★부동산 분양 정보★

( 부동산114 원제: 아파트 청약 당첨을 포기하면 어떤 불이익이 있을까? )

우리나라에서 신규 아파트를 분양 받기 위해서는 청약신청을 한 후, 수 많은 경쟁자들 속에서 당첨이 되어야 한다. 청약 당첨 자체가 어려운 시대인 만큼 제대로 따져보지 않고 묻지마 청약을 진행하는 수요자들도 적지 않다. 묻지마 청약은 당첨 확률이 높긴 하지만, 그만큼 당첨을 포기하는 경우도 다반사다. 막상 청약 당첨이 되고 보니 상황이 여의치 않거나 기타 요건이 불만족스럽다는 이유에서 계약을 진행하지 않는 것이다. 그렇다면 아파트 청약 당첨이 된 후 그 당첨사실을 포기하면 어떤 불이익을 받게 될까? 

청약 당첨을 포기해도 당첨자는 당첨자다! 청약통장 재사용 금지!

청약에 당첨된 후, 계약을 하지 않더라도 당첨자로 간주되는 것이 원칙이다. 즉 해당 청약건에 사용하여 당첨된 통장은 계약을 포기하더라도 청약통장으로서의 효력을 잃는다는 말(한번 당첨된 통장은 재사용이 금지)이다. 그렇기 때문에 가입기간이 긴, 즉 가점이 높은 청약통장을 갖고 있는 수요자라면 특히 더 신중하게 청약신청버튼을 클릭 할 필요가 있다. 

청약 당첨 한 번이면, 일정기간 청약신청도 불가능! 

청약에 당첨된 수요자는 이후 일정기간 동안 청약신청이 불가능해진다. 이를 "재당첨제한"이라고 한다. 앞서 설명했듯이 청약 당첨 포기자도 당첨자로 간주되기 때문에 "재당첨제한"의 대상자가 된다. 만약 과거 당첨된 주택이 주거전용면적이 85㎡ 이하이며, 수도권내 과밀억제권역에 위치한 주택이라면 당첨일로부터 5년간, 그 외의 지역은 3년간 재당첨제한을 받게 되며, 주거전용면적이 85㎡ 초과인 경우에는 수도권내 과밀억제권역의 경우 당첨일로부터 3년간, 그 외의 지역은 1년간의 제한을 받게 된다. 

청약 당첨 포기자들은 어떻게 전략을 세워야 할까? 

그렇다면, 청약 당첨을 포기한 사람들은 아무런 전략도 세울 수 없는 것일까? 그렇지는 않다. 청약 당첨 포기자들도 분양전환이 불가한 임대주택이나 선착순으로 분양을 진행하는 미분양주택에 대한 청약신청은 가능하다. 그러나 이것도 대체적인 전략일 뿐, 일정기간 동안 청약시장에서 직접적인 전략을 세울 수 없으므로 상당한 리스크가 존재한다. 

이처럼 청약 당첨을 포기한다는 것은 결국 청약통장을 버리는 꼴이라고도 해석할 수 있다. 이처럼 단지 당첨확률을 높이기 위한 1차원적인 묻지마 청약은 추후 더 큰 불이익을 초래할 수 있기 때문에 반드시 주의가 필요한 행동이다. 물론 묻지마 청약자체가 무조건적으로 잘못되었다는 말은 아니다. 하지만 묻지마 청약은 청약포기에 대한 부분까지도 항상 염두해두어야 리스크를 최소화할 수 있다. 이제부터라도 수요자들은 청약신청 전 당첨포기에 대한 리스크를 한번만 더 생각해보길 바란다. 그것만으로도 좀 더 현실적이고 합리적인 선택을 할 수 있을 것이다.

▶원문 ＆ 이미지 출처: 부동산 114

▶입력: 2019.02.18.

▶가족간 부동산 거래…방심하면 세금폭탄

[리얼캐스트=박지혜 기자] 상가 건물을 소유한 A씨는 임대료 덕분에 여유 있는 노후 생활을 즐기고 있습니다. 유일하게 걱정이 있다면 제대로 된 직장을 구하지 못하고 무직상태에 있는 아들 K씨입니다. 결국 자신의 상가에 K씨가 운영할 만한 카페를 임대 내주기로 결정했습니다. 카페가 자리를 잡을 때까지는 임대료도 안 받을 생각인데요. A씨 입장에선 가족관계인 아들에게 건물을 주는 것도 아니고, 건물사용만 허락한 셈이니 별문제 없을 것으로 판단했습니다.

하지만 A씨처럼 부모가 소유한 부동산을 자녀에게 무상으로 빌려줄 때에도 세금 증여세가 적용된다는 사실 알고 계셨나요? 만약 부모의 토지 위에 자식이 건물을 세우거나 증축해서 사용하게 된다면 이 또한 무상으로 얻은 이익으로 판단해 관련 세금을 내야 합니다.

이처럼 가족간 부동산 거래에 있어 가장 꼼꼼하게 체크할 부분이 바로 세법입니다. 현행 세법은 특수관계인 가족의 부동산 거래에 엄격한 잣대를 적용합니다. 가족이니까 괜찮을 것이란 안일한 생각으로 현금이나 부동산을 거래 시에 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수도 있습니다.

▶가족간 부동산 거래…일반적으로 증여로 추정

즉, 가족이라도 증여세법에서 정한 기준을 제대로 알지 못하면 생각지 못한 증여세를 낼 수 있다는 것입니다.

따라서, 가족 간 금전 거래에서 적용되는 원칙이 '증여 추정'입니다. 증여가 아니라는 객관적인 증빙 자료가 없을 경우에는 증여로 보는데요. 증여세를 피하기 위해서는 가족 간 거래에서도 차용증을 작성하고 실제 이자를 지급해야 합니다. 계좌이체로 돈을 주고 받을 때 대여금, 이자상환 등의 내용을 통장에 기재하면 객관성을 인정받아 증여세를 피할 수 있습니다.

거래가액이 시가보다 너무 높거나 낮은 경우라면, 세법이 정한 가액인 양도소득세를 과세하기 때문에 세법상 시가의 5%와 기준금액 3억원중 적은 금액 이내의 가액 내에서 거래를 해야 합니다.

또한 거래가액이 세법이 정한 가액보다 높거나 낮음 금액으로 거래해 이익을 보면 증여세가 과세되는데, 이러한 과세를 내지 않으려면 세법상 시사 30%와 기준금액 3억원중 적은 금액의 범위 내 거래할 수 있어야 합니다.

부동산 무상사용에 따른 이익 산출 5년간 이익 합계액이 1천만원 이상인 경우 무상사용임대료에 대해 증여세과세 임대료를 시가보다 적거나 많이 준 경우에도 증여세를 납부할 수 있습니다.

▶금전거래 시 증여세 피하려면… 차용증 작성 등 기억해야

가족한테 돈을 빌린 후 재산을 취득하거나 채무를 상환했을 경우, 세무서로부터 자금의 출처를 소명하라는 해명안내문을 받을 수 있습니다. 이때 본인의 소득, 재산 등으로 소명을 못한다면 차액은 가족한테 빌린 돈으로 취득했다고 소명해야 되는데, 가족간 별도의 자료 없이 빌린 돈이라면 세법상 차입한 돈으로 인정받기 힘듭니다.

결혼을 앞둔 J씨(29세)는 주택을 구입하기 위해 아버지로부터 2억 원을 빌렸습니다. 이 과정에서 차용증을 쓰지 않고, 별도 이자도 지급하지 않아 취득자금 출처 조사 대상이 된 J씨. 세무서로부터 약 3,000만 원의 증여세를 추징당한 J씨는 아버지에게 빌린 돈이라 나중에 집을 팔고 갚을 것이라고 설명했지만 빌렸다고 볼 만한 증거 부족으로 인해 인정받지 못했습니다.

위 사례에서도 볼 수 있듯, 일반적으로 부모가 자녀에게 돈을 빌려주는 상황이라면 자녀들의 부담을 덜기 위해 이자를 받지 않는 경우가 많습니다. 하지만 이자를 준 내역이 없을 때 증여로 간주되기 때문에 소액이라도 이자 지급한 내역을 통장 거래 내역으로 남겨두는 것이 좋습니다.

지난해 기준, 세법에서는 4.6%를 적정 이자율로 정하고 있습니다. 적정 이자율 보다 낮게 주면 그 금액만큼은 증여로 간주합니다. 예외가 있다면 그 금액이 1천만원 이하일 경우 증여세 대상에서 제외됩니다. 만약 3억원에 대해 2%의 이자율로 빌려주기로 했다면, 780만원(3억 X (4.6%-2%))이기 때문에 1천만원 미만이어서 증여세는 면제되지만, 1%의 이율로 빌려줬다면 1,080만원만큼 이자를 덜 받았기 때문에 증여세 과세 대상이 되는 것입니다.

이처럼 가족간의 거래는 부동산을 사고 파는 과정에서 예외적인 경우입니다. 가까운 관계인 만큼 거래액수를 줄이거나 세금이 가장 적게 나오는 방향으로 거래가 이뤄지게 되는데요. ‘가족이니까 괜찮겠지’라는 생각으로 꼼수를 쓰게 되면 세금폭탄을 맞을 수 있어 객관적인 자료를 통해 차입을 밝히고, 과세하지 않도록 주의해야 하겠습니다.

▶원문 ＆ 이미지 출처: 리얼캐스트

▶입력: 2019.01.29.