최근에 신규 아파트 분양에 대해 고민하는 분들이 많습니다.
조금 더 아파트 가격이 떨어지길 기다려할지?
지금이 아파트 가격 최저점일까??
언제, 어느 지역을 분양 받아야 시세차익을 많이 볼수 있을지?
어느 지역이 앞으로 뜰지?
이런 고민은 정부의 고강도 규제로 인해 더 심해지고 있습니다.
현재 정부의 고강도 규제로
서울 아파트 가격이 주춤하는 상황이기는 하나,
현재의 가격조정(하락)은 조정일뿐이지,
지속적인 가격 하락으로 이어지는 것은 아니라고 판단됩니다.
장기적으로 보면 지난 20여년 동안
단 한번도 서울 집값은 떨어지지 않았습니다.
어느 정부도(여,야를 통틀어) 집값이 떨어지는 것을 원치 않습니다.
다만, 현정부의 고강도 규제는
급격한 집값 상승을 막고(속도조절, 완급조절)
집을 통한 투기수요를 잡기 위함 입니다.
이러한 정부의 고강도 부동산 규제로 인해
서울 아파트 가격이 주춤하고 있으나,
현실적(경제적인 이유, 돈)으로 서울에 집을 구하기 힘든 사람들은
서울서 벗어난 지역에서 집을 찾고 있습니다.
이런 상황에서 최근 몇 년 사이에 주목을 받고 있는 지역이 있습니다.
바로 하남 미사, 김포 고촌, 고양 지축입니다.
이 3지역의 공통점은 서울과 바로 인접해 있다라는 점입니다.
김포 고촌은 서울 강서구와
하남 미사강변신도시는 서울 강동구와
고양 지축지구는 서울 은평구와 맞닿아 있습니다.
3지역 모두 서울접근성이 좋고,
서울과의 절대적인 거리가 짧습니다.
이 3지역이 사람들의 이목이 집중되고,
집값이 오르고 있는 이유는
서울을 벗어나 집을 구하는 사람들도
절대 포기하지 못하는 것이 바로 교통이라는 점입니다.
아파트 입지여건을 고려 할 때
가장 우선적으로 고려되는 것이 교통입니다.
서울접근성과 서울과의 절대적인 거리가
모듯 것을 결정합니다.
서울과 가까울수록 아파트 가격은 높고, 상승폭은 큽니다.
집과 회사와의 거리.
즉, 출퇴근시간이 짧을수록 삶의 질은 향상됩니다.
워크라이프벨런스(워라벨)가 강조되는 시기에
집과 회사와의 거리는 더욱더 중요한 부분이 됐습니다.
김포 한강 하버블루는 김포시 고촌에 들어서는 아파트 입니다.
서울(강서구)과 김포의 경제선에 위치 하고 있습니다.
아파트에서 서울까지의 거리는 약 90m 입니다.
또한 최근에 서울 강서구에서 가장 핫한 지역으로 주목받고 있는
마곡지구와의 거리는 약 4km, 차량으로 5분 거리 입니다.
마곡지구의 집값이 미친듯이 상승하면서
마곡에는 집을 구하기 어려운 분들이 김포로 넘어오고 있습니다.
김포 집값 상승은 마곡지구 때문이라고 해도 과언이 아닙니다.
마곡지구의 국민주택이라고 불리는
전용 84㎡(33평~34평) 아파트 가격은 최고 13억을 넘었습니다.
또한 전용 59㎡(24평~25평) 아파트 가격은 최고 10억을 넘었선 상황입니다.
[ 아래의 이미지는 "마곡 엠벨리 7단지" ＆ "마곡 힐스테이트" 최근 거래가(시세) 입니다 ]
마곡 엠벨리 7단지(↑) 84㎡(33평형)의
최근 1개월 매물 평균가격은
약 13억원 입니다.
분양가(약 4억 9천만원) 대비 약 8억원이 오른 가격입니다.
마곡 힐스테이트 최근시세(19년 04월 기준) / 자료출처: 호갱노노
마곡 힐스테이트(↑) 59㎡(24평형)의
최근 1개월 매물 평균가격은
약 9억 5천 만원 입니다.
분양가(약 3억 8천만원) 대비 약 6억원이 오른 가격입니다.
마곡지구의 미친 집값 상승이
결국 김포의 집값 상승으로 이어졌고,
고촌은 김포의 초입·관문같은 지역이기에
고촌이 김포 지역 중에 가장 높은 집값 상승률을 보였습니다.
아래는 김포 고촌 아파트 중
시세를 견인하는 리딩 아파트 시세입니다.
가장 인기가 많은 평형대(타입) 만 정리했습니다.
김포 고촌 리딩 아파트 시세 및 평당가격
(김포시 전체의 리딩 아파트 시세가 궁금하신분은 아래의 글 확인하시면 됩니다.)
(김포시 아파트 시세: https://blog.naver.com/house-info/221500489264)
위의 표에서 볼수 있듯이
김포 고촌 아파트의
전용59㎡~68㎡(24평형~26평형)의 매매가(시세)는
약 4억원 ~ 5억원 입니다.
평당가격으로 환산하면,
약 1,500만원 ~ 2,000만원 입니다.
전용84㎡(33평형~34평형)의 매매가(시세)는
약 4억5천만원 ~ 5억8천만원 입니다.
평당가격으로 환산하면
약 1,300만원 ~ 1,700만원 입니다.
김포 고촌 아파트 시세가 이렇게 형성되어 있는 가운데,
김포 한강 하버블루 분양가는 위의 표와 같습니다.(마지막 노란색 부분)
전용84㎡(34평형)은 약3억 2천만원이고
전용64㎡(26평형)은 약2억 4천만원 입니다.
두 평형대 모두 평당가격은 930만원 입니다.
( 참고로 이 가격은 중간층 기준 입니다. )
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위의 4개 단지와 김포 한강 하버블루와의 가격(시세) 차이를 살펴보면
전용59㎡ ~ 64㎡(24평~26평형)의
최저 가격차이는 약 1억5천만원이고
최고 가격차이는 약 2억6천5백만원 입니다.
전용84㎡ (33평형~34평형)의
최저 가격차이는 약 1억3천만원이고
최고 가격차이는 약 2억6천만원 입니다.
여기서 말하는 가격차이는 바로 시세차익을 의미합니다.
미래의 시세차익이 아닌
계약 즉시 발행하는 시세차익 입니다.
아래의 글을 읽고 고촌 아파트 가격이 더 올라갈 것에 동의하신다면,
시세차익을 지금보다 더 볼수 있다라는 말에 동의하신 겁니다.
이렇듯 김포 한강 하버블루의 가장 큰 장점은 가격경쟁력 입니다.
주변시세 보다 30~50% 가량 저렴할수 있는 이유는
도시개발사업으로 진행하기에 가능합니다.
도시개발사업은 택지개발사업(신도시)과 달리
민간에서 진행이 가능한 사업입니다.
단, 지주(땅주인)가 만든 법인 또는 조합에서만 사업진행이 가능합니다.
조합아파트의 핵심은 토지(땅=지주) 입니다.
도시개발사업조합은 지주가 직접 진행하는 사업이기에
일반 조합과는 확연히 다릅니다.
주변대비 저렴한 가격으로 아파트 공급이 가능한 이유는
아파트 분양비용 중에 가장 큰 비중을 차지하는 것이 토지(땅) 입니다.
도시개발사업은 지주(땅주인)가 직접 진행하는 사업이기에
토지매입에 대한 비용이 절감됩니다.
김포시 아파트 중 현재까지
도시개발사업 ＆ 도시개발사업조합으로 진행된 아파트 리스트입니다.
▶고촌 캐슬앤파밀리에시티 1.2.3차(조합)
▶향산리 힐스테이트 리버시티 1,2단지(조합)
▶고촌 행정타운 한양수자인(공사)
▶김포 풍무 푸르지오 1,2차(조합)
▶김포 한강 센트럴 자이 1,2단지(조합)
▶김포 한강 메트로 자이 1,2단지(조합)
▶김포 한강 파크뷰 우방아이유쉘(조합)
이렇게 많은 아파트들이 도시개발사업(조합) 방식으로 진행이 됐음에도 불구하고,
일반인들은 이 사실을 모릅니다.
그 이유는?
입주후에는 아파트 브랜드만 남기 때문입니다.
예를 들어 사업 진행시(입주전)에는 "향산지구 도시개발사업" 이라고 불리지만,
입주후에는 "향산리 힐스테이트 리버시티" 라고 불리기 때문입니다.
입주후에는 아파트 브랜드와 이름이 남을 뿐이지,
이 아파트가 어떤 방식으로 진행이 됐는지 일반인들은 모를수 밖에 없습니다.
김포 한강 하버블루 위의 방식과 동일한
도시개발사업(조합)으로 진행됩니다.
그렇다고 모든 사람이 이와 같은 혜택을 보실수는 없습니다.
자격요건이 되시는 분들만 혜택을 보실수 있습니다.
더욱이 김포 한강 하버블루는 리스크를 최소화 하기 위해,
안전핀 까지 완벽하게 마련되어 있습니다.
또한 위의 4개 단지 중
고촌 캐슬앤파밀리에 시티 1,2차 ＆ 향산리 힐스테이트 리버시티는
아직 입주 전 아파트임을 감안하면,
최저각격차이(시세차익)는 더 올라갑니다.(발생합니다)
▶김포 고촌 캐슬앤파밀리에시티 1차,2차,3차
▶고촌 힐스테이트(수기마을) 1,2,3단지
▶김포 향산리 힐스테이트 리버시티 1,2단지
▶고촌 행정타운 한양수자인
이 4개의 단지중 가장 눈에 띄는 아파트는
고촌 한양수자인 입니다.
1년 전 대비 약 1억 4천만원이 올라가면서
가장 높은 매매가와 가격상승률을 보이고 있습니다.
최고 거래가는 전용74㎡(30평)이 6억원 이상에 거래됐습니다.
고촌 한양수자인은 나머지 3개 단지에 비해
건설사(시공사) 브랜드가 뛰어난 것도 아니며,
심지어 대단지도 아닙니다.
그럼에도 불구하고 고촌아파트 중 가장 높은 매매가(상승률)를 기록하는 이유는
올해(2019년) 07월 에 개통하는 김포도시철도 고촌역과의 거리입니다.
바로 역세권에 위치하고 있기에 그렇습니다.
아래의 이미지는
향산리 힐스테이트 와 김포한강 하버블루를 제외한
나머지 3개 단지와 고촌역까지의 거리입니다.
(단지 중심에서 고촌역까지의 직선거리)
김포 향산리 힐스테이트 리버시티와 김포 한강 하버블루는
김포도시철도의 개통에 따른 수혜(아파트 가격 상승)은 있지만
위의 3개 단지 보다는 적은게 사실입니다.
하지만 작년(2018년) 12월 19일
국토교통부의 5호선 연장선(가칭 김포한강선)이 발표되면서
이야기는 완전 달라졌습니다.
아래의 이미지는 국토교통부에서 발표한 내용과 노선 입니다.
아래의 노선에 따르면 가장 큰 수혜를 보는 단지는
김포 한강 하버블루와 향산리 힐스테이트 리버시티 입니다.
5호선 연장(가칭 김포 한강선)
5호선 연장(김포 한강선) 및 김포 한강 하버블루 ＆ 향산리 힐스테이트 리버시티 위치
김포도시철도는 경전철이고,
5호선은 지하철 입니다.
두개만 놓고 비교했을 때는
당연히 지하철 개통에 따른 파급력이 훨씬 더 큽니다.
5호선 연장선(가칭 김포 한강선)에서 볼수 있듯이
현재 서쪽 종점인 방화역에서 연장되어
고촌을 지나
→한강시네폴리스
→인천검단신도시
→김포한강신도시 로
이어지는 라인 입니다.
5호선 연장선을 가장 원하는 시는 인청광역시 입니다.
인천 검단신도시에서 서울로 바로 연결되는 지하철이 없기에
인천시가 김포시보다 더 적극적일수 밖에 없는 상황입니다.
김포도시철도가 올해(2019년) 07월에 개통되고, 5호선 연장(개통)되면
김포시의 가치는 점점 올라갈수 밖에 없습니다.
고촌은 김포시에서 서울과 가장 인접한 곳이기에
가장 큰 수혜와 혜택을 볼수 밖에 없습니다.
김포도시철도 이용시
고촌역에서 김포공항역(서울)까지는 1정거장 입니다.
또한 김포공항역은 트리플 환승이 가능한 역 입니다.(5.9호선 ＆ 인청공항철도)
고촌역에서 서울 주요 지역으로 이동시 소요되는 시간 입니다.
▶고촌역 ↔ 김포공항(서울): 1정거장, 6분 소요
▶고촌역 ↔ 마곡역: 10분 소요
▶고촌역 ↔ 서울역: 25분 소요
▶고촌역 ↔ 여의도: 34분 소요
▶고촌역 ↔ 강남(신논현): 36분 소요
서울 주요지역으로의 이동이 대분분 30분대에 가능합니다.
다시 한번 말씀드립니다.
서울접근성과 서울과의 절대적인 거리가
모든 것을 결정합니다.
이러한 교통 호재 말고도
김포 고촌 아파트의 가격 상승 요인은 마곡지구 입니다.
서두에서 보았듯이
현재 마곡지구는 전용 84㎡(34평)의 매매가는 최고 13억원
전용 59㎡(24평)의 매매가는 최고 10억원을 넘은 상황입니다.
마곡지구의 집값상승의 가장 큰 요인은
대기업의 이전(입주)로 인한 상주인구 증가 입니다.
우리나라 굴지의 기업인 LG를 필두로
롯데, 에스오일, 신세계, 이랜드, 코오롱, 넥센타이어, 한진해운 등등
대기업들의 이전으로 인해 인구가 늘어났습니다.
그러나 배후단지(아파트, 빌라, 주택 등등)가 부족한 상황입니다.
쉽게 말해, 집을 찾는 사람은 많으나(수요)
집이 부족(공급 부족)한 상황이
평당 4천만원이 넘는 마곡 아파트 가격을 만들었습니다.
기업 이전(입주)
→인구 증가
→집이 부족(초과수요)
→집값 상승.
여기서 중요한 것은
마곡의 기업 이전(입주)는 아직 1/3밖에 되지 않았다라는 점 입니다.
2022~2023년까지 나머지 2/3 기업이 입주를 마칠 예정이며,
모든 기업이 이전(입주)가 끝나시는 시점의 근무인원은
총 165,000명으로 예상하고 있습니다.
지금도 사람들이 살 집은 부족한데,
사람들이 더 늘어나면
당연히 집값은 지금보다 더 상승할 것으로 보입니다.
김포 고촌은 이러한 수혜를 고스란히 받아 먹을수 있는 위치에 있습니다.
김포 고촌 아파트 가격이 마곡만큼 올라갈수는 절대 없습니다.
하지만 마곡만 올라가지도 않습니다.
김포 고촌 아파트 가격도 같이 상승합니다.
김포 고촌 대부분의 아파트에서 마곡까지 차량으로 이동시
5분~10분대에 도착 가능합니다.
김포 한강 하버블루의 가장 큰 장점은 교통입니다.
김포 한강 하버블루 단지 앞에 바로 올림픽대로가 있기에,
실제 차량으로 시간을 측정 결과
5분이면 마곡지구까지 이동이 가능합니다.
또한 외곽순환고속도로 역시 단지 옆에 위치하기에 고양시 일산으로의 이동 역시 편리합니다.
김포 한강 하버블루에서 마곡지구까지의 거리
김포 한강 하버블루 조감도 및 올림픽대로 위치
김포 한강 하버블루의 또 하나의 큰 장점은
단지에서 한강과 하라뱃길 조망이 나온다는 점 입니다.
조망권이 확보된 아파트는
조망권 확보가 되지 않은 아파트 보다
약 20%에서 많게는 30% 정도 매매가가 더 높습니다.
아래 사진(↓)은 김포한강 하버블루 아파트 위치에서 직접 찍은 사진 입니다.
또한 최근의 핫한 이슈인 미세먼지(황사)로 인해
숲,공원,산을 끼고 있는 아파트에 대한 관심이 높아지고 있습니다.
소위 숲세권, 공세권 아파트가 매매가가 더 높게 책정됩니다.
김포 한강 하버블루는 단지 바로 뒤에 "전호산" 을 끼고 있습니다.
뒤로는 전호산, 앞으로는 한강＆아라뱃길
말그대로 배산임수의 지형을 갖춘 천혜의 위치 지어지는 아파트 입니다.
전호산과 단지 주변으로는 이미 둘레길 역시 형성되어 있습니다.
김포 한강 하버블루는
총 1806세대, 24개동으로 대단지로 들어섭니다.
84㎡(34평형) A,B 타입,
59㎡(24평형) A,B 타입 으로 구성됩니다.
대단지의 장점은 익히들어 아시겠지만,
가장 큰 장점은 관리비 절감되고,
단지내 편의시설이 풍부하고
거래량이 풍부해 매도시 용이합니다.
김포 한강 하버블루 조감도
김포 한강 하버블루 계약시
전체 금액의 60%는 무이자 대출이 진행됩니다.
또한 전매가 가능하기에 투자 목적으로 접근하셔도 좋은 아파트 입니다.
더욱이 발코니 확장비도 전세대 무상으로 제공됩니다.
김포 한강 하버블루 모델하우스는 현재 강서구 가양동에 오픈 중입니다.
모델하우스는 상담지정제(사전예약제)로 운영됩니다.
이 글을 작성한 사람은
현재 김포 한강 하버블루에서 근무 중인
김 형 석 팀장 입니다.
아파트는 몇 십만원짜리 물품을 구입하는 것과는 차원이 다른 문제입니다.
주변 아파트의 정확한 시세,
최고의 입지여건,
앞으로의 가격 변화를 정확히 판단 할줄 알아야 합니다.
누구나 상담(설명)은 가능하지만,
아무나 정확한 상담(설명)을 하지는 못합니다.
정확한 정보를 가지고 있어야
정확한 판단을 할수 있습니다.
아래 번호로 전화 주시면
궁금한 점 깔끔히 해결해 드리겠습니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
▣전화 상담 (08시 ~ 23시 가능)
▷☎1600-7092(모바일 클릭시 연결)
▣문자 문의 (08시 ~ 23시 가능)
▷ ☎010-6788-4654(모바일 클릭시 연결)
▣ 모델하우스 위치 전송 (24시간 가능)
▷ 클릭→(https://forms.gle/C8vZEyPxbSuRRb4N6)
