다주택 절세 비법 ‘부부간 명의 분산’ ‘임대사업자 등록’ 들이셔야 합니다(출처: 서울신문)

( 자료: 신한은행 )

최근 은행과 세무사 사무실에 종합부동산세를 덜 내는 방법을 묻는 고객들이 늘고 있다. 1주택자인데 집을 살 계획이 있거나 현재 집을 두 채 이상 갖고 있는 다주택자들이다. 올해부터 종부세 최고 세율이 2.0%에서 3.2%로 오르고 세금을 매기는 기준인 공시가격이 상당폭 오를 예정이어서 세금을 더 내야 해서다.

13일 은행과 세무사들은 다주택자 종부세 세테크 방법으로 부부간 명의 분산과 임대사업자 등록을 꼽았다.

특히 1주택자가 집을 한 채 더 살 때는 현재 보유한 집의 명의자가 아닌 배우자 이름으로 등기하면 종부세를 덜 낸다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “지난해 9·13 부동산 대책으로 서울 등 조정대상지역 2주택 보유자와 3주택 이상 다주택자의 종부세가 늘어나는데 남편과 아내가 각각 주택 명의를 나눠 가지면 낮은 세율과 세부담 상한이 적용된다”고 설명했다.

이런 절세 방법이 가능한 이유는 종부세가 인(人)별 과세여서다. 세율은 물론 지난해 낸 종부세와 재산세 합계(보유세)액의 일정 비율로 올해 세금 증가액을 제한하는 세부담 상한은 1인당 주택수를 기준으로 판단한다. 남편이나 아내 중 한 명의 명의로 조정대상지역에 집 두 채를 갖고 있으면 2주택자로 종부세 세율은 0.6~3.2%, 세부담 상한은 200%이다. 하지만 부부가 집을 한 채씩 나눠 가지면 세율과 세부담 상한을 적용할 때 각각 1주택자가 돼 세율은 0.5~2.7%, 세부담 상한은 150%로 낮아진다.

예를 들어 남편 명의로 서울 송파구 잠실주공 5단지 아파트(전용면적 82.61㎡)를 보유한 부부가 또 남편 명의로 서초구 반포 자이 아파트(84.943㎡)를 산다면 올해 종부세(농어촌특별세 20% 포함)로 2349만 8000원을 내야 한다. 반면 아내 명의로 사면 종부세가 702만 2000원으로 1647만 6000원(70%) 줄어든다.

2주택자가 집을 사서 3주택자가 될 때도 마찬가지이다. 우 팀장은 “특히 공시가격이 가장 높은 한 채를 부부 중 1명 명의로 해야 종부세가 많이 줄어든다”고 강조했다. 남편 명의로 잠실주공 5단지 아파트와 용산구 한가람 아파트(84.96㎡)를 보유한 부부가 공시가격이 더 높은 반포 자이 아파트를 남편 명의로 사면 올해 종부세는 4028만 6000원이다. 반포 자이 아파트를 아내 명의로 구입하면 종부세는 1534만 8000원으로 2493만 8000원(62%) 감소한다.

집을 사는 것이 아니라 이미 보유한 주택의 명의를 배우자로 돌리는 경우는 오히려 세금을 더 낼 수 있어서 주의해야 한다. 고가 주택일수록 그렇다. 배우자에게 명의를 넘기면 취득세와 증여세를 내야 해서다. 남편 명의로 된 시세 20억원짜리 아파트를 아내 명의로 바꾸면 취득세(4%)는 8000만원이다. 배우자 간 증여는 6억원을 공제하지만 나머지 14억원에 40% 세율을 매겨 증여세는 5억 6000만원이 된다. 우 팀장은 “고가 주택을 가진 다주택자는 부부 사이에 명의를 나눌 경우 장기적인 종부세 절세 규모와 당장 낼 취득·증여세액을 따져봐야 한다”면서 “강북의 소형 아파트 등 시가 6억원 이하 주택은 배우자 공제를 받으면 증여세 부담이 없어 절세 효과를 누릴 수 있다”고 말했다.

기존 다주택자에게는 임대사업자 등록이 또 다른 절세 방법이다. 등록 시기와 공시가격, 주택 면적 등의 조건에 따라 다르지만 종부세 합산 배제는 물론 양도세 감면 등도 받을 수 있다.

특히 지난해 9월 13일 이전에 계약하고 계약금까지 낸 집은 임대사업자 등록이 상당히 유리하다. 공시가격 6억원(수도권 밖 3억원) 이하에 주거전용면적 85㎡ 이하면 종부세를 매기는 주택수에서 아예 빼준다. 8년 이상 장기임대하면 장기특별공제로 50%, 10년 이상이면 70% 양도세를 깎아준다. 지난해 9월 13일 이후 계약한 집이더라도 같은 조건이라면 종부세 합산 배제 혜택은 없지만 양도세 장기특별공제는 받을 수 있다.

▶원문 출처: 서울신문, 장은석 기자

▶이미지 출처: 신한은행

▶입력: 2019.02.14.