‘같은 집, 다른 집값’ 만들어내는 조망권의 경제학(출처: 리얼캐스트)

▶원문 ＆ 이미지 출처: 리얼캐스트

▶입력: 2018.03.12

▶프리미엄 아파트를 고르라고?!

아파트 분양시장이 안개 속입니다. 되는 곳만 되는 양극화는 심화되고 악재로 작용할 변수가 많아서 내 집 마련을 원하는 수요자들의 고민이 깊어만 가는데요. 이런 시기에 전문가들은 새로 짓는 아파트의 프리미엄을 고려하여 골라야 한다고 조언합니다. 도대체 프리미엄이 뭔데 프리미엄 붙는 아파트를 사라고 하는 걸까요? 프리미엄이란 단어의 사전적 의미는 ‘한 화폐의 가치와 같은 액수인 다른 화폐의 가치와의 차이’라고 정의되어 있습니다. 경제적 용어로 내가 매수한 금액보다 높은 시세차익을 기대한다는 뜻으로 결국 부가적인 이익을 의미합니다.

▶프리미엄이 발생하기 위한 조건은?

그렇다면 아파트 프리미엄에는 어떤 것들이 있을까요? 아파트 분양시장에서 프리미엄이 발생하기 조건은 크게 입지와 상품 두 가지로 나뉘고 여기서 다시 세부적으로 입지의 경우는 교통, 교육, 생활인프라, 자연환경, 상품은 브랜드, 평면, 커뮤니티시설, 조경 등으로 나뉘는데요. 이 중 요즘 가장 1순위로 꼽는 프리미엄 요소는 뭘까요? 바로 자연을 벗삼아 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있는 ‘환경’ 프리미엄입니다. 특히 집 안에서 바깥의 특별한 풍경을 볼 수 있는 이른바 ‘조망권’은 집값에 큰 영향을 미치는 가장 중요한 변수로 꼽힙니다.

▶요즘 최고 프리미엄은 조망권?! 

같은 지역이라도 조망권에 따라 아파트 단지의 위상이 달라지고, 같은 단지 안에서 같은 크기의 집도 조망 차이로 수억원씩 시세가 달라지기도 합니다. 한마디로 '같은 집, 다른 집값'인 거죠. 법원도 조망권에 대해 "주택 가격의 약 20%를 차지한다"는 판결을 내린바 있으니 최고의 프리미엄 요소라 할만 하죠. 최근엔 산이나 강, 공원과 호수 등을 동시에 볼 수 있는 ‘더블 조망권’. ‘트리플 조망권’, ‘영구 조망권’, ‘파노라마 뷰’라는 말까지 등장했습니다. 건설사들도 아파트 가치를 높일 수 있는 조망권 확보에 심혈을 기울이는 모습이고요. 하지만 자연환경은 한정적입니다. 그렇기 때문에 전문가들은 “그 희소성으로 인해 조망권 프리미엄이 점점 더 올라갈 것”이라 전망하는데요. 

▶같은 집 다른 집값…보이는 만큼 비싸요

실제로 조망권에 높은 프리미엄이 붙어 시세가 갈리는 사례는 곳곳에서 포착됩니다. 지난해 11월국토교통부 실거래로 신고된 서울 강남구 삼성동 '아이파크' 아파트 전용 156㎡가 그 예인데요. 한강 조망이 어려운 9층은 29억4,000만원에 거래됐지만 한강이 보이는 25층은 33억8,000만원에 거래가 이뤄졌습니다. 한강 조망 여부에 따라 집값이 4억4,000만원 차이 난 셈입니다.

▶아무나 누릴 수 없는 펜트하우스도 조망권 차이 확연히 드러나

특별한 풍경을 감상할 수 있는 최적의 구조인 같은 펜트하우스지만 어떤 것이 얼마나 보이느냐, 즉 진짜 자연 조망인지 아닌지에 따라서도 그 가치가 달리 매겨집니다. 지난해 9월 실거래된 ‘위례중앙푸르지오 1단지’ 전용 194㎡형 펜트하우스(19층)와 ‘위례아트리버푸르지오 1단지’ 전용 133㎡형 펜트하우스(15층)가 그 예입니다. 두 단지는 전용면적이 약 60여㎡가량 차이가 나긴 해도 똑같이 위례 휴먼링 내 중심권역 인프라를 누리는 펜트하우스인데 가격은 각각 22억, 20억원에 매매됐습니다. 전용면적 차이를 감안하면 비슷한 가격에 실거래된 것인데요. 층수도 평수도 작은 위례아트리버푸르지오 1단지에 왜 그리 높은 가격이 매겨진 걸까요? 그것이 바로 자연 조망권의 차이라는 게 인근 공인중개사의 전언입니다. K공인중개사의 말을 들어보시죠. 

“면적 차이가 나는 두 단지의 펜트하우스가 비슷한 가격에 실거래된 것은 자연 조망권 차이입니다. 위례중앙푸르지오의 경우는 위례 중앙광장과 주변 건물들이 조망되는 반면 위례아트리버푸르지오는 창곡천 수변공원이 쫙 내려다보이는 입지입니다. 좁고 답답하고 삭막한 단지 전경이 아닌 탁 트인 자연을 볼 수 있는 권리가 프리미엄으로 발생한 것으로 분석됩니다.”

▶짓지도 않은 공원 조망 단지 몸값 1억이상 껑충

상황이 이렇다 보니 아직 짓지도 않은 공원 조망권에도 미래가치 프리미엄이 붙어 몸값이 치솟고 있습니다. 대표적인 예가 미군기지 이전에 따라 국내 최대 규모의 센트럴파크로 탈바꿈할 용산공원입니다. 집 안팎에서 너른 녹지대의 그린프리미엄을 만끽할 수 있는 용산공원 예정지 인근 대로변에 들어선 ‘파크타워, ‘용산 시티파크’, ‘용산 아스테리움’ 등의 고층 주상복합 아파트값과 거래량이 그 방증인데요. 실제 용산공원 예정지가 바로 코앞인 ‘파크타워’의 국토부 실거래가격을 보면 1년새 1억원이상 올랐습니다. 이 단지 전용 100㎡는 작년 2월 12억5,000만원에 매매가 이뤄졌지만, 넉 달 후인 6월에는 13억4,000만원에 팔렸고 작년 말인 12월엔 14억원, 그리고 올 1월엔 15억5,000만원에 거래됐습니다. 작년 1분기만해도 3건에 불과했던 실거래량도 올 1월 한달에만 16건이나 계약될 정도로 급증했고요. 

▶조망권 프리미엄 단지 청약경쟁률도 고공행진

조망권이 최고의 프리미엄으로 꼽히며 인기가도를 달리는 건 신규 분양시장 청약경쟁률에서도 확인할 수 있습니다. 지난 한해 분양한 단지 중 1순위 평균 청약경쟁률이 높았던 상위 1~5위 단지가 숲이나 대형공원을 볼 수 있는 등 자연 조망권 프리미엄이 붙은 단지였으니까요. 작년 가장 많은 청약자가 몰려든 부산 수영구 민락동의 ‘e편한세상오션테라스2단지(E3)’와 5위에 랭크된 ‘e편한세상오션테라스3단지(E4)’의 경우 광안리 해변 조망이 가능한데다 민락공원이 인접해있고요. 2위를 차지한 대구 수성구 범어동 ‘범어네거리서한이다음’은 범어시민체육공원, 3위와 4위의 ‘대신2차푸르지오’와 ‘부산연지꿈에그린’의 경우는 각각 야미산과 백양산 조망이 가능합니다. 

▶“부(富)를 부르는 뷰(VIEW)”…조망 극대화하는 특화 설계도 속속

바야흐로 ‘부(富)를 부르는 뷰(VIEW)’시대인데요. 조망권이 곧 돈이란 인식이 확산하면서 건설사들도 다양한 조망권 특화 설계를 내놓고 있습니다. 일례로 지난해 4월 경기 일산동구 고양관광문화단지 M4블록에 분양한 '힐스테이트 킨텍스 레이크뷰'는 단지 앞의 한류천과 북동쪽의 호수공원 조망을 극대화하기 이해 3면 개방형 주동 배치로 설계했습니다. 지난해 6월 분양, 조기완판된 ‘안산 그랑시티자이 2차’도 초고층 설계와 함께 시화호 및 세계정원 경기가든(계획, 가칭) 조망 위주의 단지 배치에 저층에서도 탁 트인 개방감과 자연 조망권을 확보하도록 테라스형 오픈발코니를 적용했습니다. 

청주시 최초 도시공원 특례사업으로 오는 3월 분양을 앞둔 ‘청주 더샵 퍼스트파크’도 3.8만평 규모의 잠두봉공원과 함께 공원 안에 지어지는 아파트답게 조망권 피해 없이 공원 조망이 극대화되도록 총 1,112세대 중 일부를 테라스 특화 가구, 그것도 약 4.9m 길이의 광폭 테라스를 설치한다고 하는데요. 공원을 가장 가까이서 누릴 수 있는데다 조망권 프리미엄, 그 희소성을 향유하고 싶어서인지 분양홍보관에 이어지는 문의 중에서도 유독 테라스 특화 가구에 대해 관심을 보이는 이들이 많다는 게 관계자의 전언입니다. 

▶자연을 향유하는 조망권 가치 앞으로 점점 더 커질 것

이와 같이 조망은 아파트 가격에 민감하게 반응합니다. 수요보다 공급이 적은 만큼 희소성이 높아 그 프리미엄이 상당하죠. 특히 자연 조망권일 경우 더더욱이요. 이것이 ‘같은 집, 다른 집값’을 만들어내는 누구도 부인할 수 없는 조망권의 경제학입니다. 그러나 ‘뭐든 과하면 화를 부른다’는 말처럼 조망권도 그렇습니다. 조망 대상이 깨끗하지 못하면 조망권이 아니라 혐오시설 취급을 받는 경우도 있고요. 보통 대로변에 위치한 단지들의 조망이 좋기 마련인데 조망이 좋은 만큼 소음이 문제가 될 수 있다는 것도 고려해야 합니다. 아파트 위치마다 전망이 다르기 때문에 더 우월한 조망권을 확보하기 위해선 무엇보다 현장을 방문해 직접 눈으로 확인해보는 것도 필요하고요. 조망권 프리미엄 시대가 도래하였고 앞으로 그 가치 비중이 점점 더 커질 것은 분명하나 조망권 프리미엄의 희비가 엇갈리는 경우도 심심찮게 있으니 꼼꼼하게 따져보세요.

▶원문 ＆ 이미지 출처: 리얼캐스트

▶입력: 2018.03.12