★부동산 분양 정보★

오늘 오후 김동연 부총리9.13 주택시장 안정방안 직접 발표한 내용 공유합니다.
자료는 국토교통부 자료 입니다.

오피스텔 투자, 부동산 소액 투자

제로금리 시대에 소액 투자처를 알아보시는 분들이 점점 늘어나고 있습니다.

많은 분들이 은행 이자보다는 더 받고 싶으나, 리스크(위험성)는 적은 투자처를 찾고 있습니다.

거두절미하고 투자를 할 때 제일 먼저 고려해야 하는 것은 수익성(수익률)입니다.

쉽게 말해 “내 돈이 얼마가 들어가고, 얼마를 받을수 있느냐?” 이게 가장 기본이고 핵심입니다.

이것를 있어 보이게 표현한 것이 “수익성”이고, 이를 수치화 한 것이 “수익률” 입니다.

수익률(수익성)도 중요하지만, 전제가 되야 할 것이 있습니다.

바로 리스크(위험성)입니다. 수익률이 좋다고(높다고) 한들,

리스크가 크다면 투자를 하기 쉽지 않겠지요.

하이 리스크 하이 리턴(high risk high return) 이라는 말이 있듯이,

위험성이 큰 상품에 투자를 하면 돌아오는 수익도 큽니다.

그러나 반대 급부로 “위험성이 크다” 라는 것은,

잘못 되면 그 만큼 손실에 대한 부분도 크다는 얘기입니다.

그렇다면 부동산 상품중에 리스크는 적으면서 수익률은 괜찮은(좋은) 상품이 뭐가 있을까요?

또한 소액으로 투자할수 있는 부동산 상품은 무엇이 있을까요?

더불어 시세차익까지 볼 수 있을지?

수익형 부동산 상품에 투자 하시는 분들이 입문과정처럼 시작하는 것이 바로 오피스텔 투자입니다.

리스크는 적고 수익은 은행 이자 보다는 높은 상품이기에

많이 분들이 “부동산 소액투자”를 고려할 때 오피스텔은 가장 먼저 떠올립니다.

그럼 지금부터는 오피스텔 투자 시, 고려해야 할 것이 무엇인지 살펴보겠습니다.

▣ 수 익 률 ▣

오피스텔은 수익형 부동산 상품입니다.

그렇기에 가장 먼저 우선시 되야 하는 것은 수익성(수익률)입니다.

쉽게 말해 전체 분양가 중에 내 돈이 얼마나 들어가고(실투자금), 얼마를 받을수 있는지(월세)입니다.

이를 수치화 한 것이 수익률입니다.

수익률은 다음과 같이 계산하는 것이 일반적입니다. 하나의 예를 들어보겠습니다.

수익률 계산은 아래와 같습니다.

(연)수익률 = 연수익 / 실투자금

실투자금은 1억 6천 중에 실제 내 돈이 들어가는 것을 금액을 의미합니다.

1억 6천만원 중에 60%는 대출을 받고, 실제 내 돈은 전체분양가에 40%만 들어갑니다.

그렇다면 실투자금이 160,000,000 * 40% = 64,000,000 원 이 맞을까요? 아닙니다.

64,000,000 원에서 세입자에게 보증금을 10,000,000 원을 받으니,

실투자금은 54,000,000 원입니다.

이젠 연수익을 계산해 보겠습니다.

1년치 월세: 600,000원 * 12개월 = 7,200,000원에서 이자를 제외해야 실제 연수익이 됩니다.

대출금액은 160,000,000원의 60% 이고, 금리는 3.5% 이니,

연이자 금액은 160,000,000 * 0.6 * 0.035 = 3,360,000 원입니다.

그러니 실제 연수익은 1년치 월세에서 1년치 이자를 제외한 금액입니다.

720만원 - 336만원 = 384만원이 실제 연수익이 되는 것입니다.

그렇다면 마지막으로 수익률은 7.11%입니다.

수익률 = 실 연수익 / 실 투자금

= 3,840,000 / 54,000,0000 = 7.11%

지금까지는 수익률을 계산하는 방법을 설명드렸습니다.

다시 한번 얘기드리지만, 오피스텔은 수익형 부동산 상품입니다.

결국 수익률이 핵심입니다.

그렇다면 수익률을 올릴수 있는 방법이 있을까요?

수익률을 계산하는 방법을 알았으니, 그 답은 어렵지 않습니다.

수익(분자)을 올리거나, 실투자금(분모)을 줄이면 수익률은 올라갑니다.

산술적으로는 쉬우나, 실제로는 이 부분이 쉽지 않은 것이 문제입니다.

수익률을 올리는 방법 - 월세(실연수익)

수익률을 올리는 방법은 월세를 더 받는 방법입니다.(분자를 키우는 방법)

월세는 수요․공급에 의해 시세가 결정이 됩니다.

쉽게 말해 방을 구하는 사람과 방을 놓는 사람의 수(양)에 따라 월세는 결정됩니다.

주변시세는 월세 60만원인데,

수익률을 올리기 위해 월세를 마음대로 올리면

세입자가 들어오지 않아 공실률이 발생할수 있습니다.

임대인(집주인) 마음대로 월세를 책정할 수는 있지만,

적정 가격이 아니라면 세입자는 들어오지 않습니다.

결국 월세는 마음대로 조정할수 없습니다.

수익률을 올리는 방법 - 분양가(실투자금)

그렇다면 수익률을 올릴수 있는 다른 방법은 무엇일까요??

주변시세 보다 낮은 가격으로 분양하는 오피스텔을 분양받는 방법입니다.(분모를 줄이는 방법)

그렇게 되면 실투자금이 줄어들게 되고, 수익률은 올라가게 됩니다.

주변 시세보다 저렴한 가격으로 구입하는 것이 수익률을 올릴 수 있는 방법입니다.

지금까지 얘기드린 것을 간단히 정리하겠습니다.

오피스텔의 핵심은 수익률!!

수익률 = 실연수익 / 실투자금

실연수익이 증가하거나, 실투자금이 줄어들면 수익률은 상승!!

▣ 시 세 차 익 ▣

오피스텔 상품은 기본적으로 월세를 받아 수익을 내는 상품입니다.

허나 어느 지역에 선택하느냐에 따라 시세차익까지 볼수 있습니다.

그렇다면 시세차익을 얻을수 있는 방법은 무엇일까요?

부동산 경기가 좋고 경제가 발전하는 상황이라면 자연스럽게 부동산 가격은 올라갑니다.

그러나 현재 대한민국 경제 발전속도는 느리며(정체), 경기는 계속해서 악화되고 있는 상황입니다.

이런 상황에서 시세차익을 볼 수 있는 부동산을 고르는 방법은 무엇일까요?

부동산 투자에 있어 실패를 보지 않고, 성공하려면 어떤 것에 집중해야 할까요?

정답은 바로 도로(길) 과 인구 입니다.

부동산 흐름(투자 흐름)

▶도로 와 길이 뚫리면,

▶주변에 인프라가 형성이 되고,

▶자연스럽게 인구가 유입(증가)되고,

▶인구 유입은 부동산 가격 상승으로 이어집니다.

도로 와 길의 개통까지 내다보려면 중단기 투자가 아닌 장기 투자로 보셔야 하며,

그만큼 리스크(위험성)도 커집니다.

그렇기에 중단기 투자로 수익을 보려며 인구(사람)에 집중하면 됩니다.

인구(사람)이 늘어나는 지역은 절대 부동산 가격이 떨어지지 않습니다.

도로(길) 와 사람(인구)에 집중하면 돈이 보인다!!

이는 오피스텔에도 동일하게 적용이 됩니다.

인구가 늘어난다는 것은 그 지역이 발전하고 개발호재가 있다는 얘기입니다.

그렇기에 인구가 늘어나는 지역의 부동산을 구입하면 시세차익(프리미엄)을 볼 수 있습니다.

또한 인구가 늘어난다는 것은 임차수요가 늘어난다는 것입니다.

(임차수요 = 월세를 놓았을 때 들어 올 세입자)

인구가 늘어나는 지역은 어떤 곳 일까?

GB(그린벨트)가 풀리거나, 신도시가 형성이되거나, 개발호재가 있는 지역 등등.

대표적으로 인구가 늘어나는 지역입니다.

최근의 대표적인 예가 강서구 마곡지구입니다.

강서구 마곡지구는 서울의 마지막 신도시라고 불리며

무서운 속도로 부동산 가격이 치솟고 있는 지역입니다.

기존에는 우장산 부근의 아파트(힐스테이트, 아이파크) 가 시세를 견인했다면

지금은 마곡지구의 아파트가 강서구의 아파트 가격을 견인하고 있습니다.(리딩 아파트)

불과 마곡지구에 5년 전에 약 5억원에 분양한 85㎡(구 34평) 아파트가

현재는 12억원을 넘어선 상황입니다.

불과 5년 사이에 약 2.5배가 상승했습니다.

마곡지구가 이처럼 부동산 가격 상승한 이유는 대기업 입주 와 그로 인한 인구 유입니다.

약 100여개의 기업과 16만5천명의 근로자수를 예상하고 있으며,

현재는 약 1/3정도가 입주했고,

2020년까지 나머지 기업이 입주를 마칠것으로 예상하고 있습니다.

여기서 주목해야 할 부부분 인구입니다.

인구가 증가하는 지역, 특히 젊은 인구가 유입되는 지역은

타지역보다 부동산 가격 상승 폭이 더 큽니다.(실제 소비자층이 유입)

강서구는 서울시에서 두번째로 인구가 많은 "구" 입니다.
송파구 다음으로 인구가 많은 구입니다.

강서구는 2020년 마곡지구의 기업입주가 완료되는 시점까지는 지속적으로 인구유입이 늘어날 것이고,

그에 따른 부동산 가격도 계속해서 상승할 것으로 예상됩니다.

부동산 소액 투자를 고려하시는 분들은

마곡지구의 직접적인 수혜를 받을수 있는 지역의 오피스텔을

눈여겨 보는 것도 하나의 좋은 투자 방법입니다.

▶더욱이 서울시는 마곡지구의 오피스텔 추가 공급을 중단했으며,

▶기업 입주가 1/3정도 밖에 안되어 있는 현 상화에도 마곡지구는 공실률이 없습니다.

▶2020년까지 나머지 2/3의 기업이 입주가 완료되면 인구는 지금보다 더 증가할 것이고

▶유입된 인구는 거주할 공간(주택)을 찾을 것이고

▶마곡지구에는 공급(주택)이 부족하기에

▶자연스럽게 마곡지구와 가까운 곳부터 찾게 될 것입니다.

▶▶마곡지구의 프리미엄을 이어 받울 수 있는 주변에 투자하는 것이 좋은 선택입니다.

지금까지 위에서 한 얘기를 종합하면 다음과 같습니다.

오피스텔의 핵심은 "수익률" 입니다.

(공실률이 전제로 된 수익률!!)

그리고 "시세차익"까지 날 수 있는 오피스텔에 투자 하시면 BEST!!

감사합니다.

강서구청 파크뷰에버

김 형 석 팀장

문의☎) 010-6788-4654

홈페이지  https://parkviewever1.modoo.at/?link=7rqwinqb

서울 전지역의 집값 상승이 심상치 않습니다.

특히 서울 지역에서도 강서구의 최근 몇 년간의 집값 상승률이 심상치 않습니다.
강서구의 집값(부동산) 가격 상승과 그에 따른 오피스텔 투자에 대해 살펴보겠습니다.

2017년 10월 기준으로 강남 4구(강남∙서초∙송파∙강동구)를 제외하면 서울에서 가장 인기가 많은 지역은 어디일까요?
한 부동산 업체의 조사결과에 따르면 
서울 아파트 최근 3년간 가격 상승률 자료를 분석한 결과, 가장 집값이 크게 오른 지역은 강서구(27.21%)로 조사됐습니다.
그 뒤를 이어 양천구 23.13% , 성동구 22.95% , 마포구 21.62% , 노원구 21.44% , 영등포구 21.27% 순으로 가격이 상승했습니다.
가격상승률 상위 6곳에 서남권 3곳(강서, 양천, 영등포)이 포함되어 있습니다.
서울 서남권 부동산시장의 약진이 돋보였던 2017년 이었습니다.

서남권으로의 인구 유입을 주도하는 지역은 바로 강서구입니다.
통계청의 2016년 자료에 따르면 강서구는 송파구에 이어 두 번째로 인구가 많은 곳입니다.
전년 대비 인구 변동율은 1.09%로 서울에서 가장 큰 폭으로 인구가 증가하는 지역이기도 합니다. 
(젋은 인구의 유입이 많은 지역이기도 합니다)

자료: 부동산 114 / 출처: 리얼케스트

강서구의 인구 증가에 가장 힘을 보탠 것은 마곡지구 개발입니다.
현재 마곡지구 산업단지에는 LG사이언스파크, 롯데, 신세계, 대한해운, 에스오일, 이랜드, 코오올 등등의 기업이 입주했거나, 입주예정(확정)입니다.
2020년 까지는 전체 기업이 입주할 것으로 예상됩니다.
현재는 전체기업의 약 1/3만 입주한 상황입니다.
  
마곡지구에 전체 기업 입주시에 약 100여개의 기업과 16만5천명의 근로자수를 예상하고 있습니다.
이러한 기업입주로 인해 인구가 폭발적으로 증가했고, 2020년 까지 추가적인 인구유입이 예상됩니다.

수요,공급에 따라 인구가 유입되는 곳은 부동산 가격이 상승하기 마련입니다.
특히 실제 소비자층인 젋은 인구가 많고, 젋은 인구의 유입이 많은 지역의 부동산 가격은 더 가파르게 올라가는 것인 너무나도 당연합니다.

이미지: 마곡지구(출처: 이데일리), 자료출처: 리얼케스트

강서구 마곡지의 기업유입 및 근로자(인구) 유입으로 마곡지구와 주변 지역(가양동, 등촌동, 방화동 등등) 의 부동산 가격이 최근 몇 년사이에 가파르게 상승했습니다.
국민주택이라고 불리는 85㎡ 아파트(마곡지구) 가격이 12억을 넘어선 상황입니다.
이 아파트는 불과 5년 전에 분양 했을 당시 가격은 약 4억 5천만원 정도 였습니다.
5년 사이에 약 2.5배 상승했습니다.
  
집값이 올랐다는 것은 결국 부동산 가격이 올랐다는 말입니다.
마곡지구의 부동산 가격은 지금도 계속해서 오르고 있습니다.
오피스텔의 경우에도 마찬가지입니다.
마곡지구에 1억 5천만원에 분양한 원룸 오피스텔이 지금은 프리미엄이 약 4천만원 정도 붙어 1억 9천만원에 거래되고 있습니다.

그렇다면 지금 마곡지구의 오피스텔을 분양 받거나, 구입하는 것이 맞는 것인가?

결론부터 말하자면 마곡지구에 현 시점의 오피스텔 투자 혹은 분양 받을 시점이 아닙니다.
  
위에서 말한 것처럼 마곡지의 오피스텔은 이미 프리미엄이 약 4천만원 정도 오른 상황입니다.
앞으로 인구유입과 호재가 있다고 하더라도, 추가적인 프리미엄은 크지 않을 것으로 판단됩니다.
  
더욱이 오피스텔은 시세차익을 노리는 상품이 아니라, 월세를 받아 수익을 내는 상품입니다.
달리 말해 결국 수익률(수익성)을 따지는 투자 상품입니다.
비싼 분양가 혹은 매매가는 결국 수익률 저하로 이어집니다.
오피스텔에서 수익률 1%를 높이고, 월세 5만원을 더 받기는 쉽지 않습니다.
  
결국 수익률을 높이는 방법은 낮은 분양가 혹은 낮은 매매가를 통해 오피스텔을 취득해야 수익률을 높일 수 있습니다.