★부동산 분양 정보★

정부의 고강도 '부동산 규제'와 최근 '기준금리 인하'로 '수익형 부동산'에 관심이 높아지고 있습니다.

부동산 투자시 핵심은 인구와 교통

부동산 투자를 함에 있어 가장 우선적으로 고려사항은 무엇일까요?

결론부터 말하면, 인구(사람)와 교통입니다.

또한 주변보다 저평가 되어 있는 지역에 투자해야 높은 수익을 낼 수 있습니다.

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같은 맥락에서

강남이 강남일 수밖에 없는 이유는 인구(기업)와 교통입니다.

강남은 모든 것을 다 갖추고 있는 지역입니다.

기업(인구), 교통, 학군, 생활편의시설, 문화생활시설 등등 모든 것을 갖추고 있습니다.

이 중에서도 부동산에 가장 큰 영향을 주는 것은 인구(기업) 와 교통입니다.

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강남3구의 부동산 가격 상승을 비춰본다면,

부동산 투자를 함에 있어 가장 고려해야 할 부분은

인구가 늘어나는 지역이거나, 현재 인구가 많고 줄어들지 않을 지역!!

교통인프라가 충분히 갖춰져 있거나, 혹은 앞으로 좋아질 지역에 투자를 해야 합니다.

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투자금이 충분하다면 강남3구에 투자를 하는게 가장 안전합니다.

단, 안전성이 수익성을 보장해 주지는 않습니다.

강남3구 中 마지막 노른자 땅은??

그렇다면 강남3구 지역 중에 안정성과 수익성을 갖춘 지역은 있을까요??

강남3구에 위치하기에 안정성을 갖추고 있고, 주변보다 저평가 되어 수익성 역시 보장되는 지역이 있습니다.

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바로 송파구 방이동의 상업지역입니다.

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아래의 지도의 붉은색 부분이 송파구 잠실 인근의 상업지역입니다.

(참고로 상업지역의 지가가 가장 높습니다)

1번 지역은 롯데월드타워와 롯데백화점을 필두로 개발이 끝난 상황입니다.

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하지만 2번 지역은 얘기가 다릅니다.

2번 지역 중에 A지역은 방이동 먹자골목입니다.

지가(땅값) 변칙적(수직) 상승

오늘 설명드릴 지역이 바로 B지역입니다.

이 지역은 숙박촌(모텔골목) 이었습니다.

여러 가지 개발호재와 이슈로 지가(땅값) 수직 상승하고 있는 중입니다.

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방이동 숙박촌의 지가는 약2년전까지 평당(3.3㎡) 약 5,000만원 이었고

약 1년전에는 평당 7,500만원 수준, 현재는 1억원 이상으로 올라간 상황입니다.

부동산 가격은 결국 지가(땅값)가 결정합니다.

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평균적인 지가 상승률과 다르게 변칙적으로 상승하고 있는 지역에 투자를 한다면,

수익성은 따라 올 수밖에 없습니다.

그렇다면 왜 이렇게 지가가 수직적으로 상승하고 있는지에 대해 설명드리겠습니다.

방이동 모텔골목 대변신

이 모텔촌은 1988년 서울올림픽 당시 신천역 모텔촌과 함께 관광객에게 저가의 숙소를 제공하기 위해 조성했던 곳입니다.

허나 시간이 흘러 송파구가 강남3구라 불리고,

잠실동·신천동이 고급 주거지로 잡리 잡은 상황에서도 두 곳의 모텔촌은 유흥가로 남아서원 민이 끊이지 않았습니다.

이후 서울시는 방이동 모텔촌 문제를 해결하기 위해 숙박·위락시설 건축을 전면 불허하고,

대지면적 1,500㎡ 이상 공동개발 시 건물 높이 100m 이상을 허용하는 지구단위계획을 2009년 확정고시했습니다.

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방이동 모텔촌은 2020년까지 비즈니스 용도, 관광객을 유치할수 있는 고급 호텔로 리모델링을 하거나 철거를 해야 합니다.

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이미 많은 모텔들이 철거되고, 그 자리에 오피스텔이 입주했거나, 공사 중입니다.

잠실 인근에 유일하게 큰 개발이슈가 남아있는 지역입니다.

위에서 봤듯이 잠실 인근의 넓은 주거지역 중에 상업지역은 한정적이고,

상업지역 중에 유일하게 개발이슈가 남아있는 곳입니다.

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모텔 철거(리모델링)과 9호선 개통(한성백제역) 이슈로 방이동 상업지역 지가가 수직적으로 상승하고 있는 것 입니다.

9호선(3단계) 한성백제역 개통

이 지역의 또 다른 개발호재는 9호선 개통입니다.

기존에 8호선 몽촌토성역은 개통이 된 상황이었고,

작년(2018년) 12월에게 9호선 3단계가 개통이 되면서, 한성백제역이 생겼습니다.

9호선 개통으로 강남권으로 이동이 더욱더 용이해졌습니다.

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9호선은 황금노선이라고 불리고 있습니다.

지하철 노선중에 유일하게 강남3구(송파구,강남구,서초구)를 모두 지나는 노선이고, 여의도와 마곡지구까지 이어지는 노선입니다.

또한 9호선 4,5단계 개통도 계획되어 있어, 9호선의 파급효과는 더욱더 커질 것으로 보입니다.

재건축 아파트 개발호재

인근의 또 다른 개발호재는 재건축 아파트입니다.

바로 건너편에 진주아파트, 미성타운아파트, 크로바맨션이 재건축이 진행중입니다.

기존 입주민들의 이주가 끝난 상황입니다. 곧 철거를 시작하고 착공이 들어가면 입주까지 약 3년반에서 4년정도 소요 될 것으로 보입니다.

이 아파트 단지의 뒤쪽에 위치한 파크리오 아파트는 12년차입니다.

파크리오 아파트 16평형(전용11평)의 가격은 약 8억원 이고, 34평형(전용25평)의 가격은 약 17억원입니다.

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재건축 진행중인 진주아파트의 34평형(84㎡)의 기존 거래가는 약 18~19억원입니다.

재건축이 끝나고 입주하게 되면 20억원이 훌쩍 넘어갈 것은 너무나 당연합니다.

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신규아파트 입주의 영향은 당연히 가까운 지역부터 파급효과를 가져옵니다.

방이동 상업지구는 이 재건축 바로 건너편에 위치하고 있으니, 부동산 가격 상승에 가장 수혜를 보는 지역입니다.

국제교류복합지구(현대GBC, GTX-A, GTX-C)

또 다른 개발호재로는 강남구 삼성동(코엑스) ~ 송파구 잠실동(잠실종합운동장)을 잇는 199만㎡에 달하는 지역을 국제교류복합지구입니다.

국제업무, 전시‧컨벤션 등 마이스(MICE) 산업 중심으로 계획적 개발을 추진하고 있습니다.

국젝류복합지구의 사업 중의 핵심은 현대GBC(글로벌 비니지스 센터) 와 영동대로 지하공간 복합개발 사업입니다.

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현대GBC(현대 글로벌 비즈니스 센터)는 우리라나에서 가장 높은 건물로 569m로 건축될 예정입니다.

121만개 이상의 일자리 창출을 예상하고 있습니다.

또한 영동대로 지하공간 복합개발사업은 서울시와 국토부가 함께 6개 철도 노선의 통합역사를 구축하고 주변개발과 연계한 지하공간을 조성하는 사업입니다.

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현재의 2호선(삼성역), 9호선(봉은사역), 삼성~동탄 급행철도, GTX-A, GTX-C(KTX 의정부 연장), 위례~신사선 총 6개 철도 노선의 통합역사룰 구축하는 사업

종합 정리

▶부동산 가격은 결국 지가(땅값)에 따라 결정됩니다.

▶잠실 지역의 상업지역 중 개발이 끝나지 않은 곳은 방이동 모텔촌입니다.

▶모텔촌 철거＆리모델링 이슈, 9호선 개통 호재, 재건축 이슈, 국제교류복합지구 사업이 맞물려 지가(땅값)가 변칙적(수직) 상승하고 있습니다.

▶지가 상승은 부동산 가격 상승으로 이어지는 것은 너무나 당연한 결과.

▶강남3구이기에 부동산 가격 하락은 당연히 걱정할 필요없고(리스크 적음)

▶방이동은 주변보다 저평가 되었던 지역이기에 지금부터가 시작인 곳입니다.(수익성 보장)

▶지금이 방이동 상업지역에 투자할 적기입니다.

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방이동 소액투자 물건(상품)

이러한 방이동 모텔촌이 오피스텔로 변모하고 있습니다.

오피스텔은 소액투자로 하기에 너무나 좋은 상품입니다.

제로금리시대, 금리인하, 상가 수익률 하락, 아파트 규제 강화 등으로 오피스텔 투자에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

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오늘 소개해드릴 상품은 방이동 오피스텔 분양 물건 중 ‘잠실 어반로프트 올림픽파크’입니다.

방이동 상업지역에 들어서는 오피스텔입니다.

위에서 얘기드린 방이동의 현재＆미래가치를 모두 누릴수 있는 오피스텔입니다.

공실률 걱정없고, 강남3구 오피스텔 분양가 중 가장 저렴합니다.

그렇기에 수익률 역시 높습니다.

또한 방이동의 개발호재와 이슈를 모두 누릴수 있는 오피스텔이기에 시세차익까지 보실수 있는 상품입니다.

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가치를 아는 당신!

당신을 설레게 하는 작품!

잠실이 가다려온 단 하나의 작품을 당신께 소개합니다.

위의 내용이 길었기에,

‘잠실 어반로프트’의 특·장점만 간단히 요약해 드리겠습니다.

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궁금하신 점은 전화주시면 자세히 설명드리겠습니다.

▣ 잠실 어반로프트 오피스텔 ▣

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★ '강남3구 + 더블초역세권' 입지

★ 강남3구 최저 분양가

★ 高 수익률, 공실률 0%

★ 시세차익까지 발생!(지가 수직적 상승 中)

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★ 강남3구 마지막 노른자 입지!

★ 부동산은 타이밍입니다.

★ 지금은 '송피구 방이동' 입니다.

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▣ 입지요건 ▣

  ▶ 초역세권: 9.8호선 도보1분, 2호선 도보 10분

  ▶ 숲세권(힐링라이프): 올림픽공원 바로 앞, 석촌호수 도보 7분

  ▶ 몰세권: 롯데월드타워, 롯데백화점

  ▶ 의세권: 아산병원

  ▶ 관세권: 송파구청

  ▶ 먹세권: 방이먹자골목

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▣ 배후수요 ＆ 개발호재 ▣

  ▶ 직주근접 대기업 多

  ▶ 롯데월드타워

  ▶ 잠실관광특구 內 기업 多

  ▶ 국제교류복합지구(삼성~송파): 일자리 8만개 증가

  ▶ 현대GBC(구 한전부지): 일자리 120만개 증가

  ▶ GTX-A,GTX-C,위례~신사선(영동대로 지하공간 복합개발)

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★계약금 10%

★중도금 60% 무이자 대출

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★소액투자 가능

★2천만원으로 오피스텔이 한 채 가능!! (전세가율 90% 이상)

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★회사보유분, 로얄층 마감임박★

★담당지정제 운영(예약필수)★

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▶VIP 담당팀 김형석 팀장

☎)010-6788-4654(모바일 클릭시 연결)

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감사합니다.

정년을 채우고 퇴직한 홍길동씨.

모아둔 돈과 퇴직금으로 오피스텔에 투자하기로 결정했습니다.

오피스텔 임대수입으로 노후자금을 마련하기로 했습니다.

그런데 오피스텔은 일반주택이 아니라 세금이 복잡하다는 이야기를 들었습니다.

과연 오피스텔을 구입하면 어떤 세금을 납부해야 할까요?

또한 보유와 매도시에는 어떤 세금을 납부해야 할까요?

기본적으로 오피스텔은 ‘숙식이 가능한’ 업무시설로 분류됩니다.

하지만 경우에 따라 주거용으로 사용할 수 있으며, 이에 따라 납부하는 세금이 달라집니다.

▣ 오피스텔 구입할 때, 취득세·부가가치세

[ 취득세 ]

취득세는 일정한 자산을 취득한 사람에게 부과하는 세금으로. 취득 시 1번만 납부하면 됩니다.

오피스텔은 용도 구분없이 취득세 4%에 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%를 더해

총4.6%를 납부해야 합니다.

아파트 취득세가 가격과 면적에 따라 1.1〜3.5%로 매겨지는 것에 비하면 조금 높은 편입니다.

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하지만 취득일로부터 60일 이내에 주택임대사업자로 등록한다면 면적에 따라 취득세를 감면받을 수 있습니다.

전용면적 60㎡ 이하는 취득세 전액이 면제되고,

취득세액이 200만원 이상이라면 85%까지 감면받을 수 있습니다.

취득세 감면은 원칙적으로 4년 이상 임대하는 조건이므로, 이를 위반할 시 감면된 취득세를 추징합니다.

[ 부가가치세 ]

주거용으로 사용(주거용 임대 포함)하기 위해 오피스텔을 구입하면서 부담한 부가가치세는 환급받거나 매입세액공제를 받을 수 없습니다.

부가가치세는 원칙적으로 최종소비자가 부담하는 세금이기 때문이지요.

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사업용으로 사용한다면 구입할 때 부담한 부가가치세콜 환급받거나 매입세액공제받을 수 있습니다.

단, 업무옹 오피스텔로 취득해 부가가치세를 환급받은 후 10년 이내에 업무 용도로 사용을 중단하고 거주용으로 사용(주거용으로 임대하는 것 포항)하면 잔존기간에 해당하는 부가가치세를 추징당하게 됩니다.

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▶전용면적 30.03㎡의 1억 3,000만 원 오피스텔을 업무용으로 구매했다면?

- 취득세 598만 원

- 1천 300만 원의 부가가치세 매입 세액으로 공제 또는 환급

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▶전용면적 30.03㎡의 1억 3,000만 원 오피스텔을 주거용으로 구매했다면?

- 취득세 해당 없음

- 1천 300만 원의 부가가치세 환급 불가

▣ 오피스텔 보유할 때, 재산세·종합부동산세

구입한 오피스텔을 계속 가지고 있을 경우, 이용목적에 상관없이 매년 재산세를 납부해야 합니다.

일정 금액 이상의 부동산을 보유하고 있는 경우 종합부동산세도 납부해야 하죠.

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[ 재산세 ]

오피스텔은 법적으로 주택이 아니기에 업무용 건물로 과세합니다.

오피스텔은 ‘건물’과 ‘토지’로 나눠,

마치 별도의 세금처럼 재산세 고지서를 발부합니다.

매년 6월 1일 건물은 시가표준액(지방세를 계산하기 위한 평가기준),

토지는 개별공시지가를 기준으로 재산세를 계산해

건물분 개산세는 7월에, 토지분 재산세는 9월에 고지됩니다.

※ 해당 표는 2019년 기준으로 작성되었습니다.

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[ 종합부동산세 ]

오피스텔을 업무용으로 쓸 경우 종합부동산세 대상에서 제외되지만,

부속토지의 공시지가가 80억을 초과하는 경우에는 과세 됩니다.

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주거용으로 사용한다면 다른 보유 주택과 합산해 기준시가 6억 원을 초과하면 과세합니다.

(1주택이고 단독명의일때는 9억원)

▣ 오피스텔 임대할 때, 부가가치세·소득세

[ 부가가치세 ]

임차인이 오피스텔을 업무용으로 이용한다면

임대료와 보증금에 대한 간주임대료가 부가세 과세대상에 해당돼

임대료 등에 대해 매년 2회(간이과세자의 경우 1회)에 걸쳐 부가가치세 신고를 해야 합니다.

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오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우에는

주택임대사업(면세)에 해당하기 때문에 임대소득에 대한 부가세 신고·납부의무는 없으나,

매년 2월 면세수입금액을 신고해야 합니다.

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[ 소득세 ]

오피스텔의 용도가 주거용이든 업무용이든 오피스텔로 매달 월세를 받게 된다면

이에 대한 소득세를 내야 합니다.

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다만, 오피스텔을 포함해 주거용 건물(2주택 이상)에서 임대로 얻는 임대소득이 2,000만 원 이하인 경우 2018년까지는 한시적으로 소득세가 부과되지 않았으나,

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올해(2019년)부터는 연2,000만 원 이하의 임대소득은 분리과세 15.4%(지방세 포함)로 세율이 적용됩니다.

▣ 오피스텔 양도할 때, 부가가치세·양도소득세

오피스텔을 업무용으로 이용하다 양도할 경우에는

부가가치세 환급 여부와 관계없이 매수자에게 세금계산서를 발행하고 부가가치세를 신고·납부해야 합니다.

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또한 소유자의 주택 보유 여부와 관게없이 일반건물의 양도로 보고

보유기간별 양도소득세 기본세율(6〜40%)과

토지와 건물을 양도할 때 적용되는 장기보유특별공제(보유기간에 따라 6〜30%)를 적용해 양도세를 계산합니다.

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주거용으로 이용하다 양도하는 경우 부가가치세는 비과세되지만,

만약 소유자가 오피스텔 외에도 다른 주택을 소유하고 있다면,

양도소득세 부과대상이 되는지 검토해봐야 합니다.

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오피스텔을 투자 수단으로 사용하실 분들은 본인 상황에 맞게 용도를 선택해야 하고, 세금에 대한 부분도 반드시 체크해야 합니다.

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출처: 국세청 공식블로그

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[ 정보제공 ]

잠실 어반로프트 오피스텔

VIP 담당팀 김형석 팀장

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아래의 오피스텔은 제가 현재 분양컨설턴트로 일하고 있는 오피스텔 분양 현장입니다.

제가 분양 했던 오피스텔 중

가장 좋은 입지를 갖추고 있고, 투자가치가 높은 오피스텔입니다.

관심있는 분들은 전화 주시면, 자세히 설명드리겠습니다.

자신있게 권해 드리는 투자 상품입니다.

▣ 잠실 어반로프트 오피스텔 ▣

★ '강남3구 + 더블초역세권' 입지

★ 강남3구 최저 분양가

★ 高 수익률, 공실률 0%

★ 시세차익까지 발생!(수직적 지가 상승 中)

​

★ 강남3구 마지막 노른자 입지!

★ 부동산은 타이밍입니다.

★ 지금은 '송피구 방이동' 입니다

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▣ 입지요건 ▣

▶ 초역세권: 9.8호선 도보1분, 2호선 도보 10분

▶ 숲세권(힐링라이프): 올림픽공원 바로 앞, 석촌호수 도보 7분

▶ 몰세권: 롯데월드타워, 롯데백화점

▶ 의세권: 아산병원

▶ 관세권: 송파구청

▶ 먹세권: 방이먹자골목

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▣ 배후수요 ＆ 개발호재 ▣

▶ 직주근접 대기업 多

▶ 롯데월드타워

▶ 잠실관광특구 內 기업 多

▶ 국제교류복합지구(삼성~송파): 일자리 8만개 증가

▶ 현대GBC(구 한전부지): 일자리 120만개 증가

▶ GTX-A,GTX-C,위례~신사선(영동대로 지하공간 복합개발)

​

★계약금 10%

★중도금 60% 무이자 대출

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★소액투자 가능

★2천만원으로 오피스텔이 한 채 가능!! (전세가율 90% 이상)

​

★회사보유분, 로얄층 마감임박★

★담당지정제 운영(예약필수)★

​

▶VIP 담당팀 김형석 팀장

☎)010-6788-4654(모바일 클릭시 연결)

▶홈페이지: https://urbanloftjamsil.modoo.at/?link=4bxfgftj

감사합니다.

정부의 8.2 부동산대책과 9.13부동산대책의 규제속에 수익형 부동산 상품이 반사이익을 보고있습니다.

또한 최근에 금리인하로 인한 수익률 상승으로 수익형 부동산에 대한 투자수요가 고개를 돌리고 있습니다.

수익형 부동산 상품의 핵심은 ‘수익률’입니다.

단 ‘공실률’이 없다라는 전제하의 수익률 계산이 의미가 있는 것입니다.

최근 서울의 상가 평균 수익률은 1%~2% 사이이고, 높은 곳이 3%대 입니다.

오피스텔 평균 수익률은 4%~5%입니다.

이렇기에 상가보다 오피스텔로 투자수요가 이동하고 있습니다.

오피스텔 투자(분양)시 반드시 고려해야 할 부분이 ‘수익률 ’과 ‘공실률’입니다.

현재 주변의 공실률은 어떤지? 앞으로의 공실률은 어떠할지? 입니다.

공실률이 없다라는 얘기는 배후수요가 많다라는 얘기입니다.

쉽게 말해, 오피스텔의 수보다 찾는 수요자(세입자)가 많으면 공실은 없습니다.

( 부동산은 초과수요 발생 시, 가격이 상승하게 됩니다 )

정리하겠습니다.

투자라 함은 쉽게 말해

내 돈이 얼마가 들어가고, 얼마를 벌수 있느냐입니다.

이를 수치화 한 것이 수익률입니다.

그리고 리스크(위험성)가 많고 적음을 따져야 합니다.

오피시텔 투자(분양) 역시 수익률이 생명이며,

오피스텔 투자(분양)에 있어 리스크는 결국 공실률입니다.

공실률은 결국 배후수요(임차수요) 확보에 달려 있는 것입니다.

금일 살펴 볼 지역은 송파구 방이동 지역의 오피스텔 입니다.

최근 방이동 모텔 골목이 오피스텔 촌으로 변화고 있습니다.

1988년 올림픽을 개최하면서, 부족한 숙박시설을 마련하기 위해 방이동에 숙박시설을 대거 만들었습니다.

허나 올림픽이 끝나고 모텔에 대한 주민들의 끊임없는 민원으로 인해, 송파구는 결국 해결책을 내 놓았습니다.

오는 2020년까지 4성급으로 리모델링을 하거나, 전부 철거를 해야 하는 상황입니다.

방이도 모텔골목이 새롭게 변하고 있습니다.

신규 오피스텔들이 들어서고 있는 상황입니다.

방이동 오피스텔에 주목해야 할 이유를 설명드리겠습니다.

1. 공실률 0%, 배후수요(직주근접)

방이동 오피스텔은 현재 공실이 없습니다.

주변의 대기업과 9호선 한성백제역 개통으로 강남권에 직장이 있는 지작인들의 수요자까지 이동해 왔기에 공실은 없는 상황입니다.

대표적인 직주 근접 대기업으로는 한미약품, 롯데월드타워, 삼성SDS, 아산병원 등이 있습니다.

방이동에만 약 4.389개의 기업체와 33,378명의 배후수요를 확보하고 있기에 공실률 걱정은 전혀 없습니다.

2. 미래의 공실률과 개발호재

현재 공실률도 중요하지만, 앞으로(미래)의 공실률 역시 중요합니다.

방이동의 가장 큰 호재는 9호선 개통입니다.

9호선이 한성백제역 개통전에는 강남권에 직장을 둔 수요자들이 방이동 오피스텔까지 넘어오지 않것이 사실입니다.

그러나 9호선 개통으로 강남권 수요자가 까지 남어오는 상황입니다.

또한 삼성동 일대의 국제교류복합지구 개발로 인해 고용인구수가 140만명 증가할 것으로 예상하고 있습니다.

국제교류복합지구는 삼성동과 종합운동장 일대를 개발 및 리모델링하는 사업입니다.

위치는 강남구 삼성동 167 일대 ~ 송파구 잠실동 10 일대이고,

면적은 약 192만㎡(약 58만평) 으로 압도적으로 큽니다.

철저히 오피스텔 투자(분양)자자의 입장에서 고려해 보겠습니다.

국제교류복합지구 사업중에 가장 큰 개발호제는 현대 GBC(글러벌 비즈니스 센터) 와 영동대로 지하공간 복합개발입니다.

구 한국전력 부지를 현대 자동차에서 매입하고, 이 자리에 ‘현대 GBC’ 가 들어섭니다.

현대 GBC 에서만 121만개의 일자리 증가를 예상하고 있습니다.

또한 영동대로 지하공간 복합개발의 가장 큰 사업은 광역복합환승센터입니다.

광역복합환승센터 내에는 GTX-A, GTX-C(KTX 동북부 연장), 위례~신사선등이 지나갑니다.

부동산 투자에 있어 가장 고려해야 할 부분이 인프라입니다.

그 중에 가장 중요한 것이 교통 인프라입니다.

강남이 강남일 수밖에 없는 이유는 교통과 기업입니다.

교통을 중심으로 사람들이 움직이고 부동산(자금)이 움직입니다.

강남불패가 나온이유도 여기 있습니다.

3. 시세차익

오피스텔은 일반적으로 시세차익을 바라보고 하는 투자상품이 아닙니다.

그러나 어느 지역이냐에 따라 시세차익이 발생하기도 합니다.

대표적인 지역이 바로 마곡지구입니다.

마곡지구는 판교와 같이 대기업들이 유입(직장인 증가)되면서, 부동산 가격이 미친 듯이 올라가고 있는 상황입니다.

불과 5년전에 분양한 전용면적 84㎡의 아파트가격 약 3배 상승했습니다.

4억 5천 정도의 분양가였으나, 현재 최고가는 13억원을 넘어섰습니다.

오피스텔 매매가 역시 상승했습니다.

전용 6평미만(원룸)은 약 5천만원 상승

전용 6평이상(원룸)은 약 8천만원 상승

전용 9평이상(1.5)은 약 1억원 이상이 상승한 상황입니다.

시세차익이라 함은 간단히 말하면, 매입가(분양가)와 매도가의 차액입니다.

이를 P(프리미엄)라고 표현하기도 합니다.

결국 이러한 시세차익은 수요와 공급이 결정합니다.

마곡과 같이 초과수요가 높게 발생하는 지역은 오피스텔임에도 불구하고 시세차익이 발생합니다.

마곡지구에 오피스텔 분양이 금지 된 상황이기에 마고지구 내의 오피스텔은 당연히 공실은 없습니다.

그렇기에 주변 지역(가양동, 등촌동, 염참동)으로 수요자들이 이동하고 있는 상황입니다.

그리고 이 수요자들이 잡기 위해 주변 지역에 신규 오피스텔 분양을 많이 하고 있는 상화입니다.

이는 방이동 역시 마찬가지입니다.

현재의 직주 근접 배후수요만으로도 공실없이 월세를 받을수 있으나,

삼성동의 국제교류복합지구 개발로 인해 수요자들이 엄청나게 늘어나고,

9호선 개통으로 이 수요자들을 안을수 있게 됐습니다

또한 영동대로 지하공간 복합개발의 광역복합환승센터로 교통 인프라가 엄청나게 늘어나게 되는 상황입니다.

이러한 영향으로 방이동 오피스텔은 시세차익까지 볼수 있습니다

소위 강남 3구라고 불리는 지역에 방이동 오피스텔처럼 저렴한 분양가는 존재하지 않습니다.

또한 더블역세권, 9호선이 지나가는 지역에 이와 같은 분양가는 없습니다.

부동산은 타이밍입니다!!

지금은 방이동 오피스텔입니다!!

될 지역은 됩니다!!

지금부터는 현재 방이동에 분양하고 있는 오피스텔 한곳을 설명하겠습니다.

최근 방이동 일대에 분양한 오피스텔 중 가장 저렴한 분양가이고,

8.9호선 더블초역세권 자리에 위치하고 있습니다.(도보 1분)

#현장명: 잠실 어반로프트 올림피파크

방이동 직주 근접 배후수요는 물론, 강남의 배후수요까지 모두 안을수 있는 자리에 위치하고 있습니다.

이러한 배후수요로 공실률 걱정없고, 수익률 높은 오피스텔입니니다.

★ 공실률 0%, 높은 수익률(↑)

★ 방이 오피스텔 분양가 中 가장 저렴(최근)

★ 시세차익까지 발생!

■ 역세권: 2,8,9호선 트리플 역세권

    ( 8.9호선 도보 1분-초역세권 )

■ 숲세권: 올림픽공원 바로 앞

▶ 넘치는 세입자(배후수요)

▶ 현 공실률 0%, 미래 공실률 0%

▶ 가장 저렴한 분양가(최근 송파)

■ 현대GBC 일자리 121만개 증가

■ 국제교류복합지구 직접 수혜지역

■ GTX-A,C 직접 수혜지역

■ 방이동 지가 상승 1위

★ 계약금 10%

★ 중도금 60% 무이자 대출

▶정보제공: 잠실 어반로프트 김 형 석 팀장

홈페이지: https://urbanloftjamsil.modoo.at/?link=4bxfgftj

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잠실 어반로프트 VIP 담당팀

김 형 석 팀장

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▶모델하우스 예약: 1600-7092

▶문의 ＆ 상담: 010-6788-4654

정부의 고강도 부동산 규제로 인해 수익형 부동산이 반사이익을 보고 있습니다.

다른 한편에서는 수익률 감소로 수익형 부동산의 메리트가 예전보다 줄어들었다는 얘기도 나오고 있습니다.

수익률이 감소 됐다고 하더라도, 은행 예금금리가 낮은 상황에서 투자자들은 여전히 수익형 부동산으로 몰리고 있습니다.

얼마전 한국은행의 기준금리 인하로 인해 수익형 부동산의 수익률이 상승할 것으로 보입니다.

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단 어느지역을 선택하느냐가 핵심입니다.

될 지역은 됩니다!

‘될 지역’ 이라 함은 결국 사람(인구)이 늘어나는 지역입니다.

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오늘 살펴볼 지역은 송파구 방이동에 들어서는 잠실 어반로프트 오피스텔입니다.

최근 9호선 개통(3단계개통: 종합운동장~보훈병언)과 방이동 숙박촌 리로델링 사업으로 방이동 모텔촌 골목이 환골탈퇴하고 있습니다.

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방이동 오피스텔 중 잠실 어반로프트를 주목해야 가장 큰 이유는 분양가입니다.

최근 방이동에 분양한 오피스텔 중에 가장 저렴한 분양가입니다.

분양가가 상대적으로 낮다라는 것은 수익률이 높다라는 것입니다.

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오피스텔은 수익형 상품이니 만큼 가장 중요한 것은 수익률입니다.

수익률은 단 공실률이 전제가 되야 의미가 있습니다.

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‘ 수익률 = 실수익 / 실투자금 ’입니다.

실투자금이 적게 들어갈수록(분양가가 낮을수록), 수익(월세)이 높을수록 수익률은 올라갑니다.

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현재 방이동 오피스텔은 공실이 없습니다.

직주근접 대기업들로 인해 현재의 공실률은 0%입니다.

가장 대표적인 직주근접 대기업은 한미약품, 롯데월드타워, 삼성SDS, 아산병원 등이 있어

배후수요는 지금도 충분한 상황입니다.

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그렇다면 앞으로의 공실률, 수익률은 어찌 될까요?

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공실률은 결국 임차인이 얼마나 확보되었느냐입니다.

쉽게 말해 세입자가 얼마나 있느냐입니다.

현재는 세입자가 많아 공실 걱정이 없으나,

앞으로 줄어들지 늘어날지가 핵심입니다.

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배후수요(임차수요)의 관점에서 바라봤을 때,

가장 큰 개발호재는 삼성동의 국제교류복합지구입니다.

강남구 삼성동 일대부터~ 송파구 잠실동 종합운동장 일대를 개발 리모델링 하는 엄창남 규모의 사업입니다.

면적은 약 1,920,000㎡ 이고, 사업내용은 다음과 같습니다.

- 글로벌 비즈니스 거점 및 도심형 마이스(MICE) 복합단지 조성

- 국제스포츠 이벤트 중심 스포츠 메가 조성 및 대중교통의 허브 구축

- 대중문화사업 중심 및 한강·탄천 시민여가 공간 조성

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국제교류복합지구의 핵심 사업은 '현대GBC'입니다.

예전 한국전력부지를 현대자동차에서 인수했고,

이 부지에 우리나라에서 가장 높은 건물인 현재GBC 가 들어섭니다.

[ 현대 GBC ]

- MICE 핵심기능을 제고하는 차별화된 전시·컨벤션 (전용 16,500㎡)

- 시민과 국내외 방문객이 함께 누리고 즐기는 세계 수준의 공연장 (2,000석)

- MICE 및 국제업무 기능을 지원하는 관광숙박시설 (265실)

- 서울의 미래를 조망하는 최상층 전망대 (전용 3,000㎡)

- 국제기구 클러스터를 위한 글로벌 센터 계획

- 미래를 견인하는 친환경 랜드마크 계획

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현대GBC 완공 시, 일자리가 1,210,000개 늘어날 것으로 예측하고 있습니다.

일자리 증가는 결국 인구증가이고, 결국 오피스텔을 투자하는 입장에서는 임차수요(배후수요)가 늘어난다는 의미입니다.(공실률과 직결)

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국제교류복합지구의 또 다른 큰 사업은 바로 ‘영동대로 지하공간 복합개발’입니다.

그 중 ‘광역복합환승센터’가 핵심입니다.

GTX-A, GTX-C, KTX동북부 연장선, 위례~신사선이 이 ‘광역복합환승센터’로 연결이 됩니다.

​

부동산은 결국 교통을 중심으로 움직입니다.

교통인프라가 가장 중요합니다. 교통과 사람은 같이 움직이게 됩니다.

사람이 늘어난다는 것은 부동산 투자 입장에서는 가장 중요한 부분입니다.

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결론은 이렇습니다.

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오피스텔의 핵심은 수익률, 공실률입니다.

방이동 일대의 오피스텔은 현재 공실률 0% 이고, 앞으로 공실 걱정도 없습니다.

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또한 잠실 어반로프트는 주변보다 낮은 분양가로 수익률 역시 주변보다 높습니다.

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강남3구의 더블초역세권 입지의 오피스텔이 이 분양가라는 것은 실로 놀라운 일입니다.

또한 올림픽공원이 바로 앞에 있고(숲세권), 주변의 먹자골목 부터 생활편의시설까지 모든 인프라를 갖춘 곳 입니다.

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잠실 어반로프트는 총 4가지 타입으로 구성이 됩니다.

분양가는 184,900,000부터 시작이며, 층별,호수별 차이가 있습니다.

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잠실 어반로프트는 최근의 1인가구 트렌드를 반영한 소형평형대로 구성이 되며,

에네지 절감시스템부터 풀옵션(풀파니쉬드) 과 스마트 홈 오토 시스템까지 모든 것을 완벽히 갖춘 오피스텔입니다.

잠실 어반로프트 모델하우스는 현재 운영중입니다.

모델하우스에는 상담지정제(예약제)로 운영되고 있습니다.

아래의 번호로 전화 주시면 됩니다.

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부동산은 타이밍입니다!!

될 지역은 됩니다!!

지금 방이동 오피스텔입니다!!

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'최소의 비용'으로 '최대의 수익'을 내는 것이 '투자'입니다.

완벽한 분석으로 만족하는 상담 진행해 드립니다.

홈페이지: http://urbanloft.creatorlink.net/

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잠실 어반로프트 VIP 담당팀

김형석 팀장

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감사합니다.

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