★부동산 분양 정보★

▣ 임대주택의 종류 ▣

▶건설임대주택 : 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대한 주택으로서 정부지원 여부에 따라 공공과 민간건설 임대주택으로 구분

▶공공건설 임대주택

- 국가 또는 지자체의 재정으로 건설하거나 건설·임대하는 주택

- 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설·임대하는 주택

- 공공사업에 의하여 조성된 택지에 건설·임대하는 주택

▶민간건설 임대주택 : 민간이 순수한 자기자금으로 건설한 임대주택

▶매입임대주택 : 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택(임대의무기간 : 준공공임대주택 도움말 10년, 그 밖의 매입임대 5년)

▣ 임대주택법상 임대주택의 차이점 ▣

​

▣ 임대주택 종류별 공급주체 ▣

​▣ 공공임대주택 유형별 특징 ▣

내집마련에 도움주는 사이트

​내게 맞는 집을 장만혀려면 많은 정보가 필요합니다.

그렇다고 무작정 발품을 뛰면서 알아보기에는 시간과 비용이 많이 듭니다.

다양한 정보를 효율적으로 얻을 수 있는 인터넷 사이트를 몇 곳 소개해 드립니다.

▶국토교통부 실거래가 공개시스템

부동산에 투자하려면 해당 지역에 어떠한 

정책이 있는지를 알아야 합니다.

또한 부동산의 정확한 가치와 세금 등을 알기 

위해서는 아파트 실거래가, 개별공시지가, 

단독주택 가격, 공동주택 가격 등을 확인해야 합니다.

여기서 실거래가는 실제로 사고 판 부동산의 가격을말하고,

개별공시지가는 나라에서 재산세나 종합부동산세 등과 같은 세금을 걷기 위해

각각의토지별로 매겨놓은 가격을 말합니다.

이러한 정보를 한눈에 확인할 수 있는 곳이

바로 국토교통부 사이트입니다.

#국토교통부 실거래가 공개시스템

http://rt.molit.go.kr/

​

▶토지이용규제정보 서비스

지 구입시 자신이 원하는 대로 이용할수 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

그렇지 않으면 쓸모없는 토지를 사게 될 수도 있습니다.

이를 확인할 수 있는 사이트가 바로 “토지이용규제정보 서비스”입니다. 

#토지이용규제서비스

http://luris.molit.go.kr

​

​▶주택도시기금

주택 구입 대출, 전세자금 대출, 월세 대출,주택청약 등

주택과 관련된 모든 정보를 알 수 있는 사이트입니다.

​#주택도시기금

http://nhuf.molit.go.kr/

​

▶대법원 인터넷등기소

세를 얻거나 집을 살 때 반드시 확인해야 하는 

서류 중 하나인 등기사항 전부 증명서를

집에서 컴퓨터를 이용해 손쉽게 발급받을 수 있는 사이트입니다.

#대법원인터넷등기소

http://www.iros.go.kr

​

​▶전국은행연합회

대부분의 사람들은 집을 살 때 은행에서 일정 부분의 돈을 빌립니다.

그런데 이때 자신에게 맞는 대출상품을 고르기가 쉽지 않습니다.

또한 여러 은행에서 대출상담을 하다 보면

신용조회를 많이 하게 되어 신용등급이 떨어질 수도 있습니다.

이때 이용하는 사이트가 바로 “전국은행연합회” 입니다.

이 사이트에서는 전국에 있는 모든 은행의

대출상품, 이자, 상환조건 등을 한눈에 비교해 볼 수 있습니다.

#전국은행연합회

https://www.kfb.or.kr/

​

​▶한국주택금융공사

대출이라고 하면 은행만을 떠올리는 분들이 많은데,

10년 이상의 장기 대출을 원할 때는 주택금융공사의 문을 두드려보는 것도 좋습니다.

한국주택금융공사는 일반 은행보다 비교적 낮은 이율의 고정금리로 주택 담보대출을 해주거나,

전세자금 대출 및 아파트중도금 대출을 위한 보증서를 발급해줍니다.

이 밖에도 주택연금을 운영하기도 합니다.

#한국주택금융공사

https://www.hf.go.kr

​

▶주택청약종합저축, 전세자금대출 관련 정보를 알 수 있는 주요 은행들

주택청약종합저축에 가입하고 싶거나,

내 집을 마련하는데 돈이 부족한 경우에는 어떻게 해야 할까요?

이 경우에는 다음의 은행 홈페이지를 방문해 조건을 확인한 후

주택청약종합저축에 가입하거나 부족한 전세자금을 빌리면 됩니다.

우리은행, NH농협, 신한은행

IBK 기업은행, KEB 하나은행, KB국민은행

​

​

▶경매관련 사이트

부동산 경매에 참여하려면 어떤 부동산이 얼마에경매로 나왔는지 낙찰률은 얼마인지,

경매 일자는 언제인지 등과 같은 정보를 알아야 합니다.

대법원 법원 경매 사이트는 무료지만, 유료 경매사이트도 활발하게 운영 중입니다.

유료 사이트를 이용할 때는 무조건 비싼 사이트를 이용하기보다

각 사이트의 장단점을 비교해보고 자신에게 적합한 사이트를 고르는 지혜가 필요합니다.

【무료사이트】

#대법원경매정보: https://www.courtauction.go.kr/

【유료사이트】

#굿옥션: http://www.goodauction.com/

#지지옥션: https://www.ggi.co.kr/

#한국부동산경매정보: http://www.auction119.co.kr/

#한국경매: https://www.hkauction.co.kr/

#하우스인포: http://www.houseinfo.co.kr/

#태인경매정보: http://www.taein.co.kr/

#스피드옥션: http://www.speedauction.co.kr/

​

​▶온비드

한국자산관리공사(KAMCO)가 관리하는 경매의 일종인 “공매”에 참여하려면 “온비드”를 이용해야 합니다.

온비드는 어떤 부동산이 얼마에 공매로 나왔는지 등 공매와 관련된 정보를 모두 알 수 있는 사이트입니다.

​#온비드

http://www.onbid.co.kr/

1. 교통은 편리한가? (역세권)

아파트 분양(구입) 시에는 가격이 비싸더라도 교통이 편리한 곳에 있는 아파트를 사야합니다.

(향후 개발 가능성이 있는곳 포함)

도보로 5~10분 이내에 지하철역이 있는 아파트가 좋습니다.

더욱이 지하철 노선이 2개 이상 겹치는 더블역세권이면 더욱 좋습니다.

노선이 많으면 선택의 폭이 다양해져, 그만큼 출퇴근이 편리해지기 때문입니다.

만약 아파트가 지하철역과 멀리 떨어져 있다면,

아파트 근처에 노선이 많은 버스정류장이라도 있어야 합니다.

2. 학군은 좋은가?(학세권)

거주 지역에서 좋은 고등학교가 멀리 떨어져 있다고 가정해 봅시다.

물론 거리가 멀다고 해도 이 좋은 고등학교에 지원할 수 있다고 해도

이것 때문에 좋은 고등학교 근처에 있는 아파트 가격이 크게 떨어지지는 않습니다. 1분도 아까운 학생들에게는 통학 시간이 큰 부담이 되므로

여전히 좋은 학교 근처로 이사를 오려고 하기 때문입니다.

강남의 대치동을 생각하시면 됩니다.

3. 강이나 산이나 보이는가?(조망권, 숲세권)

가장 좋은 아파트는 강이 보이는 아파트입니다.

강이 보이면 시야가 탁 트여 조망이 좋고

산이 근처에 있으면 미체먼지가 심한 요즘 공기가 쾌적해 좋습니다.

강 주변 아파트는 요즘도 인기가 높고 가격도 비쌉니다.

같은 아파트 단지내에서도 한강이 보이냐 보이지 않느냐에 따라 매매가가 약 20% 차이가 납니다.

최근에는 미세먼지 문제로 숲세권 아파트의 인기도 점점 높아지고 있습니다.

또한 강변 아파트에 비해 가격도 저렴합니다.

4. 방향은 어느쪽인가?(남향, 동향, 서향, 북향)

아파트를 구매할 때는 방향을 잘 따져봐야 합니다.

아파트의 방향에 따라서 햇빛의 양에 차이가 나고(일조량)

이는 곧 가격의 차이로 이어 집니다.

➤남향: 사람들이 가장 선호하는 향입니다. 햇빛이 일정하게 들어와서 하루 종일 집 안이 환합니다.

➤동향: 남향 다음으로 선호되는 방향으로 해가 뜨는 방향이라 햇빛이 일찍 비추고, 햇빛이 들어오는 시간이 짧습니다. 

➤서향: 해가 지는 방향이라, 해가 질 때 까지 햇빛이 오랫동안 들어와 하루 종일 덥습니다.

➤북향: 흔하지 않은 방향입니다. 해가 잘 들어오지 않기 때문에 사람들이 기피하는 방향입니다.

참고로 한쪽 방향보다는 남서향, 동남향처럼 양쪽 방향 사이를 향하도록 지어진 아파트가 많습니다. 때문에 하루 날을 잡아 햇빛이 드는 시간을 체크해 보는 것도 좋습니다.

5. 아파트 단지의 크기는? (대단지)

아파트 단지의 크기는 1,000세대 이상인 곳이 좋습니다.

그 정도로 단지가 커야 단지 안에 있는 상가가 활성화돼 생활하기에 편리합니다. 

또한 주변에 대형할인점이나 스포츠센터 등이 있다면 더욱 좋습니다.

500세대 정도라도 주변에 대단지 아파트들이 들어선 곳이라면 괜찮습니다.

6. 녹지공간은 잘 만들어져있는가?

아파트 단지 안에 놀이터 이외에도

산책로나 연못 등이 있으면 주거환경이 쾌적해저 아파트 가격이 오릅니다.

7. 아파트 주변에 혐오시설은 없는가?

아파트 주변에 쓰레기매립장이나 매연과 소음이 심한 공장, 교도소 등이 있으면

가격이 오르기 보다는 시간이 지날수록 가격이 떨어집니다.

8. 복도식인가, 계단식인가, 복합식인가?

긴 복도를 따라 여러 집이 나란히 있는 아파트를 복도식 아파트라고 하고,

엘리베이터를 중심으로 2채의 집이 서로 마주보고 있으면 계단식,

3채 이상이면 복합식 아파트라고 합니다.

사생활 측면에서 보면 복도식 아파트가 복도를 지나다니는 사람들 때문에 사생활을 침해 받을 수 있어 좋지 않습니다.

그러나 리모델링을 할 경우 계단식보다는 복도식 아파트가 좋습니다.

복도식 아파트가 계단식 아파트에 비해 가격이 저렴해서 리모델링을 할 경우 더 많은 시세차익을 볼 수 있기 때문입니다.

이러한 이유로 복도식 아파트의 가격상승률이 계단식 아파트보다 높습니다.

9. 거실의 넓은가?

거실은 주로 생활하는 공간이기 때문에 방이 큰 아파트 보다는 거실이 넓은 구조의 아파트를 사는 것이 좋습니다.

10. 베란다나 서비스 공간이 충분한지?

베란다와 다용도실 같은 서비스 공간이 많으면 잡다한 물건들을 정리하기 좋고,

세탁기나 빨래건조대, 장독 등을 충분히 놓을 수 있어서 편리합니다.

요즘 분양하는 아파트들은 대부분 확장형이 많기에 베란다가 없거나 일부만 있는 경우가 많습니다.

이런 경우에는 수납 공간(팬트리)이 얼마나 많은지 확인해 보셔야 합니다.

11. 벽이 갈라지거나 누수 흔적은 없는가?(기존 아파트 구입시)

벽이 갈라지거나 물이 새면 사는 동안 불안하고 불편할 뿐만 아니라 나중에 팔 때 좋은 가격으로 팔 수 없습니다.

12.내진설계가 되어 있는가?

내진설계의 여부도 집을 고를 때 중요하게 살펴봐야 할 요소 중 하나입니다.

이제는 한국도 지진에서 자유로워 지지 못한 만큼 수요자들이 내진설계가 잘 되어있는지 확인하려는 요구도 커지기 때문입니다.

부동산 계약 시 반드시!! 꼭!! 확인해야 하는!!

부동산 등기부등본 확인하는 방법에 대해 살펴 보겠습니다.

​

내가 구입(임대)하려는 집, 오피스텔, 상가 등등의 빚이 있는지, 문제는 없는지?

물건을 담보로 대출이 얼마나 있는지? 과도하게 대출을 받은 것은 아닌지?

계약 만료시 보증금을 정상적으로 돌려 받을수 있는 상황인지 등등

​

위에서 열거한 것들을 등기부등본을 살펴보면 알 수 있습니다.

등기부등본이란??

한마디로 부동산에 관한 상태나 권리 현황을 담은 공적인 장부입니다.

사람의 주민등록증처럼 생각하시면 됩니다.

​

즉, 주소지와 구조 및 면적뿐만 아니라

전세권과 저당권 등의 권리설정 여부를 확인할 수 있습니다.

매매나 임대차계약 시 반드시 확인해야 합니다!!

이제부터 본격적으로 등기부등본 보는 방법을 알아보겠습니다.

등기부등본은 크게 “표제부” , “갑구” , “을구” 로 구분되어 있습니다.

각 부분별 자세한 내용을 설명하겠습니다.

▶표제부

등기부등본을 발급하면 가장 먼저 보이는 것이 “표제부” 입니다.

​

표제부에서는 집의 주소, 면적, 층수 등 집에 대한 기본 정보를 제공하고 있습니다.

재개발이나 재건축 시 민감한 부분이 되는 대지권 비율도 확인할수 있습니다.

설명서와 같은 역할이라고 보시면 됩니다.

▶갑구

두 번째로 갑구에서는 소유권과 권리관계가 표시되며

집을 소유하는데 방해되는 요소는 없는지 등을 확인 할 수 있습니다.

​

등기한 순서대로 기재가 되니,

마지막에 기재된 현재 소유자에 대한 인적 사항 확인이 가장 중요합니다!!

​

내가 정당한(문제없는) 매도인과 계약을 진행하는지를 확인하고 싶다면

갑구를 꼭 확인하셔야 합니다!!

▶을구

마지막으로 을구에서는 집(내가 거래하려는 부동산)에

빚(채무)이 얼마나 있는지를 알려주는 부분입니다.

빚(채무)이 궁금하시다면 을구를 집중적으로 보시면 됩니다.

​

그럼 달리 묻겠습니다.

근저당권이 설정되어 있으면 계약을 하지 말아야 하나요?

근저당권이 설정되어 있다고 해서 무조건 계약을 파기할 이유는 없습니다.

​

대출(빚,채무)을 있는 사람이 더 많습니다.(없는 사람보다)

​

을구를 꼼꼼히 보라는 뜻은

해당 집이 집값(부동산 가격)과 대비하여

어느 정도의 빛(채무,대출)을 가지고 있는 지를 확인하라는 말입니다.

​

대출이 보증금과 빚이 집값의 60%를 넘으면 빨간 불!!

​

예를 들어 아래와 같은 상황이라면 계약시 주의를 기울이셔야 합니다.

➤보증금 = 5천만원

➤집값(부동산 가격) = 5억

➤대출 = 4억원(약 73%)

​

또한 등기부등본 확인 시에는

위조 방지를 위하여 본인이 직접 수시로 새로 떼어 확인하셔야 합니다.

부동산(공인중개사)에서 띄어주거나 혹은 주인이 보여주는 것만 믿지 마셔야 합니다.

​

또한 각각의 등기 순번에 따라 등기의 우열이 가려지기 때문에 선순위 관계 파악은 필수!!

이론(글)도 중요하지만 직접 열람(발급)해보시면 가장 확실하게 기억하실수 있습니다.

​

등기부등본 발급은 어렵지 않습니다. 쉽습니다!!

위에 방법을 통해서 언제든지 발급이 가능합니다.

​

지금까지 등기부등본 확인 방법 및 유의사항, 발급 방법에 대해 알아봤습니다.

​

감사합니다.

( 부동산114 원제: 아파트 청약 당첨을 포기하면 어떤 불이익이 있을까? )

우리나라에서 신규 아파트를 분양 받기 위해서는 청약신청을 한 후, 수 많은 경쟁자들 속에서 당첨이 되어야 한다. 청약 당첨 자체가 어려운 시대인 만큼 제대로 따져보지 않고 묻지마 청약을 진행하는 수요자들도 적지 않다. 묻지마 청약은 당첨 확률이 높긴 하지만, 그만큼 당첨을 포기하는 경우도 다반사다. 막상 청약 당첨이 되고 보니 상황이 여의치 않거나 기타 요건이 불만족스럽다는 이유에서 계약을 진행하지 않는 것이다. 그렇다면 아파트 청약 당첨이 된 후 그 당첨사실을 포기하면 어떤 불이익을 받게 될까? 

청약 당첨을 포기해도 당첨자는 당첨자다! 청약통장 재사용 금지!

청약에 당첨된 후, 계약을 하지 않더라도 당첨자로 간주되는 것이 원칙이다. 즉 해당 청약건에 사용하여 당첨된 통장은 계약을 포기하더라도 청약통장으로서의 효력을 잃는다는 말(한번 당첨된 통장은 재사용이 금지)이다. 그렇기 때문에 가입기간이 긴, 즉 가점이 높은 청약통장을 갖고 있는 수요자라면 특히 더 신중하게 청약신청버튼을 클릭 할 필요가 있다. 

청약 당첨 한 번이면, 일정기간 청약신청도 불가능! 

청약에 당첨된 수요자는 이후 일정기간 동안 청약신청이 불가능해진다. 이를 "재당첨제한"이라고 한다. 앞서 설명했듯이 청약 당첨 포기자도 당첨자로 간주되기 때문에 "재당첨제한"의 대상자가 된다. 만약 과거 당첨된 주택이 주거전용면적이 85㎡ 이하이며, 수도권내 과밀억제권역에 위치한 주택이라면 당첨일로부터 5년간, 그 외의 지역은 3년간 재당첨제한을 받게 되며, 주거전용면적이 85㎡ 초과인 경우에는 수도권내 과밀억제권역의 경우 당첨일로부터 3년간, 그 외의 지역은 1년간의 제한을 받게 된다. 

청약 당첨 포기자들은 어떻게 전략을 세워야 할까? 

그렇다면, 청약 당첨을 포기한 사람들은 아무런 전략도 세울 수 없는 것일까? 그렇지는 않다. 청약 당첨 포기자들도 분양전환이 불가한 임대주택이나 선착순으로 분양을 진행하는 미분양주택에 대한 청약신청은 가능하다. 그러나 이것도 대체적인 전략일 뿐, 일정기간 동안 청약시장에서 직접적인 전략을 세울 수 없으므로 상당한 리스크가 존재한다. 

이처럼 청약 당첨을 포기한다는 것은 결국 청약통장을 버리는 꼴이라고도 해석할 수 있다. 이처럼 단지 당첨확률을 높이기 위한 1차원적인 묻지마 청약은 추후 더 큰 불이익을 초래할 수 있기 때문에 반드시 주의가 필요한 행동이다. 물론 묻지마 청약자체가 무조건적으로 잘못되었다는 말은 아니다. 하지만 묻지마 청약은 청약포기에 대한 부분까지도 항상 염두해두어야 리스크를 최소화할 수 있다. 이제부터라도 수요자들은 청약신청 전 당첨포기에 대한 리스크를 한번만 더 생각해보길 바란다. 그것만으로도 좀 더 현실적이고 합리적인 선택을 할 수 있을 것이다.

▶원문 ＆ 이미지 출처: 부동산 114

▶입력: 2019.02.18.

▶가족간 부동산 거래…방심하면 세금폭탄

[리얼캐스트=박지혜 기자] 상가 건물을 소유한 A씨는 임대료 덕분에 여유 있는 노후 생활을 즐기고 있습니다. 유일하게 걱정이 있다면 제대로 된 직장을 구하지 못하고 무직상태에 있는 아들 K씨입니다. 결국 자신의 상가에 K씨가 운영할 만한 카페를 임대 내주기로 결정했습니다. 카페가 자리를 잡을 때까지는 임대료도 안 받을 생각인데요. A씨 입장에선 가족관계인 아들에게 건물을 주는 것도 아니고, 건물사용만 허락한 셈이니 별문제 없을 것으로 판단했습니다.

하지만 A씨처럼 부모가 소유한 부동산을 자녀에게 무상으로 빌려줄 때에도 세금 증여세가 적용된다는 사실 알고 계셨나요? 만약 부모의 토지 위에 자식이 건물을 세우거나 증축해서 사용하게 된다면 이 또한 무상으로 얻은 이익으로 판단해 관련 세금을 내야 합니다.

이처럼 가족간 부동산 거래에 있어 가장 꼼꼼하게 체크할 부분이 바로 세법입니다. 현행 세법은 특수관계인 가족의 부동산 거래에 엄격한 잣대를 적용합니다. 가족이니까 괜찮을 것이란 안일한 생각으로 현금이나 부동산을 거래 시에 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수도 있습니다.

▶가족간 부동산 거래…일반적으로 증여로 추정

즉, 가족이라도 증여세법에서 정한 기준을 제대로 알지 못하면 생각지 못한 증여세를 낼 수 있다는 것입니다.

따라서, 가족 간 금전 거래에서 적용되는 원칙이 '증여 추정'입니다. 증여가 아니라는 객관적인 증빙 자료가 없을 경우에는 증여로 보는데요. 증여세를 피하기 위해서는 가족 간 거래에서도 차용증을 작성하고 실제 이자를 지급해야 합니다. 계좌이체로 돈을 주고 받을 때 대여금, 이자상환 등의 내용을 통장에 기재하면 객관성을 인정받아 증여세를 피할 수 있습니다.

거래가액이 시가보다 너무 높거나 낮은 경우라면, 세법이 정한 가액인 양도소득세를 과세하기 때문에 세법상 시가의 5%와 기준금액 3억원중 적은 금액 이내의 가액 내에서 거래를 해야 합니다.

또한 거래가액이 세법이 정한 가액보다 높거나 낮음 금액으로 거래해 이익을 보면 증여세가 과세되는데, 이러한 과세를 내지 않으려면 세법상 시사 30%와 기준금액 3억원중 적은 금액의 범위 내 거래할 수 있어야 합니다.

부동산 무상사용에 따른 이익 산출 5년간 이익 합계액이 1천만원 이상인 경우 무상사용임대료에 대해 증여세과세 임대료를 시가보다 적거나 많이 준 경우에도 증여세를 납부할 수 있습니다.

▶금전거래 시 증여세 피하려면… 차용증 작성 등 기억해야

가족한테 돈을 빌린 후 재산을 취득하거나 채무를 상환했을 경우, 세무서로부터 자금의 출처를 소명하라는 해명안내문을 받을 수 있습니다. 이때 본인의 소득, 재산 등으로 소명을 못한다면 차액은 가족한테 빌린 돈으로 취득했다고 소명해야 되는데, 가족간 별도의 자료 없이 빌린 돈이라면 세법상 차입한 돈으로 인정받기 힘듭니다.

결혼을 앞둔 J씨(29세)는 주택을 구입하기 위해 아버지로부터 2억 원을 빌렸습니다. 이 과정에서 차용증을 쓰지 않고, 별도 이자도 지급하지 않아 취득자금 출처 조사 대상이 된 J씨. 세무서로부터 약 3,000만 원의 증여세를 추징당한 J씨는 아버지에게 빌린 돈이라 나중에 집을 팔고 갚을 것이라고 설명했지만 빌렸다고 볼 만한 증거 부족으로 인해 인정받지 못했습니다.

위 사례에서도 볼 수 있듯, 일반적으로 부모가 자녀에게 돈을 빌려주는 상황이라면 자녀들의 부담을 덜기 위해 이자를 받지 않는 경우가 많습니다. 하지만 이자를 준 내역이 없을 때 증여로 간주되기 때문에 소액이라도 이자 지급한 내역을 통장 거래 내역으로 남겨두는 것이 좋습니다.

지난해 기준, 세법에서는 4.6%를 적정 이자율로 정하고 있습니다. 적정 이자율 보다 낮게 주면 그 금액만큼은 증여로 간주합니다. 예외가 있다면 그 금액이 1천만원 이하일 경우 증여세 대상에서 제외됩니다. 만약 3억원에 대해 2%의 이자율로 빌려주기로 했다면, 780만원(3억 X (4.6%-2%))이기 때문에 1천만원 미만이어서 증여세는 면제되지만, 1%의 이율로 빌려줬다면 1,080만원만큼 이자를 덜 받았기 때문에 증여세 과세 대상이 되는 것입니다.

이처럼 가족간의 거래는 부동산을 사고 파는 과정에서 예외적인 경우입니다. 가까운 관계인 만큼 거래액수를 줄이거나 세금이 가장 적게 나오는 방향으로 거래가 이뤄지게 되는데요. ‘가족이니까 괜찮겠지’라는 생각으로 꼼수를 쓰게 되면 세금폭탄을 맞을 수 있어 객관적인 자료를 통해 차입을 밝히고, 과세하지 않도록 주의해야 하겠습니다.

▶원문 ＆ 이미지 출처: 리얼캐스트

▶입력: 2019.01.29.

이미지 출처: pixabay.

▶원문 출처: 부자동

▶입력: 2019.01.04.

광고 전단지에 자주 보이는 달콤한 말 ‘전 세대 남향 배치’,

우리는 집을 구하는 데 있어 ‘방향’이 어디냐를 따져보고 특히 남향을 선호하는 경향이 있습니다.

부알못 씨도 아파트를 고를 때 무턱대고 남향만이 정답인 줄 알았지요. 그런데 궁금해집니다.

과연 남향이 아닌 집은 좋지 않을 걸까? 남향이 아니면 무엇이 불편한 거지?

​

사실 어느 향이라도 다 장점이 있습니다.

즉 동향 서향 북향이라도 그 나름대로의 좋은 점이 있다는 것이지요.

남향만 고집할 것이 아니라 다른 방향의 장점을 따져보고 자신의 상황에 맞게 선택하는 것이 가장 좋은데요.

각 방향의 특징과 장·단점 알아보겠습니다.

​

아파트의 방향은 집에 빛이 가장 많이 들어오는 창문인 거실 창을 기준으로 구분할 수 있습니다.

일조권을 확보할 수 있는 가장 중요한 요소이기 때문에 같은 아파트 단지라도 향에 따라 그 가치가 달라집니다.

​

대부분 남향을 가장 선호하는 것이 일반적이지요.

그리고 남동향> 동향> 남서향> 서향> 북향 순으로 선호도가 높습니다.

하지만 각 향마다 특징이 있어 주거자 라이프 스타일을 고려해 볼 필요가 있으며,

이론적인 설명보다도 직접 현장을 방문해 일조량을 직접 확인하는 것이 가장 좋습니다.

간혹 앞 동이나 옆 동에 가려져 기대한 것보다 일조량이 부족할 수도 있기 때문이지요.

이미지 출처: pixabay.

◆ 남향

일조권이 잘 확보가 되는 남향은 전통적으로 가장 선호도가 높습니다.햇빛이 하루 종일 잘 들기 때문인데요. 특히 겨울에는 태양의 고도가 낮아 빛이 깊숙이 들어와 따뜻합니다. 또 여름에는 태양의 고도가 높아 해가 얕게 들어오기에 시원합니다. 즉 다른 방향들과 비교했을 때 상대적으로 여름엔 시원하고 겨울엔 따뜻합니다. 선호도가 높은 만큼 집값이 비싼 편이어서 낮 시간에 집을 오래 비우는 맞벌이 부부, 학교에 오래 있는 중고등학생이 있는 가정은 반드시 남향 아파트를 고르지 않으셔도 됩니다. 주로 오랜 시간 집에 있는 주부, 노인들과 어린아이들이 많은 가정에 추천됩니다.

또 자외선이 많이 들어오는 만큼 햇빛에 약한 가구들을 배치할 때 조심할 필요가 있습니다.

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◆ 동향

동향의 가장 큰 특징은 이른 아침에 햇살이 가장 먼저 들어온다는 것입니다. 따라서 오후에는 해가 적게 들어와 여름에는 시원할 수 있지만 겨울에는 추울 수 있습니다.

주로 아침 일찍 생활을 시작하고 오후에 귀가하는 직장인, 중고생 자녀와 함께 생활하는 가정에 추천되는 방향입니다.

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◆ 서향

서향은 오후 내내 햇살이 들어옵니다. 여름에는 실내온도가 높아져 더울 수 있습니다. 때문에 블라인드나 암막커튼을 이용하는 집이 많습니다.

늦은 시간까지 빛이 들어오기 때문에 늦은 오후에 집에서 생활하는 가정이나 초등학교 저학년, 유치원생과 같은 어린 자녀가 있는 가정에 추천됩니다.

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◆ 북향

북향은 가장 인기가 없는 방향으로 알려져 있고 사실 아파트에 거의 없는 방향이긴 합니다. 그러나 북향에도 장점은 있습니다.

​

일단 북향은 해가 잘 들지 않고 하루 중 일조량의 변화가 크지 않다는 특징이 있습니다. 실내가 서늘해지며 어둡게 느껴질 수 있습니다. 일조량이 적은 만큼 여름에는 시원한 편이지요. 물론 겨울에는 춥겠지만요.

​

주로 북향집의 경우 집중력을 필요로 하는 작업실이나, 연구실 등으로 이용할 수 있습니다. 또는 저녁에 업무를 보고 낮에 수면시간을 갖는 특수한 직장인의 경우에는 도움이 될 수 있습니다.

​

하지만 빛이 잘 들어오지 않는 만큼 식물들이 잘 자라지 못하며, 실내가 쉽게 습해질 수 있고 곰팡이가 생길 수 있으므로 관리에 신경을 써야 합니다.

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▶원문 출처: 부자동

▶입력: 2019.01.04.

'부동산 중개수수료' 손해 안 보고 내는 법

부동산 거래는 

매도자(임대인)과 매수인(임차인) 

양쪽이 만나야 성사되는데요.

​

이 때 거래를 성사시킨 중개인이 있다면,

중개인은 거래 당사자로부터

중개보수(수수료)를 받게 됩니다.

​

부동산 거래가 처음인 분, 익숙지 않은분들을 위해

중개보수의 모든 것에 대해

알아 보겠습니다.​

1. 소액 임차 거래는 직거래도 해볼만 하다~

​

매수인(임차인)이 직접 발품을 팔거나

인터넷을 통해 매도인(임대인)을 찾아

매매(전월세) 계약할 경우에는

​

중개인이 개입하지 않기 때문에

수수료를 내지 않아도 됩니다.

​

요즘은 이런  직거래를 위한

사이트, 인터넷 카페도 많아져서

부동산 직거래가 활발해지고 있습니다.

직거래는 일반적으로

보증금 액수가 1,000만원 이내로

대학가 원룸촌이나 고시촌 등에서

활발하게 이뤄지는 것이 일반적입니다.

​

소액 보증금 임차인들은 그림과 같이

보증금 일정 금액을

최우선으로 보장받을 수 있으므로,

굳이 공인중개사를 통해 거래하지 않아도

크게 실패할 위험이 적기 때문입니다.

​

2. 거래 금액이 크면 공인중개사를 통해 거래하는 것이 안전

그러나 거래 금액이 몇 억원에 달하는 경우의 매매ㆍ임대차 거래는

공인중개업소를 통해 계약하는 것이 일반적이고 안전합니다.

​

경험이 많은 공인중개사가

거래 양방의 신분ㆍ권리관계ㆍ특약 등을

확인한 후 계약서를 작성해주고,

​

공인중개사의 잘못으로 거래에서 사고가 발생할 경우

중개사협회로부터 손해배상을 받을 수도 있기에

​

직거래보다 훨씬 안전하게 거래할 수 있기 때문 입니다.

​

3. 부동산 중개수수료율 표에는 상한만 있다.

부동산 중개보수 요율은

지역에 따라 거의 차이가 없이 동일합니다.

​

주의할 점은 위의 표는 

중개수수료의 '상한요율'과 '한도액'을

정하고 있을 뿐이라는 것.

​

따라서 이보다 낮은 금액 내에서라면

중개인과 거래 당사자가

합의하는 금액을 내면 되는 것입니다.

​

4. 분쟁이 싫다면 거래 전 미리 합의!!

하지만 중개인들이 대부분 상한액을 요구하기 때문에

특별한 경우가 아니면

이보다 낮은 금액으로 합의(결정)보기도 어렵고

이런 과정에서

중개사와 거래인 간 분쟁이 생기기도 합니다.

​

더구나 최고가 구간의 거래라면

액수가 워낙 커지기도 하므로(0.9% 이내에서 협의)

중개보수는 거래 전에

합의하는 것이 바람직합니다.

​

최고의 구간에서는 0.5% 내외에서

합의하는 경우가 많고 일반적 입니다.

​

5.반전세 계약의 중개보수 계산 방법은?

전월세 계약의 중개보수 금액(상한) 책정 방식도

매매 계약 때와 크게 다르지 않습니다.

​

전세는 전세금을 기준으로

반전세나 월세는

보증금+(월차임*100)을 기준으로

정해진 중개보수 상한 요율을 곱해 정합니다.

​

6.수수료를 더 줬다면 환불요구, 현금영수증 발급 가능

실수로 중개사에게

상한요율(한도액) 이상을 지불했다면,

영수증이나 입금 내역을 근거로

환불을 요구하시면 됩니다.

​

또 중개보수도 소득공제가 가능하니

필요하다면 중개사에게

현금영수증을 요청하면 됩니다.

​

7.주거용 오피스텔 중개보수는 얼마??

거래 금액별로 수수료 상항요율을 두는 주택과 달리

​

오피스텔은 매매 0.5%, 전월세 0.4%

고정 요율을 적용하고 있습니다.

​

예를 들어 3억원 아파트를 매입할 때

중개보수(상한)는 3억원*0.4% = 120만원인데 비해

​

같은 가격의 오피스텔은 3억원*0.5% = 150만원으로

30만원이나 더 비싼 수수료를 내야 합니다.

이점이 다소 불합리해 개정이 필요하다는 의견도 있습니다.

​

8.중개보수는 잔금 치른 후(완료 후) 지불하자

중개보수 지급시기는 중개사와 거래 당사자가 협의로

따로 정한 것이 없으면 거래 대금 완납 후가 됩니다.

​

그런데 잔금 지급 전에

중개보수를 완납해버리면

그때부터는 중개인이 거래 진행에

나몰라라할 우려가 있습니다.

​

따라서 중개보수는 잔금을 완납한 후에,

즉, 거래가 완전히 끝나고 지급하는 것이 좋습니다.

감사합니다.

▶원문 ＆ 이미지 출처: 땅집고

▶입력: 2019.01.14

[집 없고,돈 없다면 이 금융상품을 ①HUG 3종 ]

내집마련 디딤돌 대출, 신혼부부 전용구입자금대출, 신혼희망타운전용 주택담보장기대출

부동산 시장의 자금줄이 꽉 막혔다. 지난해 하반기 국토교통부는 9.13 대책 등으로 다주택자는 물론 집을 한 채 가진 실수요자에 대해서도 대출을 강력하게 규제하기 시작했다. 하지만 정부는 무주택 서민 대출 규제는 과거보다 완화했다.

​무주택 서민이라면 정부가 공공기관을 통해 정체적으로 저금리에 빌려주는 금융상품을 잘 활용하면 내 집 마련에 유리할 수 있다. 상황에 따라 최저 연 1.2%로 대출받을 수도 있다. 현재 시중 주택담보대출 금리가 4%대라는 점을 고려하면 엄청난 금리 특혜가 주어지는 셈이다. 예를 들어 2억원을 대출받는다면, 연 4%를 적용하면 연간 이자가 800만원 수준이지만 연 1.2%를 적용하면 240만원에 불과했다.

정부가 정책적으로 운영한 주택담보대출 상품. 주택도시기금, 주택금융공사

정부가 무주택·서민을 위해 운영하고 있는 대출 상품은 크게 5가지다. 국가교통부 주택도시기금을 활용해 주택도시보증공사(HUG)가 운영하는 ▲내집마련 디딤돌대출 ▲신혼부부 전용구입자금대출 ▲신혼희망타운전용 주택담보장기대출이 있다. 주택금융공사가 지원하는 ▲보금자리대출 ▲적격대출도 대표적인 서민주택금융상품이다.

​5종의 대출 상품은 기본적으로 '무주택자'를 위해 만들었고 예외적으로 일시적인 2주택을 허용하는 상품도 있다. 무주택·서민층을 위한 정책형 대출 상품을 2차례에 걸쳐 상황에 따라 어떤 대출을 받으면 유리한지를 따져 소개한다. 1회에선 HUG가 운영하는 ▲내집마련 디딤돌대출 ▲신혼부부 전용구입자금대출 ▲신혼희망타운전용 주택담보장기대출 상품의 신청자격 요건과 금리 등에 대해 알아본다. HUG가 운영하는 상품은 주택금융공사의 대출 상품에 비해 상대적으로 대출 대상 주택 가격과 크기 제한과 엄격한 것이 특징이다.

▶ 무주택·신혼부부·다자녀 혜택 집중···분양권도 1주택

지난해 9월 이후 국토부는 신혼부부와 다자녀 가구 대상으로 한 대출 규제를 완화하고, 금리 헤택도 추가했다. HUG 대출 상품에 대해 공통적으로 신혼 부부, 다자녀 가구에 한해 합산 소득 기준을 올렸고 대출한도 역시 최대 2억4000만원까지 늘렸다. 또 자녀 수에 따라 금리우대 혜택을 추가했다.

시중은행 대출 창구 / 조선DB

​

다만 9.13 대책 이후 분양권이나 입주권을 1주택으로 규정하면서 분양권이나 입주권을 갖고 있으면 '무주택'요건이 있는 대출을 받을 수 없게 됐다. 또 실거주 원칙이 전용돼 정당한 사유없이 1개월 이내 전입하지 않고 1년 이상 실거주하지 않는 신청자의 경우 즉시 대출금을 상환해야 한다. 대출 한도는 3개 상품을 통틀어 최대 4억원이다. 하지만 대출자 소득과 지역에 따라 LTV(주택담보대출비용)·DTI(총부채상환비율) 규제가 적용돼 대출 한도가 달라질 수 있다.

▶ 다양한 우대금리가 있는 '내집마련 디딤돌 대출'

만 30세가 넘은 무주택자가 집을 사기 위해 대출을 받는다면 주택도시기금의 '디딤돌대출'을 이용하는 것이 적합하다.

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디딤돌대출 개요. / 주택도시기금

디딤돌 대출은 외벌이나 부부의 합산 소득이 연 6000만원 이하인 무주택 가구주가 5억원 이하의 집을 구입할 때 신청할 수 있다. 생애최초·신혼·자녀가 있는 가구는 소득이 연 7000만원인 가구주도 신청할 수 있다. 대출 한도는 기본 2억원으로 신혼부부는 2억2000만원, 2자녀 이상 무주택 가구는 최대 2억4000만원이다.

기본 금리는 연 2~3.15%(고정 또는 5년 단위 변동금리)이다. 만약 '생애최초'로 주택을 구입하면서 '신혼가구'인 경우 소득에 따라 1.7~2.75%까지 금리가 낮아진다. 다자녀, 다문화, 장애인 등의 가구에는 우대금리를 적용한다. 청약저축 가입 기간과 납입 회차에 따라, 부동산 전제계약을 하는 경우, 그리고 자녁수에 따라 우대금리가 중복으로 적용 가능하다는 특징이 있다. 생애최초이면서 신혼가구인 경우는 최저 1.2% 금리까지 허용한다.

단, 지난해 9월 14일 이후 분양권이나 조합원 입주권을 보유한 후 이를 처분한 경우 생애최초 주택구입에 따른 우대금리가 적용되지 않는다.

​

디딤돌 대출 금리 및 우대 금리. / 주택도시기금

반면 가구주가 30세 이상이라도 미혼이면 대출 조건이 대폭 제한된다. 전용면적 85m²보다 작은 60m²이하 주택으로 집의 가격도 3억원을 초과할 수 없다. 대출 한도 역시 1억5000만원까지다.

​▶ 1.3% 고정금리·시세차익 절반 반환하는 '신혼희망타운 전용대출'

신혼부부라면 '신혼부부전용 구입자금대출'과 '신혼희망타운 대출'을 주목해야 한다. 생애최초로 집을 구입하는 무주택 신혼부부인 경우 대출한도와 금리, 연간 소득 조건은 신혼부부전용대출과 디딤돌대출이 똑같다. 단, 결혼한 지 5년 이내인 무주택자로 생애최초 구입하는 부부에 한해 신청이 가능하다.

​신혼부부 주택구입자금 대출 개요. / 주택도시기금

대출 금액을 늘리고 싶고, 정부가 공급하는 신혼희망타운에 입주할 예정이라면 '신혼희망타운전용 주택담보장기대출'을 이용하면 된다. 신혼희망타운 대출은 디딤돌이나 신혼부부 전용 대출보다 대출 한도가 최대 4억원으로 높다. 한국토지주택공사(LH)가 공급하여 전용 60m² 이하 신혼희망타운에 거주하는 19세 이상 무주택 신혼부부를 위한 대출 제도로 대출 기간이 20~30년으로 길고 조기 상환할 경우 수수료가 없다는 점이 장점이다. '연 1.3%의 고정금리'가 적용되며 대출한도는 신혼부부전용 구입자금보다 더 큰 4억원 이내로 주택가격의 70% 이하까지 받을 수 있다.

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신혼희망타운 전용 주택담보대출 개요. / 주택도시기금

국토부는 비교적 저렴한 분양가에 집을 공급하고, 대출 규제를 완화해 혜택을 주는 만큼 '로또 분양'으로 전락하지 않도록 시세 차익을 공유하는 대출 상품도 내놨다. 대출신청자는 돈을 빌려 집을 산 후 집을 처분할 때 시세에 따른 손익의 50% 이내 금액을 기금과 공유해야 한다. 다만, 자녀가 생기면 자녀 수에 따라 정산 비율이 달라진다. 지난해 12월 위례에서 전국 첫 신혼희망타운 340가구 입주자를 모집했으며 앞으로 평택 고덕신도시, 수서역세권 등에도 신혼 희망타운을 더 공급할 예정이다.

​▶ 서민 무주택자는 LTV·DTI 각각 완화... 상환 능력은 고려해야

'디딤돌대출'과 '신혼부부구입 전용자금대출'의 경우 대출 한도가 최대 2억4000만원이다. LTV는 70%, DIT 60%가 적용된다. 

9.13 대책 이후 지역별로 LTV와 DTI한도가 다르기 때문에 대출 상품을 이용할 때 규제 지역에 따른 한도도 고려해야 한다. 주택금융공사 관계자는 "공사가 제시하는 무주택 서민의 요건을 충족시키면 디딤돌 대출의 경우 투기지역이라도 LTV와 DTI요건이 각각 20%포인트, 10%포인트 완화해 적용한다"고 했다.

​지역별로 달리 적용되는 LTV, DTI. / 국토교통부

집이 없고, 소득이 상대적으로 적은 편이라면 금리 헤택이 있지만 무조건 대출을 받아서는 안된다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "정부의 정책 대출을 금리가 상대적으로 저렴하지만 대출 한도가 높아 대출금 상환에 부담이 될 수도 있다"며 "본인의 수입과 자금 계획에 따라 상환 능력을 충분히 고려해 대출을 받아야 한다"고 말했다.

​▶원문 ＆ 이미지 출처: 땅집고

▶입력: 2019.01.14