강서구 집값 상승과 오피스텔 투자

서울 전지역의 집값 상승이 심상치 않습니다.

특히 서울 지역에서도 강서구의 최근 몇 년간의 집값 상승률이 심상치 않습니다.
강서구의 집값(부동산) 가격 상승과 그에 따른 오피스텔 투자에 대해 살펴보겠습니다.

2017년 10월 기준으로 강남 4구(강남∙서초∙송파∙강동구)를 제외하면 서울에서 가장 인기가 많은 지역은 어디일까요?
한 부동산 업체의 조사결과에 따르면 
서울 아파트 최근 3년간 가격 상승률 자료를 분석한 결과, 가장 집값이 크게 오른 지역은 강서구(27.21%)로 조사됐습니다.
그 뒤를 이어 양천구 23.13% , 성동구 22.95% , 마포구 21.62% , 노원구 21.44% , 영등포구 21.27% 순으로 가격이 상승했습니다.
가격상승률 상위 6곳에 서남권 3곳(강서, 양천, 영등포)이 포함되어 있습니다.
서울 서남권 부동산시장의 약진이 돋보였던 2017년 이었습니다.

서남권으로의 인구 유입을 주도하는 지역은 바로 강서구입니다.
통계청의 2016년 자료에 따르면 강서구는 송파구에 이어 두 번째로 인구가 많은 곳입니다.
전년 대비 인구 변동율은 1.09%로 서울에서 가장 큰 폭으로 인구가 증가하는 지역이기도 합니다. 
(젋은 인구의 유입이 많은 지역이기도 합니다)

자료: 부동산 114 / 출처: 리얼케스트

강서구의 인구 증가에 가장 힘을 보탠 것은 마곡지구 개발입니다.
현재 마곡지구 산업단지에는 LG사이언스파크, 롯데, 신세계, 대한해운, 에스오일, 이랜드, 코오올 등등의 기업이 입주했거나, 입주예정(확정)입니다.
2020년 까지는 전체 기업이 입주할 것으로 예상됩니다.
현재는 전체기업의 약 1/3만 입주한 상황입니다.
  
마곡지구에 전체 기업 입주시에 약 100여개의 기업과 16만5천명의 근로자수를 예상하고 있습니다.
이러한 기업입주로 인해 인구가 폭발적으로 증가했고, 2020년 까지 추가적인 인구유입이 예상됩니다.

수요,공급에 따라 인구가 유입되는 곳은 부동산 가격이 상승하기 마련입니다.
특히 실제 소비자층인 젋은 인구가 많고, 젋은 인구의 유입이 많은 지역의 부동산 가격은 더 가파르게 올라가는 것인 너무나도 당연합니다.

이미지: 마곡지구(출처: 이데일리), 자료출처: 리얼케스트

강서구 마곡지의 기업유입 및 근로자(인구) 유입으로 마곡지구와 주변 지역(가양동, 등촌동, 방화동 등등) 의 부동산 가격이 최근 몇 년사이에 가파르게 상승했습니다.
국민주택이라고 불리는 85㎡ 아파트(마곡지구) 가격이 12억을 넘어선 상황입니다.
이 아파트는 불과 5년 전에 분양 했을 당시 가격은 약 4억 5천만원 정도 였습니다.
5년 사이에 약 2.5배 상승했습니다.
  
집값이 올랐다는 것은 결국 부동산 가격이 올랐다는 말입니다.
마곡지구의 부동산 가격은 지금도 계속해서 오르고 있습니다.
오피스텔의 경우에도 마찬가지입니다.
마곡지구에 1억 5천만원에 분양한 원룸 오피스텔이 지금은 프리미엄이 약 4천만원 정도 붙어 1억 9천만원에 거래되고 있습니다.

그렇다면 지금 마곡지구의 오피스텔을 분양 받거나, 구입하는 것이 맞는 것인가?

결론부터 말하자면 마곡지구에 현 시점의 오피스텔 투자 혹은 분양 받을 시점이 아닙니다.
  
위에서 말한 것처럼 마곡지의 오피스텔은 이미 프리미엄이 약 4천만원 정도 오른 상황입니다.
앞으로 인구유입과 호재가 있다고 하더라도, 추가적인 프리미엄은 크지 않을 것으로 판단됩니다.
  
더욱이 오피스텔은 시세차익을 노리는 상품이 아니라, 월세를 받아 수익을 내는 상품입니다.
달리 말해 결국 수익률(수익성)을 따지는 투자 상품입니다.
비싼 분양가 혹은 매매가는 결국 수익률 저하로 이어집니다.
오피스텔에서 수익률 1%를 높이고, 월세 5만원을 더 받기는 쉽지 않습니다.
  
결국 수익률을 높이는 방법은 낮은 분양가 혹은 낮은 매매가를 통해 오피스텔을 취득해야 수익률을 높일 수 있습니다.

그럼 지금부터는 강서구에서 “마곡지구의 프리미엄”을 이어 받아 오피스텔을 투자하기에 적합한 장소에 대해 알려드립니다.
  
마곡지구와 불과 2km(10분거리) 떨어져 있으며 훌륭한 입지여건을 갖춘 오피스텔이 있습니다.

강서구청 바로 앞에 들어서는 “강서구청 파크뷰에버” 입니다.

오피스텔의 핵심은 공실률과 수익률입니다.
거기에 시세차익까지 볼수 있다면, 그야말로 금상첨화입니다.
  
위에서도 얘기했듯이 수익률을 높일수 있는 방법은 2가지입니다.
1.월세를 올려받거나, 주변대비 저렴한 분양가(매매가)를 통해 가능합니다.
하지만, 월세는 결국 수요․공급과 주변시세 통해 결정되므로

2.결국 수익률을 올리려면 저렴한 분양가의 오피스텔을 분양받아야 합니다.
  
강서구청 파크뷰에버는 주변시세 대비 저렴한(합리적인) 분양가로 주목을 받고 있습니다.
비슷한 위치에서 현재 분양하고 있는 타오피스텔 분양가 대비 약 1천만원 이상 저렴한 가격입니다.
오피스텔 분양가 1천만원 차이는 큰 차이입니다.
1천만원을 월세(60만원)로 환산하면 1년 5개월 분의 금액입니다.
주변의 월세보다 10만원 정도 더 받는다고 해도, 8년 이상을 더 받아야 극복되는 금액입니다.
주변시세 대비 저렴한 분양가가 수익률을 결정한다고 볼수 있습니다.

강서구청 파크뷰에버는 수익률은 높고, 분양가는 저렴하고 시세차익까지 볼수 있는 오피스텔입니다.
다시 한번 말하지만, 공실률이 전제가 되지 않은 수익률은 아무런 의미가 없습니다.
파크뷰에버 인근에 관공서(강서구청, 강서경찰서)와 각종 기업들이 위치하고 있어 임차수요가 확보된 상황입니다. 넘치는 수준입니다.
강서구청 파크뷰에버 주변지역 어디에도 공실률은 없습니다.

오피스텔 주변의 각종 호재로 시세차익까지 볼 수 있습니다.
  
1.서부광역철도 강서구청역(예정) 초역세권에 위치하고 있으며,
  
2.주변 보다 낮은 분양가는 구입 즉시 프리미엄(시세차익)을 볼 수 있고.
  
3.마곡지구에 프리미엄을 이어 받을수 있는 지역입니다.(낙수효과)
마곡지구에 2020년까지 기업입주 완료 시,
인구는 증가하지만 오피스텔 추가 공급 중단으로 유입된 인구가 인근 지역으로 밀려 나올 수밖에 없습니다. 인근지역의 오피스텔이 직접적인 수혜를 보게되는 것입니다.(반사이익)
마곡지구와 강서구청 파크뷰에버와의 거리는 약2km, 10분 거리입니다.
  
4.서울의 4대 먹자골목 상권이라고 불리는 강서구청 먹자골목이 위치하고 있으며
  
5.뒤로는 우장산과 우장산공원이 위치하고 있어, 숲세권 프리미엄도 누리실수 있습니다.
  
6.전 호실이 공실없는 복층구조로 되어 있어 주변대비 전용률이 높고 분리된 공간에 대한 니즈로 인기가 높습니다.
  
7.또한 전 호실 풀퍼니쉬드(풀옵션) 시설을 갖추고 있습니다.

다시 한번 강조하지만 수익형 부동산 투자상품의 기본은 수익성․수익률 입니다.
오피스텔 역시 마찬가지입니다.
가장 먼저 고려해야 할 것은 공실률을 전제로한 “수익률”입니다.
그리고 “시세차익” 입니다
  
이 모든 것을 갖춘 오피스텔이 바로 강서구청 파크뷰에버입니다.
강서구청 파크뷰에버는 현재 분양중이며, 모델하우스 오픈 중입니다.
  
모델하우스 위치․예약 및 궁금하신 사항은 전화 주시면 안내해 드리겠습니다.
  
지금까지 강서구청 파크뷰에버 김형석 팀장 이었습니다.
  
강서구청 파크뷰에버 VIP상담팀 
김 형 석 팀장
☎) 1600-7092
☎) 010-6788-4654

홈페이지: https://parkviewever1.modoo.at/