★부동산 분양 정보★

▶출처: 부동산 114

▶입력: 2018.12.26

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"살 때부터 팔 때까지,

부동산 세금 한눈에 훑어보기"

( 투에이스의 부동산 절세의 기술 中 )

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부동산 세금이 어렵게 느껴지는 이유는 우선 종류가 많기 때문이다.

부동산은 살 때는 물론 팔 때도 세금을 내고,

가지고 있을 때에도 내고,

임대를 놓아 임대료를 받을 때에도 낸다.

시기에 따른 대략적인 세금의 종류를 훑어보자.

▣ 살 때 내는 세금 : 취득세

말 그대로 취득할 때 내는 세금이다. 이때의 취득은 돈을 주고 사는 것만 의미하는 게 아니라 승계나 명의이전 등을 통해 소유권이 넘어가는 것 전체가 해당된다. 아파트 등 주택에 대한 취득세는 매매가 6억 원 이하의 주택일 경우 1%이고, 여기에 85㎡ 이하 주택은 지방교육세 0.1%가 추가되고, 85㎡ 초과 주택은 지방교육세 0.1%와 농어촌특별세 0.2%가 추가된다. 6억 원 초과 주택과 주택 외 건물 및 토지 등은 취득세가 더 높다.

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​▣ 가지고 있을 때 내는 세금 : 재산세, 종합부동산세

부동산의 대표적인 보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)다. 주택의 재산세는 과세표준에 따라 0.1~0.4%까지 부과되며, 종합부동산세는 과세표준에 따라 0.5~2%(2019년부터는 세율 인상되어 0.5~3.2%)까지 부과된다. 종합부동산세에서는 9.13대책으로 인해 2019년부터는 과세표준 3~6억 원 구간이 신설되며, 조정대상지역 2주택 보유자를 3주택이상 보유자와 동일하게 추가 과세하니 유의 바란다.

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▣ 월세를 받을 때 내는 세금 : 종합소득세, 법인세

종합소득세(종소세)는 임대소득뿐만 아니라 근로소득이나 사업소득 등 모든 소득을 합친 후에 계산된다. 종합소득세는 소득의 규모에 따라 6~42%까지 누진세율의 상승폭이 큰 편이다. 따라서 절세 효과를 위해서는 소득을 분산하는 것이 좋다. 개인이 종합소득세를 낸다면 법인은 법인세를 낸다.

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▣ 팔 때 내는 세금 : 양도소득세, 부가가치세

투자자들이 가장 신경 쓰는 세금이 바로 양도소득세(양도세)이다. 양도세는 부동산을 산 가격과 판 가격의 차이인 ‘양도차익’에 대해 매기는 세금이다. 양도차익에서 기타 비용을 공제한 과세표준에 따라 주택은 6~42%(조정대상지역 내 2주택자는 누진세율의 10%p 중과세율인 16~52%, 3주택자 이상은 누진세율의 20%p 중과세율인 26~62%)까지 적용된다. 단, 중과세율 적용대상자는 1년 이내 단기 양도 시에는 40% 단일세율과 비교해서 세액이 큰 것을 적용한다. 양도소득세는 조건에 따라 세율이 세분화 되어 있고 공제받는 항목이 다양하다. 이것만 잘 알아도 절세효과가 상당하다.

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​▣ 명의를 넘길 때 내는 세금 : 증여세, 상속세

합당한 대가 없이 부동산 등의 자산을 다른 이에게 넘겨줄 때에는 증여세를 내고, 그것이 본인의 사망으로 인한 상속일 경우에는 상속세를 낸다. 증여세와 상속세는 기본적으로 구조와 세율(10~50%)은 비슷하다. 다만, 공제받는 내용에서 차이가 나는데 일반적으로 상속의 공제금액이 증여의 공제금액보다 크며, 상속은 일생에 한 번만 가능한데 증여는 여러 번 가능하다.

▶출처: 부동산 114

▶입력: 2018.12.26

▶출처: 리얼캐스트

▶입력: 2018.06.05

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▣ 서울과 맞닿은 서울-김포의 ‘관문’ 고촌

김포 고촌지구는 김포시 초입에 위치해 서울 강서구와 바로 맞닿아 있는 곳입니다.

김포와 서울을 이어주는 관문인 셈이죠 서울 생활권을 누릴 수 있는 입지적 장점을 갖추고 있지만, 상대적으로 개발이 지지부진하다 보니 생소했던 곳이기도 합니다.

그런데 최근 이곳의 주목도가 높아지고 있습니다. 김포 최대 규모 신도시인 한강신도시보다 낫다고 평가하는 이들도 있는데요. 그 이유는 뭘까요?

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▣ 엎어지면 서울…사실상 서울!

가장 큰 이유는 서울 접근성입니다. 실제 현재 고촌지구에서는 차량 이용 시 올림픽대로, 서울외곽순환도로 등을 통해 10분만에 서울에 진입이 가능한데요.

여기에 내년에 김포도시철도가 개통되면 서울과의 거리는 더욱 단축될 전망이죠. 일례로 김포도시철도 고촌역에서는 한 정거장만에 5•9호선과 공항철도가 지나가는 서울 강서구 김포공항역에 도달할 수 있습니다.

약 5분 정도 소요되죠. 이어 김포공항역에서 9호선을 갈아타면 마곡지구와 여의도는 각각 10분대, 20분대에 도달 가능합니다.

또 5호선으로 환승하면 광화문까지는 30분대에 갈수 있고 9호선 급행을 타면 강남의 신논현역까지 40분 정도면 도착합니다. 강서구 차량기지 이전 개발과 동시에 논의가 진행 중인 지하철 5호선 연장선(안)도 추진 중이고요.

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▣ 탈서울족의 관심 대상…마곡 대체주거지로 각광

이에 서울로 출퇴근하는 탈서울족의 관심이 모아지고 있고 특히 가까운 마곡지구의 기업 입주가 잇따르면서 수요공급의 불균형을 겪고 있는 마곡 대체 주거지로 많이 찾고 있다고 합니다.

억 소리 나는 마곡지구 집값의 절반 가격이면 이곳에서는 내 집 마련을 할 수 있기 때문이죠.

실제 신곡리 일원에 2,255세대를 선보이는 ‘캐슬&파밀리에 시티 2차’ 분양홍보관에도 지역 내 수요보다 보다는 마곡지구 내 입주 기업 종사자의 문의가 상당하다고 하는데요.

분양 관계자의 말을 들어보시죠.

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“고촌은 서울 접근성 뛰어나 탈서울족의 관심 대상이예요. 특히 기업 입주가 이어지는 마곡의 대체주거지로 부상했는데요. 이미 현장은 강서구, 영등포구 등에서 방문하는 수요가 많고, 마곡지구 내 근로자들의 문의도 꾸준합니다. 1차 당해 마감으로 낙첨되신 분들도 다시 찾고 있고요.”

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▣ 대규모 주거시설 개발…미니신도시급 아파트촌으로 탈바꿈

고촌지구 곳곳에서 진행중인 다양한 개발사업도 가치를 높이는 요소입니다.

그 중에도 대규모 주거지 개발이 눈길을 끕니다. 사실 이곳이 지리적 장점에도 불구하고 한강신도시보다 덜 알려졌던 건 상대적으로 주거시설의 개발이 더뎠기 때문입니다.

그런데 지난해 말 김포 고촌 신곡6지구에 들어서는 총 4,665가구 규모의 주거시설 개발이 본격화 됐고, 최근에는 고촌 향산리 일대 3,500여가구 규모의 아파트도 분양을 마쳤습니다.

이에 일대가 뜰썩이고 있다는 현지 공인중개사들의 말이죠.

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▣ 신규 분양 아파트 1순위 청약 마감에 조기 완판

실제 이 지역의 새 아파트에 대한 관심은 상당했는데요.

한 예로 지난해 12월 나온 ‘캐슬&파밀리에 시티 1차’는 최고 17.68대 1의 경쟁률로 1순위 당해에서 청약마감하고 계약시작 10일만에 전 가구가 주인을 찾았습니다.

또 지난 3월 향산리에서 분양한 ‘힐스테이트 리버시티’도 1만5,233명 청약자가 몰리며 평균 4.62대 1의 경쟁률로 전 가구 1순위에서 마감됐고요.

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“고촌은 그 동안 새 아파트 공급이 지지부진 했던 것이 사실입니다. 하지만 작년을 기점으로 대규모 새 아파트 공급 소식이 잇따르며 분위기가 반전되고 있습니다. 높은 관심에 좋은 성적도 받았고요.” (김포시 고촌읍 T부동산)

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▣ 굵직한 대형호재로 미래가치 ‘쑥’

고촌의 미래가치를 높여줄 다양한 개발사업도 한창입니다.

우선 고촌역세권 복합개발사업이 본격화 됐습니다. 김포시 고촌읍 신곡리 일원 472,280㎡ 규모의 부지를 2개 지구로 조성하는 이 사업은 지난 3월 한국투자증권 컨소시엄을 사업자로 선정하며 개발의 시작을 알렸는데요.

이곳은 문화특화시설단지(1지구)와 첨단특화시설단지(2지구)로 조성되며, 주거기능과 국제적 기능을 갖춘 융복합역세권으로 개발될 예정입니다.

지구 내에는 의료복합단지와 복합문화단지 등이 들어설 예정이죠.

또 고촌읍 향산리와 걸포동 일대에는 한강시네폴리스 개발이 예정돼 있습니다.

한강시네폴리스는 약 112만㎡ 규모의 문화컨텐츠 생산과 첨단 기술이 융합된 도시로 주거•산업•상업 등의 분야가 총망라된 복합공간을 목표로 조성될 계획입니다.

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▣ 신도시보다 비싼 택지지구? 한강신도시보다 가격상승폭 커

이런 연유로 고촌지구는 수요가 몰리며 집값이 크게 올랐는데요.

김포를 대표하는 한강신도시보다 집값 상승폭이 큰 것으로 조사됐습니다.

실제 부동산114에 따르면 김포 고촌은 지난 2년간(2016.05~2018.05) 집값이 9.64%가 올랐습니다. 이는 김포시 내 가장 높은 상승률이며, 김포한강신도시 내 구래동(7.91%), 운양동(7.80%), 장기동(5.64%) 등의 상승률을 훨씬 상회하는 수치입니다.

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▣ 웃돈도 ‘高高’…1년만에 수천만원 붙어 거래

또 기존 아파트에는 수천만의 웃돈이 붙어 거래가 되고 있습니다.

이 역시 한강신도시보다 높은 수준인데요. 국토교통부 실거래가에 따르면 고촌지구에 자리한 ‘수기마을힐스테이트2단지’ 전용 84㎡형은 지난 4월 4억7,000만원에 거래됐습니다.

1년전(4월 4억1,000만원) 보다 6,000만원이 뛴 가격입니다.

이는 같은 기간 한강신도시 내 위치한 ‘한강신도시 롯데캐슬’과 ‘양곡휴먼시아3단지’의 전용84㎡형이 각각 2.000만원이 오른 것과 비교하면 3배 이상이 오른 수치죠.

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▣ 한강신도시보다 더 뜨거운 고촌, 성장은 계속될

김포 고촌지구는 한강신도시에 가려져 주목을 받지 못한 것이 사실입니다. 하지만 서울과 맞닿은 입지적 장점, 개발호재 등이 맞물리면서 이곳의 가치는 날로 높아지고 있는데요. 한 부동산 관계자는 그 성장세는 앞으로 더 가속화될 것이며 한강신도시를 넘어선 김포 대표주자가 될 것이라 내다봤습니다. 이것이 고촌의 내일이 사뭇 더 궁금해지는 이유입니다.

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▶원문 ＆ 이미지 출처: 리얼캐스트

▶입력: 2018.06.05

▶출처: 리얼캐스트

▶입력: 2018.05.31

▶마곡에 직장을 둔 A씨가 김포로 간 까닭

# A씨는 최근 마곡지구로 이사를 준비하다 높은 집값에 이를 포기했는데요. 대신 새 거주지로 마곡지구와 맞닿은 김포를 택하고 이사를 마쳤습니다. 이사 후 두 달여를 거주한 A씨. 현재는 마곡지구 대비 절반 수준인 가격에 편리한 출퇴근과 주거환경을 누려 만족도가 상당하다고 하네요.

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▶마곡지구 10억원 클럽 입성

대기업 입주가 본격화되고 있는 마곡지구가 10억원 클럽에 입성했습니다. 국토교통부 실거래가에 따르면 마곡지구에 자리한 ‘마곡 힐스테이트’ 전용 84㎡형은 지난 2월 10억5,000만원, 11억원 등의 가격으로 거래되며 마곡지구 10억원 시대를 알렸는데요. 이는 강남, 서초, 송파 등의 강남권과 마포, 용산 등의 서울 도심권과 비슷한 수준의 가격대죠. 과거의 마곡지구 일대를 생각하면 바야흐로 상전벽해란 평가인데요. 마곡지구는 몇 년 전 만 해도 서울이 맞나 싶을 정도로 논밭이 펼쳐져 있던 곳이었기 때문입니다.

▶올라도 너무 올랐다…눈 돌리는 실수요자들

가격이 너무 오르다 보니 실수요자들은 오히려 이곳에서 멀어지고 있습니다. 특히 마곡지구에 입주한 기업의 임직원 등 신규 유입을 원하던 수요자들은 아직 변변한 인프라가 갖춰지지 않은 마곡에 비싼 집값을 주고 사는 것보단 보다 저렴한 그러면서도 마곡으로 출퇴근하기는 편한 새 아파트를 찾아 나서고 있습니다. 너무 오른 집값이 수요자들에게 심리적 부담감을 주고 있는 거죠. 일례로 대기업 종사자 J씨는 지난해 회사가 마곡지구로 이전하면서 마곡지구 내 집을 알아봤지만 얼마 안 가 마곡지구 거주를 포기하고 인근 지역을 알아보고 있습니다. 생각했던 것 이상으로 가격이 너무 비쌌기 때문이죠.

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“회사도 이전한 겸 마곡지구에 내 집 마련을 목적으로 집을 알아봤는데 10억원 이상의 집값을 보고 포기할 수밖에 없었습니다. 마곡지구가 미래가치도 있고 뜨고 있는 것은 알았는데 서울 강남 및 도심권과 맞먹는 수준일 줄은 상상하지 못했네요.”(L기업 종사자 J씨, 37세)

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▶1년도 안 돼 1억 오르고…초기보다 2배 이상 몸값 높아져

실제 마곡지구의 집값은 매우 빠르고 크게 올랐습니다. 국토교통부 실거래가에 따르면 마곡지구 랜드마크 단지로 평가 받는 ‘마곡엠밸리7단지’ 전용 84㎡형은 지난 3월 9억5,500만원에 거래됐는데요. 이는 1년이 안 되는 사이에 1억원 이상이 오른 것입니다. 실제 이 단지의 동일 타입은 지난 2017년 6월 8억7,700만원에 거래 된 바 있죠. 또 이는 분양 당시(2013.06 분양) 대비 2배 이상 높아진 수치입니다. 이 타입의 분양가격은 4억3,000만원선이었는데요. 이와 비교하면 현재는 무려 5억원 이상 가치가 오른 셈이죠.

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▶마곡지구 대체할 곳 어디 없나?...김포•부천•고양 주목

상황이 이렇다 보니 마곡지구와 연접해 이동이 편리한 김포, 부천, 고양 등이 대체주거지로 주목 받고 있는데요. 이들 지역은 기업 입주가 이어지는 마곡지구로의 직주근접이 가능한데다 마곡지구 아파트 반값으로 내 집을 마련할 수 있어 많은 수요자들에게 각광받고 있습니다. 실제 국토교통부 실거래가에 따르면 마곡지구와 맞닿은 김포시 고촌읍에 위치한 ‘수기마을 힐스테이트 2단지’ 전용 84㎡형은 지난 3월 4억6,000만원에 거래됐습니다. 이는 ‘마곡엠벨리 7단지’의 같은 달 거래 가격의 절반 수준이죠. 고양시 행신동 위치한 ‘서정마을 5단지’와 부천시 약대동의 ‘부천 아이파크’ 역시 지난 3월 전용 84㎡형이 각각 4억6,000만원, 4억5,000만원에 팔렸고요.

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▶마곡지구와 바로 맞닿은 김포 고촌지구에 쏠리는 관심

이 중에서도 관심이 쏠리는 곳은 바로 김포인데요. 마곡지구와 바로 붙어 있는데다, 개통을 앞두고 있는 김포도시철도를 이용하면 마곡지구로의 이동이 더욱 편리해 질 것으로 예상돼서죠. 잇따르는 개발로 주거여건도 뛰어나고요. 특히 마곡과 바로 맞닿아 있는 김포 고촌지구에 대한 주목도가 높아지고 있는데요. 실제 김포 고촌읍은 마곡지구 제1 대체주거지로 꼽힙니다. 내년 개통예정인 김도도시철도 고촌역에서 김포공항역까지 한 정거장, 5분이면 가고 김포공항에서 5호선 환승하면 마곡까지 또 4~5분이면 가는 그야말로 10분이면 닿을 수 있는 마곡 직주근접지니까요. 그것도 마곡 아파트 반값으로 말입니다. 게다가 지구 내에도 김포 고촌역세권 복합개발사업이 본격화되고 있어요. 그래서 김포 고촌지구는 사람이 몰리며 집값은 오르고 새로 나오는 신규 분양아파트는 최근의 김포 분위기와는 상반되게 연일 높은 청약경쟁률을 기록하고 있습니다.

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▶집값 상승세 뚜렷한 김포 고촌…새 아파트에는 1만여명 청약자 몰려

실제로 김포 고촌읍은 수요가 몰리며 지난 3년간 집 값이 12.21%가 올랐습니다. 이는 김포 평균 상승률(10.32%)을 상회하는 수치입니다(부동산 114 REPS). 또 지난달 김포 고촌읍에 공급된 새 아파트인 ‘힐스테이트 리버시티’는 청약접수에 무려 1만5,233명이 청약을 넣어 평균 4.62대 1의 경쟁률로 전 가구를 1순위에서 마감했죠. 이는 지난해부터 김포시에 분양한 11개 단지 중 가장 많은 청약자가 모인 수치라고 하네요.

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▶원하는 수요 아직도 많아…문의 꾸준해

뿐만 아닙니다. 이 곳으로의 이동을 원하는 수요는 아직도 많다는 게 현장의 말인데요. 일례로 내달 이곳에서 분양을 앞둔 ‘캐슬&파밀리에 시티 2차’ 분양홍보관에는 지역 내 수요보다는 서울, 특히 마곡지구 내 입주 기업 종사자의 문의가 상당하다는 게 관계자의 전언입니다. 인근 지역 공인중개사들도 집을 알아보는 대부분이 그렇다고 얘기하고요. F공인중개사사무소 관계자의 말을 들어보시죠.

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“요즘 김포가 미분양 관리지역으로 선정되면서 불안한 시장상황을 보이고 있지만, 마곡 대체주거지로 떠오르는 김포 고촌읍은 분위기가 뜨겁습니다. 마곡이 너무 비싸니, 마곡지구로 출근해야 하는 젊은 부부 수요 유입이 증가했어요. 특히 기업 입주가 본격화되다 보니 LG 등 마곡지구 입주 기업체 근로자들의 문의가 이어지고 있습니다.” (김포시 고촌읍 F공인중개사무소)

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▶불안정한 부동산 시장…지금은 현명한 선택이 필요한 때

마곡지구가 심리적인 마지노선 가격인 10억을 넘으면서 가치를 드높이고 있는 가운데, 일각에서는 집값에 거품이 꼈다는 얘기도 나오고 있습니다. 단 기간에 집값이 크게 오른 것은 다른 지역처럼 투자수요가 대거 유입된 것일 수도 있어 얼마 지나지 않아 위기가 닥칠 수도 있다는 분석이죠. 이에 부동산 전문가는 작금의 불안정한 부동산시장에서 수요자들은 실리를 추구할 필요가 있다고 조언하고 있는데요.

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“요즘같이 불안한 시장상황에서는 리스크를 줄이는 것이 중요합니다. 이에 마곡지구 등 서울 서북부로 출퇴근을 해야 하는 수요자라면 이미 집값이 한층 높아진 마곡지구나 강서구 보다는 이들의 지역 인프라를 쉽게 이용할 수 있으면서도 상대적으로 저렴한 가격의 아파트로 눈을 돌리는 것이 실리를 추구하는 현명한 선택이 될 수 있겠습니다.”(부동산 전문가 K씨)

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▶원문 및 이미지출처: 리얼캐스트

▶입력: 2018.05.31