9.13 부동산 대책 발표로 요즘 부동산 시장이 혼란한 상황입니다.
이번 부동산 대책 발표 내용을 간단히 한마디로 정의하면
세금은 늘리고, 대출은 줄이고, 공급은 확대 하겠다
- 다주택자들에게 세금을 많이 부과하고
- 주택을 이용한 투기세력을 잡고(집갑 상승의 원흉이라고 판단)
- 공급을 늘려서 집값을 안정화 하겠다(수요공급 원리)
이번 913부동산대책 발표 내용 중에 "주택임대사업자 세제 혜택 축소 방안"도 포함되어 있습니다.
방향은 유지하되 세제(세금) 혜택이 많고, 부작용이 있다고 판단하여
기존보다 혜택을 줄였습니다. 기존 방향을 바꾼것은 아닙니다.
이 부분에 대한 자세한 내용은 아래의 URL 클릭하시면 보실수 있습니다.
https://blog.naver.com/house-info/221358841195
913 부동산 대책(주택시장 안정 방안)이 발표된 시점에 소액으로 투자를 할수 있는
오피스텔이 재조명 되고 있습니다. (부동산 소액 투자 상품)
오늘은 강서구 오피스텔 분양 중에 "강서구청 파크뷰에버" 에 대해 소개하겠습니다.
(수익형 부동산 상품인 오피스텔 분양 ＆ 오피스텔 투자에 대해 간단히 얘기드립니다.)
강서구청, 강서경찰서 바로 앞에 위치하고 있습니다.
마곡지구 5분 거리에 취치하고 있습니다.
2. 사업개요
총 3가지 타입으로 구성되어 있으며, 총 283호실, 1개동 입니다.
상가는 1~2층 이고, 오피스텔은 3층~18층 입니다.
분양가는 타입 ＆ 층별마다 차이가 있습니다.
3. 공실률 ＆ 수익률
오피스텔은 수익형 부동산 입니다. 투자형 상품입니다.
오피스텔은 분양 받거나 혹은 매입하시는 분들의 대부분은 월세를 받아 수익을 올리기 위함입니다.
그렇기에 가장 중요한 것이 수익성(수익률) 입니다.
내 돈이 얼마가 들어가서, 얼마를 받을수 있느냐?? 그리고 위험성(리스크) 은 없나??
이것이 가장 기본이고 핵심입니다.
그렇다면 오피스텔의 위험요소(리스크)는 무엇일까요?
바로 "공실률" 입니다.
월세를 받으려면 당연히 세입자가 들어와야 하는데, 세입자가 들어오지 않아 빈방인채로 유지 되는 것을 공실 이라고 합니다.
공실률을 전제로 하지 않는 수익률 계산은 아무 의미가 없습니다.
공실률이 없다라는 것은 그만큼 수요(세입자)가 많다는 라는 것 입니다.
이를 "임차수요가 많다" 혹은 "임차수요가 확보 됐다" 라고 표현 합니다.
다시 말해 리스크(위험성) 가 없다라는 뜻 입니다.
더욱이 마곡지구는 2020년까지 기업들의 입주가 모두 완료될 예정입니다.
마곡지구의 기업은 약 100여개, 근무자수 16만5천명 을 예상하고 있습니다.
현재는 1/3이 입주한 상황이고, 2020년까지 나머지 2/3가 입주할 예정 입니다.
현재도 빈방(공실)이 없는데, 나머지 기업이 다 입주하면 자연스럽게 주변지역으로 수요(세입자)가 이동합니다.
더욱이 서울시는 마곡지구에 오피스텔 추가 공급을 중단한 상황입니다.
다시 말해 공급은 늘지 않고, 수요만 늘어나는 상황입니다.(초과수요 발생)
쉽게 말해 매매가격이 오르고, 시세차익(프리미엄)이 발생하게 됩니다.
당연히 월세도 오르겠지요!!
이러한 초과수요를 너무나 쉽게 받을수 있는 거리에 있습니다.
쉽게 말해,
마곡지구에서 방을 구하지 못한 사람들은 주변의 가까운 지역부터 방을 찾을수 밖에 없고,
강서구청 파크뷰에버는 마곡지구 바로 인근에 위치하고 있으니.(마곡지구 5분거리)
자연스럽게 매매가격 오르고 프리미엄(피) 발생하고, 월세가 점점 상승한다는 얘기 입니다.
다시 말해 마곡지구의 초과수요(넘치는 세입자)가 파크뷰에버에게는 엄청남난 호재인 것 입니다.
또한 마곡지의 초과수요는 자연스럽게 오피스텔 가격(매매가) 상승으로 이어지고.
이러한 부동산 가격 상승은 자연스럽게 인근 지역의 부동산 상승을 견인합니다.
오피스텔은 수익형 부동산 상품 이고
가장 중요한 것은 수익률(수익성) 이다.
단, 공실률이 전제로 된 수익률 계산은 의미가 없다.
거기에 시세차익까지 볼 수 있는 환경이라면 금상첨화이다
이제는 수익률을 따지고(계산하고), 시세차익이 발생할수 있는지 확인해 보면 됩니다.
강서구청 파크뷰에버의 분양가는 타입마다 차이가 있으며,
또한 층마다 차이가 있습니다.
A, B타입의 분양가는 대략 1억5천만원~1억6천만원 사이 입니다.
분양가는 뒤에 다시 얘기해 드리도록 하고 먼저 수익률 계산부터 해보겠습니다.
강서구청 파크뷰에버 수익률(수익성) 계산
①분양가 | 150,000,000 원 |
②보증금 | 10,000,000 원 |
③월세 | 600,000 원 |
④대출 / ⑤자납 | 60% / 40% |
⑥대출 금리 | 3.5% |
수익률 계산은 아래와 같습니다.
실투자금 | [ 150,000,000(①) * 0.4(⑤) ] -10,0000,000(②) = 50,000,000 원 |
실투자금은 1억 5천 중에 실제 내 돈이 들어가는 것을 금액을 의미합니다.
1억 5천만원 중에 60%는 대출을 받고, 실제 내 돈은 전체분양가에 40%만 들어갑니다.
그렇다면 실투자금이 150,000,000 * 40% = 60,000,000 원 이 맞을까요? 아닙니다.
60,000,000 원에서 세입자에게 보증금을 10,000,000 원을 받으니,
실투자금은 50,000,000 원입니다.
연수익 | 1년치 월세 | [ 600,000(③)*12(개월) ] = 7,200,000 |
1년치 이자 | [ 150,000,000(①)*0.6(④)*0.035(⑥) ] = 3,150,000 | |
연수익 | ( 1년치 월세 - 1년치 이자 ) 7,200,000 - 3,150,000 = 4,050,000 원 |
이젠 연수익을 계산해 보겠습니다.
1년치 월세: 600,000원 * 12개월 = 7,200,000원에서 이자를 제외해야 실제 연수익이 됩니다.
대출금액은 150,000,000원의 60% 이고, 금리는 3.5% 이니,
연이자 금액은 150,000,000 * 0.6 * 0.035 = 3,150,000 원입니다.
그러니 실제 연수익은 1년치 월세에서 1년치 이자를 제외한 금액입니다.
720만원 - 315만원 = 405만원이 실제 연수익이 되는 것입니다.
수익률 | ( 실연수익 - 실투자금 ) = 4,050,000 / 50,000,0000 0.081 = 8.10% |
그렇다면 마지막으로 수익률은 8.10%입니다.
수익률 = 실 연수익 / 실 투자금
= 4,050,000 / 50,000,0000 = 8.10%
현재 서울 시내에 있는 오피스텔 수익률을 따져 봤을때 8.1% 라는 수치는 매우 높은 편입니다.
현재 마곡지구의 상가 수익률 4%가 안되는 상황에서 8.1% 라는 수익률 너무나 훌륭한 수준 입니다.
이렇게 높은 수익률이 나올수 있는 것은 바로 저렴한 분양가 때문에 가능합니다.
수익률을 올릴수 있는 방법은 월세를 올리거나, 실투자금을 줄이는 방법입니다.
월세는 주변시세를 통해 책정되기에 집주인 마음대로 책정은 가능하나,
실제로는 자의적인 책정이 불가능합니다.(주변시세에 따라 갈수 밖에 없음)
결국 수익률을 올릴수 있는 방법은 실투자금(분양가)을 낮추는 방법입니다.
현재 강서구청 파크뷰에버 인근에
파크뷰에버와 비슷한 면적과 구조(복층)를 가지고 있는 오피스텔이 분양하고 있습니다.
그 오피스텔(N사)의 분양가는 대략 1억 7천만원입니다.(중간층 기준)
https://parkviewever1.modoo.at/?link=7rqwinqb
N사의 오피스텔 분양가가 높은 것이 아니라, 강서구청파크뷰에버 분양가가 시세대비 저렴한 것 입니다
여하튼, 시세대비 분양가가 저렴하기에 위와 같은 높은 수익률 이 가능한 것 입니다.
강서구청 파크뷰에버는 공실률 걱정없고, 수익률 높은 것은 확인 했습니다.
그렇다면 시세차익까지 바라 볼 수 있는지 확인해 보겠습니다.
(부동산에서 시세차익이 발행하는 것을 다른 표현으로 "프리미엄이 붙었다" 라고도 표현 합니다.)
1) 분양가 프리미엄
주변 분양가 대비 약 1천만원~2천만원 저렴한 분양가는 구입 즉시 시세차익을 볼 수 있습니다.
2) 마곡지구 프리미엄
위에서 길게 설명했기에 간단히 다루겠습니다
"서울시, 마곡지구 오피스텔 추가 공급 중단" 에 따른 초과수요 발생
주변 지역의 직접적인 수혜 = 수익률 상승 과 시세차익 발생
마곡지구의 프리미엄을 그대로 이어받을수 있는 위치(마곡지구와 약 5분 거리에 위치)
3) 행정타운 프리미엄
강서구청 ＆ 강서경찰서(공사중) 바로 앞에 위치하고 있습니다.
관공서 주변에 있는 부동산은 다른 지역에 비해 프리미엄이 더 붙습니다.
4) 대형 먹자 상권 프리미엄
서울의 4대 먹자골목 상권이라고 불리는 강서구청 먹자골목이 인근에 있어,
대형 상권 프리미엄이 발행합니다.
5) 숲세권 프리미엄
오피스텔 뒷편으로 우장산과 우장산 공원이 위치하고 있어,
힐링 라이프가 중요시 되는 요즘에 숲세권 프리미엄이 발행합니다.
6) 복층구조
전 호실이 단층형 보다 임대료(월세, 수익) 높은 복층구조로 이뤄져 있습니다.
같은 실사용 면적에 단층현 보다 복층이 월세가 더 높다는 것은 그만큼 소비자(세입자)가 더 선호한다는 얘기입니다
7) 주변 편의시설
각종 마트, 대형 병원(대학병원 예정), 바로 앞 버스정류장(사통팔달), 먹자상권, 관공서, 우장산 공원 등
생활하기에 너무나 편한 환경이 조성되어 있습니다.
8) 강서구 인구 현황
강서구는 서울시 "구" 중에 2번째로 인구가 많은 "구" 입니다 송파구에 이어 2번째로 많습니다.
또한 마곡지구의 영향으로 계속해서 인구유입이 늘어나고 있으며
가장 중요한 젋은 인구가 많이 늘어나고 있습니다.
강서구 1~2인가구는 전체 강서구 인구 중에 절반 이상인 58% 를 차지하고 있습니다.
이러한 젋은 인구는 임차수요(세입자)가 되는 것이고,
인구증가는 자연스럽게 부동산 가격 상승으로 이러져 시세차익을 발행시킵니다.
★ 부동산 불패 전략: 도로(길) ＆ 인구에 집중하면 돈이 보인다 ★
이와 같은 8가지의 이유로 프리미엄(시세차익)은 분명히 발행합니다.
더욱이 오피스텔 바로 앞에 지하철역(서부광역철도 강서구청역)이 들어올 예정입니다.
그렇게 되면 "초역세권 프리미엄"까지 붙어 더 많은 시세차익이 예상됩니다.
현재 서부광역철도는 제3차 국가철도망 구축계획에 포함되었으며,
국토부의 승인은 통과한 상황입니다.
차량기지(차고지) 문제로 아직 착공은 들어가지 못한 상황입니다.
2020년 안에 착공이 들어갈 것으로 예상하고 있습니다.
다시 한번 얘기드리지만,
오피스텔의 핵심은 수익률과 공실률 입니다
시세차익까지 볼 수 있다면 너무나 훌륭한 오피스텔입니다.
강서구청 파크뷰에버는 모든 것을 갖추었다고 자신합니다.
수익률은 높고, 공실률 걱정 없고, 시세차익까지 볼 수 있습니다.
서부광역철도가 착공(개통) 시에는 더욱 더 큰 시세차익이 날수 있습니다.
달리 말해 역세권 프리미엄을 제외하고도 이미 프리미엄은 넘쳐 흐릅니다.
5. 타입 ＆ 분양가
1) A타입
* 호실: 204개
* 실사용 면적: 7.25평
* 전용률: 54.42%
* 분양가: 1억 4천만원대 후반 ~ 1억 6천만원 초반(층별 상이)
* 호실: 63개
* 실사용 면적: 7.27평
* 전용률: 54.43%
* 분양가: 1억 5천만원대 초반 ~ 1억 6천만원 초반(층별 상이)
* 호실: 16개
* 실사용 면적: 8.98평
* 전용률: 54.69%
* 분양가: 1억 5천만원대 후반 ~ 1억 7천만원 중반(층별 상이)
6.특장점 ＆ 내부시설
[ 결론 ]
강서구청 파크뷰에버는 현재 분양중이며
모델하우스 오픈 중입니다.
*강서구청 파크뷰에버 오피스텔
*VIP상담 전문팀
*김형석 팀장
☎) 010-6788-4654
홈페이지: https://parkviewever1.modoo.at/?link=7rqwinqb
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