★부동산 분양 정보★

▶원문 ＆ 이미지 출처: 리얼캐스트

▶입력: 2019.01.28

▶신도시 개발 최고의 성공사례 ‘강남’

신도시 개발 역사상 가장 잘 된 신도시를 꼽으라면 단연 서울의 ‘강남’입니다. 강남을 신도시로 볼 수 있냐는 시각도 있겠지만, 강남은 개발 이전까지만 해도 행정구역상 경기도 광주와 시흥에 속한 허허벌판이었습니다. 1960년대 들어 서울의 급속팽창과 이에 따른 인구 유입을 분산시키기 위해 개발된 엄연한 신도시죠. 

​이렇게 개발된 강남은 현재 대한민국 부동산의 중심으로 자리를 공고히 하고 있습니다. 특히 과거의 강남은 상상할 수 없을 정도로 성장하고 확장됐는데요. 실제 ‘강남 접근성’은 부동산 가치를 높이는 기준이 되었고, ‘준강남’과 ‘강남생활권’이란 신조어가 생겨날 정도로 지역과 의미가 확장되고 있을 정도죠.

▶'천당 아래 분당'이란 신조어를 만들어낸 ‘분당’

또 다른 잘 된 신도시로는 ‘분당’이 있습니다. 1980년대 폭등하는 집값과 낮은 주택보급률을 해소하기 위해 만들어진 1기신도시로서 ‘천당 아래 분당’이란 별칭을 만들어낼 만큼 성공적으로 안착했습니다. 특히 강남과 가까운 입지적 장점과 쾌적한 주거환경으로 수도권 대표 주거지역으로 발돋움했는데요. 높은 인기에 2000년대 초∙중반에는 3.3㎡당 평균 집값이 서울 평균을 넘어서며 수도권을 대표하는 부촌으로 자리매김했을 정도입니다. 이에 힘입어 분당은 오랜 시간이 지난 현재도 수도권 거주자들이 가장 살고 싶어하고, 또 그만큼 많은 사람이 살고 있는 신도시 중 하나로 꼽히고 있죠.

▶2기신도시도 성공사례 있다! 자족도시로 자리한 ‘판교’와 ‘광교’

2기신도시 중에서도 성공적으로 자리잡은 신도시가 있습니다. ‘판교’와 ‘광교’가 대표적입니다. 이들은 서울과 가깝다는 지리적 장점과 더불어 자족도시로의 개발이 정말 잘된 신도시인데요. 특히 판교는 탄탄한 교통망과 자족기능을 바탕으로 가장 성공적인 신도시 개발 사례로 평가됩니다. 실제 판교는 택지를 조성하면서 자족용지로 개발된 판교테크노밸리 내 기업유치를 적극적으로 병행했는데요. 그 결과 판교테크노밸리는 현재 SK케미칼, 포스코ICT, NHN 등 국내 유수 대기업들과 1,300여개의 기업이 입주하게 되었고 이에 힘입어 판교신도시는 최고의 자족도시가 됐습니다. 

​광교신도시도 자족기능이 높은 신도시입니다. 이곳 역시 택지개발과 동시에 자족용지인 광교테크노밸리에 여러 기업을 적극적으로 유치한 결과 주거시설과 함께 기업이 빠르게 자리잡으며 자족도시로서의 위상을 공고히 하고 있는데요. 특히 광교는 현재 경기도청신청사, 법조타운 조성 등이 예정돼 자족성은 더욱 커질 것으로 전망되고 있죠. 

▶교통망과 자족기능 갖춘 잘 된 신도시, 주변 지역 전체를 살린다

이처럼 잘된 신도시에서 주목할 만한 점은 인근 지역까지 도시의 범위를 확장시키고 주변 지역 전체를 살리고 있다는 것입니다. ‘강남생활권’이라는 표현으로 한강 이남 일대를 아우르는 부촌을 형성한 강남이나, 경기 남부권을 직주근접 도시로 확장시킨 분당, 판교 등이 대표적인 사례죠. 이는 이번 3기신도시 발표로 신도시를 품게 된 남양주, 과천 등에 기대감이 쏠리는 이유이기도 합니다. 

“3기신도시가 조성되는 남양주시와 하남시, 과천시, 인천 계양구 전체가 주목 받는 이유는 신도시가 성공할 경우 따라오게 되는 후광효과 때문입니다. 신도시는 그 지역 자체만 활성화 시키는 것이 목적이 아닙니다. 신도시를 통해 주변 지역 전체를 살리는 것이 목적이죠. 분당과 판교를 보면 이들은 교통망과 자족기능을 모두 갖춘 신도시로 자리하면서 이를 중심으로 도시가 확장되고, 경기 남부권을 직주 근접이 가능한 도시로 변화시켰습니다. 집값 상승을 떠나 이들이 잘 된 신도시로 평가 받는 이유 중 하나가 바로 이 점이죠” 부동산 전문가 J씨  

▶남양주와 인천 계양, 제2의 판교로 기대감 이어져

그런 면에서 남양주와 인천 계양은 성공 가능성이 높습니다. 정부가 이들 지역에 판교 테크노밸리 이상의 규모로 자족용지를 조성한다고 밝혔기 때문인데요. 계획대로라면 그 동안 저평가됐던 남양주시와 인천 계양구 일대는 자족성과 직주근접을 갖춘 자족도시로서 가치가 크게 올라갈 것으로 예상되고 있습니다. 실제로 현재 분양을 준비 중인 포스코건설의 ‘남양주 더샵 퍼스트시티’는 3기 신도시가 위치한 남양주 진접 지역에 들어설 예정이어서 간접적인 수혜가 예상됩니다. 남양주시 한 부동산 관계자의 말을 들어보시죠.

​“남양주는 3기신도시 개발과 함께 판교테크노밸리 2배 규모의 자족용지 개발을 통해 자족도시로서 거듭날 것으로 예상됩니다. 또 GTX-B노선 등의 교통개발은 남양주에서 서울로의 접근성을 더욱 높여줄 전망이고요. 이에 남양주는 그 동안의 저평가 시대를 끝낼 수 있다는 기대감으로 들썩이고 있습니다. 진접 지역이 근 10년간 가격 변화가 없던 지역임을 감안하면 바로 신도시 효과가 나타나고 있는 셈입니다” 남양주 진접읍 M부동산 관계자  

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▶과천, 하남 교산 강남 접근성 좋아 주목

또 다른 신도시인 과천과 하남도 성공 가능성이 점쳐지고 있습니다. 우수한 강남 접근성을 갖췄기 때문인데요. 특히 서초구와 바로 맞닿은 과천에 대한 기대감은 큽니다. 실제 과천은 한국경제신문이 3기신도시 발표 이후 부동산 전문가 45명에게 실시한 유망 투자지역 설문조사에서 최고 기대감 지역으로 꼽혔을 정도죠. 

“과천의 경우 다른 3기신도시들과 달리 이미 어느 정도 교통망이 갖춰져 있다는 점에서 주목 받고 있습니다. 특히 강남과 붙어있는 지리적 장점은 혹시 모를 교통 개발 지연에 따른 피해가 최소화된다는 점에서 높은 점수가 이어지고 있습니다” 과천시 부림동 S부동산 관계자

마지막으로 하남의 경우는 이번 신도시 발표로 거대 강남권 주거벨트가 형성된다는 점에서 좋은 평가를 받았습니다. 실제 하남시는 3기신도시로 지정된 교산지구가 개발되면 감일∙감북지구, 위례신도시와 함께 대규모 강남권 주거단지를 형성해 수요자들의 선호도는 더욱 높아질 것으로 예상되고 있습니다.  

▶밑그림이 선결된다면 가능성은 충분 … 섣부른 행동은 피해야 

3기 신도시 발표로 연말연초 부동산 시장이 급변하는 가운데 잘 된 신도시와 3기신도시의 가능성을 살펴봤는데요. 

이번 3기신도시는 베드타운이라는 오명을 갖는 1기신도시와 서울 접근성이 떨어지는 2기신도시의 약점을 보완하고 서울과 약 2km거리 내 조성, 수도권광역급행철도(GTX) 조성 및 지하철 연장 등의 교통망 우선 확충, 자족기능 확보 등 자족도시 개발을 위한 정부의 강한 의지가 엿보이는 것이 사실입니다. 정부의 계획대로 실행 가능한 밑그림이 선결된다면 신도시뿐만 아니라 지역 전체를 살리는 성공사례가 될 가능성이 충분하죠. 

하지만 현재 상황은 어디까지나 계획에 불과합니다. 거창한 밑그림만으로는 성공을 장담할 수 없습니다. 아직 시작 단계이고 특히 정부가 우선적으로 확충한다고 밝힌 교통개발은 과거처럼 또 다시 차일피일 미뤄질 수도 있습니다. 기대감은 높게 가져가되 꼼꼼한 확인 없이 움직여서는 안 되는 이유죠. 이상 리얼캐스트였습니다. 

​▶원문 ＆ 이미지 출처: 리얼캐스트

▶입력: 2019.01.28

▶원문 ＆ 이미지 출처: 리얼캐스트

▶입력: 2018.12.19

▶평당 분양가 기준은 모두 ‘분양면적’

( 사진 및 이미지 : 리얼캐스트 )

[리얼캐스트=한민숙 기자]아파트나 오피스텔, 상가 모두 평당 분양가를 계산할 때 기준은 ‘분양면적’으로 동일합니다. 예를 들어 분양가가 10억원이고 분양면적이 100㎡라면 1㎡당 분양가는 1천만원(10억원/100㎡=1천만원)이 됩니다. 이를 1평(3.3㎡), 즉 평당 단가로 계산하면 3천300만원(1천만원*3.3=3천300만원)이 되는 것이죠. 

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▶상품별로 ‘분양면적’ 기준이 다르다? 

하지만 부동산 상품별로 분양면적 기준이 다른 데서 혼동이 발생합니다. 아파트는 주거전용면적과 주거공용면적만 분양면적에 포함되는데 오피스텔은 여기에 더해 기타공용면적이 추가돼서인데요.

여기에서 알아야 하는 내용이 공급면적, 분양면적, 전용면적, 계약면적 등 헷갈리는 용어입니다.

먼저 전용면적은 소유자 단독으로 사용할 수 있는 면적을 의미합니다. 예컨대 아파트와 오피스텔의 경우 현관문을 열고 들어와 사용할 수 있는 공간으로 방, 거실, 주방, 화장실 등을 말합니다. 전용면적은 아파트나 오피스텔 청약 시 주택형의 기준이 되며 등기부등본에 기재돼 과세표준으로 쓰입니다.

단, 아파트 발코니는 서비스 면적으로 주어지는 것으로 주거전용면적에 포함되지 않습니다. 많은 건설업체들이 아파트 분양 광고 시에 이 부분을 강조하는 이유입니다. 같은 전용면적이라도 서비스로 주어지는 발코니를 확장하면 실사용 공간이 더욱 늘어나서입니다. 아파트 발코니 면적은 용적률, 전용면적, 공용면적, 분양면적, 계약면적 등 어디에도 포함되지 않습니다. 

아파트 발코니의 위력은 오피스텔과 비교해 더욱 두드러지는데요. 오피스텔은 발코니 공간 제공이 원칙적으로 제한됩니다. 편의상 오피스텔에도 발코니와 유사한 공간이 제공되기도 하지만 이 경우 발코니 면적은 전용면적에 포함됩니다. 즉, 서비스로 제공되는 공간이 아닌 거죠.

공용면적은 주거공용면적과 기타공용면적으로 나뉩니다. 주거공용면적은 계단, 엘리베이터, 복도, 비상구 등 입주민들이 공용으로 사용하는 곳을, 기타공용면적은 주차장, 노인정, 관리사무소 등 부대시설이라고 보면 됩니다.

아파트의 경우 공급면적, 즉 분양면적은 전용면적과 주거공용면적을 합친 면적입니다. 기타공용면적은 분양면적에 포함되지 않죠. 공급면적과 혼동하는 용어로 계약면적이 있는데, 이는 공급면적(전용면적+주거공용면적)에 기타공용면적을 합친 면적입니다. 

하지만 오피스텔의 공급(분양)면적은 ‘전용면적+주거공용면적+기타공용면적’으로, 오피스텔 공급면적=계약면적이 됩니다. 분양가에 기타공용면적까지 포함되어 있다는 말입니다. 아파트와 오피스텔의 면적 기준이 다른 것은 아파트는 주택법, 오피스텔은 건축법을 따르기 때문입니다.

상가는 실제 점유할 수 있는 전용면적과 복도, 계단 등 공용면적으로만 구분돼 있으며 이 둘을 합친 면적이 분양면적입니다.

때문에 전용면적과 분양가가 동일하더라도 아파트와 오피스텔의 평당 분양가를 계산해 보면 오피스텔이 아파트에 비해 낮다는 것을 알 수 있습니다. 바꿔 말하면, 평당 분양가가 같더라도 오피스텔이 아파트에 비해 실 사용 공간이 좁다는 얘기입니다. 

일례로 올해 안양시에서 아파트와 오피스텔이 함께 조성되는 복합단지 공급이 있었는데요. 이 단지의 아파트 평당 분양가는 1600만원선인데 비해 오피스텔은 절반 수준인 800만원대였습니다. 단순히 전용면적만을 고려한다면 아파트의 분양가가 오피스텔보다 2배 가량 높아야 하죠. 하지만 실제 이 단지의 아파트 전용 59㎡의 최고 분양가는 4억1300만원인 반면 오피스텔 전용 65㎡ 분양가는 3억700만원이었습니다. 

▶전용률이 높으면 좋다? 

여기에서 언급되는 내용이 전용률입니다. 전용률이란 공동주택의 분양면적(또는 계약면적) 대비 전용면적이 차지하는 비율을 말하는데요. 예를 들어 분양면적이 50평으로 동일한 조건에서, 전용면적 25평은 전용률이 50%, 전용면적이 40평이면 전용률은 80%를 의미합니다. 전용률이 높을수록 실사용 공간을 더 많이 확보할 수 있는 거죠. 

​전용률 또한 분양면적으로 계산합니다. 때문에 기타공용면적이 분양면적에 포함되는 오피스텔의 경우 아파트에 비해 전용률이 낮아지게 되죠.

전용률에 특히 민감한 상품은 상가입니다. 상가 전용률은 대체로 50~60%선인데요. 단지 내 상가 전용률은 일반적으로 70%대로 높은 반면복합테마상가는 전용률이 40%대로 낮습니다.

하지만 전용률이 높다고 무조건 좋은 것은 아닙니다. 전용률이 높다는 것은 공용면적 즉, 엘리베이터나 휴게공간으로 사용할 수 있는 편의시설 등이 좁다는 것으로 고객을 위한 공간이 그만큼 좁다는 것을 의미하기 때문입니다. 전용률과 함께 적절한 배치와 구조, 설계 부분이 상가에서 더욱 강조되는 이유가 여기에 있습니다.

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▶평당 분양가의 진실

이처럼 상품별로 분양가 계산이 다르기 때문에 길거리에서 ‘평당 OOO만원대 분양 중’이라는 현수막을 아무 저항 없이 그대로 받아들여서는 안 됩니다. 상품별로 다른 평당 분양가 산정 방식을 무시하고 분양대행사에게 유리하게 평당 단가를 계산해 홍보하는 경우가 왕왕 있기 때문입니다.

또한 가격 차이를 크게 부각하기 위해서 주변에서 가장 비싼 아파트와 비교를 하거나 같은 단지 내라도 층수와 향, 동, 타입 등에 따라 차이가 있는 분양가를 무시하고 전체 평균으로 책정해 분양가를 낮아 보이게 하는 경우도 있습니다.

​때문에 평당 분양가에 숨겨진 꼼수 마케팅에 혹해 청약에 나서는 우를 범해서는 안 될 것입니다. 

▶원문 ＆ 이미지 출처: 리얼캐스트

▶입력: 2018.12.19

▶출처: 부동산 114

▶입력: 2018.12.26

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"살 때부터 팔 때까지,

부동산 세금 한눈에 훑어보기"

( 투에이스의 부동산 절세의 기술 中 )

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부동산 세금이 어렵게 느껴지는 이유는 우선 종류가 많기 때문이다.

부동산은 살 때는 물론 팔 때도 세금을 내고,

가지고 있을 때에도 내고,

임대를 놓아 임대료를 받을 때에도 낸다.

시기에 따른 대략적인 세금의 종류를 훑어보자.

▣ 살 때 내는 세금 : 취득세

말 그대로 취득할 때 내는 세금이다. 이때의 취득은 돈을 주고 사는 것만 의미하는 게 아니라 승계나 명의이전 등을 통해 소유권이 넘어가는 것 전체가 해당된다. 아파트 등 주택에 대한 취득세는 매매가 6억 원 이하의 주택일 경우 1%이고, 여기에 85㎡ 이하 주택은 지방교육세 0.1%가 추가되고, 85㎡ 초과 주택은 지방교육세 0.1%와 농어촌특별세 0.2%가 추가된다. 6억 원 초과 주택과 주택 외 건물 및 토지 등은 취득세가 더 높다.

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​▣ 가지고 있을 때 내는 세금 : 재산세, 종합부동산세

부동산의 대표적인 보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)다. 주택의 재산세는 과세표준에 따라 0.1~0.4%까지 부과되며, 종합부동산세는 과세표준에 따라 0.5~2%(2019년부터는 세율 인상되어 0.5~3.2%)까지 부과된다. 종합부동산세에서는 9.13대책으로 인해 2019년부터는 과세표준 3~6억 원 구간이 신설되며, 조정대상지역 2주택 보유자를 3주택이상 보유자와 동일하게 추가 과세하니 유의 바란다.

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▣ 월세를 받을 때 내는 세금 : 종합소득세, 법인세

종합소득세(종소세)는 임대소득뿐만 아니라 근로소득이나 사업소득 등 모든 소득을 합친 후에 계산된다. 종합소득세는 소득의 규모에 따라 6~42%까지 누진세율의 상승폭이 큰 편이다. 따라서 절세 효과를 위해서는 소득을 분산하는 것이 좋다. 개인이 종합소득세를 낸다면 법인은 법인세를 낸다.

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▣ 팔 때 내는 세금 : 양도소득세, 부가가치세

투자자들이 가장 신경 쓰는 세금이 바로 양도소득세(양도세)이다. 양도세는 부동산을 산 가격과 판 가격의 차이인 ‘양도차익’에 대해 매기는 세금이다. 양도차익에서 기타 비용을 공제한 과세표준에 따라 주택은 6~42%(조정대상지역 내 2주택자는 누진세율의 10%p 중과세율인 16~52%, 3주택자 이상은 누진세율의 20%p 중과세율인 26~62%)까지 적용된다. 단, 중과세율 적용대상자는 1년 이내 단기 양도 시에는 40% 단일세율과 비교해서 세액이 큰 것을 적용한다. 양도소득세는 조건에 따라 세율이 세분화 되어 있고 공제받는 항목이 다양하다. 이것만 잘 알아도 절세효과가 상당하다.

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​▣ 명의를 넘길 때 내는 세금 : 증여세, 상속세

합당한 대가 없이 부동산 등의 자산을 다른 이에게 넘겨줄 때에는 증여세를 내고, 그것이 본인의 사망으로 인한 상속일 경우에는 상속세를 낸다. 증여세와 상속세는 기본적으로 구조와 세율(10~50%)은 비슷하다. 다만, 공제받는 내용에서 차이가 나는데 일반적으로 상속의 공제금액이 증여의 공제금액보다 크며, 상속은 일생에 한 번만 가능한데 증여는 여러 번 가능하다.

▶출처: 부동산 114

▶입력: 2018.12.26