▶지역주택조합의 특장점
1) 사업원가로 저렴하게 내집 마련 가능(일반분양대비 20~30% 정도 저렴함)
2) 청약 통장 없이 아파트 마련 가능
3) 선착순으로 동·호수 지정 가능
4) 전매제한 없이 사업승인 후 양도·양수 가능(지역별 상이)
5) 잔여물량의 일반분양을 통한 이익을 조합원에게 배당
지역주택조합 아파트는 위의 장점에도 불구하고
계약을 함에 있어 쉽게 결정을 못하는 것이 현실입니다.
10명 중 과반수 이상은
“지역주택조합 아파트를 하면 안된다”
“지역주택조합 아파트는 골칫거리이다”
등등 부정적인 의견이 많은 것이 사실입니다.
왜? why? 지역주택조합 아파트에 대해 안좋은 인식을 가지고 있는 것일까?
가장 큰 이유는 다음과 같습니다.
1. 불투명한 착공·입주 시기
2. 추가분담금
가장 큰 이유는 위의 2가지입니다. 이를 조금 풀어서 설명해 보겠습니다.
1. 불투명한 착공·입주 시기 (=사업지연)
조합원 계약 후 6년 정도면 입주한다고 했으나, 실제 입주까지 10년이 걸렸다.
2. 추가분담금
계약 시 금액(공급가, 분양가)과 다르게, 추가적으로 돈이 더 들어가더라
왜 이런 문제가 발생하는지 결론 먼저 얘기하면,
지역주택조합 아파트의 사업지연과 추가분담금 발생은
“조합원 모집”과 “토지 확보” 가 핵심입니다.
지역주택조합 아파트는 조합원이 납부한 돈으로 사업을 진행하는 방식입니다.
일반분양의 경우 사업의 주체가 시행사라면,
지역주택조합 아파트 경우 사업의 주체는 조합(조합원)입니다.
다시 말해, 지역주택조합 아파트 조합(조합원)이 시행사 라고 보시면 됩니다.
그렇기에 조합원 모집이 늦어진다면,
돈은 잘 모이지 않기에 사업은 늦어질 수밖에 없습니다.
조합원 모집이 늦어지고, 토지 확보가 늦어지면
조합설립인가와 사업승인을 받을수 없기에
결국 착공(입주)이 늦어지는 것입니다.
아래 표를 보시면 조금 이해가 빠르실 겁니다.
지역주택조합 아파트의 핵심은
결국 “조합원 모집” 과 “토지(땅,지주)”입니다.
그렇다면 추가분담금은 어떻해 발생되는지 알아보겠습니다.
쉽게 예를 들어 설명하겠습니다.
1,000세대짜리 아파트를 짓는데,
기간은 6년, 예산은 1,000억, 필요 조합원은 1,000명으로 잡았습니다
그렇다면 조합원 1명당 1억원이라는 금액을 납부하면
1,000세대 짜리 아파트를 지을 수 있습니다.
문제는 위와 같은 이유로 사업이 지연되어,
입주까지 예상한 6년이 아닌, 10년 만에 입주를 했고,
입주 후 정산을 해보니,
1,000억으로 잡은 예산을 넘어
총 1,100억이 들어갔다고 가정해 보겠습니다.
(사업이 늦어짐에 따라 운영비, 인건비, 부대비용 등등 100억원이라는 돈이 더 들어간 것입니다)
결국 초과된 100억원은 누가 부담을 하는 것인지?
초과된 100억원은 조합원들이 나눠 내는 것입니다.
이것이 바로 추가분담금입니다.
지역주택조합 아파트의 사업 주최는 조합(조합원) 입니다.
조합(조합원) 본인이, 본인 아파트를 짓기 위해 조합을 설립하고 사업을 진행한 것입니다.
조합(조합원) = 시행 = 대표(사장)
그렇기에 아파트 사업을 진행함에 있어,
이득이 발생하면 조합원들이 나눠 갖고(배당),
손해가 발생하면 조합원들이 나눠 메워야 하는 것입니다.
바로 “나눠 메우는 것” 이 바로 추가분담금입니다.
마지막으로 정리하겠습니다.
결국 지역주택조합 아파트의 핵심은
“조합원 모집” 과 “토지(땅, 지주)”입니다.
“서울” 과 “서울인근지역(경기권)” 의 조합원 모집은 문제가 없습니다.
달리 말해 돈을 모으는 것은 문제가 없다라는 뜻입니다.
조합원 모집 지연은 지방에서나 걱정할 문제입니다.
그렇다면 결국 지역주택조합 아파트의 핵심은 토지(땅, 지주)로 압축됩니다.
이 토지(땅,지주)를 해결하는 방식에 따라 지역주택조합 아파트의 사업방식이 달라집니다.
▶지역주택조합 아파트 사업방식
1.토지 매입을 통한 사업방식
2.대물 방식을 통한 사업방식
3.도시개발사업을 통한 사업방식
지역주택조합 아파트의 사업방식은 크게 위 3가지로 압축 됩니다.
1.토지 매입을 통한 사업방식
가장 일반적인 방법은 1번의 방식입니다.
1번 방식은 지주(땅주인)들에게 토지를 매입(보상)하는 방식입니다.
지주(땅주인)들이 만족할 만한 금액을 제시하고,
금액이 조율되면 “토지사용승낙서”를 작성 하고,
사업계획승인 전에 지주들에게 토지를 매입합니다.
사업게획승인 시에는 토지의 95% 이상이 조합으로 소유권이 넘어와야 합니다.
2.대물 방식을 통한 사업방식
1번째의 토지를 매입하는 방식이 아닌,
지주(땅주인)들에게 대물(아파트, 상가 등등)로 보상해 주는 방식입니다.
쉽게 말해 노후된 집을 내놓으면, 새집으로 돌려주는 방식입니다.
이 부분만 놓고 보면 재건축과 비슷해 보이기도 하나,
“지역주택조합의 대물 방식” 과 “재건축(뉴타운)” 과의 차이는 “보상” 이 다르다는 것입니다.
예를 들어 설명해 보겠습니다.
지주(땅주인)가 단독주택 90평을 가지고 있다고 가정하면,
재건축으로 진행시 34평을 넘지 않는 아파트 1채로 보상을 받지만,
지주 대물 방식은 1채 이상으로 보상이 이뤄집니다.
이 방식의 장점은 지주와 같이 사업을 진행한다는 것입니다.
다시 한번 얘기드리지만,
지역주택조합 아파트의 핵심은 땅(토지,지주)입니다.
지주들이 원하는 것은 하나입니다. 바로 돈입니다.
만족할 만한 보상이 이뤄지면 지주들 입장에서도 반대할 이유가 없습니다.
▶헌집을 내주고 새집으로 돌려 받는다!!
▶재건축처럼 초과이익환수제도 없으며!!
▶추가로 내는 돈이 없다!!(지분에 따라 상이)
지주들이 반대할 이유가 없습니다.
결국 지역주택조합(조합원)과 지주들이 한 배를 탔다고 보시면 됩니다.
3.도시개발사업을 통한 사업방식
도시개발사업은 굳이 따지자면 2번과 약간 비슷하다고 볼수 있습니다.
가장 큰 차이는 도시개발법에 따라 진행이 되고,
도시개발사업 절차의 주최는 “지주조합”입니다.
도시개발사업의 진행절차(제안서 제출·수용, 도시개발구역지정 등등)는 지주조합에서 진행하고
지역주택조합은 조합원을 모으는 것입니다. 달리 말해 사업자금(돈)을 모으는 것입니다.
정리 하면, 투트랙으로 사업이 진행된다고 보시면 됩니다.
▶지주조합 = 도시개발사업 절차 진행
▶지역주택조합 = 조합원모집(돈)
도시개발사업으로 진행시 가장 큰 장점은
첫 번째로 지주와 같이 진행을 한다는 것이고,
두 번째는 주택법으로 진행하는 지역주택조합방식과 달리 도시개발법에 의해 진행됩니다.
주택법에 적용을 받는 지역주택조합은 사업승인시 95% 토지 매입이 이뤄져야 하나,
도시개발사업으로 진행시에는 2/3(약 67%) 지주들의 동의만 받으면 됩니다.
조금더 정확히 얘기하면,
토지의 2/3 동의, 전체 지주의 1/2 동의가 이뤄지면 사업을 진행할수 있습니다.
그렇기에 사업을 진행함에 있어 속도가 조금 더 빠르며, 안정성이 높습니다.
추가적으로 도시개발사업으로 진행시 지주의 토지보상에 대해
환지, 수용, 혼용 방식이 있는데
지역주택조합사업은 일반적으로 환지 방식으로 진행 됩니다.
조금 더 정확히는 입체환지 방식입니다.
지금까지 지역주택조합의 문제점 과 핵심(안정성 확보 = 토지)
지역주택조합 사업방식에 대해 설명드렸습니다.
이 글은 작성한 저는 현재 분양상담사로 일하고 있는 팀장입니다.
수익성 부동산 상품(오피스텔, 상가, 오피스 등등)과 달리
지역주택조합 아파트는 선택함에 있어
편견(선입견)과 정확한 정보의 부재로
많은 분들이 가입(계약)을 망설이는 것이 안타까워 이 글을 작성하게 됐습니다.
지역주택조합은 서민들의 “내 집 마련” 을 위해 정부에서 마련한 제도입니다.
제도 초기에는 여러 가지 문제가 있었던 것이 사실입니다.
2017년 6월 3일 주택법 개정과 안정성 확보로
예전과는 많은 것들이 변화한 것이 사실입니다.
지역주택조합 아파트에 계약전에
위에서 말씀들인 부분을 정확히 확인해서 피해 보시는 일이 없으시길 바랍니다.
긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.
현재 제가 몸담고 있는 아파트 분양현장 입니다.
"도시개발사업" 으로 진행되는 있는 아파트 입니다.
자세한 내용은 아래 홈페이지 참고 하시면 됩니다.
감사합니다.
( 홈페이지: https://harborbluegimpo.modoo.at/?link=9ydgnlnq )
김포 한강 하버블루
VIP 상담팀 김형석
직통 문의☎) 010-6788-4654(모바일 클릭시 연결)
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