★부동산 분양 정보★

9.13 부동산 대책 발표 이후

다시 한번 오피스텔 투자가 주목받고 있습니다

부동산 소액 투자를 생각하시는 분들에게는 호재입니다.

그 이유는 간단합니다.

1) 아파트 청약시

금액에 관계없이 주택 숫자 합산에 포함되지 않고,

청약시에도 무주택 자격을 유지할 수 있습니다.

2) 세금부분

가격이 얼마든 종부세(종합부동산세) 과세 대상에서 빠져 있습니다.

임대주택사업자 등록시 여전히 다양한 세제 혜택 누릴 수 있습니다.

3) 대출 부분

오피스텔은 “주택법”상 주택이 아닙니다.

다주택자 선정 기준에서 제외됐습니다.

다시 말해, 담보 및 전세대출 규제까지도 피해갈 수 있습니다.

쉽게 말해 오피스텔은 대출 시에는

주택담보대출비율(LTV)도 40%인 아파트에 비해 훨씬 높게 받을 수 있습니다.

(보통 60%이고 많게는 70%)

이런 상황에서 각광을 받고 있는 강서구 등촌역 인근에

요진건설(1군 건설사) 의 오피스텔이 들어섭니다.

사업명은 등촌역 와이하우스입니다.

1.사업개요

오피스텔 252호실, 지하2층~지상15층, 2개동 으로 구성됩니다.

요즘 수요자들이 많이 찾는 3룸(2룸, 1거실, 3bay) 로 이뤄져 있습니다

타입은 크게 A,B,C 3개 타입니다.

대지면적은 약 1,070평입니다.

입주 예정은 2020년 06월 입니다.

2.위치

등촌역 와이하우스는 요즘 황금라인이라고 불리는

지하철 9호선 등촌역 3분거리(약 200m)에 위치 합니다.

9호선은 여의도와 강남을 갈수 있는 말그대로 황금노선입니다.

더욱이 서부광역철도 개통시,

더블역세권 입지를 갖추게 되어

그 가치는 더욱더 상승할 것으로 보입니다.

3.타일별 분양가

등촌역 와이하우스는 총 3개의 타입으로 구성되어 있습니다.

2층은 요즘 유행하는 테라스 구조로 되어 있습니다.

- A타입 -

- B타입 -

- C타입 -

강서구의 부동산 가격은 미친 듯이 오르고 있습니다.

가장 큰 이유는 인구의 유입이고,특히 젊은 소비층의 유입니다.

젊은 인구의 유입에 가장 큰 이유는 마곡지구입니다.

마곡지구의 100여개의 기업, 16만 5천명의 유입이 시작됐기 때문입니다.

마곡지구는 현재 약 1/3만 입주한 상황이고, 2020년까지 나머지 2/3가 입주가 완료 됩니다.

다시 말해 강서구의 부동산 가격은 지금도 오르고 있고,

앞으로도 계속해서 상승될 것으로 보입니다.

그렇기에 입주예정인 2020 06월에는

분양가 대비 시세차익이 발생 할 것으로 보입니다.

4.공실률 및 임차수요

오피스텔은 월세를 받아 수익을 올리는

수익형 부동산 상품입니다.

월세를 받기위해서는 세입자가 필요하고,

이러한 세입자의 수요를 달리 표현하면

임차수요 혹은 배후수요라고 불립니다.

임차수요(배후수요)가 적은 곳은 공실이 발생하고,

결국 수익률(수익성)이 떨어지게 됩니다.

등촌역 와이하우스의 임차수요(배후수요)는 가히 압도적입니다.

달리 말해 공실률 적정은 전혀 하지 않으셔도 됩니다.

지금도 주변에 공실률은 0% 이고,

계속해서 인구유입이 늘어나는 곳이 강서구이기에

앞으로도 공실률 걱정은 하지 않으셔도 됩니다.

더욱이 인구가 지속적으로 유입(상승)되는 곳은

자연스럽게 부동산 가격이 상승하게 됩니다.

시세차익까지 보실수 있는 오피스텔입니다.

등촌역 와이하우스를 분양 받아 세를 놓아 수익을 올려도 좋고,

전세가로 새집에서 살아도 좋은 오피스텔입니다.

집값은 올라가고, 매달 따박따박 수익까지 올릴수 있는 오피스텔!!

살아도 좋고, 사두면 더 좋은!!

5.수익률

등촌역 와이하우스 오피스텔 수익률 계산표입니다.

현재 주변 시세(1000만원 / 90만원)를 기준으로 작성된 표입니다.

입주시점(2020년 6월)에 월세는 더 올라갈 것으로 보이고.

월세 상승은 수익률 상승을 의미합니다.

6.시세차익

위의 표는 월세를 받아 수익을 올리는 수익률을 계산한 것이고.

전세를 놓아 시세차익을 겨냥하는 것도 하나의 방법입니다.

현재 강서구의 부동산 가격 상승추세는 지속될 것으로 보입니다.

입주시점에 매매가는 분양가보다 더 높게 형성되어 있을테니.

실제 들어가는 돈(실투자금)은 매우 적은 금액으로 오피스텔 1채를 분양 받으실수 있습니다.

실례로 당사업지(등촌역 와이하우스) 바로 옆에 위치한

투웨니퍼스트 1차,2차,3차의 분양가와 현재 매매가는 다음과 같습니다.

분양가 대비 매매가가 약 4천만원~5천만원 상승한 것을 볼수 있습니다.

강서구는 신규소형주택에 대한 수요는 있으나,

실제 공급이 이를 따라가지 못하는 상황입니다.

실제로 10년 미만의 소형주택은 강서구 전체에 9% 밖에 안됩니다.

그렇기에 신규소형주택의 니즈가 높은 곳이 강서구입니다.

수요•공급 원리에 의해 “등촌역 와이하우스” 역시 계속해서 가격이 상승 할 것으로 보입니다.

시세차익이 발생한다는 얘기입니다.

부동산은 투자 불패 전략은

길(도로)과 사람(인구)에 투자하면 돈이 보입니다.

교통(길)이 갖춰져 있고,

인구(세대수)가 늘어나는 지역의 부동산 가격은

계속해서 상승할 수밖에 없습니다.

지금까지 등촌역 와이하우스에 대한 간략한 설명이었습니다.

부동산 소액 투자처를 고민하시는 분이거나

실수요자(실거주 목적)분들 모두에게 완벽한 오피스텔입니다.

현재 모델하우스는 운영중에 있으며

상담지정제(예약제)로 운영되고 있습니다.

문의 및 모델하우스 예약은 아래 번호로 전화주시면 됩니다.

지금까지 등촌역 와이하우스 이영 실장 이었습니다.

감사합니다.

등촌역 와이하우스

이 영 실장

☎)1600-7092

☎)010-6788-4654

1.사업개요

요즘 가장 핫하다는 지하철 노선은 9호선입니다. 황금노선이라고 불립니다.

9호선 등촌역 역세권 위치에 1군 건설사 요진건설의 오피스텔이 분양합니다.

오피스텔 투자에 관심이　있는 분들은 많이 들어본 건설사와 브랜드입니다.

특히 일산 요진와이시티가 높은 경쟁률을 기록했고,

분양 이후에 시세차익으로 엄청난 인기를 누리고 있습니다.

요진건설의“ 등촌역 와이하우스” 오피스텔이 등촌동에 분양을 시작 합니다.

(청약일정은 추후에 다시 공지 하겠습니다. 모델하우스는 오픈했습니다.)

2.위치

등촌역 역세권에 위치하고 있으며, 도보로는 약 3분거리(200m)에 위치하고 있습니다.

과장 없이 네이버지도나 다음지도에 보도 3분이 나오는 거리입니다.

달리 말해 남성분들 걸음으로는 시간이 더 단축 될수고 있다는 말입니다.

3.입지환경

1)임차수요(배후수요)

오피스텔은 수익형 부동산 상품입니다.

오피스텔 투자의 핵심은 수익입니다.

부동산 소액투자를 목적으로하는 분들의 목적은 당연히 수익을 올리는 것입니다.

오피스텔을 분양 받아 투자를 하는 분들은 월세를 받아 수익을 올리는 구조입니다.

월세를 받기위해 필요한 것은 당연히 세입자입니다.

쉽게 말해, 내가 세를 놨을 때 얼마나 많은 사람들이 내 오피스텔을 찾느냐가 핵심입니다.

이를 고급지게 말하면, 임차수요 혹은 배후수요라고 표현합니다.

임차수요가 많이 확보가 되어 있어야, 공실률 걱정이 없습니다.

공실률이 전제로 되지 않는 수익률(수익성)은 아무런 의미가 없습니다.

등촌역 와이하우스 반경 6km 이내에 약 47만명의 임차수요(배후수요)가 갖춰져 있습니다.

-가장 가까운 거리인 마곡지구에 16만명 이상

-상암DMC 4.4만명

-여의도 15만명

-목동 8.6만명

-김포공항 3만명

총 47만명 이라는 압도적 배후수요(임차수요)를 확보하고 있습니다.

달리 말해, 공실률은 걱정없다는 말입니다.

강서구는 현재에도 공실률 제로에 가깝습니다.

자연공실률 5% 정도를 제외하면 공실률은 0%라고 보시면 됩니다.

현재에도 공실률은 없는 상황이고, 앞으로도 공실률 걱정은 없습니다.

전국에서 인구가 가장 많은 구는 송파구이고, 그 다음이 강서구입니다.

특히 강서구의 인구는 지속적으로 상승(유입)하고 있고,

젋은 소비층이 계속적으로 유입되고 있어 미래에도 공실률(임차수요)에 대한 걱정은 안하셔도 됩니다.

이런 젋은 인구의 유입에 가장 큰 이유는 강서구 마곡지구 때문입니다.

마곡지구는 서울의 마지막 신도시라고 불리며 엄청난 속도로 발전하고 있습니다.

마곡지구에 입주할 총 기업은 약 100여개 이며, 근로자수는 약 16만5천명으로 추산하고 있습니다.

여기서 가장 핵심은 현재 100개기업(16만5천명)중에 약 1/3만 입주한 상황입니다.

나머지 2/3는 2020년까지 입주가 완료 될 예정입니다.

나머지 약 10만명의 근로자(20대~50대)가 더 늘어난다는 것입니다.

이러한 근로자는 오피스텔의 직접적인 임차수요(배후수요)입니다.

(오피스텔에 거주하는 대부분의 거주자는 70~80%가 직장인입니다)

마곡지구는 지금도 공실률이 없습니다.

그리고 또하나 중요한 것은 서울시는 마곡지구에 오피스텔 추가 공급을 중단 시킨 상황입니다.

마곡지구가 막 개발되는 시점에 오피스텔의 초과공급을 우려해 이 같은 결정을 내렸으나.

결국 서울시의 판단 착오 였습니다.

쉽게 말해 세입자 보다 오피스텔은 넘치게 되는 것으로 분석해 이와 같은 결정을 했으나

현실은 오피스텔이 부족한 현 상황입니다.

그렇다면 2020년 입주가 완료되는 시점에는 어떻해 될까요?

지금도 공실이 없는데, 사람이 더 늘어나면 어떻게 될까요?

자연스럽게 가까운 지역부터 오피스텔을 찾게 됩니다.

마곡지구와 등촌역 와이하우스의 거리는 약 2km입니다.

마곡지구의 반사이익을 직접적으로 볼수 있는 지역이라는 뜻입니다.

또한 이러한 임차수요가 결국 부동산 가격상승으로 이어지고, 결국 시세차익이 발생하게 됩니다.

2)입지환경

등촌역 와이하우스는 교통환경, 교육환경, 생활환경, 수요환경, 개발환경 등등

강서구에서 매우 훌륭한 입지환경을 갖추고 있습니다.

4.개발 환경

1)서부광역철도

서부광역철도는 부천 원종에서 화곡을 지나 홍대입구까지 연결되는 신규 노선입니다.

현재 국토부의 승인은 났으나, 차량기지 문제로 착공은 들어자기 못한 상황입니다.

2020년 내에 착공과 2025년 전에 개통이 예정되어 있습니다.

서부광역철도 개통시 등촌역 와이하우스는 더블역세권을 입지를 갖추게 되어 지금보다 더 높은 프리미엄이 예상됩니다.

2)메디 특구

강서구의 의료, 문화, 관광이 어루러진, 미라클 메디특구

의료 문화관광벨트가 형성되어 의료관광 수요 및 배후수요 증가가 예상됩니다.

3)월드컵대교

강서구와 마포구를 잇는 월드컵대교 가 2021년 개통예정입니다.

당사업지(등촌역 와이하우스)에서 월드컵대교입구까지는 약 1.5km로 매우 인접해 있으며,

월드컵대교를 통해 성산대교에 집중되는 교통량이 분산되어, 교통정체 완화에도 큰 역할을 할 것으로 보입니다.

5. 강서구 오피스텔 시장 환경

1)수도권 오피스텔 물량급증과 수익형 부동산 시장에 대한 우려감이 증폭 되고 있습니다.

그러나, 강서구는 전혀 걱정이 없습니다.

위에서 얘기한것과 같이 지속적인 인구유입(특히 20~40대 소비층)이 이뤄지고 있고

이러한 인구유입(임차수요)을 바탕으로 안정적인 수익(월세)이 발생됨과 동시에,

인구유입을 늘어남에 따라 프리미엄(시세차익)이 발행합니다.(분양가 대비 가격상승!!)

2)참고로 강서구 및 등촌동의 인구에 대한 주요지표를 살펴보겠습니다.

강서구는 전체적으로 인구가 증가하고 있고
세대수 역시 증가하고 있습니다.
각종 대형 개발호재로 앞으로도 지속적인 인구유입(증가)가 예상

등촌역 와이하우스가 위치하고 있는 등촌동 역시 지속적으로 인구 및 세대수가 늘어나고 있습니다.
달리 말해 임차수요(세입자)가 점점 확보 되고 늘어난다는 것 입니다.

경제활동이 높은 30세~50세의 비중에 약 50%입니다.
30세~50세는 달리말해 집을 구입하려는 사람 혹은 집이 필요한 사람입니다.
(이를 주택구매수요자라고 합니다)

2)주변 시세 리딩 오피스텔
투웨니퍼스트(등촌동 3BAY 2룸 오피스텔)은 분양가 대비 약 24% 가격상승(시세차익 발생)

6.유니트

1) 28A 타입

2) 28B타입

3) 29타입

7.결론

강서구 주택을 찾는 사람(주택수요은 많으나,

소형평형대 상품이 부족하고, 신규단지가 부족한 상황입니다.

강서구의 10년을 넘지 않은 소형주택은 9% 정도 밖에 되지 않습니다.

달리 말해 등촌역 와이하우스(2룸, 3BAY 의 소형주택)는 희소성을 가지고 있다는 말입니다.

달리 말해 강서구에 꼭 필요한!! 사람들이 찾고 있는!! 사람들이 원하는 오피스텔 입니다.

강서구에 가장 필요한 신규소형주택입니다.

바로 아파텔 개념의 오피스텔입니다.

그것이 바로 등촌역 와이하우스이며,

이러한 수요자들의 요구로 계속해서 가격이 상승하고 있는 것입니다.

“우리 부부는 새집에 살고 싶어요”

등촌역 와이하우스는

기존 공급상품과 퀄리티가 다른 브랜드 오피스텔입니다.

공실률 걱정없고, 안정적인 수익이 보장된 오피스텔입니다.

등촌역 와이하우스는 현재 모델하우스 오픈 중입니다.

모델하우스는 상담지정제로 운영되오니, 방문 전에 아래의 번호로 전화 주시면 됩니다.

궁금하신 점이나, 모델하우스 방문예약은 아래 번호로 연락주세요~

감사합니다.

등촌역 와이하우스

담당: 이 영 실장

☎)1600-7092

☎)010-6788-4654

9.13 부동산 대책 발표로 요즘 부동산 시장이 혼란한 상황입니다.
이번 부동산 대책 발표 내용을 간단히 한마디로 정의하면

세금은 늘리고, 대출은 줄이고, 공급은 확대 하겠다
  - 다주택자들에게 세금을 많이 부과하고
  - 주택을 이용한 투기세력을 잡고(집갑 상승의 원흉이라고 판단)
  - 공급을 늘려서 집값을 안정화 하겠다(수요공급 원리)

이번 913부동산대책 발표 내용 중에 "주택임대사업자 세제 혜택 축소 방안"도 포함되어 있습니다.
방향은 유지하되 세제(세금) 혜택이 많고, 부작용이 있다고 판단하여
기존보다 혜택을 줄였습니다. 기존 방향을 바꾼것은 아닙니다.
이 부분에 대한 자세한 내용은 아래의 URL 클릭하시면 보실수 있습니다.
https://blog.naver.com/house-info/221358841195

913 부동산 대책(주택시장 안정 방안)이 발표된 시점에 소액으로 투자를 할수 있는 
오피스텔이 재조명 되고 있습니다. (부동산 소액 투자 상품)
오늘은 강서구 오피스텔 분양 중에 "강서구청 파크뷰에버" 에 대해 소개하겠습니다.
(수익형 부동산 상품인 오피스텔 분양 ＆ 오피스텔 투자에 대해 간단히 얘기드립니다.)

2. 사업개요
총 3가지 타입으로 구성되어 있으며, 총 283호실, 1개동 입니다.
상가는 1~2층 이고, 오피스텔은 3층~18층 입니다.
분양가는 타입 ＆ 층별마다 차이가 있습니다.

3. 공실률 ＆ 수익률
오피스텔은 수익형 부동산 입니다. 투자형 상품입니다.
오피스텔은 분양 받거나 혹은 매입하시는 분들의 대부분은 월세를 받아 수익을 올리기 위함입니다.
그렇기에 가장 중요한 것이 수익성(수익률) 입니다.

그렇다면 오피스텔의 위험요소(리스크)는 무엇일까요?
바로 "공실률" 입니다.
월세를 받으려면 당연히 세입자가 들어와야 하는데, 세입자가 들어오지 않아 빈방인채로 유지 되는 것을 공실 이라고 합니다.
공실률을 전제로 하지 않는 수익률 계산은 아무 의미가 없습니다.
공실률이 없다라는 것은 그만큼 수요(세입자)가 많다는 라는 것 입니다.
이를 "임차수요가 많다" 혹은 "임차수요가 확보 됐다" 라고 표현 합니다.

더욱이 서울시는 마곡지구에 오피스텔 추가 공급을 중단한 상황입니다.
다시 말해 공급은 늘지 않고, 수요만 늘어나는 상황입니다.(초과수요 발생)

수익률 계산은 아래와 같습니다.

실투자금은 1억 5천 중에 실제 내 돈이 들어가는 것을 금액을 의미합니다.

1억 5천만원 중에 60%는 대출을 받고, 실제 내 돈은 전체분양가에 40%만 들어갑니다.
그렇다면 실투자금이 150,000,000 * 40% = 60,000,000 원 이 맞을까요? 아닙니다.
60,000,000 원에서 세입자에게 보증금을 10,000,000 원을 받으니,
실투자금은 50,000,000 원입니다.

이젠 연수익을 계산해 보겠습니다.

1년치 월세: 600,000원 * 12개월 = 7,200,000원에서 이자를 제외해야 실제 연수익이 됩니다.
대출금액은 150,000,000원의 60% 이고, 금리는 3.5% 이니,
연이자 금액은 150,000,000 * 0.6 * 0.035 = 3,150,000 원입니다.
그러니 실제 연수익은 1년치 월세에서 1년치 이자를 제외한 금액입니다.
720만원 - 315만원 = 405만원이 실제 연수익이 되는 것입니다.

그렇다면 마지막으로 수익률은 8.10%입니다.
수익률 = 실 연수익 / 실 투자금
= 4,050,000 / 50,000,0000 = 8.10%

5. 타입 ＆ 분양가
  1) A타입
    * 호실: 204개
    * 실사용 면적: 7.25평
    * 전용률: 54.42%
    * 분양가: 1억 4천만원대 후반 ~ 1억 6천만원 초반(층별 상이)

6.특장점 ＆ 내부시설

[ 결론 ]

강서구청 파크뷰에버는 현재 분양중이며
모델하우스 오픈 중입니다.

*강서구청 파크뷰에버 오피스텔
*VIP상담 전문팀
*김형석 팀장
☎) 010-6788-4654

홈페이지: https://parkviewever1.modoo.at/?link=7rqwinqb