아파트·오피스텔·상가...각각 다른 3.3㎡당 분양가 계산법

▶원문 ＆ 이미지 출처: 리얼캐스트

▶입력: 2018.12.19

▶평당 분양가 기준은 모두 ‘분양면적’

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[리얼캐스트=한민숙 기자]아파트나 오피스텔, 상가 모두 평당 분양가를 계산할 때 기준은 ‘분양면적’으로 동일합니다. 예를 들어 분양가가 10억원이고 분양면적이 100㎡라면 1㎡당 분양가는 1천만원(10억원/100㎡=1천만원)이 됩니다. 이를 1평(3.3㎡), 즉 평당 단가로 계산하면 3천300만원(1천만원*3.3=3천300만원)이 되는 것이죠. 

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▶상품별로 ‘분양면적’ 기준이 다르다? 

하지만 부동산 상품별로 분양면적 기준이 다른 데서 혼동이 발생합니다. 아파트는 주거전용면적과 주거공용면적만 분양면적에 포함되는데 오피스텔은 여기에 더해 기타공용면적이 추가돼서인데요.

여기에서 알아야 하는 내용이 공급면적, 분양면적, 전용면적, 계약면적 등 헷갈리는 용어입니다.

먼저 전용면적은 소유자 단독으로 사용할 수 있는 면적을 의미합니다. 예컨대 아파트와 오피스텔의 경우 현관문을 열고 들어와 사용할 수 있는 공간으로 방, 거실, 주방, 화장실 등을 말합니다. 전용면적은 아파트나 오피스텔 청약 시 주택형의 기준이 되며 등기부등본에 기재돼 과세표준으로 쓰입니다.

단, 아파트 발코니는 서비스 면적으로 주어지는 것으로 주거전용면적에 포함되지 않습니다. 많은 건설업체들이 아파트 분양 광고 시에 이 부분을 강조하는 이유입니다. 같은 전용면적이라도 서비스로 주어지는 발코니를 확장하면 실사용 공간이 더욱 늘어나서입니다. 아파트 발코니 면적은 용적률, 전용면적, 공용면적, 분양면적, 계약면적 등 어디에도 포함되지 않습니다. 

아파트 발코니의 위력은 오피스텔과 비교해 더욱 두드러지는데요. 오피스텔은 발코니 공간 제공이 원칙적으로 제한됩니다. 편의상 오피스텔에도 발코니와 유사한 공간이 제공되기도 하지만 이 경우 발코니 면적은 전용면적에 포함됩니다. 즉, 서비스로 제공되는 공간이 아닌 거죠.

공용면적은 주거공용면적과 기타공용면적으로 나뉩니다. 주거공용면적은 계단, 엘리베이터, 복도, 비상구 등 입주민들이 공용으로 사용하는 곳을, 기타공용면적은 주차장, 노인정, 관리사무소 등 부대시설이라고 보면 됩니다.

아파트의 경우 공급면적, 즉 분양면적은 전용면적과 주거공용면적을 합친 면적입니다. 기타공용면적은 분양면적에 포함되지 않죠. 공급면적과 혼동하는 용어로 계약면적이 있는데, 이는 공급면적(전용면적+주거공용면적)에 기타공용면적을 합친 면적입니다. 

하지만 오피스텔의 공급(분양)면적은 ‘전용면적+주거공용면적+기타공용면적’으로, 오피스텔 공급면적=계약면적이 됩니다. 분양가에 기타공용면적까지 포함되어 있다는 말입니다. 아파트와 오피스텔의 면적 기준이 다른 것은 아파트는 주택법, 오피스텔은 건축법을 따르기 때문입니다.

상가는 실제 점유할 수 있는 전용면적과 복도, 계단 등 공용면적으로만 구분돼 있으며 이 둘을 합친 면적이 분양면적입니다.

때문에 전용면적과 분양가가 동일하더라도 아파트와 오피스텔의 평당 분양가를 계산해 보면 오피스텔이 아파트에 비해 낮다는 것을 알 수 있습니다. 바꿔 말하면, 평당 분양가가 같더라도 오피스텔이 아파트에 비해 실 사용 공간이 좁다는 얘기입니다. 

일례로 올해 안양시에서 아파트와 오피스텔이 함께 조성되는 복합단지 공급이 있었는데요. 이 단지의 아파트 평당 분양가는 1600만원선인데 비해 오피스텔은 절반 수준인 800만원대였습니다. 단순히 전용면적만을 고려한다면 아파트의 분양가가 오피스텔보다 2배 가량 높아야 하죠. 하지만 실제 이 단지의 아파트 전용 59㎡의 최고 분양가는 4억1300만원인 반면 오피스텔 전용 65㎡ 분양가는 3억700만원이었습니다. 

▶전용률이 높으면 좋다? 

여기에서 언급되는 내용이 전용률입니다. 전용률이란 공동주택의 분양면적(또는 계약면적) 대비 전용면적이 차지하는 비율을 말하는데요. 예를 들어 분양면적이 50평으로 동일한 조건에서, 전용면적 25평은 전용률이 50%, 전용면적이 40평이면 전용률은 80%를 의미합니다. 전용률이 높을수록 실사용 공간을 더 많이 확보할 수 있는 거죠. 

​전용률 또한 분양면적으로 계산합니다. 때문에 기타공용면적이 분양면적에 포함되는 오피스텔의 경우 아파트에 비해 전용률이 낮아지게 되죠.

전용률에 특히 민감한 상품은 상가입니다. 상가 전용률은 대체로 50~60%선인데요. 단지 내 상가 전용률은 일반적으로 70%대로 높은 반면복합테마상가는 전용률이 40%대로 낮습니다.

하지만 전용률이 높다고 무조건 좋은 것은 아닙니다. 전용률이 높다는 것은 공용면적 즉, 엘리베이터나 휴게공간으로 사용할 수 있는 편의시설 등이 좁다는 것으로 고객을 위한 공간이 그만큼 좁다는 것을 의미하기 때문입니다. 전용률과 함께 적절한 배치와 구조, 설계 부분이 상가에서 더욱 강조되는 이유가 여기에 있습니다.

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▶평당 분양가의 진실

이처럼 상품별로 분양가 계산이 다르기 때문에 길거리에서 ‘평당 OOO만원대 분양 중’이라는 현수막을 아무 저항 없이 그대로 받아들여서는 안 됩니다. 상품별로 다른 평당 분양가 산정 방식을 무시하고 분양대행사에게 유리하게 평당 단가를 계산해 홍보하는 경우가 왕왕 있기 때문입니다.

또한 가격 차이를 크게 부각하기 위해서 주변에서 가장 비싼 아파트와 비교를 하거나 같은 단지 내라도 층수와 향, 동, 타입 등에 따라 차이가 있는 분양가를 무시하고 전체 평균으로 책정해 분양가를 낮아 보이게 하는 경우도 있습니다.

​때문에 평당 분양가에 숨겨진 꼼수 마케팅에 혹해 청약에 나서는 우를 범해서는 안 될 것입니다. 

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▶입력: 2018.12.19