정부의 8.2 부동산대책과 9.13부동산대책의 규제속에 수익형 부동산 상품이 반사이익을 보고있습니다.
또한 최근에 금리인하로 인한 수익률 상승으로 수익형 부동산에 대한 투자수요가 고개를 돌리고 있습니다.
수익형 부동산 상품의 핵심은 ‘수익률’입니다.
단 ‘공실률’이 없다라는 전제하의 수익률 계산이 의미가 있는 것입니다.
최근 서울의 상가 평균 수익률은 1%~2% 사이이고, 높은 곳이 3%대 입니다.
오피스텔 평균 수익률은 4%~5%입니다.
이렇기에 상가보다 오피스텔로 투자수요가 이동하고 있습니다.
오피스텔 투자(분양)시 반드시 고려해야 할 부분이 ‘수익률 ’과 ‘공실률’입니다.
현재 주변의 공실률은 어떤지? 앞으로의 공실률은 어떠할지? 입니다.
공실률이 없다라는 얘기는 배후수요가 많다라는 얘기입니다.
쉽게 말해, 오피스텔의 수보다 찾는 수요자(세입자)가 많으면 공실은 없습니다.
( 부동산은 초과수요 발생 시, 가격이 상승하게 됩니다 )
정리하겠습니다.
투자라 함은 쉽게 말해
내 돈이 얼마가 들어가고, 얼마를 벌수 있느냐입니다.
이를 수치화 한 것이 수익률입니다.
그리고 리스크(위험성)가 많고 적음을 따져야 합니다.
오피시텔 투자(분양) 역시 수익률이 생명이며,
오피스텔 투자(분양)에 있어 리스크는 결국 공실률입니다.
공실률은 결국 배후수요(임차수요) 확보에 달려 있는 것입니다.
금일 살펴 볼 지역은 송파구 방이동 지역의 오피스텔 입니다.
최근 방이동 모텔 골목이 오피스텔 촌으로 변화고 있습니다.
1988년 올림픽을 개최하면서, 부족한 숙박시설을 마련하기 위해 방이동에 숙박시설을 대거 만들었습니다.
허나 올림픽이 끝나고 모텔에 대한 주민들의 끊임없는 민원으로 인해, 송파구는 결국 해결책을 내 놓았습니다.
오는 2020년까지 4성급으로 리모델링을 하거나, 전부 철거를 해야 하는 상황입니다.
방이도 모텔골목이 새롭게 변하고 있습니다.
신규 오피스텔들이 들어서고 있는 상황입니다.
방이동 오피스텔에 주목해야 할 이유를 설명드리겠습니다.
1. 공실률 0%, 배후수요(직주근접)
방이동 오피스텔은 현재 공실이 없습니다.
주변의 대기업과 9호선 한성백제역 개통으로 강남권에 직장이 있는 지작인들의 수요자까지 이동해 왔기에 공실은 없는 상황입니다.
대표적인 직주 근접 대기업으로는 한미약품, 롯데월드타워, 삼성SDS, 아산병원 등이 있습니다.
방이동에만 약 4.389개의 기업체와 33,378명의 배후수요를 확보하고 있기에 공실률 걱정은 전혀 없습니다.
2. 미래의 공실률과 개발호재
현재 공실률도 중요하지만, 앞으로(미래)의 공실률 역시 중요합니다.
방이동의 가장 큰 호재는 9호선 개통입니다.
9호선이 한성백제역 개통전에는 강남권에 직장을 둔 수요자들이 방이동 오피스텔까지 넘어오지 않것이 사실입니다.
그러나 9호선 개통으로 강남권 수요자가 까지 남어오는 상황입니다.
또한 삼성동 일대의 국제교류복합지구 개발로 인해 고용인구수가 140만명 증가할 것으로 예상하고 있습니다.
국제교류복합지구는 삼성동과 종합운동장 일대를 개발 및 리모델링하는 사업입니다.
위치는 강남구 삼성동 167 일대 ~ 송파구 잠실동 10 일대이고,
면적은 약 192만㎡(약 58만평) 으로 압도적으로 큽니다.
철저히 오피스텔 투자(분양)자자의 입장에서 고려해 보겠습니다.
국제교류복합지구 사업중에 가장 큰 개발호제는 현대 GBC(글러벌 비즈니스 센터) 와 영동대로 지하공간 복합개발입니다.
구 한국전력 부지를 현대 자동차에서 매입하고, 이 자리에 ‘현대 GBC’ 가 들어섭니다.
현대 GBC 에서만 121만개의 일자리 증가를 예상하고 있습니다.
또한 영동대로 지하공간 복합개발의 가장 큰 사업은 광역복합환승센터입니다.
광역복합환승센터 내에는 GTX-A, GTX-C(KTX 동북부 연장), 위례~신사선등이 지나갑니다.
부동산 투자에 있어 가장 고려해야 할 부분이 인프라입니다.
그 중에 가장 중요한 것이 교통 인프라입니다.
강남이 강남일 수밖에 없는 이유는 교통과 기업입니다.
교통을 중심으로 사람들이 움직이고 부동산(자금)이 움직입니다.
강남불패가 나온이유도 여기 있습니다.
3. 시세차익
오피스텔은 일반적으로 시세차익을 바라보고 하는 투자상품이 아닙니다.
그러나 어느 지역이냐에 따라 시세차익이 발생하기도 합니다.
대표적인 지역이 바로 마곡지구입니다.
마곡지구는 판교와 같이 대기업들이 유입(직장인 증가)되면서, 부동산 가격이 미친 듯이 올라가고 있는 상황입니다.
불과 5년전에 분양한 전용면적 84㎡의 아파트가격 약 3배 상승했습니다.
4억 5천 정도의 분양가였으나, 현재 최고가는 13억원을 넘어섰습니다.
오피스텔 매매가 역시 상승했습니다.
전용 6평미만(원룸)은 약 5천만원 상승
전용 6평이상(원룸)은 약 8천만원 상승
전용 9평이상(1.5)은 약 1억원 이상이 상승한 상황입니다.
시세차익이라 함은 간단히 말하면, 매입가(분양가)와 매도가의 차액입니다.
이를 P(프리미엄)라고 표현하기도 합니다.
결국 이러한 시세차익은 수요와 공급이 결정합니다.
마곡과 같이 초과수요가 높게 발생하는 지역은 오피스텔임에도 불구하고 시세차익이 발생합니다.
마곡지구에 오피스텔 분양이 금지 된 상황이기에 마고지구 내의 오피스텔은 당연히 공실은 없습니다.
그렇기에 주변 지역(가양동, 등촌동, 염참동)으로 수요자들이 이동하고 있는 상황입니다.
그리고 이 수요자들이 잡기 위해 주변 지역에 신규 오피스텔 분양을 많이 하고 있는 상화입니다.
이는 방이동 역시 마찬가지입니다.
현재의 직주 근접 배후수요만으로도 공실없이 월세를 받을수 있으나,
삼성동의 국제교류복합지구 개발로 인해 수요자들이 엄청나게 늘어나고,
9호선 개통으로 이 수요자들을 안을수 있게 됐습니다
또한 영동대로 지하공간 복합개발의 광역복합환승센터로 교통 인프라가 엄청나게 늘어나게 되는 상황입니다.
이러한 영향으로 방이동 오피스텔은 시세차익까지 볼수 있습니다
소위 강남 3구라고 불리는 지역에 방이동 오피스텔처럼 저렴한 분양가는 존재하지 않습니다.
또한 더블역세권, 9호선이 지나가는 지역에 이와 같은 분양가는 없습니다.
부동산은 타이밍입니다!!
지금은 방이동 오피스텔입니다!!
될 지역은 됩니다!!
지금부터는 현재 방이동에 분양하고 있는 오피스텔 한곳을 설명하겠습니다.
최근 방이동 일대에 분양한 오피스텔 중 가장 저렴한 분양가이고,
8.9호선 더블초역세권 자리에 위치하고 있습니다.(도보 1분)
#현장명: 잠실 어반로프트 올림피파크
방이동 직주 근접 배후수요는 물론, 강남의 배후수요까지 모두 안을수 있는 자리에 위치하고 있습니다.
이러한 배후수요로 공실률 걱정없고, 수익률 높은 오피스텔입니니다.
★ 공실률 0%, 높은 수익률(↑)
★ 방이 오피스텔 분양가 中 가장 저렴(최근)
★ 시세차익까지 발생!
■ 역세권: 2,8,9호선 트리플 역세권
( 8.9호선 도보 1분-초역세권 )
■ 숲세권: 올림픽공원 바로 앞
▶ 넘치는 세입자(배후수요)
▶ 현 공실률 0%, 미래 공실률 0%
▶ 가장 저렴한 분양가(최근 송파)
■ 현대GBC 일자리 121만개 증가
■ 국제교류복합지구 직접 수혜지역
■ GTX-A,C 직접 수혜지역
■ 방이동 지가 상승 1위
★ 계약금 10%
★ 중도금 60% 무이자 대출
▶정보제공: 잠실 어반로프트 김 형 석 팀장
홈페이지: https://urbanloftjamsil.modoo.at/?link=4bxfgftj
잠실 어반로프트 VIP 담당팀
김 형 석 팀장
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