★부동산 분양 정보★

<이미지 출처: 리얼캐스트>

서울의 아파트 가격이 심상치 않습니다.

“아파트 가격이 몇주째 계속해서 하락하고 있다.”

“역전세난 때문에 세입자의 보증금이 불안하다”

“적막흐르는 서울아파트 시장....”

“아파트 언제 사야 하나?”

정부의 고강도 규제로 서울 아파트 가격이 주춤 하고 있습니다.

정부의 목적은 집값을 잡는데에 있습니다.

집값을 잡는다는 것은 “집값 하락“을 목표로 하는 것이 아닙니다.

급격하게 상승하는 집값을 잡겠다는 것입니다.

좌우를 막론하고 “집값 하락“ 을 바라는 정부는 없습니다.

지난 10년을 돌아보면

서울 아파트 가격은 지속적으로 상승했습니다.

단기로 보면 아파트 가격 하락하는 시점이 있으나,

장기적으로 “서울 ＆ 서울근교의 아파트 가격“ 이 하락 한 적은 없습니다.

인구가 줄어들어도

서울에 살고 싶어하는 사람들이 그대로이고.

강남에 집을 마련하는 것을 목표로 하는 사람이 없어지지 않는 한.

서울과 강남의 집값 하락은 없습니다.

(수요 ＆ 공급 법칙에 의해)

서울의 집값이 주춤하는 상황이라고 해도

일반인들이게는 여전히 비싼게 현실입니다.

이러한 이유로 내집마련을 원하는 사람들은

경제적인 이유로 서울외곽지역(경기도) 으로 눈을 돌리고 있습니다.

서울 중심권에서 벗어나면

상대적으로 저렴하게 내집을 마련할수 있지만,

그에 상응하는 “기회비용“이 존재 합니다.

쉽게 말해 얻는 것이 있으면(저렴한 집값)

포기해야 하는 부분이 있다는 것 입니다.

그럼에도 불구하고

서울에서 벗어나 집을 구하는 사람들도

포기 하지 못하는 것이 있습니다.

바로 “교통” 입니다.

다시 말해, “서울과의 접근성(거리)” 입니다.

(최근 GTX노선 확정, 예타 통과에 따른 집값 상승을 보면 알수 있습니다.)

풀어서 쉽게 말하면,

“집에서 회사까지 얼마나 거리는지?”

“얼마나 편하고 빠르게 원하는 곳을 갈 수 있느냐” 입니다.

그럼 지금부터는

김포 고촌이 주목 받고 있는 이유를 설명드리겠습니다.

"김포" 는 현재 "마곡지구" 의 대체거주지로 주목 받고 있습니다.

마곡지구는 판교와 같이 대기업들이 이전(입주) 하면서

주변 아파트 가격의 가격이 미친듯이 올라가고 있습니다.

현재 마곡지구 아파트의 평당 가격은 약 4,000만원을 돌파했습니다.

불과 5년전에 4억~4억5천만원에 분양했던 전용면적 84㎡(34평형) 아파트가

지금은 12억원을 넘어섰습니다.(마곡 힐스테이트)

이러한 가격이 부담이 되는 사람들은

마곡에 살기에는 부담스럽기에

가까운 곳으로 눈을 돌리고 있습니다.

그곳이 바로 김포 고촌입니다.

김포 고촌 아파트의 평당 가격은 약 1,600만원 전후이고,

고촌한양수자인 아파트의 호가는 평당 1,800만원까지 올라간 상황입니다.

김포 풍무동 아파트의 평당 가격은 약 1,500만원 전후

김포한강신도시 아파트 평당 가격은 약 1,300만원 전후입니다.

마곡 ＆ 김포 아파트 가격

결국, 아파트 가격은

서울과의 접근성 ＆ 절대적인 거리가 결정합니다.

최근 주목받고 있는

하남 미사 ＆ 고양 지축 ＆ 김포 고촌

이 3지역의 공통점은 서울과 가깝다는 것입니다.

<이미지 출처: 리얼캐스트>

실제로 김포 고촌은 서울 강서구와

하남미사강변신도시는 서울 강동구와

고양 지축지구는 서울 은평구와 맞닿아

서울로의 이동이 빠르고1 편합니다.

이 3지역은 사실상 서울생활권으로 볼수 있고,

실제 서울 주거 인구를 많이 흡수하고 있는 상황입니다.

또한 김포시는 “김포도시철도 개통” 이 목전 입니다.

김포도시철도가 확정(발표)되고 공사가 시작되면서

김포의 아파트 가격은 계속해서 상승하고 있습니다.

(김포도시철도는 2019년 7월 개통예정)

<이미지 출처: 리얼캐스트>

<이미지 출처: 리얼캐스트>

김포도시철도는 김포공항역으로 이어지며,

김포공학역은 "공항철도" ＆ "5,9호선" 이 만나는 역입니다.

소위 트리플 환승이 가능한 역입니다.

"김포공항역" 에서 "마곡역" 까지는 2정거장, 10분거리

"김포공항역" 에서 "여의도" 까지 약 20분,

"김포공항역" 에서 "강남(신반포)" 까지는 약 30분이 소요 됩니다.

<이미지 출처: 리얼캐스트>

<이미지 출처: 리얼캐스트>

또한 국토교통부에서는 지난 2018년 12월 19일

“2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안” 에서

5호선 연장선(가칭 한강선) 추진이 발표하면서

김포의 미래가치(프리미엄)는 더욱 더 올라가고 있습니다.

<5호선 연장선(가칭 한강선) 예정 노선도>

5호선 연장선(가칭 한강선)은

현재 5호선 종점역인 “방화역” 에서 연장되어

“고촌” 을 지나,

“한강시네폴리스” 를 거쳐,

“인천검단신도시” 를 통과하여

최종적으로 “김포한강신도시”로 이어지는

임시노선이 발표 됐습니다.

더욱이 김포(고촌)는

"올림픽대로" , "자유로" , "서울외곽순환도로" 및 "제2외곽순환도로"를 통해

주변 이동 역시 편리합니다.

<이미지 출처: 리얼캐스트>

김포 고촌은 이런 입지여건(장점)과 개발호재를 가지고 있기에

앞으로도 아파트 가격이 지속적으로 상승 될 것으로 예상됩니다.

최근 몇 년사이에 각광을 받고 있는 "하남 미사강변신도시" 을 봐도 알수 있습니다.

하남의 미사강변신도시의 아파트는

분양초기 평당 800~900만원대에 미분양이 났던 지역입니다.

미분양이 났던 그 시기에는

대부분 사람들은 하남이 지금처럼 좋아지고,

아파트 가격이 오를 것이라고 예상치 못했습니다.

하남이 사람들의 관심을 받지 못했던 결정적인 이유는

서울과 지리적으로 가깝지만, 그린벨트로 묶여 있었고

지하철이 없어 던 것이 가장 큰 이유입니다.

소외받고 무시받던 하남이

그린벨크 해제와 지하철 5호선 연장으로

하남의 오랜 숙원가 해결되면서,

평당 800~900만원에 미분양 이었던 아파트가

현재는 최고 평당 2,500만원에 육박하고 있습니다.

<하남 미사강변신도시 아파트 가격, (자료-호갱노노)>

“김포 고촌” 은 몇 년전의 “하남” 이라고 볼수 있습니다.

김포 고촌은 하남과 동일하게 그린벨트가 해제되고,

김포도시철도가 개통되어, 서울과의 접근성이 좋아지고,

5호선 연장 추진까지 발표되어 미래가치는 계속 높아지고 있습니다.

앞으로 김포 고촌은 하남과 동일한 수순을 밟아갈 것으로 보입니다.

다시 정리하겠습니다.

경제적인 이유(다른 이유) 경기도에 집을 구하는 분들은 반드시 기억하십시오!!

서울과의 거리, 접근성이

집값 ＆ 삶의 질을 결정합니다.

부동산(집) 구입,분양(투자) 시 가장 효율적인 방법은

"최소의 비용" 으로 "최대의 수익" 을 내는 것이 기본입니다.

주변 시세보다 저렴하게 구입하여

구입한 가격대비, 비싸게 파는 것이 핵심입니다.(=수익률 극대화)

다시 말해 매수·매도 타이밍을 잡아야

수익률을 극대화 할수 있습니다.

서울 ＆ 서울근교의 집값은 현재 조정되고 있는 중입니다.

사람들이 서울에 살고 싶어하는한,

강남에 살고 싶어하는한,

서울과 서울근교의 집값은 절대 떨어지지 않습니다.

지금부터 김포 고촌에 위치하고, 마곡지구에 인접한(차량 5분거리)

“김포 한강 하버블루”의 특장점에 대해 설명하겠습니다.

▣ 가격경쟁력

  ▶김포 한강 하버블루: 평당 900만원대

  ▶주변시세 대비 약 600만원 저렴하고, 마곡지구에 비해서는 약 3,000만원이 저렴!

  ★다시 한번 얘기하지만, 서울과의 절대적인 거리(접근성)가 곧 가격을 결정★

▣ 교통 ＆ 입지여건

  ▶김포도시철도 개통(2019년 07월 예정)

  ▶5호선 연장선(한강선) 추진 발표

  ▶마곡 10분, 여의도 20분, 강남권 30분대

  ▶올릭픽대로, 서울외곽순환도로, 자유로, 강변북로 인접

▣ 전매(양도), 대출, 혜택

  ▶양도 가능(전매가능)

  ▶중도금 60% 대출(전액 무이자)

  ▶발코니 확장비 전액 무료

▣ 1,806세대 대단지의 장점

  ▶관리비 절감

  ▶단지 내 편의시설 풍부

  ▶거래량 활발하여 매수 시 용이

  ▶지역개발 시 우선권 가짐

▣ 주거 ＆ 편의시설

  ▶더블조망권 -한강, 아라뱃길

   (조망권 프리미엄- 한강이 보이는 아파트 가격을 일반아파트 대비 20~30% 높습니다)

  ▶한강, 아라뱃길 영구조망권

  ▶단지 바로 뒤 “전호산”

  ▶현대 프리미엄 아울렛 1km

  ▶대형마트(이마트 트레이더스, 홈플러스)

<김포 한강 하버블루 위치도>

<김포 한강 하버블루 위치 ＆ 마곡지구와의 거리>

김포 한강 하버블루 모델하우스(홍보관)는

현재 오픈 중입니다.(강서구 가양동)

홍보관(모델하우스)은 휴무 없이 매일 운영되고,

상담지정제(예약제)로 운영 됩니다.

자세한 내용은 아래의 번호로 전화 주시거나,

홈페이지를 참고 하시면 됩니다.

전화로 문의 주시면 가장 빠르고 정확합니다.

감사합니다.

( 홈페이지: https://harborbluegimpo.modoo.at/?link=9ydgnlnq )

김포 한강 하버블루와 검단 센트럴 푸르지오 를 비교해 봤습니다.

자료 보시고 직접 판단하십시오~

자세한 정보는 홈페이지 참조(▶클릭)

대우건설(푸르지오)은 오늘 15일 검단신도시에

‘검단 센트럴 푸르지오’의 견본주택(모델하우스)을 열고 본격 분양을 시작했습니다.

​

‘검단 센트럴 푸르지오‘는 검단신도시 AB16블록에 위치하고 있고,

지하 2층 ~ 지상 29층 16개 동, 총 1,540가구 규모로

100% 일반에게 분양 됩니다.

​

검담 센트럴 푸르지오 분양정보에 앞서

검단신도시 내 기존 분양에 간단히 살펴 보겠습니다.

​

1.검단신도시 내 분양경쟁률을 살펴보면

공공택지 3년 전매제한 규정이 적용된 이후부터

청약열기가 약간 떨어진 것이 사실입니다.

현 시점 기준, 검단신도시 내 3년 전매제한 적용단지는 3개 단지입니다.

▶검단 센트럴 푸르지오

▶검단 우미린 더퍼스트

▶검단 한신더휴

​

2.기존에 분양을 마친 아파트의 분양정보는 다음과 같습니다.

검단 센트럴 푸르지오 84㎡(33평형) 분양가는 약 4억 2천입니다.

평당가격은 약 1,260만원 입니다.

​

지금부터는 검단 센트럴 푸르지오 분양정보에 대해 살펴 보겠습니다.

​

3. 검단 센트럴 푸르지오 분양정보

※ 분양권을 취득하더라도 무주택으로 보는 경우 ※

청약 2순위까지 모집 후, 100%계약이 되지 않아,

이후 선착순 모집으로 취득한 분양권은 주택으로 간주되지 않음.

(다만, 최초계약자에게 전매로 이를 취득할 경우는 주택으로 간주합니다.)

​

​

여기서 하나 짚고 가겠습니다.

​

검단신도시에서 거주하는 과반수 이상은

서울 생활권에 기반을 둔 사람들입니다.

​

또한 우리나라 아파트는 주거 목적과 동시에 투자 목적을 갖고 있습니다.

아파트를 구입(분양)함에 있서 투자라 함은 결국 시세차익을 의미합니다.

​

시세차익이라 함은

분양가(공급가) 대비, 매매가격이 얼마나 올라갔느냐 입니다.

​

시세차익을 많이 본다라는 것은

저렴한 가격에 구입(분양) 후 가격 상승폭이 큰 것을 의미합니다.

​

아파트 가격에 가장 큰 영향을 주는 것은

바로 "서울과의 접근성" 과 "서울과의 절대적인 거리"입니다.

​

접근성이라 함은 교통을 의미하고,

절대적인 거리는 말 그대로 얼마나 가까우냐를 의미합니다.

​

지금부터

인천 검단신도시의 "검단 센트롤 푸르지오" 와

김포 고촌의 "김포 한강 하버블루" 를 비교합니다.

​

​

▣ 검단 센트럴 푸르지오 VS 김포 한강 하버블루 ▣

어떤 아파트를 선택 하시겠습니까?

어떤 아파트를 선택 하시겠습니까?

김포 한강 하버블루 홍보관(모델하우스)은

현재 오픈 중에 있습니다.

​

모델하우스는 상담지정제(예약필수)로 운영됩니다.

​

궁금하신 점과 예약은 아래 번호로 전화 주시면 됩니다.

▶지역주택조합의 특장점

1) 사업원가로 저렴하게 내집 마련 가능(일반분양대비 20~30% 정도 저렴함)

2) 청약 통장 없이 아파트 마련 가능

3) 선착순으로 동·호수 지정 가능

4) 전매제한 없이 사업승인 후 양도·양수 가능(지역별 상이)

5) 잔여물량의 일반분양을 통한 이익을 조합원에게 배당

​

지역주택조합 아파트는 위의 장점에도 불구하고

계약을 함에 있어 쉽게 결정을 못하는 것이 현실입니다.

​

10명 중 과반수 이상은

“지역주택조합 아파트를 하면 안된다”

“지역주택조합 아파트는 골칫거리이다”

등등 부정적인 의견이 많은 것이 사실입니다.

​

왜? why? 지역주택조합 아파트에 대해 안좋은 인식을 가지고 있는 것일까?

가장 큰 이유는 다음과 같습니다.

​

1. 불투명한 착공·입주 시기

2. 추가분담금

​

가장 큰 이유는 위의 2가지입니다. 이를 조금 풀어서 설명해 보겠습니다.

​

1. 불투명한 착공·입주 시기 (=사업지연)

조합원 계약 후 6년 정도면 입주한다고 했으나, 실제 입주까지 10년이 걸렸다.

​

2. 추가분담금

계약 시 금액(공급가, 분양가)과 다르게, 추가적으로 돈이 더 들어가더라

​

왜 이런 문제가 발생하는지 결론 먼저 얘기하면,

지역주택조합 아파트의 사업지연과 추가분담금 발생은

“조합원 모집”과 “토지 확보” 가 핵심입니다.

​

지역주택조합 아파트는 조합원이 납부한 돈으로 사업을 진행하는 방식입니다.

일반분양의 경우 사업의 주체가 시행사라면,

지역주택조합 아파트 경우 사업의 주체는 조합(조합원)입니다.

다시 말해, 지역주택조합 아파트 조합(조합원)이 시행사 라고 보시면 됩니다.

​

그렇기에 조합원 모집이 늦어진다면,

돈은 잘 모이지 않기에 사업은 늦어질 수밖에 없습니다.

​

조합원 모집이 늦어지고, 토지 확보가 늦어지면

조합설립인가와 사업승인을 받을수 없기에

결국 착공(입주)이 늦어지는 것입니다.

​

아래 표를 보시면 조금 이해가 빠르실 겁니다.

지역주택조합 아파트의 핵심은

결국 “조합원 모집” 과 “토지(땅,지주)”입니다.

​

그렇다면 추가분담금은 어떻해 발생되는지 알아보겠습니다.

쉽게 예를 들어 설명하겠습니다.

1,000세대짜리 아파트를 짓는데,

기간은 6년, 예산은 1,000억, 필요 조합원은 1,000명으로 잡았습니다

그렇다면 조합원 1명당 1억원이라는 금액을 납부하면

1,000세대 짜리 아파트를 지을 수 있습니다.

​

문제는 위와 같은 이유로 사업이 지연되어,

입주까지 예상한 6년이 아닌, 10년 만에 입주를 했고,

입주 후 정산을 해보니,

1,000억으로 잡은 예산을 넘어

총 1,100억이 들어갔다고 가정해 보겠습니다.

​

(사업이 늦어짐에 따라 운영비, 인건비, 부대비용 등등 100억원이라는 돈이 더 들어간 것입니다)

​

결국 초과된 100억원은 누가 부담을 하는 것인지?

초과된 100억원은 조합원들이 나눠 내는 것입니다.

이것이 바로 추가분담금입니다.

​

지역주택조합 아파트의 사업 주최는 조합(조합원) 입니다.

조합(조합원) 본인이, 본인 아파트를 짓기 위해 조합을 설립하고 사업을 진행한 것입니다.

​

조합(조합원) = 시행 = 대표(사장)

​

그렇기에 아파트 사업을 진행함에 있어,

이득이 발생하면 조합원들이 나눠 갖고(배당),

손해가 발생하면 조합원들이 나눠 메워야 하는 것입니다.

​

바로 “나눠 메우는 것” 이 바로 추가분담금​입니다.

​

마지막으로 정리하겠습니다.

결국 지역주택조합 아파트의 핵심은

“조합원 모집” 과 “토지(땅, 지주)”입니다.

​

“서울” 과 “서울인근지역(경기권)” 의 조합원 모집은 문제가 없습니다.

달리 말해 돈을 모으는 것은 문제가 없다라는 뜻입니다.

​

조합원 모집 지연은 지방에서나 걱정할 문제입니다.

​

그렇다면 결국 지역주택조합 아파트의 핵심은 토지(땅, 지주)로 압축됩니다.

​

이 토지(땅,지주)를 해결하는 방식에 따라 지역주택조합 아파트의 사업방식이 달라집니다.

​

▶지역주택조합 아파트 사업방식

1.토지 매입을 통한 사업방식

2.대물 방식을 통한 사업방식

3.도시개발사업을 통한 사업방식

​

지역주택조합 아파트의 사업방식은 크게 위 3가지로 압축 됩니다.

​

1.토지 매입을 통한 사업방식

가장 일반적인 방법은 1번의 방식입니다.

1번 방식은 지주(땅주인)들에게 토지를 매입(보상)하는 방식입니다.

​

지주(땅주인)들이 만족할 만한 금액을 제시하고,

금액이 조율되면 “토지사용승낙서”를 작성 하고,

사업계획승인 전에 지주들에게 토지를 매입합니다.

사업게획승인 시에는 토지의 95% 이상이 조합으로 소유권이 넘어와야 합니다.

​

2.대물 방식을 통한 사업방식

1번째의 토지를 매입하는 방식이 아닌,

지주(땅주인)들에게 대물(아파트, 상가 등등)로 보상해 주는 방식입니다.

쉽게 말해 노후된 집을 내놓으면, 새집으로 돌려주는 방식입니다.

이 부분만 놓고 보면 재건축과 비슷해 보이기도 하나,

“지역주택조합의 대물 방식” 과 “재건축(뉴타운)” 과의 차이는 “보상” 이 다르다는 것입니다.

​

예를 들어 설명해 보겠습니다.

지주(땅주인)가 단독주택 90평을 가지고 있다고 가정하면,

재건축으로 진행시 34평을 넘지 않는 아파트 1채로 보상을 받지만,

지주 대물 방식은 1채 이상으로 보상이 이뤄집니다.

​

이 방식의 장점은 지주와 같이 사업을 진행한다는 것입니다.

다시 한번 얘기드리지만,

지역주택조합 아파트의 핵심은 땅(토지,지주)입니다.

지주들이 원하는 것은 하나입니다. 바로 돈입니다.

만족할 만한 보상이 이뤄지면 지주들 입장에서도 반대할 이유가 없습니다.

​

▶헌집을 내주고 새집으로 돌려 받는다!!

▶재건축처럼 초과이익환수제도 없으며!!

▶추가로 내는 돈이 없다!!(지분에 따라 상이)

​

지주들이 반대할 이유가 없습니다.

결국 지역주택조합(조합원)과 지주들이 한 배를 탔다고 보시면 됩니다.

​

3.도시개발사업을 통한 사업방식

도시개발사업은 굳이 따지자면 2번과 약간 비슷하다고 볼수 있습니다.

가장 큰 차이는 도시개발법에 따라 진행이 되고,

도시개발사업 절차의 주최는 “지주조합”입니다.

도시개발사업의 진행절차(제안서 제출·수용, 도시개발구역지정 등등)는 지주조합에서 진행하고

지역주택조합은 조합원을 모으는 것입니다. 달리 말해 사업자금(돈)을 모으는 것입니다.

​

정리 하면, 투트랙으로 사업이 진행된다고 보시면 됩니다.

▶지주조합 = 도시개발사업 절차 진행

▶지역주택조합 = 조합원모집(돈)

​

도시개발사업으로 진행시 가장 큰 장점은

첫 번째로 지주와 같이 진행을 한다는 것이고,

​

두 번째는 주택법으로 진행하는 지역주택조합방식과 달리 도시개발법에 의해 진행됩니다.

주택법에 적용을 받는 지역주택조합은 사업승인시 95% 토지 매입이 이뤄져야 하나,

도시개발사업으로 진행시에는 2/3(약 67%) 지주들의 동의만 받으면 됩니다.

​

조금더 정확히 얘기하면,

토지의 2/3 동의, 전체 지주의 1/2 동의가 이뤄지면 사업을 진행할수 있습니다.

​

그렇기에 사업을 진행함에 있어 속도가 조금 더 빠르며, 안정성이 높습니다.

​

추가적으로 도시개발사업으로 진행시 지주의 토지보상에 대해

환지, 수용, 혼용 방식이 있는데

지역주택조합사업은 일반적으로 환지 방식으로 진행 됩니다.

조금 더 정확히는 입체환지 방식입니다.

​

지금까지 지역주택조합의 문제점 과 핵심(안정성 확보 = 토지)

지역주택조합 사업방식에 대해 설명드렸습니다.

​

이 글은 작성한 저는 현재 분양상담사로 일하고 있는 팀장입니다.

수익성 부동산 상품(오피스텔, 상가, 오피스 등등)과 달리

지역주택조합 아파트는 선택함에 있어

편견(선입견)과 정확한 정보의 부재로

많은 분들이 가입(계약)을 망설이는 것이 안타까워 이 글을 작성하게 됐습니다.

​

지역주택조합은 서민들의 “내 집 마련” 을 위해 정부에서 마련한 제도입니다.

제도 초기에는 여러 가지 문제가 있었던 것이 사실입니다.

2017년 6월 3일 주택법 개정과 안정성 확보로

예전과는 많은 것들이 변화한 것이 사실입니다.

​

지역주택조합 아파트에 계약전에

위에서 말씀들인 부분을 정확히 확인해서 피해 보시는 일이 없으시길 바랍니다.

​

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.

현재 제가 몸담고 있는 아파트 분양현장 입니다.

"도시개발사업" 으로 진행되는 있는 아파트 입니다.

자세한 내용은 아래 홈페이지 참고 하시면 됩니다.

감사합니다.

( 홈페이지: https://harborbluegimpo.modoo.at/?link=9ydgnlnq )

​

김포 한강 하버블루

VIP 상담팀 김형석

직통 문의☎) 010-6788-4654(모바일 클릭시 연결)