정부의 고강도 '부동산 규제'와 최근 '기준금리 인하'로 '수익형 부동산'에 관심이 높아지고 있습니다.
부동산 투자시 핵심은 인구와 교통
부동산 투자를 함에 있어 가장 우선적으로 고려사항은 무엇일까요?
결론부터 말하면, 인구(사람)와 교통입니다.
또한 주변보다 저평가 되어 있는 지역에 투자해야 높은 수익을 낼 수 있습니다.
같은 맥락에서
강남이 강남일 수밖에 없는 이유는 인구(기업)와 교통입니다.
강남은 모든 것을 다 갖추고 있는 지역입니다.
기업(인구), 교통, 학군, 생활편의시설, 문화생활시설 등등 모든 것을 갖추고 있습니다.
이 중에서도 부동산에 가장 큰 영향을 주는 것은 인구(기업) 와 교통입니다.
강남3구의 부동산 가격 상승을 비춰본다면,
부동산 투자를 함에 있어 가장 고려해야 할 부분은
인구가 늘어나는 지역이거나, 현재 인구가 많고 줄어들지 않을 지역!!
교통인프라가 충분히 갖춰져 있거나, 혹은 앞으로 좋아질 지역에 투자를 해야 합니다.
투자금이 충분하다면 강남3구에 투자를 하는게 가장 안전합니다.
단, 안전성이 수익성을 보장해 주지는 않습니다.
강남3구 中 마지막 노른자 땅은??
그렇다면 강남3구 지역 중에 안정성과 수익성을 갖춘 지역은 있을까요??
강남3구에 위치하기에 안정성을 갖추고 있고, 주변보다 저평가 되어 수익성 역시 보장되는 지역이 있습니다.
바로 송파구 방이동의 상업지역입니다.
아래의 지도의 붉은색 부분이 송파구 잠실 인근의 상업지역입니다.
(참고로 상업지역의 지가가 가장 높습니다)
1번 지역은 롯데월드타워와 롯데백화점을 필두로 개발이 끝난 상황입니다.
하지만 2번 지역은 얘기가 다릅니다.
2번 지역 중에 A지역은 방이동 먹자골목입니다.
지가(땅값) 변칙적(수직) 상승
오늘 설명드릴 지역이 바로 B지역입니다.
이 지역은 숙박촌(모텔골목) 이었습니다.
여러 가지 개발호재와 이슈로 지가(땅값) 수직 상승하고 있는 중입니다.
방이동 숙박촌의 지가는 약2년전까지 평당(3.3㎡) 약 5,000만원 이었고
약 1년전에는 평당 7,500만원 수준, 현재는 1억원 이상으로 올라간 상황입니다.
부동산 가격은 결국 지가(땅값)가 결정합니다.
평균적인 지가 상승률과 다르게 변칙적으로 상승하고 있는 지역에 투자를 한다면,
수익성은 따라 올 수밖에 없습니다.
그렇다면 왜 이렇게 지가가 수직적으로 상승하고 있는지에 대해 설명드리겠습니다.
방이동 모텔골목 대변신
이 모텔촌은 1988년 서울올림픽 당시 신천역 모텔촌과 함께 관광객에게 저가의 숙소를 제공하기 위해 조성했던 곳입니다.
허나 시간이 흘러 송파구가 강남3구라 불리고,
잠실동·신천동이 고급 주거지로 잡리 잡은 상황에서도 두 곳의 모텔촌은 유흥가로 남아서원 민이 끊이지 않았습니다.
이후 서울시는 방이동 모텔촌 문제를 해결하기 위해 숙박·위락시설 건축을 전면 불허하고,
대지면적 1,500㎡ 이상 공동개발 시 건물 높이 100m 이상을 허용하는 지구단위계획을 2009년 확정고시했습니다.
방이동 모텔촌은 2020년까지 비즈니스 용도, 관광객을 유치할수 있는 고급 호텔로 리모델링을 하거나 철거를 해야 합니다.
이미 많은 모텔들이 철거되고, 그 자리에 오피스텔이 입주했거나, 공사 중입니다.
잠실 인근에 유일하게 큰 개발이슈가 남아있는 지역입니다.
위에서 봤듯이 잠실 인근의 넓은 주거지역 중에 상업지역은 한정적이고,
상업지역 중에 유일하게 개발이슈가 남아있는 곳입니다.
모텔 철거(리모델링)과 9호선 개통(한성백제역) 이슈로 방이동 상업지역 지가가 수직적으로 상승하고 있는 것 입니다.
9호선(3단계) 한성백제역 개통
이 지역의 또 다른 개발호재는 9호선 개통입니다.
기존에 8호선 몽촌토성역은 개통이 된 상황이었고,
작년(2018년) 12월에게 9호선 3단계가 개통이 되면서, 한성백제역이 생겼습니다.
9호선 개통으로 강남권으로 이동이 더욱더 용이해졌습니다.
9호선은 황금노선이라고 불리고 있습니다.
지하철 노선중에 유일하게 강남3구(송파구,강남구,서초구)를 모두 지나는 노선이고, 여의도와 마곡지구까지 이어지는 노선입니다.
또한 9호선 4,5단계 개통도 계획되어 있어, 9호선의 파급효과는 더욱더 커질 것으로 보입니다.
재건축 아파트 개발호재
인근의 또 다른 개발호재는 재건축 아파트입니다.
바로 건너편에 진주아파트, 미성타운아파트, 크로바맨션이 재건축이 진행중입니다.
기존 입주민들의 이주가 끝난 상황입니다. 곧 철거를 시작하고 착공이 들어가면 입주까지 약 3년반에서 4년정도 소요 될 것으로 보입니다.
이 아파트 단지의 뒤쪽에 위치한 파크리오 아파트는 12년차입니다.
파크리오 아파트 16평형(전용11평)의 가격은 약 8억원 이고, 34평형(전용25평)의 가격은 약 17억원입니다.
재건축 진행중인 진주아파트의 34평형(84㎡)의 기존 거래가는 약 18~19억원입니다.
재건축이 끝나고 입주하게 되면 20억원이 훌쩍 넘어갈 것은 너무나 당연합니다.
신규아파트 입주의 영향은 당연히 가까운 지역부터 파급효과를 가져옵니다.
방이동 상업지구는 이 재건축 바로 건너편에 위치하고 있으니, 부동산 가격 상승에 가장 수혜를 보는 지역입니다.
국제교류복합지구(현대GBC, GTX-A, GTX-C)
또 다른 개발호재로는 강남구 삼성동(코엑스) ~ 송파구 잠실동(잠실종합운동장)을 잇는 199만㎡에 달하는 지역을 국제교류복합지구입니다.
국제업무, 전시‧컨벤션 등 마이스(MICE) 산업 중심으로 계획적 개발을 추진하고 있습니다.
국젝류복합지구의 사업 중의 핵심은 현대GBC(글로벌 비니지스 센터) 와 영동대로 지하공간 복합개발 사업입니다.
현대GBC(현대 글로벌 비즈니스 센터)는 우리라나에서 가장 높은 건물로 569m로 건축될 예정입니다.
121만개 이상의 일자리 창출을 예상하고 있습니다.
또한 영동대로 지하공간 복합개발사업은 서울시와 국토부가 함께 6개 철도 노선의 통합역사를 구축하고 주변개발과 연계한 지하공간을 조성하는 사업입니다.
현재의 2호선(삼성역), 9호선(봉은사역), 삼성~동탄 급행철도, GTX-A, GTX-C(KTX 의정부 연장), 위례~신사선 총 6개 철도 노선의 통합역사룰 구축하는 사업
종합 정리
▶부동산 가격은 결국 지가(땅값)에 따라 결정됩니다.
▶잠실 지역의 상업지역 중 개발이 끝나지 않은 곳은 방이동 모텔촌입니다.
▶모텔촌 철거＆리모델링 이슈, 9호선 개통 호재, 재건축 이슈, 국제교류복합지구 사업이 맞물려 지가(땅값)가 변칙적(수직) 상승하고 있습니다.
▶지가 상승은 부동산 가격 상승으로 이어지는 것은 너무나 당연한 결과.
▶강남3구이기에 부동산 가격 하락은 당연히 걱정할 필요없고(리스크 적음)
▶방이동은 주변보다 저평가 되었던 지역이기에 지금부터가 시작인 곳입니다.(수익성 보장)
▶지금이 방이동 상업지역에 투자할 적기입니다.
방이동 소액투자 물건(상품)
이러한 방이동 모텔촌이 오피스텔로 변모하고 있습니다.
오피스텔은 소액투자로 하기에 너무나 좋은 상품입니다.
제로금리시대, 금리인하, 상가 수익률 하락, 아파트 규제 강화 등으로 오피스텔 투자에 대한 관심이 높아지고 있습니다.
오늘 소개해드릴 상품은 방이동 오피스텔 분양 물건 중 ‘잠실 어반로프트 올림픽파크’입니다.
방이동 상업지역에 들어서는 오피스텔입니다.
위에서 얘기드린 방이동의 현재＆미래가치를 모두 누릴수 있는 오피스텔입니다.
공실률 걱정없고, 강남3구 오피스텔 분양가 중 가장 저렴합니다.
그렇기에 수익률 역시 높습니다.
또한 방이동의 개발호재와 이슈를 모두 누릴수 있는 오피스텔이기에 시세차익까지 보실수 있는 상품입니다.
가치를 아는 당신!
당신을 설레게 하는 작품!
잠실이 가다려온 단 하나의 작품을 당신께 소개합니다.
위의 내용이 길었기에,
‘잠실 어반로프트’의 특·장점만 간단히 요약해 드리겠습니다.
궁금하신 점은 전화주시면 자세히 설명드리겠습니다.
▣ 잠실 어반로프트 오피스텔 ▣
★ '강남3구 + 더블초역세권' 입지
★ 강남3구 최저 분양가
★ 高 수익률, 공실률 0%
★ 시세차익까지 발생!(지가 수직적 상승 中)
★ 강남3구 마지막 노른자 입지!
★ 부동산은 타이밍입니다.
★ 지금은 '송피구 방이동' 입니다.
▣ 입지요건 ▣
▶ 초역세권: 9.8호선 도보1분, 2호선 도보 10분
▶ 숲세권(힐링라이프): 올림픽공원 바로 앞, 석촌호수 도보 7분
▶ 몰세권: 롯데월드타워, 롯데백화점
▶ 의세권: 아산병원
▶ 관세권: 송파구청
▶ 먹세권: 방이먹자골목
▣ 배후수요 ＆ 개발호재 ▣
▶ 직주근접 대기업 多
▶ 롯데월드타워
▶ 잠실관광특구 內 기업 多
▶ 국제교류복합지구(삼성~송파): 일자리 8만개 증가
▶ 현대GBC(구 한전부지): 일자리 120만개 증가
▶ GTX-A,GTX-C,위례~신사선(영동대로 지하공간 복합개발)
★계약금 10%
★중도금 60% 무이자 대출
★소액투자 가능
★2천만원으로 오피스텔이 한 채 가능!! (전세가율 90% 이상)
★회사보유분, 로얄층 마감임박★
★담당지정제 운영(예약필수)★
▶VIP 담당팀 김형석 팀장
감사합니다.
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