지역주택조합 아파트의 모든 것!

지역주택조합 아파트는 계속해서 늘어나고 있는 상황입니다.

국토교통부 통계에 따르면 (기준: 조합설립인가)

2010년 7건 이었던 것이 2015년에는 106건으로 약 15배가 증가했습니다.

 

지역주택조합은 재개발·재건축에 비해 절차가 간소하고,

저렴한 가격으로 내집을 마련할수 있고,

여러가지 장점을 가지고 있어

이처럼 빠르게 증가 추세를 보이고 있습니다.

 

그럼에도 불구하고 지역주택조합을 선택함에 있어

많은 사람들이 계약을 망설이고 있습니다.

 

이는 “정확한 정보의 부재” 와 “지역주택조합은 무조건 불안하다” 라는 편견 때문입니다.

지역주택조합에 대한 정확한 정보 전달과, 편견을 없애기 위해 이 글을 작성합니다.

지금부터 지역주택조합에 대해 알아보겠습니다.

 

1.지역주택조합 이란?

“무주택 서민의 주건안정에 기여”를 목적으로 1977년 도입된 제도입니다.

자격을 갖춘 사람들이 조합을 만들어 직접 땅을 확보하고,

시공사(건설사)를 선정해 집을 짓는 일종의 주택(아파트) 공동구매입니다.

 

2.가입조건

아무나 지역주택조합의 조합원이 될 수는 없습니다.

특정 자격을 갖춘 사람만이 조합원이 될 수 있습니다.

 

조합설립인가 신청일 기준

 조건1) 서울·경기·인천(해당지역 광역생활권 내) 6개월 이상 거주

 조건2) 무주택자 혹은 전용면적(85㎡) 1채까지는 가능함.

 조건3) 세대주

 

조합설립인가 신청일 기준으로

위 세가지 조건이 동시에 충족되는 사람만이 조합원으로 가입할수 있습니다.

(지역마다 조금씩 상이합니다.)

 

3.지역주택조합의 특장점

  1) 사업원가로 저렴하게 내집 마련이 가능(일반분양대비 20~30% 정도 저렴함)

  2) 청약 통장 없이 아파트 마련 가능

  3) 선착순으로 동·호수 지정 가능

  4) 전매제한 없이 사업승인 후 양도·양수 가능(지역별 상이)

  5) 잔여물량의 일반분양을 통한 이익을 조합원에게 배당

 

지역주택조합의 가장 큰 장점은 ”가격경쟁력” 입니다.

왜 가격이 저렴할수 있는지 간단히 알아보겠습니다.

수익을 목적으로 하는 시행사가 사업주체인 일반분양은

이윤을 극대화하기 위해 분양가가 높습니다.

 

허나 조합(조합원)이 사업주체인 지역주택조합은

내집 마련이 목적이므로 일반분양에 비해 가격이 낮습니다.

 

4.지역주택조합을 망설이는 이유?

이렇게나 많은 장점을 가지고 있음에도 불구하고

사람들이 지역주택조합을 계약을 망설이는 이유는 뭘까요?

 

가장 큰 이유 2가지가 있습니다.

첫 번째는 “불투명한 착공 ＆ 입주” 입니다.

➤계약부터 입주까지 6년 정도 소요된다고 했으나, 입주는 10년 이상 걸렸다!!

 

두 번째는 “추가분담금” 입니다.

➤계약 시에 들었던 금액과 달리 입주 후에 추가적인 금액이 들어가더라!!

 

이러한 이유로

사람들은 지역주택조합의 장점에도 불구하고 선택을 망설이고 있습니다.

그렇다면 왜 이런 일이 발생하는지?

무엇 때문에 사업이 늦어지고, 추가분담금이 발생되는지 간단히 설명드리겠습니다.

 

그러기 위해서는 지역주택조합의 절차를 알아야만 합니다.

아래의 그림은 지역주택조합의 절차 중 가장 큰 줄기만 정리했습니다.

 

 

절차1) 조합원 모집신고 및 공개모집

지역주택조합은 주택법의 적용을 받습니다. 주택법은 2017년 6월 3일 에 개정 되었습니다.

2017년 6월 3일 이후에 조합원 모집공고를 낸 지역주택조합은 개정 된 주택법에 적용을 받습니다.

 

개정 된 주택법에 적용을 받는 지역주택조합은

이전과 달리 구청에 허가를 득한 후에 조합원 모집활동을 할수 있습니다. (신고제에서 허가제로 변경)

 

절차2) 조합설립인가(신청)

조합설립인가 신청을 하려면 다음의 2가지 사항을 갖추어야 합니다.

첫 번째는 전체 세대수의 50% 이상의 조합원을 모집해야 하고,

두 번째는 지주(땅 주인)에게 토지사용승낙서를 80% 이상 받아야 합니다.

이 2가지 조건을 충족하지 못하면, 조합설립인가를 받을 수 없습니다.

 

절차3) 사업계획 승인

사업계획 승인을 받으려면 각종 심의를 통과하고,

사업부지(토지)의 95% 이상이 조합으로 소유권이 넘어와야 합니다.

 

절차4) 착공 ＆ 입주

사업계획 승인을 받아야만 착공에 들어 갈 수 있습니다.

아파트가 완공되면 조합 청산을 하게됩니다. 이 과정에서 사업에 대한 정산을 하게됩니다.

그렇다면 지역주택조합 아파트 사업이 지연되는 이유는 뭘까요?

아래 표로 간단히 정리했습니다.

지역주택조합 아파트의 핵심은

결국 “조합원 모집” 과 “토지(땅,지주)” 입니다.

 

그렇다면 추가 분담금은 어떻해 발생되는지 알아보겠습니다.

쉽게 예를 들어 설명하겠습니다.

 

100세대짜리 아파트 1개동을 짓는데,

기간은 6년, 예산은 100억으로 잡았습니다.

그렇다면 조합원 1명당 1억원이라는 금액을 모으면

100세대 짜리 아파트 1개동을 지을 수 있습니다.

 

문제는 위와 같은 이유로 사업이 지연되어,

입주까지 예상한 6년이 아닌, 10년 만에 입주를 했고,

입주 후 정산을 해보니,

100억으로 잡은 예산을 넘어 총 110억이 들어갔다고 가정해 보겠습니다.

 

(사업이 늦어짐에 따라 운영비, 인건비, 부대비용 등등 10억원이라는 돈이 더 들어간 것입니다)

 

결국 초과된 10억원은 누가 부담을 하는 것인지?

초과된 10억원은 조합원들이 나눠 내는 것입니다.

이것이 바로 추가분담금입니다.

 

조합원 아파트의 사업 주최는 조합원입니다.

조합원 본인이, 본인 아파트를 짓기 위해 조합을 설립하고 사업을 진행한 것입니다.

 

조합원 = 대표(사장)

 

그렇기에 아파트 사업을 진행함에 있어,

이득이 발생하면 조합원들이 나눠 갖고(배당),

손해가 발생하면 조합원들이 나눠 메워야 하는 것입니다.(추가분담금)

 

바로 “나눠 메우는 것” 이 바로 추가분담금입니다.

 

마지막으로 정리하겠습니다.

결국 지역주택조합 아파트의 핵심은

“조합원 모집” 과 “토지(땅, 지주)” 입니다.

 

결국 지역주택조합 아파트를 선택함에 있어 피해를 보지 않으려면

이 부분을 확인하고 점검하셔야 합니다.

 

지역주택조합이 안정성이 확보되었다면,

시간이 조금 더 걸리는 일반분양과 같다고 볼 수 있습니다.

또한 저렴한 가격에 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있습니다.

 

안정성이 확보된 조합방식은 무엇일까요??

지역주택조합의 안정성은 결국 "토지(지주)" 입니다.

토지(땅)를 지주에게 매입하는 방식은

결국 위와 같은 불안정성을 가지고 있을수 밖에 없습니다.

그렇다면 가장 안전한 방식을 무엇일까요??

바로 지주가 직접 진행하는 방식입니다.

이 방식이 도시개발사업방식 입니다.

최근 김포에서 많이 진행되는 방식입니다.

도시개발사업은 일반 택지개발지구와 달리 민간에서 사업 진행이 가능합니다.

택지개발사업은 공공 부분에서 진행 할 수 있고,

도시개발사업은 공공 부문뿐만 아니라, 민간부문에서 진행이 가능합니다.

단, 민간에서 진행시,

지주가 설립한 조합 또는 법인만이 사업 진행이 가능합니다.

김포에는 이렇게 도시개발사업조합으로 진행된 아파트들이 꽤 됩니다.

김포 풍무 센트럴 푸르지오,

김포 풍무 푸르지오.

고촌 향산리 힐스테이트 리버시티,

한강 메트로 자이

한강 센트럴 자이

등등 

아래의 김포 한강 하버블루는

이 글을 작성 제가 몸담고 있는 아파트 분양 현장 입니다.

도시개발사업조합으로 진행되는 현장 입니다.

자세한 내용은 홈페이지 참고 하시거나

아래 번호로 전화 주시면 궁금증 풀어드립니다~

감사합니다.

홈페이지(클릭): https://harborbluegimpo.modoo.at/?link=9ydgnlnq