지역주택조합 아파트 사업방식 ＆ 핵심

▶지역주택조합의 특장점

1) 사업원가로 저렴하게 내집 마련 가능(일반분양대비 20~30% 정도 저렴함)

2) 청약 통장 없이 아파트 마련 가능

3) 선착순으로 동·호수 지정 가능

4) 전매제한 없이 사업승인 후 양도·양수 가능(지역별 상이)

5) 잔여물량의 일반분양을 통한 이익을 조합원에게 배당

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지역주택조합 아파트는 위의 장점에도 불구하고

계약을 함에 있어 쉽게 결정을 못하는 것이 현실입니다.

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10명 중 과반수 이상은

“지역주택조합 아파트를 하면 안된다”

“지역주택조합 아파트는 골칫거리이다”

등등 부정적인 의견이 많은 것이 사실입니다.

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왜? why? 지역주택조합 아파트에 대해 안좋은 인식을 가지고 있는 것일까?

가장 큰 이유는 다음과 같습니다.

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1. 불투명한 착공·입주 시기

2. 추가분담금

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가장 큰 이유는 위의 2가지입니다. 이를 조금 풀어서 설명해 보겠습니다.

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1. 불투명한 착공·입주 시기 (=사업지연)

조합원 계약 후 6년 정도면 입주한다고 했으나, 실제 입주까지 10년이 걸렸다.

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2. 추가분담금

계약 시 금액(공급가, 분양가)과 다르게, 추가적으로 돈이 더 들어가더라

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왜 이런 문제가 발생하는지 결론 먼저 얘기하면,

지역주택조합 아파트의 사업지연과 추가분담금 발생은

“조합원 모집”과 “토지 확보” 가 핵심입니다.

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지역주택조합 아파트는 조합원이 납부한 돈으로 사업을 진행하는 방식입니다.

일반분양의 경우 사업의 주체가 시행사라면,

지역주택조합 아파트 경우 사업의 주체는 조합(조합원)입니다.

다시 말해, 지역주택조합 아파트 조합(조합원)이 시행사 라고 보시면 됩니다.

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그렇기에 조합원 모집이 늦어진다면,

돈은 잘 모이지 않기에 사업은 늦어질 수밖에 없습니다.

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조합원 모집이 늦어지고, 토지 확보가 늦어지면

조합설립인가와 사업승인을 받을수 없기에

결국 착공(입주)이 늦어지는 것입니다.

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아래 표를 보시면 조금 이해가 빠르실 겁니다.

지역주택조합 아파트의 핵심은

결국 “조합원 모집” 과 “토지(땅,지주)”입니다.

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그렇다면 추가분담금은 어떻해 발생되는지 알아보겠습니다.

쉽게 예를 들어 설명하겠습니다.

1,000세대짜리 아파트를 짓는데,

기간은 6년, 예산은 1,000억, 필요 조합원은 1,000명으로 잡았습니다

그렇다면 조합원 1명당 1억원이라는 금액을 납부하면

1,000세대 짜리 아파트를 지을 수 있습니다.

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문제는 위와 같은 이유로 사업이 지연되어,

입주까지 예상한 6년이 아닌, 10년 만에 입주를 했고,

입주 후 정산을 해보니,

1,000억으로 잡은 예산을 넘어

총 1,100억이 들어갔다고 가정해 보겠습니다.

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(사업이 늦어짐에 따라 운영비, 인건비, 부대비용 등등 100억원이라는 돈이 더 들어간 것입니다)

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결국 초과된 100억원은 누가 부담을 하는 것인지?

초과된 100억원은 조합원들이 나눠 내는 것입니다.

이것이 바로 추가분담금입니다.

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지역주택조합 아파트의 사업 주최는 조합(조합원) 입니다.

조합(조합원) 본인이, 본인 아파트를 짓기 위해 조합을 설립하고 사업을 진행한 것입니다.

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조합(조합원) = 시행 = 대표(사장)

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그렇기에 아파트 사업을 진행함에 있어,

이득이 발생하면 조합원들이 나눠 갖고(배당),

손해가 발생하면 조합원들이 나눠 메워야 하는 것입니다.

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바로 “나눠 메우는 것” 이 바로 추가분담금​입니다.

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마지막으로 정리하겠습니다.

결국 지역주택조합 아파트의 핵심은

“조합원 모집” 과 “토지(땅, 지주)”입니다.

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“서울” 과 “서울인근지역(경기권)” 의 조합원 모집은 문제가 없습니다.

달리 말해 돈을 모으는 것은 문제가 없다라는 뜻입니다.

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조합원 모집 지연은 지방에서나 걱정할 문제입니다.

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그렇다면 결국 지역주택조합 아파트의 핵심은 토지(땅, 지주)로 압축됩니다.

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이 토지(땅,지주)를 해결하는 방식에 따라 지역주택조합 아파트의 사업방식이 달라집니다.

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▶지역주택조합 아파트 사업방식

1.토지 매입을 통한 사업방식

2.대물 방식을 통한 사업방식

3.도시개발사업을 통한 사업방식

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지역주택조합 아파트의 사업방식은 크게 위 3가지로 압축 됩니다.

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1.토지 매입을 통한 사업방식

가장 일반적인 방법은 1번의 방식입니다.

1번 방식은 지주(땅주인)들에게 토지를 매입(보상)하는 방식입니다.

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지주(땅주인)들이 만족할 만한 금액을 제시하고,

금액이 조율되면 “토지사용승낙서”를 작성 하고,

사업계획승인 전에 지주들에게 토지를 매입합니다.

사업게획승인 시에는 토지의 95% 이상이 조합으로 소유권이 넘어와야 합니다.

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2.대물 방식을 통한 사업방식

1번째의 토지를 매입하는 방식이 아닌,

지주(땅주인)들에게 대물(아파트, 상가 등등)로 보상해 주는 방식입니다.

쉽게 말해 노후된 집을 내놓으면, 새집으로 돌려주는 방식입니다.

이 부분만 놓고 보면 재건축과 비슷해 보이기도 하나,

“지역주택조합의 대물 방식” 과 “재건축(뉴타운)” 과의 차이는 “보상” 이 다르다는 것입니다.

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예를 들어 설명해 보겠습니다.

지주(땅주인)가 단독주택 90평을 가지고 있다고 가정하면,

재건축으로 진행시 34평을 넘지 않는 아파트 1채로 보상을 받지만,

지주 대물 방식은 1채 이상으로 보상이 이뤄집니다.

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이 방식의 장점은 지주와 같이 사업을 진행한다는 것입니다.

다시 한번 얘기드리지만,

지역주택조합 아파트의 핵심은 땅(토지,지주)입니다.

지주들이 원하는 것은 하나입니다. 바로 돈입니다.

만족할 만한 보상이 이뤄지면 지주들 입장에서도 반대할 이유가 없습니다.

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▶헌집을 내주고 새집으로 돌려 받는다!!

▶재건축처럼 초과이익환수제도 없으며!!

▶추가로 내는 돈이 없다!!(지분에 따라 상이)

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지주들이 반대할 이유가 없습니다.

결국 지역주택조합(조합원)과 지주들이 한 배를 탔다고 보시면 됩니다.

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3.도시개발사업을 통한 사업방식

도시개발사업은 굳이 따지자면 2번과 약간 비슷하다고 볼수 있습니다.

가장 큰 차이는 도시개발법에 따라 진행이 되고,

도시개발사업 절차의 주최는 “지주조합”입니다.

도시개발사업의 진행절차(제안서 제출·수용, 도시개발구역지정 등등)는 지주조합에서 진행하고

지역주택조합은 조합원을 모으는 것입니다. 달리 말해 사업자금(돈)을 모으는 것입니다.

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정리 하면, 투트랙으로 사업이 진행된다고 보시면 됩니다.

▶지주조합 = 도시개발사업 절차 진행

▶지역주택조합 = 조합원모집(돈)

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도시개발사업으로 진행시 가장 큰 장점은

첫 번째로 지주와 같이 진행을 한다는 것이고,

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두 번째는 주택법으로 진행하는 지역주택조합방식과 달리 도시개발법에 의해 진행됩니다.

주택법에 적용을 받는 지역주택조합은 사업승인시 95% 토지 매입이 이뤄져야 하나,

도시개발사업으로 진행시에는 2/3(약 67%) 지주들의 동의만 받으면 됩니다.

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조금더 정확히 얘기하면,

토지의 2/3 동의, 전체 지주의 1/2 동의가 이뤄지면 사업을 진행할수 있습니다.

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그렇기에 사업을 진행함에 있어 속도가 조금 더 빠르며, 안정성이 높습니다.

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추가적으로 도시개발사업으로 진행시 지주의 토지보상에 대해

환지, 수용, 혼용 방식이 있는데

지역주택조합사업은 일반적으로 환지 방식으로 진행 됩니다.

조금 더 정확히는 입체환지 방식입니다.

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지금까지 지역주택조합의 문제점 과 핵심(안정성 확보 = 토지)

지역주택조합 사업방식에 대해 설명드렸습니다.

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이 글은 작성한 저는 현재 분양상담사로 일하고 있는 팀장입니다.

수익성 부동산 상품(오피스텔, 상가, 오피스 등등)과 달리

지역주택조합 아파트는 선택함에 있어

편견(선입견)과 정확한 정보의 부재로

많은 분들이 가입(계약)을 망설이는 것이 안타까워 이 글을 작성하게 됐습니다.

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지역주택조합은 서민들의 “내 집 마련” 을 위해 정부에서 마련한 제도입니다.

제도 초기에는 여러 가지 문제가 있었던 것이 사실입니다.

2017년 6월 3일 주택법 개정과 안정성 확보로

예전과는 많은 것들이 변화한 것이 사실입니다.

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지역주택조합 아파트에 계약전에

위에서 말씀들인 부분을 정확히 확인해서 피해 보시는 일이 없으시길 바랍니다.

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긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.

현재 제가 몸담고 있는 아파트 분양현장 입니다.

"도시개발사업" 으로 진행되는 있는 아파트 입니다.

자세한 내용은 아래 홈페이지 참고 하시면 됩니다.

감사합니다.

( 홈페이지: https://harborbluegimpo.modoo.at/?link=9ydgnlnq )

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김포 한강 하버블루

VIP 상담팀 김형석

직통 문의☎) 010-6788-4654(모바일 클릭시 연결)