★부동산 분양 정보★

'부동산 중개수수료' 손해 안 보고 내는 법

부동산 거래는 

매도자(임대인)과 매수인(임차인) 

양쪽이 만나야 성사되는데요.

​

이 때 거래를 성사시킨 중개인이 있다면,

중개인은 거래 당사자로부터

중개보수(수수료)를 받게 됩니다.

​

부동산 거래가 처음인 분, 익숙지 않은분들을 위해

중개보수의 모든 것에 대해

알아 보겠습니다.​

1. 소액 임차 거래는 직거래도 해볼만 하다~

​

매수인(임차인)이 직접 발품을 팔거나

인터넷을 통해 매도인(임대인)을 찾아

매매(전월세) 계약할 경우에는

​

중개인이 개입하지 않기 때문에

수수료를 내지 않아도 됩니다.

​

요즘은 이런  직거래를 위한

사이트, 인터넷 카페도 많아져서

부동산 직거래가 활발해지고 있습니다.

직거래는 일반적으로

보증금 액수가 1,000만원 이내로

대학가 원룸촌이나 고시촌 등에서

활발하게 이뤄지는 것이 일반적입니다.

​

소액 보증금 임차인들은 그림과 같이

보증금 일정 금액을

최우선으로 보장받을 수 있으므로,

굳이 공인중개사를 통해 거래하지 않아도

크게 실패할 위험이 적기 때문입니다.

​

2. 거래 금액이 크면 공인중개사를 통해 거래하는 것이 안전

그러나 거래 금액이 몇 억원에 달하는 경우의 매매ㆍ임대차 거래는

공인중개업소를 통해 계약하는 것이 일반적이고 안전합니다.

​

경험이 많은 공인중개사가

거래 양방의 신분ㆍ권리관계ㆍ특약 등을

확인한 후 계약서를 작성해주고,

​

공인중개사의 잘못으로 거래에서 사고가 발생할 경우

중개사협회로부터 손해배상을 받을 수도 있기에

​

직거래보다 훨씬 안전하게 거래할 수 있기 때문 입니다.

​

3. 부동산 중개수수료율 표에는 상한만 있다.

부동산 중개보수 요율은

지역에 따라 거의 차이가 없이 동일합니다.

​

주의할 점은 위의 표는 

중개수수료의 '상한요율'과 '한도액'을

정하고 있을 뿐이라는 것.

​

따라서 이보다 낮은 금액 내에서라면

중개인과 거래 당사자가

합의하는 금액을 내면 되는 것입니다.

​

4. 분쟁이 싫다면 거래 전 미리 합의!!

하지만 중개인들이 대부분 상한액을 요구하기 때문에

특별한 경우가 아니면

이보다 낮은 금액으로 합의(결정)보기도 어렵고

이런 과정에서

중개사와 거래인 간 분쟁이 생기기도 합니다.

​

더구나 최고가 구간의 거래라면

액수가 워낙 커지기도 하므로(0.9% 이내에서 협의)

중개보수는 거래 전에

합의하는 것이 바람직합니다.

​

최고의 구간에서는 0.5% 내외에서

합의하는 경우가 많고 일반적 입니다.

​

5.반전세 계약의 중개보수 계산 방법은?

전월세 계약의 중개보수 금액(상한) 책정 방식도

매매 계약 때와 크게 다르지 않습니다.

​

전세는 전세금을 기준으로

반전세나 월세는

보증금+(월차임*100)을 기준으로

정해진 중개보수 상한 요율을 곱해 정합니다.

​

6.수수료를 더 줬다면 환불요구, 현금영수증 발급 가능

실수로 중개사에게

상한요율(한도액) 이상을 지불했다면,

영수증이나 입금 내역을 근거로

환불을 요구하시면 됩니다.

​

또 중개보수도 소득공제가 가능하니

필요하다면 중개사에게

현금영수증을 요청하면 됩니다.

​

7.주거용 오피스텔 중개보수는 얼마??

거래 금액별로 수수료 상항요율을 두는 주택과 달리

​

오피스텔은 매매 0.5%, 전월세 0.4%

고정 요율을 적용하고 있습니다.

​

예를 들어 3억원 아파트를 매입할 때

중개보수(상한)는 3억원*0.4% = 120만원인데 비해

​

같은 가격의 오피스텔은 3억원*0.5% = 150만원으로

30만원이나 더 비싼 수수료를 내야 합니다.

이점이 다소 불합리해 개정이 필요하다는 의견도 있습니다.

​

8.중개보수는 잔금 치른 후(완료 후) 지불하자

중개보수 지급시기는 중개사와 거래 당사자가 협의로

따로 정한 것이 없으면 거래 대금 완납 후가 됩니다.

​

그런데 잔금 지급 전에

중개보수를 완납해버리면

그때부터는 중개인이 거래 진행에

나몰라라할 우려가 있습니다.

​

따라서 중개보수는 잔금을 완납한 후에,

즉, 거래가 완전히 끝나고 지급하는 것이 좋습니다.

감사합니다.

▶원문 ＆ 이미지 출처: 땅집고

▶입력: 2019.01.14

[집 없고,돈 없다면 이 금융상품을 ①HUG 3종 ]

내집마련 디딤돌 대출, 신혼부부 전용구입자금대출, 신혼희망타운전용 주택담보장기대출

부동산 시장의 자금줄이 꽉 막혔다. 지난해 하반기 국토교통부는 9.13 대책 등으로 다주택자는 물론 집을 한 채 가진 실수요자에 대해서도 대출을 강력하게 규제하기 시작했다. 하지만 정부는 무주택 서민 대출 규제는 과거보다 완화했다.

​무주택 서민이라면 정부가 공공기관을 통해 정체적으로 저금리에 빌려주는 금융상품을 잘 활용하면 내 집 마련에 유리할 수 있다. 상황에 따라 최저 연 1.2%로 대출받을 수도 있다. 현재 시중 주택담보대출 금리가 4%대라는 점을 고려하면 엄청난 금리 특혜가 주어지는 셈이다. 예를 들어 2억원을 대출받는다면, 연 4%를 적용하면 연간 이자가 800만원 수준이지만 연 1.2%를 적용하면 240만원에 불과했다.

정부가 정책적으로 운영한 주택담보대출 상품. 주택도시기금, 주택금융공사

정부가 무주택·서민을 위해 운영하고 있는 대출 상품은 크게 5가지다. 국가교통부 주택도시기금을 활용해 주택도시보증공사(HUG)가 운영하는 ▲내집마련 디딤돌대출 ▲신혼부부 전용구입자금대출 ▲신혼희망타운전용 주택담보장기대출이 있다. 주택금융공사가 지원하는 ▲보금자리대출 ▲적격대출도 대표적인 서민주택금융상품이다.

​5종의 대출 상품은 기본적으로 '무주택자'를 위해 만들었고 예외적으로 일시적인 2주택을 허용하는 상품도 있다. 무주택·서민층을 위한 정책형 대출 상품을 2차례에 걸쳐 상황에 따라 어떤 대출을 받으면 유리한지를 따져 소개한다. 1회에선 HUG가 운영하는 ▲내집마련 디딤돌대출 ▲신혼부부 전용구입자금대출 ▲신혼희망타운전용 주택담보장기대출 상품의 신청자격 요건과 금리 등에 대해 알아본다. HUG가 운영하는 상품은 주택금융공사의 대출 상품에 비해 상대적으로 대출 대상 주택 가격과 크기 제한과 엄격한 것이 특징이다.

▶ 무주택·신혼부부·다자녀 혜택 집중···분양권도 1주택

지난해 9월 이후 국토부는 신혼부부와 다자녀 가구 대상으로 한 대출 규제를 완화하고, 금리 헤택도 추가했다. HUG 대출 상품에 대해 공통적으로 신혼 부부, 다자녀 가구에 한해 합산 소득 기준을 올렸고 대출한도 역시 최대 2억4000만원까지 늘렸다. 또 자녀 수에 따라 금리우대 혜택을 추가했다.

시중은행 대출 창구 / 조선DB

​

다만 9.13 대책 이후 분양권이나 입주권을 1주택으로 규정하면서 분양권이나 입주권을 갖고 있으면 '무주택'요건이 있는 대출을 받을 수 없게 됐다. 또 실거주 원칙이 전용돼 정당한 사유없이 1개월 이내 전입하지 않고 1년 이상 실거주하지 않는 신청자의 경우 즉시 대출금을 상환해야 한다. 대출 한도는 3개 상품을 통틀어 최대 4억원이다. 하지만 대출자 소득과 지역에 따라 LTV(주택담보대출비용)·DTI(총부채상환비율) 규제가 적용돼 대출 한도가 달라질 수 있다.

▶ 다양한 우대금리가 있는 '내집마련 디딤돌 대출'

만 30세가 넘은 무주택자가 집을 사기 위해 대출을 받는다면 주택도시기금의 '디딤돌대출'을 이용하는 것이 적합하다.

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디딤돌대출 개요. / 주택도시기금

디딤돌 대출은 외벌이나 부부의 합산 소득이 연 6000만원 이하인 무주택 가구주가 5억원 이하의 집을 구입할 때 신청할 수 있다. 생애최초·신혼·자녀가 있는 가구는 소득이 연 7000만원인 가구주도 신청할 수 있다. 대출 한도는 기본 2억원으로 신혼부부는 2억2000만원, 2자녀 이상 무주택 가구는 최대 2억4000만원이다.

기본 금리는 연 2~3.15%(고정 또는 5년 단위 변동금리)이다. 만약 '생애최초'로 주택을 구입하면서 '신혼가구'인 경우 소득에 따라 1.7~2.75%까지 금리가 낮아진다. 다자녀, 다문화, 장애인 등의 가구에는 우대금리를 적용한다. 청약저축 가입 기간과 납입 회차에 따라, 부동산 전제계약을 하는 경우, 그리고 자녁수에 따라 우대금리가 중복으로 적용 가능하다는 특징이 있다. 생애최초이면서 신혼가구인 경우는 최저 1.2% 금리까지 허용한다.

단, 지난해 9월 14일 이후 분양권이나 조합원 입주권을 보유한 후 이를 처분한 경우 생애최초 주택구입에 따른 우대금리가 적용되지 않는다.

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디딤돌 대출 금리 및 우대 금리. / 주택도시기금

반면 가구주가 30세 이상이라도 미혼이면 대출 조건이 대폭 제한된다. 전용면적 85m²보다 작은 60m²이하 주택으로 집의 가격도 3억원을 초과할 수 없다. 대출 한도 역시 1억5000만원까지다.

​▶ 1.3% 고정금리·시세차익 절반 반환하는 '신혼희망타운 전용대출'

신혼부부라면 '신혼부부전용 구입자금대출'과 '신혼희망타운 대출'을 주목해야 한다. 생애최초로 집을 구입하는 무주택 신혼부부인 경우 대출한도와 금리, 연간 소득 조건은 신혼부부전용대출과 디딤돌대출이 똑같다. 단, 결혼한 지 5년 이내인 무주택자로 생애최초 구입하는 부부에 한해 신청이 가능하다.

​신혼부부 주택구입자금 대출 개요. / 주택도시기금

대출 금액을 늘리고 싶고, 정부가 공급하는 신혼희망타운에 입주할 예정이라면 '신혼희망타운전용 주택담보장기대출'을 이용하면 된다. 신혼희망타운 대출은 디딤돌이나 신혼부부 전용 대출보다 대출 한도가 최대 4억원으로 높다. 한국토지주택공사(LH)가 공급하여 전용 60m² 이하 신혼희망타운에 거주하는 19세 이상 무주택 신혼부부를 위한 대출 제도로 대출 기간이 20~30년으로 길고 조기 상환할 경우 수수료가 없다는 점이 장점이다. '연 1.3%의 고정금리'가 적용되며 대출한도는 신혼부부전용 구입자금보다 더 큰 4억원 이내로 주택가격의 70% 이하까지 받을 수 있다.

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신혼희망타운 전용 주택담보대출 개요. / 주택도시기금

국토부는 비교적 저렴한 분양가에 집을 공급하고, 대출 규제를 완화해 혜택을 주는 만큼 '로또 분양'으로 전락하지 않도록 시세 차익을 공유하는 대출 상품도 내놨다. 대출신청자는 돈을 빌려 집을 산 후 집을 처분할 때 시세에 따른 손익의 50% 이내 금액을 기금과 공유해야 한다. 다만, 자녀가 생기면 자녀 수에 따라 정산 비율이 달라진다. 지난해 12월 위례에서 전국 첫 신혼희망타운 340가구 입주자를 모집했으며 앞으로 평택 고덕신도시, 수서역세권 등에도 신혼 희망타운을 더 공급할 예정이다.

​▶ 서민 무주택자는 LTV·DTI 각각 완화... 상환 능력은 고려해야

'디딤돌대출'과 '신혼부부구입 전용자금대출'의 경우 대출 한도가 최대 2억4000만원이다. LTV는 70%, DIT 60%가 적용된다. 

9.13 대책 이후 지역별로 LTV와 DTI한도가 다르기 때문에 대출 상품을 이용할 때 규제 지역에 따른 한도도 고려해야 한다. 주택금융공사 관계자는 "공사가 제시하는 무주택 서민의 요건을 충족시키면 디딤돌 대출의 경우 투기지역이라도 LTV와 DTI요건이 각각 20%포인트, 10%포인트 완화해 적용한다"고 했다.

​지역별로 달리 적용되는 LTV, DTI. / 국토교통부

집이 없고, 소득이 상대적으로 적은 편이라면 금리 헤택이 있지만 무조건 대출을 받아서는 안된다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "정부의 정책 대출을 금리가 상대적으로 저렴하지만 대출 한도가 높아 대출금 상환에 부담이 될 수도 있다"며 "본인의 수입과 자금 계획에 따라 상환 능력을 충분히 고려해 대출을 받아야 한다"고 말했다.

​▶원문 ＆ 이미지 출처: 땅집고

▶입력: 2019.01.14

▶원문 및 이미지 출처: 리얼캐스트

▶입력: 2019.01.08

[리얼캐스트=취재팀] 매년 새해 이맘때면 무주택자들은 내집마련 계획을 세우곤 합니다.

​새 정부가 들어 연이어 발표된 부동산 대책들로 좀처럼 꺾이지 않던 서울 등 수도권 집값이 지난해 하반기부터 하락세로 돌아서는 등 새해 부동산시장은 무겁게 시작했는데요.

​무주택자들은 올해 내집마련을 해야 할까요? 한다면 어떤 방법이 좋을 까요? 부동산시장 분석업체 부동산인포 권일 리서치 팀장에 새해 내집마련 전략을 들어봤습니다. 다음은 권팀장의 내집마련 전략을 재구성 했습니다. 

​▶청약통장을 최대한 활용하라

청약제도 변경 및 규제 등으로 청약통장 무용론이 제기되기도 했습니다. 그렇다고 통장가입을 주저하거나 있던 청약통장을 해약할 고민을 했다면 시간낭비를 한 것입니다. 

애초에 청약통장은 무주택자들이 집을 구하는데 필요한 목적으로 만들어 진 것입니다. 물론 이렇게 국민들로부터 모아진 자금은 주택을 짓는데 활용이 됐습니다. 무주택자들을 위해 만들어진 청약통장인데 유주택자들이 당첨이 어렵게 됐다는 이유로 제기돼 청약통장 무용론 때문에 통장을 만들지 않겠다거나 기존 통장을 해약한다는 것은 바보 같은 짓입니다.

목돈이 당장 없어도 통장은 만들고 만들었다면 유지를 해야 합니다. 청약통장 가입기간도 청약가점 확보에 필요한 만큼 유지해야 합니다. 

현재 무주택자이면서 목돈이 좀 있다면 분양 받는 것이 좋겠습니다. 다만 수도권에선 서울 분양물량은 적극적으로 청약하시는 것이 좋겠습니다. 경기 및 인천의 경우 충분히 생각하고 청약하는 것이 좋겠는데요. 앞으로 공급될 3기신도시들의 입지가 더 좋을 수 있기 때문입니다. 

적극적으로 봐야 할 서울은 분양가가 주변 시세보다 낮게 책정되기 때문에 올해도 서울 분양시장은 열기가 뜨거울 전망입니다. 

이외에 서울과의 거리간 간격을 좁힐 수 있는 수도권의 교통망 개선 지역도 관심을 가져 볼만 하겠습니다. 

▶급매물을 노려라

올해는 세법개정안 시행 등으로 거래세(양도세), 보유세 등이 증가합니다. 

지난 8일 기획재정부에서 발표한 ’2018년 세법 후속 시행령 개정안’에 따르면 1주택 비과세 요건이 강화 돼 다주택을 보유한 사람은 다주택을 보유한 기간을 제외하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간 2년을 계산하게 됩니다. 

장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 거주한 주택의 비과세 요건은 ‘최초로 거주한 주택’만 비과세를 허용하는 등 다주택자 들의 세부담이 특히 가중 돼 이들로부터 시세보다 저렴한 가격의 매물들이 속속 나올 수 있을 전망입니다. 

또한 최근 송파 헬리오시티(9510가구) 입주로 주변을 중심으로 시세가 하락하고 있고 올 하반기에는 서울 강동구 일대로 대단지 아파트들의 입주가 이어질 전망이어서 이들 지역에서도 급매물을 매입할 수 있을 것으로 보입니다. 

▶증가 예상되는 경매 물건도 주목

주택가격하락 소식으로 시작된 2019년 부동산시장은 경매 물건이 증가할 전망입니다. 금리인상, 대출규제 등에 경기회복이 더딜수록 가능성은 더 높은데요. 

일반적으로 경매시장이 호황이면 경매에 참여하는 응찰자도 늘어나고 낙찰가율도 높아집니다. 요즘의 경우 주택가격이 하락했다는 곳들이 확대 돼 경매시장도 호황이라고 말할 수 없습니다. 

경매는 좀더 저렴한 가격에 주택을 보유할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만 해당 물건에 대한 정보 및 현장, 권리분석 등에 대한 준비가 선행 돼야 하겠습니다. 더불어 경락잔금대출 등 경매대출도 기존의 주택담보대출처럼 규제를 받기 때문에 자금사정을 충분히 고려하고 경매에 나서야 합니다.

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▶주택시장 바닥은 기다리는 것은 감나무에서 감 떨어지는 것을 기다리는 격

끝으로 권 팀장은 집값이 바닥이 되기를 기다리는 것은 내집마련을 하는데 있어서 좋은 행동이 아니라고 말합니다.

“많은 사람들이 바닥에 매입해 꼭대기에 팔기를 바라지만 바닥은 지나봐야 아는 것이죠. 매수하기 좋은 때는 기존보다 싼 물건이 있을 때입니다. 이는 지역, 상품마다 다 다릅니다. 오늘도 무작정 바닥 이길 기다리는 사람에겐 내집마련은 아직도 먼 이야기 일 수밖에 없습니다. 적극적이면서 객관적인 시각으로 시장을 보고 움직이는 것이 좋습니다.”

▶원문 및 이미지 출처: 리얼캐스트

▶입력: 2019.01.08