★부동산 분양 정보★

1. 교통은 편리한가? (역세권)

아파트 분양(구입) 시에는 가격이 비싸더라도 교통이 편리한 곳에 있는 아파트를 사야합니다.

(향후 개발 가능성이 있는곳 포함)

도보로 5~10분 이내에 지하철역이 있는 아파트가 좋습니다.

더욱이 지하철 노선이 2개 이상 겹치는 더블역세권이면 더욱 좋습니다.

노선이 많으면 선택의 폭이 다양해져, 그만큼 출퇴근이 편리해지기 때문입니다.

만약 아파트가 지하철역과 멀리 떨어져 있다면,

아파트 근처에 노선이 많은 버스정류장이라도 있어야 합니다.

2. 학군은 좋은가?(학세권)

거주 지역에서 좋은 고등학교가 멀리 떨어져 있다고 가정해 봅시다.

물론 거리가 멀다고 해도 이 좋은 고등학교에 지원할 수 있다고 해도

이것 때문에 좋은 고등학교 근처에 있는 아파트 가격이 크게 떨어지지는 않습니다. 1분도 아까운 학생들에게는 통학 시간이 큰 부담이 되므로

여전히 좋은 학교 근처로 이사를 오려고 하기 때문입니다.

강남의 대치동을 생각하시면 됩니다.

3. 강이나 산이나 보이는가?(조망권, 숲세권)

가장 좋은 아파트는 강이 보이는 아파트입니다.

강이 보이면 시야가 탁 트여 조망이 좋고

산이 근처에 있으면 미체먼지가 심한 요즘 공기가 쾌적해 좋습니다.

강 주변 아파트는 요즘도 인기가 높고 가격도 비쌉니다.

같은 아파트 단지내에서도 한강이 보이냐 보이지 않느냐에 따라 매매가가 약 20% 차이가 납니다.

최근에는 미세먼지 문제로 숲세권 아파트의 인기도 점점 높아지고 있습니다.

또한 강변 아파트에 비해 가격도 저렴합니다.

4. 방향은 어느쪽인가?(남향, 동향, 서향, 북향)

아파트를 구매할 때는 방향을 잘 따져봐야 합니다.

아파트의 방향에 따라서 햇빛의 양에 차이가 나고(일조량)

이는 곧 가격의 차이로 이어 집니다.

➤남향: 사람들이 가장 선호하는 향입니다. 햇빛이 일정하게 들어와서 하루 종일 집 안이 환합니다.

➤동향: 남향 다음으로 선호되는 방향으로 해가 뜨는 방향이라 햇빛이 일찍 비추고, 햇빛이 들어오는 시간이 짧습니다. 

➤서향: 해가 지는 방향이라, 해가 질 때 까지 햇빛이 오랫동안 들어와 하루 종일 덥습니다.

➤북향: 흔하지 않은 방향입니다. 해가 잘 들어오지 않기 때문에 사람들이 기피하는 방향입니다.

참고로 한쪽 방향보다는 남서향, 동남향처럼 양쪽 방향 사이를 향하도록 지어진 아파트가 많습니다. 때문에 하루 날을 잡아 햇빛이 드는 시간을 체크해 보는 것도 좋습니다.

5. 아파트 단지의 크기는? (대단지)

아파트 단지의 크기는 1,000세대 이상인 곳이 좋습니다.

그 정도로 단지가 커야 단지 안에 있는 상가가 활성화돼 생활하기에 편리합니다. 

또한 주변에 대형할인점이나 스포츠센터 등이 있다면 더욱 좋습니다.

500세대 정도라도 주변에 대단지 아파트들이 들어선 곳이라면 괜찮습니다.

6. 녹지공간은 잘 만들어져있는가?

아파트 단지 안에 놀이터 이외에도

산책로나 연못 등이 있으면 주거환경이 쾌적해저 아파트 가격이 오릅니다.

7. 아파트 주변에 혐오시설은 없는가?

아파트 주변에 쓰레기매립장이나 매연과 소음이 심한 공장, 교도소 등이 있으면

가격이 오르기 보다는 시간이 지날수록 가격이 떨어집니다.

8. 복도식인가, 계단식인가, 복합식인가?

긴 복도를 따라 여러 집이 나란히 있는 아파트를 복도식 아파트라고 하고,

엘리베이터를 중심으로 2채의 집이 서로 마주보고 있으면 계단식,

3채 이상이면 복합식 아파트라고 합니다.

사생활 측면에서 보면 복도식 아파트가 복도를 지나다니는 사람들 때문에 사생활을 침해 받을 수 있어 좋지 않습니다.

그러나 리모델링을 할 경우 계단식보다는 복도식 아파트가 좋습니다.

복도식 아파트가 계단식 아파트에 비해 가격이 저렴해서 리모델링을 할 경우 더 많은 시세차익을 볼 수 있기 때문입니다.

이러한 이유로 복도식 아파트의 가격상승률이 계단식 아파트보다 높습니다.

9. 거실의 넓은가?

거실은 주로 생활하는 공간이기 때문에 방이 큰 아파트 보다는 거실이 넓은 구조의 아파트를 사는 것이 좋습니다.

10. 베란다나 서비스 공간이 충분한지?

베란다와 다용도실 같은 서비스 공간이 많으면 잡다한 물건들을 정리하기 좋고,

세탁기나 빨래건조대, 장독 등을 충분히 놓을 수 있어서 편리합니다.

요즘 분양하는 아파트들은 대부분 확장형이 많기에 베란다가 없거나 일부만 있는 경우가 많습니다.

이런 경우에는 수납 공간(팬트리)이 얼마나 많은지 확인해 보셔야 합니다.

11. 벽이 갈라지거나 누수 흔적은 없는가?(기존 아파트 구입시)

벽이 갈라지거나 물이 새면 사는 동안 불안하고 불편할 뿐만 아니라 나중에 팔 때 좋은 가격으로 팔 수 없습니다.

12.내진설계가 되어 있는가?

내진설계의 여부도 집을 고를 때 중요하게 살펴봐야 할 요소 중 하나입니다.

이제는 한국도 지진에서 자유로워 지지 못한 만큼 수요자들이 내진설계가 잘 되어있는지 확인하려는 요구도 커지기 때문입니다.

▶원문 ＆ 이미지 출처: 리얼캐스트

▶입력: 2018.03.12

▶프리미엄 아파트를 고르라고?!

아파트 분양시장이 안개 속입니다. 되는 곳만 되는 양극화는 심화되고 악재로 작용할 변수가 많아서 내 집 마련을 원하는 수요자들의 고민이 깊어만 가는데요. 이런 시기에 전문가들은 새로 짓는 아파트의 프리미엄을 고려하여 골라야 한다고 조언합니다. 도대체 프리미엄이 뭔데 프리미엄 붙는 아파트를 사라고 하는 걸까요? 프리미엄이란 단어의 사전적 의미는 ‘한 화폐의 가치와 같은 액수인 다른 화폐의 가치와의 차이’라고 정의되어 있습니다. 경제적 용어로 내가 매수한 금액보다 높은 시세차익을 기대한다는 뜻으로 결국 부가적인 이익을 의미합니다.

▶프리미엄이 발생하기 위한 조건은?

그렇다면 아파트 프리미엄에는 어떤 것들이 있을까요? 아파트 분양시장에서 프리미엄이 발생하기 조건은 크게 입지와 상품 두 가지로 나뉘고 여기서 다시 세부적으로 입지의 경우는 교통, 교육, 생활인프라, 자연환경, 상품은 브랜드, 평면, 커뮤니티시설, 조경 등으로 나뉘는데요. 이 중 요즘 가장 1순위로 꼽는 프리미엄 요소는 뭘까요? 바로 자연을 벗삼아 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있는 ‘환경’ 프리미엄입니다. 특히 집 안에서 바깥의 특별한 풍경을 볼 수 있는 이른바 ‘조망권’은 집값에 큰 영향을 미치는 가장 중요한 변수로 꼽힙니다.

▶요즘 최고 프리미엄은 조망권?! 

같은 지역이라도 조망권에 따라 아파트 단지의 위상이 달라지고, 같은 단지 안에서 같은 크기의 집도 조망 차이로 수억원씩 시세가 달라지기도 합니다. 한마디로 '같은 집, 다른 집값'인 거죠. 법원도 조망권에 대해 "주택 가격의 약 20%를 차지한다"는 판결을 내린바 있으니 최고의 프리미엄 요소라 할만 하죠. 최근엔 산이나 강, 공원과 호수 등을 동시에 볼 수 있는 ‘더블 조망권’. ‘트리플 조망권’, ‘영구 조망권’, ‘파노라마 뷰’라는 말까지 등장했습니다. 건설사들도 아파트 가치를 높일 수 있는 조망권 확보에 심혈을 기울이는 모습이고요. 하지만 자연환경은 한정적입니다. 그렇기 때문에 전문가들은 “그 희소성으로 인해 조망권 프리미엄이 점점 더 올라갈 것”이라 전망하는데요. 

▶같은 집 다른 집값…보이는 만큼 비싸요

실제로 조망권에 높은 프리미엄이 붙어 시세가 갈리는 사례는 곳곳에서 포착됩니다. 지난해 11월국토교통부 실거래로 신고된 서울 강남구 삼성동 '아이파크' 아파트 전용 156㎡가 그 예인데요. 한강 조망이 어려운 9층은 29억4,000만원에 거래됐지만 한강이 보이는 25층은 33억8,000만원에 거래가 이뤄졌습니다. 한강 조망 여부에 따라 집값이 4억4,000만원 차이 난 셈입니다.

▶아무나 누릴 수 없는 펜트하우스도 조망권 차이 확연히 드러나

특별한 풍경을 감상할 수 있는 최적의 구조인 같은 펜트하우스지만 어떤 것이 얼마나 보이느냐, 즉 진짜 자연 조망인지 아닌지에 따라서도 그 가치가 달리 매겨집니다. 지난해 9월 실거래된 ‘위례중앙푸르지오 1단지’ 전용 194㎡형 펜트하우스(19층)와 ‘위례아트리버푸르지오 1단지’ 전용 133㎡형 펜트하우스(15층)가 그 예입니다. 두 단지는 전용면적이 약 60여㎡가량 차이가 나긴 해도 똑같이 위례 휴먼링 내 중심권역 인프라를 누리는 펜트하우스인데 가격은 각각 22억, 20억원에 매매됐습니다. 전용면적 차이를 감안하면 비슷한 가격에 실거래된 것인데요. 층수도 평수도 작은 위례아트리버푸르지오 1단지에 왜 그리 높은 가격이 매겨진 걸까요? 그것이 바로 자연 조망권의 차이라는 게 인근 공인중개사의 전언입니다. K공인중개사의 말을 들어보시죠. 

“면적 차이가 나는 두 단지의 펜트하우스가 비슷한 가격에 실거래된 것은 자연 조망권 차이입니다. 위례중앙푸르지오의 경우는 위례 중앙광장과 주변 건물들이 조망되는 반면 위례아트리버푸르지오는 창곡천 수변공원이 쫙 내려다보이는 입지입니다. 좁고 답답하고 삭막한 단지 전경이 아닌 탁 트인 자연을 볼 수 있는 권리가 프리미엄으로 발생한 것으로 분석됩니다.”

▶짓지도 않은 공원 조망 단지 몸값 1억이상 껑충

상황이 이렇다 보니 아직 짓지도 않은 공원 조망권에도 미래가치 프리미엄이 붙어 몸값이 치솟고 있습니다. 대표적인 예가 미군기지 이전에 따라 국내 최대 규모의 센트럴파크로 탈바꿈할 용산공원입니다. 집 안팎에서 너른 녹지대의 그린프리미엄을 만끽할 수 있는 용산공원 예정지 인근 대로변에 들어선 ‘파크타워, ‘용산 시티파크’, ‘용산 아스테리움’ 등의 고층 주상복합 아파트값과 거래량이 그 방증인데요. 실제 용산공원 예정지가 바로 코앞인 ‘파크타워’의 국토부 실거래가격을 보면 1년새 1억원이상 올랐습니다. 이 단지 전용 100㎡는 작년 2월 12억5,000만원에 매매가 이뤄졌지만, 넉 달 후인 6월에는 13억4,000만원에 팔렸고 작년 말인 12월엔 14억원, 그리고 올 1월엔 15억5,000만원에 거래됐습니다. 작년 1분기만해도 3건에 불과했던 실거래량도 올 1월 한달에만 16건이나 계약될 정도로 급증했고요. 

▶조망권 프리미엄 단지 청약경쟁률도 고공행진

조망권이 최고의 프리미엄으로 꼽히며 인기가도를 달리는 건 신규 분양시장 청약경쟁률에서도 확인할 수 있습니다. 지난 한해 분양한 단지 중 1순위 평균 청약경쟁률이 높았던 상위 1~5위 단지가 숲이나 대형공원을 볼 수 있는 등 자연 조망권 프리미엄이 붙은 단지였으니까요. 작년 가장 많은 청약자가 몰려든 부산 수영구 민락동의 ‘e편한세상오션테라스2단지(E3)’와 5위에 랭크된 ‘e편한세상오션테라스3단지(E4)’의 경우 광안리 해변 조망이 가능한데다 민락공원이 인접해있고요. 2위를 차지한 대구 수성구 범어동 ‘범어네거리서한이다음’은 범어시민체육공원, 3위와 4위의 ‘대신2차푸르지오’와 ‘부산연지꿈에그린’의 경우는 각각 야미산과 백양산 조망이 가능합니다. 

▶“부(富)를 부르는 뷰(VIEW)”…조망 극대화하는 특화 설계도 속속

바야흐로 ‘부(富)를 부르는 뷰(VIEW)’시대인데요. 조망권이 곧 돈이란 인식이 확산하면서 건설사들도 다양한 조망권 특화 설계를 내놓고 있습니다. 일례로 지난해 4월 경기 일산동구 고양관광문화단지 M4블록에 분양한 '힐스테이트 킨텍스 레이크뷰'는 단지 앞의 한류천과 북동쪽의 호수공원 조망을 극대화하기 이해 3면 개방형 주동 배치로 설계했습니다. 지난해 6월 분양, 조기완판된 ‘안산 그랑시티자이 2차’도 초고층 설계와 함께 시화호 및 세계정원 경기가든(계획, 가칭) 조망 위주의 단지 배치에 저층에서도 탁 트인 개방감과 자연 조망권을 확보하도록 테라스형 오픈발코니를 적용했습니다. 

청주시 최초 도시공원 특례사업으로 오는 3월 분양을 앞둔 ‘청주 더샵 퍼스트파크’도 3.8만평 규모의 잠두봉공원과 함께 공원 안에 지어지는 아파트답게 조망권 피해 없이 공원 조망이 극대화되도록 총 1,112세대 중 일부를 테라스 특화 가구, 그것도 약 4.9m 길이의 광폭 테라스를 설치한다고 하는데요. 공원을 가장 가까이서 누릴 수 있는데다 조망권 프리미엄, 그 희소성을 향유하고 싶어서인지 분양홍보관에 이어지는 문의 중에서도 유독 테라스 특화 가구에 대해 관심을 보이는 이들이 많다는 게 관계자의 전언입니다. 

▶자연을 향유하는 조망권 가치 앞으로 점점 더 커질 것

이와 같이 조망은 아파트 가격에 민감하게 반응합니다. 수요보다 공급이 적은 만큼 희소성이 높아 그 프리미엄이 상당하죠. 특히 자연 조망권일 경우 더더욱이요. 이것이 ‘같은 집, 다른 집값’을 만들어내는 누구도 부인할 수 없는 조망권의 경제학입니다. 그러나 ‘뭐든 과하면 화를 부른다’는 말처럼 조망권도 그렇습니다. 조망 대상이 깨끗하지 못하면 조망권이 아니라 혐오시설 취급을 받는 경우도 있고요. 보통 대로변에 위치한 단지들의 조망이 좋기 마련인데 조망이 좋은 만큼 소음이 문제가 될 수 있다는 것도 고려해야 합니다. 아파트 위치마다 전망이 다르기 때문에 더 우월한 조망권을 확보하기 위해선 무엇보다 현장을 방문해 직접 눈으로 확인해보는 것도 필요하고요. 조망권 프리미엄 시대가 도래하였고 앞으로 그 가치 비중이 점점 더 커질 것은 분명하나 조망권 프리미엄의 희비가 엇갈리는 경우도 심심찮게 있으니 꼼꼼하게 따져보세요.

▶원문 ＆ 이미지 출처: 리얼캐스트

▶입력: 2018.03.12