정부는 지난 12.16 부동산 대책이 발표 됐습니다.
9억원 이상 주택 대출에 대해 강한 규제를 하겠다는 정책 입니다.
이번 규제는 다주택자에 대한 규제 뿐만 아니라, 1,2주택자에 대한 규제도 동시에 포함되는 내용입니다.
주택 가격 상승이 너무나 가파르다는 판단하에 고강도 규제를 내놓았습니다.
이런한 규제로 집값 상승률은 안정화 되는듯 보이고는 있습니다.
여기서 중요한 것은 갈 길을 잃은 투자수요가 수익형 부동산쪽으로 이동하고 있다라는 점 입니다.
아파트에 투자하기에는 적절한 타이밍이 아니라는 판단하에 상대적으로 규제가 거의 없는 수익형 부동산으로 투자수요가 이동하고 있는 상황입니다.
계속되는 금리 인하로 부동산 투자수요가 자연스럽게 수익형 부동산으로 이동하고 있습니다.
한국은행이 기준금리 추가 인하를 단행했습니다. 2년 만에 최저입니다.
지난(2019년) 7월에 1.75%에서 1.5%로 인하, 10월에는 1.5%에서 1.25%로 추가로 기준금리를 인하했습니다.
이러한 기준금리 인하와 정부의 부동산(아파트) 고강도 규제로 인해 최근 수익형 부동산으로 투자수요가 몰리고 있는 상황입니다.
‘수익형 부동산 상품’ 中 가장 접근하기 수월한 상품이 ‘오피스텔 투자(분양)’ 입니다.
들어가는 금액이 적고, 안정적이라는 점에서 소액 부동산 투자를 고려하는 분들이 가장 먼저 접근하는 상품입니다.
오피스텔 투자를 함에 있어 우선 고려되는 것이 있습니다.
바로 ‘안전성’ 과 ‘수익성’ 그리고 '환금성' 입니다.
쉽게 풀어 설명드리겠습니다.
" 안정성 확보 "
안전성이 확보됐다라는 것은
‘매입가(분양가)’보다 떨어지지 않는 것이고,
월세를 통해 수익을 올리는 상품이니 만큼, 공실(빈방)이 없다라는 의미입니다.
" 수익성이 좋다 "
수익성이 좋다라는 것은
투자금액 대비 수익을 많이 올렸다라는 것이고,
일반적인 부동산가격 상승속도보다 높게·빠르게 상승했을 때를 의미입니다.
수익성이 좋아야 또는 수익률이 높아야
“거기 투자해서 재미봤어, 돈벌었어” 라는 말이 나오는 것입니다.
" 환금성이 좋다 "
환금성이 좋다 라는 것은
환금성이란 함은 자산(부동산)을 현금화하는데 걸리는 시간이라고 생각하시면 됩니다.
환금성이 좋다라 함은 자산(부동산)을 현금화하는데 걸리는 시간이 짧고 쉽게 할수 있다 라는 말입니다.
달리 말하면, 내 부동산 상품을 구입하고 싶은 수요자가 많다라는 말입니다.
" 안전성 ＆ 수익성 동시 충족 "
그렇다면 부동산 투자 시, 어디 지역이 안전할까요?(안전성 확보)
투자금액을 고려하지 않는다면 당연히 강남권일 것입니다.
마이너스피(P)의 위험성도 없고, 공실에 대한 걱정도 없기 때문입니다.
그렇다면 안전상이 보장되는 강남권에 투자를 한다면 수익성까지 보장이 될까요?
투자금 대비 수익이 좋을 때,
보통 우리는 “수익성이 좋다, 거기서 재미봤다” 라는 말이 나옵니다.
하지만 강남권에는 수익성 좋은·높은 상품은 그리 많지 않습니다.
또한 투자 시에도 높은 가격으로 투자금액 역시 높아질 수밖에 없습니다.
월세 수익만을 고려해서 쉽게 예를 하나 들어보겠습니다.(공실이 없다라는 전제)
경기권 오피스텔을 2억원에 분양 받아 월세를 60만원 받는 것과
강남권 오피스텔을 4억원에 분양 받아 월세를 120만원 받는 것은 동일한 수익률입니다.
그렇다면 어디에 투자를 하는 것이 맞는 걸까요?
경기권의 2억원짜리 오피스텔을 투자하고 나머지 2억원으로 다른 곳에 투자를 하거나,
또는 경기권의 2억원 오피스텔을 2채 분양받아, 나중에 상황에 따라 한 채를 정리 할 수 있도록 하는 것이 맞습니다(환금성)
단, '안전성'이 '수익성'을 보장해 주는 것은 아닙니다!!
'안전성'과 '수익성'이라는 두 마리 토끼를 잡기는 어려운 일입니다.
한정된 예산으로 안전하면서 수익성이 높은 상품·지역을 찾는다는 것은 정말 어렵습니다.
아래의 내용은 안전성과 수익성을 동시에 누릴수 있는 지역·상품입니다.
더욱이 전매가 되는 상품이기에 환금성 역시 갖추고 있는 오피스텔 상품입니다.
그전에 앞서 하나만 먼저 짚고 넘어 가겠습니다.
" 부동산 언제 가격이 오를까요? "
1. 헌 것이 새것이 될 때(재개발, 재건축)
2. 낮은 건물이 높은 건물이 될 때
(부동산가치 상승 = 부동산가격 상승)
3. 개발호재가 있을 때
(좋은 일 = 지하철 개통, 도로 개통 등등)
4. 사람이 늘어나는 지역 or 사람이 많은 지역
(=기업 ＆ 종사자수가 많은 곳)
위와 같은 조건이 충족이 될 때 부동산 가격은 상승합니다.
또한 일반적인 부동산 가격 상승속도보다 더 가파르게 상승하기에
“거기 투자해서 돈 벌었다. 재미 봤다” 라는 말이 나오는 것입니다.
서론이 길었습니다.
지금부터는 제가 추천드리는 지역과 상품입니다.
부동산 소액투자를 생각하시는 분들은 집중해서 읽어 주시기 바랍니다.
송파구 상업지역 내에 위치한 오피스텔 상품입니다.
" 상업지역 부지 "
우리나라 토지 중 가장 희소성이 있고, 가장 비싼 곳은 상업지역땅 입니다.
전 국토의 1%가 되지 않습니다.
가장 희소성이 있고, 가장 높은 건물을 올릴수 있는 땅이기에 가장 비싼 땅입니다.
강남권의 상업지역은 이미 개발이 모두 끝난 상황입니다. 너무나 당연한 것이지요!
쉽게 말해, 강남권의 상업지역에는 건물이 모두 지어진 상황입니다.
건물이 지어지지 않은 땅이 없다라는 말이지요!
이런 강남권 상업지역에 약 2만평이 재개발 된다면 믿으시겠습니까?
주거지역(주택,빌라,아파트)의 재개발·재건축이 아닙니다. 상업지역입니다.
상업지역 땅 2만평이 뒤집어 진다는 얘기입니다.
상업지역의 건물 몇 개는 부셨다가 다시 올릴수는 있으나,
상업지역 2만평이 뒤짚어지는 일이 강남권에 있을까요?
결론부터 말하면, 그런 지역이 있습니다.
그곳이 바로 아래의 지도에 표시되어 있는 송파구 상업지역입니다.
송파구 상업지역 중 가장 오른쪽 부분이 모텔들이 집중되어 있던 곳입니다.
이 지역은 1988년 서울올림픽 당시 신천역 모텔촌과 함께 관광객에게 저가의 숙소를 제공하기 위해 조성된 곳입니다.
하지만 송파구 잠실동·신천동이 고급 주거지로 자리 잡은 상황에서도
두 곳의 모텔촌은 유흥가로 남아서 민원이 끊이지 않아고, 송파구 입장에서도 눈에 가시였던 지역입니다.
결국 이 모텔촌은 올해까지 철거(리모델링) 해야 합니다.
조금 더 상세하게 설명드리겠습니다.
롯데백화점(롯데월드) ~ 석촌호수 ~ 방이먹자골목 ~ 올림픽공원에 걸쳐
총 231㎡(약70만평)이 ‘잠실관광특구’로 2012년 3월에 지정 됐습니다.
잠실관광특구(약 70만평)
서울에서 가장 넒은 면적이며, 강남권 내에서 최초로 지정 된 곳이 잠실관광특구입니다.
잠실관광특구는 연(年) 약 300만명의 관광객들이 다녀 가는 곳입니다.
이런 곳의 모텔촌은 송파구 입장에서는 눈의 가시였습니다.
또한 송파구의 위상이 올라가면서 강남3구라 불리고,
관광특구로 지정 되어 외국인 관광객들이 몰리는 상황에서
결국 송파구는 방이동 모텔골목을 철거 또는 리모델링하라는 결정을 하게 된 것입니다.
아래 기사는 방이동 모텔골목에 대한 매일경제 기사 입니다.
" 매일경제 기사 (방이동 모텔골목 대변신.....) "
https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2019/01/8854/
방이동 모텔골목 대변신…싱글족 인기 주거촌으로 - 매일경제
올림픽공원·9호선개통 효과 신형 오피스텔 3000실 들어서 강남 가격 70% 수준에 인기
www.mk.co.kr
정확히는 방이동 모텔골목에 위치한 모텔들은
2020년까지 관광객을 유치 가능한 수준의 호텔급으로 리모델링(업그레이드)을 하거나
철거를 해야 하는 상황입니다.
이 모텔들이 몰려 있던 곳이 아래의 지역입니다.
이 지역이 약 2만평입니다.
바로 이지역이 오피스텔 대단지로 바뀌고 있습니다.
지금 현재도 대부분의 모텔들이 철거되고, 오피스텔들이 들어섰거나 분양중·공사중, 분양예정입니다.
자~~~~ 여기서 다시 한번 강조드립니다!!
헌게 새것이 될 때, 부동산 가격은 오릅니다(재개발·재건축)
일반적인 상승속도보다 빠르고,가파르게 상승해야 수익성이 좋은 것입니다.
넘치는 개발호재Ⅰ
- 9호선 한성백제역 개통 ＆ 9.8.2호선 트리플 역세권
또한 이곳은 개발호재(좋은 일) 역시 넘치는 지역입니다.
9호선 3단계 노선 중 ‘한성백제역’이 개통됐습니다.
지하철 9호선은 총 5단계를 진행이 되며, 2019년 현재 3단계까지 개통이 된 상황이고, 지하철 노선 중 가장 많은 사람이 이용하는 노선입니다. 그 만큼 주요 지역을 지나가는 라인입니다.
지하철 9호선 노선도
지하철 9호선은 지하철 노선 중에 유일하게 강남3구(송파구,강남구,서초구)를 통과하는 노선이고,
여의도를 거쳐 요즘 핫한 마곡지구를 지나 김포공항까지 이어지는 노선입니다.
지하철 노선색도 황금색이고, 중요 지역을 관통하기에 황금노선이라고 불리고 있습니다.
예전에는 지하철 2호선 라인에 투자를 하면 실패가 없다고 했으나, 최근에는 지하철 9호선입니다.
또한 이 지역은 9호선 한성백제역 뿐만아니라, 지하철 8호선 몽촌토성역과의 거리역시 가까우며, 2호선 잠실역 역시 도보로 이동이 가능한 곳입니다.
넘치는 개발호재Ⅱ
- 재건축 아파트(이주 완료, 입주까지 약 3~ 4년 소요)
또 다른 좋은 일(개발호재)은 바로 건너편에 진행되는 재건축 아파트입니다.
진주·미성·크로바 재건축이 진행중입니다.
이미 이주가 끝났고,철거가 시작된 상황입니다.
입주까지 3~4년 정도 소요 될 것으로 보입니다.
중요한 것은 이 재건축 단지의 84㎡(33평형)의 조합원 딱지가 18억~19억 사이에 거래가 됐다라는 것입니다.
잠실의 엘리트라고 불리는 엘스·리센츠·트리지움 아파트의 84㎡(34평)의 아파트 가격이 아직 20억원을 도달하지 못한 상황에서
진주·미성·크로바의 34평형 조합원 딱지가 18~19억에 거래됐다라는 것은 입주 시점에는 20억원은 훌쩍 넘어갈것이라는 것입니다.
이러한 호재와 부동산가격 상승은 당연히 가까운 지역부터 효과를 미칩니다.
진주·미성·크로바 재건축은 아파트는 오피스텔 단지 바로 건너편에 위치하고 있습니다.
넘치는 개발호재 Ⅲ
- 국제교류복합지구(60만평, 강남구~송파구)
또 다른 개발호재는 바로 국제교류복합지구 사업입니다.
고부가치사업인 국제업무, 전시‧컨벤션 등 마이스(MICE) 산업을 유치하기 위한 서울시의 전략적인 사업입니다.
국제교류복합지구는 큰 규모와 파급효과가 큰 사업이라 전체를 설명하기에는 내용이 너무 길어지니 간단히 핵심만 짚고 넘어가겠습니다.
서울시는 코엑스~잠실종합운동장을 잇는 199만㎡(약 60만평)에 달하는 지역을 국제교류복합지구로 지정했습니다.
국제업무, 전시‧컨벤션 등 마이스(MICE) 산업 중심으로 계획적 개발하기 위해 사업입니다.
국제교류복합지구 개요
국제교류복합지구의 핵심 사업은 '현대GBC'와 '영동대로 지하공간 복합개발'입니다.
▶현대GBC(글로벌 비지니스 센터)
현대GBC는 현대자동차 통합사옥입니다. 현대자동차가 삼성동의 한국전력부지를 매입해 진행하는 사업입니다. 사업승인이 난 상황이며, 착공은 내년 상반기에 착공해 완공은 2026년으로 예정되어 있습니다.
( 현대 GBC 관련기사↓)
https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2019120208415810017
착공 앞둔 현대차 GBC…121만명 일자리 생긴다 - 머니투데이 뉴스
향후 27년간 264조8000억원의 생산유발효과와 서울시 전체 일자리(503만명)의 4분의 1에 맞먹는 121만5000개 일자리 창출이라는 천문학적 경제 효과가 기대되는 서울 삼성동 현대차 신사옥 GBC(글로벌...
news.mt.co.kr
여기서 핵심(부동산 투자자 입장)은 현대GBC로 인해 창출되는 직·간접적인 일자리가 약 120만개 이상이라는 점입니다. 이 엄청난 수요가 9호선을 타고 잠실 쪽으로 넘어온다라는 것입니다.
잠실지역은 현재에도 공실이 없는 지역이고, 향후 임차수요(세입자) 가 폭발적으로 증가 할 시에는 월세와 매매가는 더 큰 폭으로 뛸것입니다!!
현대GBC는 9호선 봉은사역 바로 앞에 위치하고 있으며,
송파 오피스텔 대단지는 9호선 한성백제역 와 초역세권 입니다.
봉은사 ~ 한성백제역은 6정거장, 약 15분 정도 소요되는 아주 가까운 거리입니다.
봉은사~한성백제역과의 거리
▶영동대로 지하공간 복합개발
국제교류복합지구의 또 다른 핵심사업은 영동대로 지하공간 복합개발입니다.
영동대로 지하공간에 잠실야구장의 30배 면적에 달하는 서울과 수도권의 교통허브이자 세계적 명소를 목표로 진행되는 사업입니다.
그 중에서도 복합환승센터에는 6개의 철도 노선과 기존 9·2호선 총 8개의 철도노선이 맞물리게 됩니다.
교통이 좋아야 사람들의 이동이 편리하고, 사람들이 모일 수 있습니다. 사람(인구)가 증가하는 지역의 부동산 가격은 상승합니다.
한 곳에 8개의 철도노선이 물리는 곳은 세계적으로도 찾아 보기 힘듭니다.
국제교류복합지구를 전략적으로 키우기 위한 서울시의 전략과 목표가 그대로 보이는 부분입니다.
영동대로 지하공간 복합개발 中 복합환승센터 조감도 (출처: 서울시)
영동대로 지하공간 복합개발 中 복합환승센터 조감도 (출처: 서울시)
이러한
① 모텔골목 철거(리모델링)와
② 9호선 개통
③ 아파트 재건축
④ 국제교류복합지구의 직접 수혜로 인해
방이동 상업지역의 땅값은 매우 가파르게 상승하고 있습니다.
불과 2017년에 평당(3.3㎡) 4천~5천만원이었던 땅값이 2018년 에는 이미 8천만원을 넘어섰고,
2019년 5월경에는 약 9천만원, 동년(2019년) 7월에는 이미 9천5백만원에 거래가 됐습니다.
2019년 하반기부터는 이 지역의 땅값은 1억2천만원을 호가 하고 있습니다.
바로 붙어있는 상업지역의 최근(2019년 1월) 거래가가 평당(3.3㎡) 약 2억7천만원에 거래된 것을 감안한다면, 아직까지 지가 상승은 더 될것으로 판단됩니다.(상승여력이 충분함)
" 부동산 가격(분양가)은 땅값이 결정 "
부동산 가격(분양가)은 결국 토지비(땅값)에 의해 결정됩니다.
땅값이 비싼 지역은 낮은 지역에 비해 분양가가 높고, 부동산 가격이 높게 책정됩니다.
쉽게 예를 들어
동일 시점에 강남권과 지방에 34평의 아파트를 분양한다고 가정해 보겠습니다.
강남권은 분양가가 20억이고, 지방은 10억원이라고 하겠습니다.
이와 같은 분양가의 차이는 왜 나는 걸까요??
분양가는 크게 토지비와 건축비로 나뉩니다.
건축비는 동일시점에 전국이 비슷한 수준입니다.
결국 토지비(땅값)의 차이가 분양가의 차이를 만드는 것입니다.
방이동 상업지역은 현재 땅값이 가파르게 상승하고 있습니다.
이러한 땅값 상승은 분양가 상승으로 이어지기에, 하루가 다르게 분양가가 높아지고 있습니다.
또한 기존 입주 오피스텔들은 계속해서 매매가가 상승하고 있습니다.( P/프리미엄 이 붙고 있음 )
"잠실 지역은 초과수요 지역
(공급이 적고, 수요가 많음) "
더욱이 잠실지역은 타지역에 비해 오피스텔수가 적고, 세입자가 많은 지역이라(초과수요)
공실도 없는 곳입니다.
(찾는 사람이 많아야 부동산 가격은 상승합니다. 강남의 부동산 가격이 떨어지지 않는 이유)
아래 소개드릴 잠실 H타워 오피스텔은 제가 직접 컨설팅·분양하고 있는 곳입니다.
위의 모든 이점·장점·수혜 및 시세차익을 볼수 누릴수 있는 오피스텔입니다.
총 98세대로 들어서고, 지하 3층 ~ 지상 17층 오피스텔입니다.
타입은 총 7개로 구성됩니다.
전타입 모두 1.5 룸으로 입니다.
또한 잠실에 없던 진정한 풀옵션 오피스텔 입니다.
LG스타일러, 삼성 비스포크 냉장고까지!! 모든 것을 갖춘 오피스텔 입니다.
▶9·8호선 더블초역세권(도보1~2분)이고, 2호선 역시 도보 7분 거리입니다.(트리플 역세권)
▶약 44만평의 올림픽공원을 내 집 앞마다처럼 누릴수 있는 곳입니다.(숲세권,공세권)
▶또한 먹자골먹도 바로 인근에 위치하고,(먹세권)
▶롯데월드타워, 롯데백화점(쇼핑몰)은 도보로 이동이 가능할 만큼 가까운 곳에 위치하고 있습니다.(몰세권)
서울시의 1인가구는 전체 가구수의 30%를 넘어선 상황입니다.
방이동 오피스텔 대단지는 1인가구를 위한 모든 것을 갖춘 지역으로 변모 할 것입니다.
투자자분들이 가장 궁금해 하는 타입별 분양가와 납부일정 아래번호로 전화 주시거나, 문자 혹은 자료 요청하시면 안내해 드리겠습니다.
확실한 부분은 강남권 최저분양가라는 것입니다. 강북권보다 저렴한 분양가 입니다.
또한 현재 방이동의 더블초역세권(9·8호선) 입지에 분양하는 오피스텔 분양가 중 저렴합니다.
이유는 다른 오피스텔 보다 일찍 토지를 저렴하게 매입했기에 가능합니다.
쉽게 말해 계약즉시 시세차익을 보실수 있는 곳이며,
지금도 지가(땅값) 상승에 따른 분양가 상승중이니, 앞으로 시세차익은 점점 더 커질 것으로 예상됩니다.
또한 갭투자(전세)로 접근 할 시에는 계약금 10%로 잠실 오피스텔 한 채를 소유하실수 있고, 그에 따른 시세차익을 보실수 있습니다. (오피스텔의 전세가율은 90% 전후)
조금 더 상세한 상담이 필요하신 분은 아래 번호로 전화 주시면 돕니다.
▶ 잠실 H타워 오피스텔
▶ VIP 담당팀 김 형 석 팀장
☎)010-6788-4654(클릭)
" 종합 정리 "
이제 정리하겠습니다.
투자란? 내돈이 얼마가 들어가고, 얼마를 벌수 있느냐?(수익성·수익률)
그리고 안전한가? 위험성은 무엇인가?(안전성) 로 간단히 정리 할 수 있습니다.
계약즉시 시세차익이 발해하는 곳이니, 당연히 마이너스피는 걱정할 필요조차 없습니다.
또한 세입자(수요)는 넘치고, 오피스텔(공급)은 부족하니 공실 걱정 또한 없습니다(초과수요)
즉, 안전성은 확보 되었고, 수익성 역시 보장된 상황입니다.
대부분의 오피스텔들은 ‘월세’와 ‘수익률’로 경쟁을 합니다.
잠실 H타워 오피스텔은 ‘월세’와 ‘고수익률’은 기본(덤,보너스)입니다.
핵심·메인은 ‘시세차익’ 이라고 자신있게 말씀드립니다.
" 그랜드오픈 ＆ 선착순 청약 진행 중 "
지금까지 설명드린 특,장점에 많은 분들이 공감하여, 분양이 빠르게 진행되고 있습니다.
관심 있는 분들은 서둘러 주셔야 합니다.
지금까지 이 글을 작성한 사람은
잠실 H타워 오피스텔의 컨설팅을 맡고 있는 김형석 팀장입니다.
전화 또는 모델하우스 내방 시, 이 지역의 전체적인 분석·컨설팅 도와 드리겠습니다.
긴글 읽어 주셔서 감사합니다.
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