강서구 집값 상승에 따른 오피스텔 투자, 분양

서울 전지역의 집값 상승이 심상치 않습니다.

이러한 집값 상승으로 잡기위해 지난 9월 13일에 정부는 칼을 꺼내들었습니다.
9.13부동산 정책을 발표 했고 21일에는 공급 계획을 발표했습니다.
  
9.13부동산 정책은 칼을 꺼내들어다기 보다는
진통제 수준이라고 표현하는게 가장 정확할 듯 합니다.

언론에서는 종부세(종합부동산세) 에 포커스를 맞춰 보도 하지만,
가장 중요한 부분은 대출 규제(LTV)입니다.
이것이 더 효과적인 진통제 역할을 할 것으로 보입니다.
  
이런 상황에서도 강서구의 최근 몇 년간의 집값 상승률이 심상치 않습니다.
강서구의 집값(부동산) 가격 상승과
그에 따른 오피스텔 투자(분양)에 대해 살펴보겠습니다.
  
2017년 10월 기준으로 강남 4구(강남∙서초∙송파∙강동구)를 제외하면
서울에서 가장 인기가 많은 지역은 어디일까요?
  
한 부동산 업체의 조사결과에 따르면 
서울 아파트 최근 3년간 가격 상승률 자료를 분석한 결과,
가장 집값이 크게 오른 지역은 강서구(27.21%)로 조사됐습니다.
  
그 뒤를 이어
양천구 23.13% , 성동구 22.95% , 마포구 21.62% , 노원구 21.44% , 영등포구 21.27% 순으로
가격이 상승했습니다.

가격상승률 상위 6곳에 서남권 3곳(강서, 양천, 영등포)이 포함되어 있습니다.
서울 서남권 부동산시장의 약진이 돋보였던 2017년 이었습니다.
  
서남권으로의 인구 유입을 주도하는 지역은 바로 강서구입니다.
통계청의 2016년 자료에 따르면
강서구는 송파구에 이어 두 번째로 인구가 많은 곳입니다.
전년 대비 인구 변동율은 1.09%로
서울에서 가장 큰 폭으로 인구가 증가하는 지역이기도 합니다. 
(특히 젊은 인구의 유입이 많은 지역이기도 합니다)

사진자료: 부동산114, 출처: 리얼케스트

강서구 인구 추이

강서구 연령분포

강서구의 인구 유입(증가)에 가장 힘을 보탠 것은 마곡지구 개발입니다.
현재 마곡지구 산업단지에는
LG사이언스파크, 롯데, 신세계, 대한해운, 에스오일, 이랜드, 코오올 등등의
기업이 입주했거나, 입주예정(확정)입니다.
2020년 까지는 전체(약 100여개) 기업이 입주할 것으로 예상됩니다.
현재는 전체 기업의 약 1/3만 입주한 상황입니다.

마곡지구에 전체 기업 입주시에
약 100여개의 기업과 16만5천명의 근로자수를 예상하고 있습니다.
이러한 기업입주로 인해 인구가 폭발적으로 증가했고,

2020년 까지 추가적인 인구유입(증가)이 예상됩니다.

마곡지구 개발도

수요,공급에 따라 인구가 유입되는 곳은 부동산 가격이 상승하기 마련입니다.
특히 실제 소비자층인 젋은 인구가 많고,

젋은 인구(실소비층)의 유입이 많은 지역은 부동산 가격은 가파르게 상승합니다.

이미지: 마곡지구(출처: 이데일리), 자료출처: 리얼케스트

강서구 마곡지의 기업유입 및 근로자(인구) 유입으로

마곡지구와 주변 지역(가양동, 등촌동, 방화동 등등) 의 부동산 가격이
최근 몇 년사이에 가파르게 상승했습니다.
  
국민주택이라고 불리는 85㎡ 아파트(마곡지구) 가격이 12억을 넘어선 상황입니다.
이 아파트는 불과 5년 전에 분양 했을 당시 가격은 약 4억 5천만원 정도 였습니다.
5년 사이에 약 2.5배 상승했습니다.

집값이 올랐다는 것은 결국 부동산 가격이 올랐다는 말입니다.
마곡지구의 부동산 가격은 지금도 계속해서 오르고 있습니다.

오피스텔의 경우에도 마찬가지입니다.
마곡지구의 전용면적 7평미만의 원룸 오피스텔은
분양가 대비 약 4천만원~5천만원 프리미엄이 붙었고,
7평이상의 원룸 오피스텔은 약 7천~8천만원
1.5룸과 2룸은 1억원 이상의 프리미엄(피)이 붙었습니다.
결국 시세차익을 볼수 있다는 말입니다.

< 마곡지구 내 오피스텔(전용 7평미만) 프리미엄(피, 시세차익) >

마곡지구 내 오피스텔(전용 7평미만) 프리미엄(피, 시세차익)

그렇다면 지금 마곡지구의 오피스텔을 분양 받거나, 구입하는 것이 맞는 것인가?
결론부터 말하자면 마곡지구에 현 시점의 오피스텔 투자 혹은 분양 받을 시점이 아닙니다.
  
위에서 말한 것처럼 마곡지의 오피스텔은 이미 프리미엄이 약 작은 평수는 4천에서 5천만원,
큰평수는 1억원 이상이 오른 상황입니다.
시세차익이라는 재미를 보기에는 늦은 시점입니다.
  
더욱이 서울시는 마곡지구의 오피스텔 추가 공급을 중단한 상황입니다.
달리 말해 더 이상 마곡지구에 오피스텔 분양은 없다는 얘기입니다.
얼마 전에 분양한 “매그넘793”이 마곡지구의 마지막 오피스텔 분양이었습니다.
  
하지만 마곡지구는 2020년까지 나머지 기업(2/3, 약 10만명)이 입주가 계획되어 있습니다.
그렇다면 이 수요(세입자)는 자연스럽게 주변지역으로 흘러들게 됩니다.
주변 지역이 고스란히 혜택을 볼수 있다는 얘기입니다.(반사이익)
  

또한 9.13부동산 대책 이후
부동산 소액 투자를 고려하시는 분들이
다시 한번 오피스텔 투자(분양)에 주목하고 있습니다.
그 이유는 간단 합니다.
  
1) 아파트 청약시
금액에 관계없이 주택 숫자 합산에 포함되지 않고,
청약시에도 무주택 자격을 유지할 수 있습니다.
  
2) 세금 부분
가격이 얼마든 종부세(종합부동산세) 과세 대상에서 빠져 있습니다.
임대주택사업자 등록시 여전히 다양한 세제 혜택 누릴 수 있습니다.
  
3) 대출 부분
오피스텔은 “주택법”상 주택이 아닙니다.
다주택자 선정 기준에서 제외됐습니다.
다시 말해, 담보 및 전세대출 규제까지도 피해갈 수 있습니다.
쉽게 말해 오피스텔은 대출 시에는 
주택담보대출비율(LTV)도 40%인 아파트에 비해 훨씬 높게 받을 수 있습니다.

그럼 지금부터는 강서구에서 “마곡지구의 프리미엄”을 그대로이어 받을수 있고,

9호선 황금라인 역세권에 위치한 오피스텔에 대해 소개해드리겠습니다.

마곡지구와 불과 2.5km(10분거리) 떨어져 있으며
훌륭한 입지여건을 갖춘 오피스텔이 있습니다.
  
요즘 황금라인이라고 불리는 9호선 더블역세권에 위치한 “등촌역 와이하우스”입니다.
오피스텔 투자(분양)을 해보신 분들은 많이 들어본
1군 건설사 요진건설의 오피스텔입니다.

1.사업개요
오피스텔 252호실, 지하2층~지상15층, 2개동 으로 구성됩니다.
요즘 수요자들이 많이 찾는 3룸(2룸, 1거실, 3bay) 로 이뤄져 있습니다
타입은 크게 A,B,C 3개 타입니다.
대지면적은 약 1,070평입니다.

입주 예정은 2020년 06월 입니다.

2.위치
등촌역 와이하우스는 요즘 황금라인이라고 불리는
지하철 9호선 등촌역 3분거리(약 200m)에 위치 합니다.
9호선은 여의도와 강남을 갈수 있는 말그대로 황금노선입니다.
더욱이 서부광역철도 개통시,
더블역세권 입지를 갖추게 되어
그 가치는 더욱더 상승할 것으로 보입니다.

3.타일별 분양가
등촌역 와이하우스는 총 3개의 타입으로 구성되어 있습니다.
2층은 요즘 유행하는 테라스 구조로 되어 있습니다.

등촌역 와이하우스 분양가(타입별)

- A타입 -

- B타입 -

- C타입 -

4.공실률 및 임차수요

오피스텔은 월세를 받아 수익을 올리는 
수익형 부동산 상품입니다.
월세를 받기위해서는 세입자가 필요하고,
이러한 세입자의 수요를 달리 표현하면
임차수요 혹은 배후수요라고 불립니다.
임차수요(배후수요)가 적은 곳은 공실이 발생하고,
결국 수익률(수익성)이 떨어지게 됩니다.
등촌역 와이하우스의 임차수요(배후수요)는 가히 압도적입니다.

달리 말해 공실률 적정은 전혀 하지 않으셔도 됩니다.
지금도 주변에 공실률은 0% 이고,
계속해서 인구유입이 늘어나는 곳이 강서구이기에
앞으로도 공실률 걱정은 하지 않으셔도 됩니다.
  
더욱이 인구가 지속적으로 유입(상승)되는 곳은
자연스럽게 부동산 가격이 상승하게 됩니다.
시세차익까지 보실수 있는 오피스텔입니다.
  
등촌역 와이하우스를 분양 받아 세를 놓아 수익을 올려도 좋고,
전세가로 새집에서 살아도 좋은 오피스텔입니다.

< 등촌역 와이하우스 임차수요(넘치는 세입자) >

집값은 올라가고,

매달 따박따박 수익까지 올릴수 있는 오피스텔!!
살아도 좋고, 사두면 더 좋은!!

5.수익률
등촌역 와이하우스 오피스텔 수익률 계산표입니다.
현재 주변 시세(1000만원 / 90만원)를 기준으로 작성된 표입니다.
입주시점(2020년 6월)에 월세는 더 올라갈 것으로 보이고.
월세 상승은 수익률 상승을 의미합니다.

6.시세차익
위의 표는 월세를 받아 수익을 올리는 수익률을 계산한 것이고.
전세를 놓아 시세차익을 겨냥하는 것도 하나의 방법입니다.
  
현재 강서구의 부동산 가격 상승추세는 지속될 것으로 보입니다.
입주시점에 매매가는 분양가보다 더 높게 형성되어 있을테니.
실제 들어가는 돈(실투자금)은 매우 적은 금액으로
오피스텔 1채를 분양 받으실수 있습니다.
  
실례로 당사업지(등촌역 와이하우스) 바로 옆에 위치한
투웨니퍼스트 1차,2차,3차의 분양가와 현재 매매가는 다음과 같습니다.
분양가 대비 매매가가 약 4천만원~5천만원 상승한 것을 볼수 있습니다.

강서구는 신규소형주택에 대한 수요는 있으나,
실제 공급이 이를 따라가지 못하는 상황입니다.
실제로 10년 미만의 소형주택은 강서구 전체에 9% 밖에 안됩니다.

그렇기에 신규소형주택의 니즈가 높은 곳이 강서구입니다.
수요•공급 원리에 의해 “등촌역 와이하우스” 역시
계속해서 가격이 상승 할 것으로 보입니다.
시세차익이 발생한다는 얘기입니다.
  
부동산은 투자 불패 전략은
길(도로)과 사람(인구)에 투자하면 돈이 보입니다.

교통이 갖춰져 있고,
인구(세대수)가 늘어나는 지역의 부동산 가격은
계속해서 상승할 수밖에 없습니다.
지금까지 등촌역 와이하우스에 대한 간략한 설명이었습니다.
부동산 소액 투자처를 고민하시는 분이거나
실수요자(실거주 목적)분들 모두에게 완벽한 오피스텔입니다.
  
현재 모델하우스는 운영중에 있으며
상담지정제(예약제)로 운영되고 있습니다.
  
문의 및 모델하우스 예약은 아래 번호로 전화주시면 됩니다.
  
지금까지 등촌역 와이하우스 김형석 팀장 이었습니다.
감사합니다.
  
등촌역 와이하우스
김 형 석 팀장
☎)1600-7092
☎)010-6788-4654