★부동산 분양 정보★

정부의 고강도 '부동산 규제'와 최근 '기준금리 인하'로 '수익형 부동산'에 관심이 높아지고 있습니다.

부동산 투자시 핵심은 인구와 교통

부동산 투자를 함에 있어 가장 우선적으로 고려사항은 무엇일까요?

결론부터 말하면, 인구(사람)와 교통입니다.

또한 주변보다 저평가 되어 있는 지역에 투자해야 높은 수익을 낼 수 있습니다.

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같은 맥락에서

강남이 강남일 수밖에 없는 이유는 인구(기업)와 교통입니다.

강남은 모든 것을 다 갖추고 있는 지역입니다.

기업(인구), 교통, 학군, 생활편의시설, 문화생활시설 등등 모든 것을 갖추고 있습니다.

이 중에서도 부동산에 가장 큰 영향을 주는 것은 인구(기업) 와 교통입니다.

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강남3구의 부동산 가격 상승을 비춰본다면,

부동산 투자를 함에 있어 가장 고려해야 할 부분은

인구가 늘어나는 지역이거나, 현재 인구가 많고 줄어들지 않을 지역!!

교통인프라가 충분히 갖춰져 있거나, 혹은 앞으로 좋아질 지역에 투자를 해야 합니다.

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투자금이 충분하다면 강남3구에 투자를 하는게 가장 안전합니다.

단, 안전성이 수익성을 보장해 주지는 않습니다.

강남3구 中 마지막 노른자 땅은??

그렇다면 강남3구 지역 중에 안정성과 수익성을 갖춘 지역은 있을까요??

강남3구에 위치하기에 안정성을 갖추고 있고, 주변보다 저평가 되어 수익성 역시 보장되는 지역이 있습니다.

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바로 송파구 방이동의 상업지역입니다.

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아래의 지도의 붉은색 부분이 송파구 잠실 인근의 상업지역입니다.

(참고로 상업지역의 지가가 가장 높습니다)

1번 지역은 롯데월드타워와 롯데백화점을 필두로 개발이 끝난 상황입니다.

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하지만 2번 지역은 얘기가 다릅니다.

2번 지역 중에 A지역은 방이동 먹자골목입니다.

지가(땅값) 변칙적(수직) 상승

오늘 설명드릴 지역이 바로 B지역입니다.

이 지역은 숙박촌(모텔골목) 이었습니다.

여러 가지 개발호재와 이슈로 지가(땅값) 수직 상승하고 있는 중입니다.

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방이동 숙박촌의 지가는 약2년전까지 평당(3.3㎡) 약 5,000만원 이었고

약 1년전에는 평당 7,500만원 수준, 현재는 1억원 이상으로 올라간 상황입니다.

부동산 가격은 결국 지가(땅값)가 결정합니다.

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평균적인 지가 상승률과 다르게 변칙적으로 상승하고 있는 지역에 투자를 한다면,

수익성은 따라 올 수밖에 없습니다.

그렇다면 왜 이렇게 지가가 수직적으로 상승하고 있는지에 대해 설명드리겠습니다.

방이동 모텔골목 대변신

이 모텔촌은 1988년 서울올림픽 당시 신천역 모텔촌과 함께 관광객에게 저가의 숙소를 제공하기 위해 조성했던 곳입니다.

허나 시간이 흘러 송파구가 강남3구라 불리고,

잠실동·신천동이 고급 주거지로 잡리 잡은 상황에서도 두 곳의 모텔촌은 유흥가로 남아서원 민이 끊이지 않았습니다.

이후 서울시는 방이동 모텔촌 문제를 해결하기 위해 숙박·위락시설 건축을 전면 불허하고,

대지면적 1,500㎡ 이상 공동개발 시 건물 높이 100m 이상을 허용하는 지구단위계획을 2009년 확정고시했습니다.

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방이동 모텔촌은 2020년까지 비즈니스 용도, 관광객을 유치할수 있는 고급 호텔로 리모델링을 하거나 철거를 해야 합니다.

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이미 많은 모텔들이 철거되고, 그 자리에 오피스텔이 입주했거나, 공사 중입니다.

잠실 인근에 유일하게 큰 개발이슈가 남아있는 지역입니다.

위에서 봤듯이 잠실 인근의 넓은 주거지역 중에 상업지역은 한정적이고,

상업지역 중에 유일하게 개발이슈가 남아있는 곳입니다.

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모텔 철거(리모델링)과 9호선 개통(한성백제역) 이슈로 방이동 상업지역 지가가 수직적으로 상승하고 있는 것 입니다.

9호선(3단계) 한성백제역 개통

이 지역의 또 다른 개발호재는 9호선 개통입니다.

기존에 8호선 몽촌토성역은 개통이 된 상황이었고,

작년(2018년) 12월에게 9호선 3단계가 개통이 되면서, 한성백제역이 생겼습니다.

9호선 개통으로 강남권으로 이동이 더욱더 용이해졌습니다.

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9호선은 황금노선이라고 불리고 있습니다.

지하철 노선중에 유일하게 강남3구(송파구,강남구,서초구)를 모두 지나는 노선이고, 여의도와 마곡지구까지 이어지는 노선입니다.

또한 9호선 4,5단계 개통도 계획되어 있어, 9호선의 파급효과는 더욱더 커질 것으로 보입니다.

재건축 아파트 개발호재

인근의 또 다른 개발호재는 재건축 아파트입니다.

바로 건너편에 진주아파트, 미성타운아파트, 크로바맨션이 재건축이 진행중입니다.

기존 입주민들의 이주가 끝난 상황입니다. 곧 철거를 시작하고 착공이 들어가면 입주까지 약 3년반에서 4년정도 소요 될 것으로 보입니다.

이 아파트 단지의 뒤쪽에 위치한 파크리오 아파트는 12년차입니다.

파크리오 아파트 16평형(전용11평)의 가격은 약 8억원 이고, 34평형(전용25평)의 가격은 약 17억원입니다.

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재건축 진행중인 진주아파트의 34평형(84㎡)의 기존 거래가는 약 18~19억원입니다.

재건축이 끝나고 입주하게 되면 20억원이 훌쩍 넘어갈 것은 너무나 당연합니다.

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신규아파트 입주의 영향은 당연히 가까운 지역부터 파급효과를 가져옵니다.

방이동 상업지구는 이 재건축 바로 건너편에 위치하고 있으니, 부동산 가격 상승에 가장 수혜를 보는 지역입니다.

국제교류복합지구(현대GBC, GTX-A, GTX-C)

또 다른 개발호재로는 강남구 삼성동(코엑스) ~ 송파구 잠실동(잠실종합운동장)을 잇는 199만㎡에 달하는 지역을 국제교류복합지구입니다.

국제업무, 전시‧컨벤션 등 마이스(MICE) 산업 중심으로 계획적 개발을 추진하고 있습니다.

국젝류복합지구의 사업 중의 핵심은 현대GBC(글로벌 비니지스 센터) 와 영동대로 지하공간 복합개발 사업입니다.

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현대GBC(현대 글로벌 비즈니스 센터)는 우리라나에서 가장 높은 건물로 569m로 건축될 예정입니다.

121만개 이상의 일자리 창출을 예상하고 있습니다.

또한 영동대로 지하공간 복합개발사업은 서울시와 국토부가 함께 6개 철도 노선의 통합역사를 구축하고 주변개발과 연계한 지하공간을 조성하는 사업입니다.

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현재의 2호선(삼성역), 9호선(봉은사역), 삼성~동탄 급행철도, GTX-A, GTX-C(KTX 의정부 연장), 위례~신사선 총 6개 철도 노선의 통합역사룰 구축하는 사업

종합 정리

▶부동산 가격은 결국 지가(땅값)에 따라 결정됩니다.

▶잠실 지역의 상업지역 중 개발이 끝나지 않은 곳은 방이동 모텔촌입니다.

▶모텔촌 철거＆리모델링 이슈, 9호선 개통 호재, 재건축 이슈, 국제교류복합지구 사업이 맞물려 지가(땅값)가 변칙적(수직) 상승하고 있습니다.

▶지가 상승은 부동산 가격 상승으로 이어지는 것은 너무나 당연한 결과.

▶강남3구이기에 부동산 가격 하락은 당연히 걱정할 필요없고(리스크 적음)

▶방이동은 주변보다 저평가 되었던 지역이기에 지금부터가 시작인 곳입니다.(수익성 보장)

▶지금이 방이동 상업지역에 투자할 적기입니다.

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방이동 소액투자 물건(상품)

이러한 방이동 모텔촌이 오피스텔로 변모하고 있습니다.

오피스텔은 소액투자로 하기에 너무나 좋은 상품입니다.

제로금리시대, 금리인하, 상가 수익률 하락, 아파트 규제 강화 등으로 오피스텔 투자에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

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오늘 소개해드릴 상품은 방이동 오피스텔 분양 물건 중 ‘잠실 어반로프트 올림픽파크’입니다.

방이동 상업지역에 들어서는 오피스텔입니다.

위에서 얘기드린 방이동의 현재＆미래가치를 모두 누릴수 있는 오피스텔입니다.

공실률 걱정없고, 강남3구 오피스텔 분양가 중 가장 저렴합니다.

그렇기에 수익률 역시 높습니다.

또한 방이동의 개발호재와 이슈를 모두 누릴수 있는 오피스텔이기에 시세차익까지 보실수 있는 상품입니다.

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가치를 아는 당신!

당신을 설레게 하는 작품!

잠실이 가다려온 단 하나의 작품을 당신께 소개합니다.

위의 내용이 길었기에,

‘잠실 어반로프트’의 특·장점만 간단히 요약해 드리겠습니다.

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궁금하신 점은 전화주시면 자세히 설명드리겠습니다.

▣ 잠실 어반로프트 오피스텔 ▣

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★ '강남3구 + 더블초역세권' 입지

★ 강남3구 최저 분양가

★ 高 수익률, 공실률 0%

★ 시세차익까지 발생!(지가 수직적 상승 中)

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★ 강남3구 마지막 노른자 입지!

★ 부동산은 타이밍입니다.

★ 지금은 '송피구 방이동' 입니다.

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▣ 입지요건 ▣

  ▶ 초역세권: 9.8호선 도보1분, 2호선 도보 10분

  ▶ 숲세권(힐링라이프): 올림픽공원 바로 앞, 석촌호수 도보 7분

  ▶ 몰세권: 롯데월드타워, 롯데백화점

  ▶ 의세권: 아산병원

  ▶ 관세권: 송파구청

  ▶ 먹세권: 방이먹자골목

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▣ 배후수요 ＆ 개발호재 ▣

  ▶ 직주근접 대기업 多

  ▶ 롯데월드타워

  ▶ 잠실관광특구 內 기업 多

  ▶ 국제교류복합지구(삼성~송파): 일자리 8만개 증가

  ▶ 현대GBC(구 한전부지): 일자리 120만개 증가

  ▶ GTX-A,GTX-C,위례~신사선(영동대로 지하공간 복합개발)

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★계약금 10%

★중도금 60% 무이자 대출

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★소액투자 가능

★2천만원으로 오피스텔이 한 채 가능!! (전세가율 90% 이상)

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★회사보유분, 로얄층 마감임박★

★담당지정제 운영(예약필수)★

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▶VIP 담당팀 김형석 팀장

☎)010-6788-4654(모바일 클릭시 연결)

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감사합니다.

정부의 8.2 부동산대책과 9.13부동산대책의 규제속에 수익형 부동산 상품이 반사이익을 보고있습니다.

또한 최근에 금리인하로 인한 수익률 상승으로 수익형 부동산에 대한 투자수요가 고개를 돌리고 있습니다.

수익형 부동산 상품의 핵심은 ‘수익률’입니다.

단 ‘공실률’이 없다라는 전제하의 수익률 계산이 의미가 있는 것입니다.

최근 서울의 상가 평균 수익률은 1%~2% 사이이고, 높은 곳이 3%대 입니다.

오피스텔 평균 수익률은 4%~5%입니다.

이렇기에 상가보다 오피스텔로 투자수요가 이동하고 있습니다.

오피스텔 투자(분양)시 반드시 고려해야 할 부분이 ‘수익률 ’과 ‘공실률’입니다.

현재 주변의 공실률은 어떤지? 앞으로의 공실률은 어떠할지? 입니다.

공실률이 없다라는 얘기는 배후수요가 많다라는 얘기입니다.

쉽게 말해, 오피스텔의 수보다 찾는 수요자(세입자)가 많으면 공실은 없습니다.

( 부동산은 초과수요 발생 시, 가격이 상승하게 됩니다 )

정리하겠습니다.

투자라 함은 쉽게 말해

내 돈이 얼마가 들어가고, 얼마를 벌수 있느냐입니다.

이를 수치화 한 것이 수익률입니다.

그리고 리스크(위험성)가 많고 적음을 따져야 합니다.

오피시텔 투자(분양) 역시 수익률이 생명이며,

오피스텔 투자(분양)에 있어 리스크는 결국 공실률입니다.

공실률은 결국 배후수요(임차수요) 확보에 달려 있는 것입니다.

금일 살펴 볼 지역은 송파구 방이동 지역의 오피스텔 입니다.

최근 방이동 모텔 골목이 오피스텔 촌으로 변화고 있습니다.

1988년 올림픽을 개최하면서, 부족한 숙박시설을 마련하기 위해 방이동에 숙박시설을 대거 만들었습니다.

허나 올림픽이 끝나고 모텔에 대한 주민들의 끊임없는 민원으로 인해, 송파구는 결국 해결책을 내 놓았습니다.

오는 2020년까지 4성급으로 리모델링을 하거나, 전부 철거를 해야 하는 상황입니다.

방이도 모텔골목이 새롭게 변하고 있습니다.

신규 오피스텔들이 들어서고 있는 상황입니다.

방이동 오피스텔에 주목해야 할 이유를 설명드리겠습니다.

1. 공실률 0%, 배후수요(직주근접)

방이동 오피스텔은 현재 공실이 없습니다.

주변의 대기업과 9호선 한성백제역 개통으로 강남권에 직장이 있는 지작인들의 수요자까지 이동해 왔기에 공실은 없는 상황입니다.

대표적인 직주 근접 대기업으로는 한미약품, 롯데월드타워, 삼성SDS, 아산병원 등이 있습니다.

방이동에만 약 4.389개의 기업체와 33,378명의 배후수요를 확보하고 있기에 공실률 걱정은 전혀 없습니다.

2. 미래의 공실률과 개발호재

현재 공실률도 중요하지만, 앞으로(미래)의 공실률 역시 중요합니다.

방이동의 가장 큰 호재는 9호선 개통입니다.

9호선이 한성백제역 개통전에는 강남권에 직장을 둔 수요자들이 방이동 오피스텔까지 넘어오지 않것이 사실입니다.

그러나 9호선 개통으로 강남권 수요자가 까지 남어오는 상황입니다.

또한 삼성동 일대의 국제교류복합지구 개발로 인해 고용인구수가 140만명 증가할 것으로 예상하고 있습니다.

국제교류복합지구는 삼성동과 종합운동장 일대를 개발 및 리모델링하는 사업입니다.

위치는 강남구 삼성동 167 일대 ~ 송파구 잠실동 10 일대이고,

면적은 약 192만㎡(약 58만평) 으로 압도적으로 큽니다.

철저히 오피스텔 투자(분양)자자의 입장에서 고려해 보겠습니다.

국제교류복합지구 사업중에 가장 큰 개발호제는 현대 GBC(글러벌 비즈니스 센터) 와 영동대로 지하공간 복합개발입니다.

구 한국전력 부지를 현대 자동차에서 매입하고, 이 자리에 ‘현대 GBC’ 가 들어섭니다.

현대 GBC 에서만 121만개의 일자리 증가를 예상하고 있습니다.

또한 영동대로 지하공간 복합개발의 가장 큰 사업은 광역복합환승센터입니다.

광역복합환승센터 내에는 GTX-A, GTX-C(KTX 동북부 연장), 위례~신사선등이 지나갑니다.

부동산 투자에 있어 가장 고려해야 할 부분이 인프라입니다.

그 중에 가장 중요한 것이 교통 인프라입니다.

강남이 강남일 수밖에 없는 이유는 교통과 기업입니다.

교통을 중심으로 사람들이 움직이고 부동산(자금)이 움직입니다.

강남불패가 나온이유도 여기 있습니다.

3. 시세차익

오피스텔은 일반적으로 시세차익을 바라보고 하는 투자상품이 아닙니다.

그러나 어느 지역이냐에 따라 시세차익이 발생하기도 합니다.

대표적인 지역이 바로 마곡지구입니다.

마곡지구는 판교와 같이 대기업들이 유입(직장인 증가)되면서, 부동산 가격이 미친 듯이 올라가고 있는 상황입니다.

불과 5년전에 분양한 전용면적 84㎡의 아파트가격 약 3배 상승했습니다.

4억 5천 정도의 분양가였으나, 현재 최고가는 13억원을 넘어섰습니다.

오피스텔 매매가 역시 상승했습니다.

전용 6평미만(원룸)은 약 5천만원 상승

전용 6평이상(원룸)은 약 8천만원 상승

전용 9평이상(1.5)은 약 1억원 이상이 상승한 상황입니다.

시세차익이라 함은 간단히 말하면, 매입가(분양가)와 매도가의 차액입니다.

이를 P(프리미엄)라고 표현하기도 합니다.

결국 이러한 시세차익은 수요와 공급이 결정합니다.

마곡과 같이 초과수요가 높게 발생하는 지역은 오피스텔임에도 불구하고 시세차익이 발생합니다.

마곡지구에 오피스텔 분양이 금지 된 상황이기에 마고지구 내의 오피스텔은 당연히 공실은 없습니다.

그렇기에 주변 지역(가양동, 등촌동, 염참동)으로 수요자들이 이동하고 있는 상황입니다.

그리고 이 수요자들이 잡기 위해 주변 지역에 신규 오피스텔 분양을 많이 하고 있는 상화입니다.

이는 방이동 역시 마찬가지입니다.

현재의 직주 근접 배후수요만으로도 공실없이 월세를 받을수 있으나,

삼성동의 국제교류복합지구 개발로 인해 수요자들이 엄청나게 늘어나고,

9호선 개통으로 이 수요자들을 안을수 있게 됐습니다

또한 영동대로 지하공간 복합개발의 광역복합환승센터로 교통 인프라가 엄청나게 늘어나게 되는 상황입니다.

이러한 영향으로 방이동 오피스텔은 시세차익까지 볼수 있습니다

소위 강남 3구라고 불리는 지역에 방이동 오피스텔처럼 저렴한 분양가는 존재하지 않습니다.

또한 더블역세권, 9호선이 지나가는 지역에 이와 같은 분양가는 없습니다.

부동산은 타이밍입니다!!

지금은 방이동 오피스텔입니다!!

될 지역은 됩니다!!

지금부터는 현재 방이동에 분양하고 있는 오피스텔 한곳을 설명하겠습니다.

최근 방이동 일대에 분양한 오피스텔 중 가장 저렴한 분양가이고,

8.9호선 더블초역세권 자리에 위치하고 있습니다.(도보 1분)

#현장명: 잠실 어반로프트 올림피파크

방이동 직주 근접 배후수요는 물론, 강남의 배후수요까지 모두 안을수 있는 자리에 위치하고 있습니다.

이러한 배후수요로 공실률 걱정없고, 수익률 높은 오피스텔입니니다.

★ 공실률 0%, 높은 수익률(↑)

★ 방이 오피스텔 분양가 中 가장 저렴(최근)

★ 시세차익까지 발생!

■ 역세권: 2,8,9호선 트리플 역세권

    ( 8.9호선 도보 1분-초역세권 )

■ 숲세권: 올림픽공원 바로 앞

▶ 넘치는 세입자(배후수요)

▶ 현 공실률 0%, 미래 공실률 0%

▶ 가장 저렴한 분양가(최근 송파)

■ 현대GBC 일자리 121만개 증가

■ 국제교류복합지구 직접 수혜지역

■ GTX-A,C 직접 수혜지역

■ 방이동 지가 상승 1위

★ 계약금 10%

★ 중도금 60% 무이자 대출

▶정보제공: 잠실 어반로프트 김 형 석 팀장

홈페이지: https://urbanloftjamsil.modoo.at/?link=4bxfgftj

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잠실 어반로프트 VIP 담당팀

김 형 석 팀장

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▶모델하우스 위치 전송(클릭)

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▶모델하우스 예약: 1600-7092

▶문의 ＆ 상담: 010-6788-4654

서울 전지역의 집값 상승이 심상치 않습니다.

이러한 집값 상승으로 잡기위해 지난 9월 13일에 정부는 칼을 꺼내들었습니다.
9.13부동산 정책을 발표 했고 21일에는 공급 계획을 발표했습니다.
  
9.13부동산 정책은 칼을 꺼내들어다기 보다는
진통제 수준이라고 표현하는게 가장 정확할 듯 합니다.

언론에서는 종부세(종합부동산세) 에 포커스를 맞춰 보도 하지만,
가장 중요한 부분은 대출 규제(LTV)입니다.
이것이 더 효과적인 진통제 역할을 할 것으로 보입니다.
  
이런 상황에서도 강서구의 최근 몇 년간의 집값 상승률이 심상치 않습니다.
강서구의 집값(부동산) 가격 상승과
그에 따른 오피스텔 투자(분양)에 대해 살펴보겠습니다.
  
2017년 10월 기준으로 강남 4구(강남∙서초∙송파∙강동구)를 제외하면
서울에서 가장 인기가 많은 지역은 어디일까요?
  
한 부동산 업체의 조사결과에 따르면 
서울 아파트 최근 3년간 가격 상승률 자료를 분석한 결과,
가장 집값이 크게 오른 지역은 강서구(27.21%)로 조사됐습니다.
  
그 뒤를 이어
양천구 23.13% , 성동구 22.95% , 마포구 21.62% , 노원구 21.44% , 영등포구 21.27% 순으로
가격이 상승했습니다.

가격상승률 상위 6곳에 서남권 3곳(강서, 양천, 영등포)이 포함되어 있습니다.
서울 서남권 부동산시장의 약진이 돋보였던 2017년 이었습니다.
  
서남권으로의 인구 유입을 주도하는 지역은 바로 강서구입니다.
통계청의 2016년 자료에 따르면
강서구는 송파구에 이어 두 번째로 인구가 많은 곳입니다.
전년 대비 인구 변동율은 1.09%로
서울에서 가장 큰 폭으로 인구가 증가하는 지역이기도 합니다. 
(특히 젊은 인구의 유입이 많은 지역이기도 합니다)

사진자료: 부동산114, 출처: 리얼케스트

강서구 인구 추이

강서구 연령분포

강서구의 인구 유입(증가)에 가장 힘을 보탠 것은 마곡지구 개발입니다.
현재 마곡지구 산업단지에는
LG사이언스파크, 롯데, 신세계, 대한해운, 에스오일, 이랜드, 코오올 등등의
기업이 입주했거나, 입주예정(확정)입니다.
2020년 까지는 전체(약 100여개) 기업이 입주할 것으로 예상됩니다.
현재는 전체 기업의 약 1/3만 입주한 상황입니다.

마곡지구에 전체 기업 입주시에
약 100여개의 기업과 16만5천명의 근로자수를 예상하고 있습니다.
이러한 기업입주로 인해 인구가 폭발적으로 증가했고,

2020년 까지 추가적인 인구유입(증가)이 예상됩니다.

마곡지구 개발도

수요,공급에 따라 인구가 유입되는 곳은 부동산 가격이 상승하기 마련입니다.
특히 실제 소비자층인 젋은 인구가 많고,

젋은 인구(실소비층)의 유입이 많은 지역은 부동산 가격은 가파르게 상승합니다.

이미지: 마곡지구(출처: 이데일리), 자료출처: 리얼케스트

강서구 마곡지의 기업유입 및 근로자(인구) 유입으로

마곡지구와 주변 지역(가양동, 등촌동, 방화동 등등) 의 부동산 가격이
최근 몇 년사이에 가파르게 상승했습니다.
  
국민주택이라고 불리는 85㎡ 아파트(마곡지구) 가격이 12억을 넘어선 상황입니다.
이 아파트는 불과 5년 전에 분양 했을 당시 가격은 약 4억 5천만원 정도 였습니다.
5년 사이에 약 2.5배 상승했습니다.

집값이 올랐다는 것은 결국 부동산 가격이 올랐다는 말입니다.
마곡지구의 부동산 가격은 지금도 계속해서 오르고 있습니다.

오피스텔의 경우에도 마찬가지입니다.
마곡지구의 전용면적 7평미만의 원룸 오피스텔은
분양가 대비 약 4천만원~5천만원 프리미엄이 붙었고,
7평이상의 원룸 오피스텔은 약 7천~8천만원
1.5룸과 2룸은 1억원 이상의 프리미엄(피)이 붙었습니다.
결국 시세차익을 볼수 있다는 말입니다.

< 마곡지구 내 오피스텔(전용 7평미만) 프리미엄(피, 시세차익) >

마곡지구 내 오피스텔(전용 7평미만) 프리미엄(피, 시세차익)

그렇다면 지금 마곡지구의 오피스텔을 분양 받거나, 구입하는 것이 맞는 것인가?
결론부터 말하자면 마곡지구에 현 시점의 오피스텔 투자 혹은 분양 받을 시점이 아닙니다.
  
위에서 말한 것처럼 마곡지의 오피스텔은 이미 프리미엄이 약 작은 평수는 4천에서 5천만원,
큰평수는 1억원 이상이 오른 상황입니다.
시세차익이라는 재미를 보기에는 늦은 시점입니다.
  
더욱이 서울시는 마곡지구의 오피스텔 추가 공급을 중단한 상황입니다.
달리 말해 더 이상 마곡지구에 오피스텔 분양은 없다는 얘기입니다.
얼마 전에 분양한 “매그넘793”이 마곡지구의 마지막 오피스텔 분양이었습니다.
  
하지만 마곡지구는 2020년까지 나머지 기업(2/3, 약 10만명)이 입주가 계획되어 있습니다.
그렇다면 이 수요(세입자)는 자연스럽게 주변지역으로 흘러들게 됩니다.
주변 지역이 고스란히 혜택을 볼수 있다는 얘기입니다.(반사이익)
  

또한 9.13부동산 대책 이후
부동산 소액 투자를 고려하시는 분들이
다시 한번 오피스텔 투자(분양)에 주목하고 있습니다.
그 이유는 간단 합니다.
  
1) 아파트 청약시
금액에 관계없이 주택 숫자 합산에 포함되지 않고,
청약시에도 무주택 자격을 유지할 수 있습니다.
  
2) 세금 부분
가격이 얼마든 종부세(종합부동산세) 과세 대상에서 빠져 있습니다.
임대주택사업자 등록시 여전히 다양한 세제 혜택 누릴 수 있습니다.
  
3) 대출 부분
오피스텔은 “주택법”상 주택이 아닙니다.
다주택자 선정 기준에서 제외됐습니다.
다시 말해, 담보 및 전세대출 규제까지도 피해갈 수 있습니다.
쉽게 말해 오피스텔은 대출 시에는 
주택담보대출비율(LTV)도 40%인 아파트에 비해 훨씬 높게 받을 수 있습니다.

그럼 지금부터는 강서구에서 “마곡지구의 프리미엄”을 그대로이어 받을수 있고,

9호선 황금라인 역세권에 위치한 오피스텔에 대해 소개해드리겠습니다.

마곡지구와 불과 2.5km(10분거리) 떨어져 있으며
훌륭한 입지여건을 갖춘 오피스텔이 있습니다.
  
요즘 황금라인이라고 불리는 9호선 더블역세권에 위치한 “등촌역 와이하우스”입니다.
오피스텔 투자(분양)을 해보신 분들은 많이 들어본
1군 건설사 요진건설의 오피스텔입니다.

5.수익률
등촌역 와이하우스 오피스텔 수익률 계산표입니다.
현재 주변 시세(1000만원 / 90만원)를 기준으로 작성된 표입니다.
입주시점(2020년 6월)에 월세는 더 올라갈 것으로 보이고.
월세 상승은 수익률 상승을 의미합니다.

6.시세차익
위의 표는 월세를 받아 수익을 올리는 수익률을 계산한 것이고.
전세를 놓아 시세차익을 겨냥하는 것도 하나의 방법입니다.
  
현재 강서구의 부동산 가격 상승추세는 지속될 것으로 보입니다.
입주시점에 매매가는 분양가보다 더 높게 형성되어 있을테니.
실제 들어가는 돈(실투자금)은 매우 적은 금액으로
오피스텔 1채를 분양 받으실수 있습니다.
  
실례로 당사업지(등촌역 와이하우스) 바로 옆에 위치한
투웨니퍼스트 1차,2차,3차의 분양가와 현재 매매가는 다음과 같습니다.
분양가 대비 매매가가 약 4천만원~5천만원 상승한 것을 볼수 있습니다.

강서구는 신규소형주택에 대한 수요는 있으나,
실제 공급이 이를 따라가지 못하는 상황입니다.
실제로 10년 미만의 소형주택은 강서구 전체에 9% 밖에 안됩니다.

그렇기에 신규소형주택의 니즈가 높은 곳이 강서구입니다.
수요•공급 원리에 의해 “등촌역 와이하우스” 역시
계속해서 가격이 상승 할 것으로 보입니다.
시세차익이 발생한다는 얘기입니다.
  
부동산은 투자 불패 전략은
길(도로)과 사람(인구)에 투자하면 돈이 보입니다.

교통이 갖춰져 있고,
인구(세대수)가 늘어나는 지역의 부동산 가격은
계속해서 상승할 수밖에 없습니다.
지금까지 등촌역 와이하우스에 대한 간략한 설명이었습니다.
부동산 소액 투자처를 고민하시는 분이거나
실수요자(실거주 목적)분들 모두에게 완벽한 오피스텔입니다.
  
현재 모델하우스는 운영중에 있으며
상담지정제(예약제)로 운영되고 있습니다.
  
문의 및 모델하우스 예약은 아래 번호로 전화주시면 됩니다.
  
지금까지 등촌역 와이하우스 김형석 팀장 이었습니다.
감사합니다.
  
등촌역 와이하우스
김 형 석 팀장
☎)1600-7092
☎)010-6788-4654 

등촌역 와이하우스 모델하우스 촬영영상 공유합니다.

현재 모델하우스 운영중(오픈중)입니다.

직접 오셔서 보시고, 설명들어보시면 100% 만족하십니다~

▣ 등촌역 요진 와이하우스 ▣

★ 9.13 부동산 대책 이후

요즘 가장 HOT 한 “강서구 오피스텔”★

*더블역세권: 9호선 등촌역(3분)+증미역

*공실률 0%(넘치는 세입자)

*압도적 배후수요(마곡,여의도 등 약44만명)

*3룸(방2,거실1-3bay)구조

*단지형 소형아파트(총2개동)

*지하2층~지상15층, 252세대

*아파트형 오피스텔(★풀옵션★)

*대지면적:1,080평

*100% 자주식 주차(광폭)

*분양가:2억6천~2억8천

*계약금:10%

*중도금:50%(무이자)

*2020년 6월 입주예정

*홈페이지: https://yhaus.modoo.at/?link=c8m1v9hi

▶모델하우스 오픈中

★상담지정제 운영★

▶담당: 이영 실장

☎)1600-7092

9.13 부동산 대책 발표 이후

다시 한번 오피스텔 투자가 주목받고 있습니다

부동산 소액 투자를 생각하시는 분들에게는 호재입니다.

그 이유는 간단합니다.

1) 아파트 청약시

금액에 관계없이 주택 숫자 합산에 포함되지 않고,

청약시에도 무주택 자격을 유지할 수 있습니다.

2) 세금부분

가격이 얼마든 종부세(종합부동산세) 과세 대상에서 빠져 있습니다.

임대주택사업자 등록시 여전히 다양한 세제 혜택 누릴 수 있습니다.

3) 대출 부분

오피스텔은 “주택법”상 주택이 아닙니다.

다주택자 선정 기준에서 제외됐습니다.

다시 말해, 담보 및 전세대출 규제까지도 피해갈 수 있습니다.

쉽게 말해 오피스텔은 대출 시에는

주택담보대출비율(LTV)도 40%인 아파트에 비해 훨씬 높게 받을 수 있습니다.

(보통 60%이고 많게는 70%)

이런 상황에서 각광을 받고 있는 강서구 등촌역 인근에

요진건설(1군 건설사) 의 오피스텔이 들어섭니다.

사업명은 등촌역 와이하우스입니다.

1.사업개요

오피스텔 252호실, 지하2층~지상15층, 2개동 으로 구성됩니다.

요즘 수요자들이 많이 찾는 3룸(2룸, 1거실, 3bay) 로 이뤄져 있습니다

타입은 크게 A,B,C 3개 타입니다.

대지면적은 약 1,070평입니다.

입주 예정은 2020년 06월 입니다.

2.위치

등촌역 와이하우스는 요즘 황금라인이라고 불리는

지하철 9호선 등촌역 3분거리(약 200m)에 위치 합니다.

9호선은 여의도와 강남을 갈수 있는 말그대로 황금노선입니다.

더욱이 서부광역철도 개통시,

더블역세권 입지를 갖추게 되어

그 가치는 더욱더 상승할 것으로 보입니다.

3.타일별 분양가

등촌역 와이하우스는 총 3개의 타입으로 구성되어 있습니다.

2층은 요즘 유행하는 테라스 구조로 되어 있습니다.

- A타입 -

- B타입 -

- C타입 -

강서구의 부동산 가격은 미친 듯이 오르고 있습니다.

가장 큰 이유는 인구의 유입이고,특히 젊은 소비층의 유입니다.

젊은 인구의 유입에 가장 큰 이유는 마곡지구입니다.

마곡지구의 100여개의 기업, 16만 5천명의 유입이 시작됐기 때문입니다.

마곡지구는 현재 약 1/3만 입주한 상황이고, 2020년까지 나머지 2/3가 입주가 완료 됩니다.

다시 말해 강서구의 부동산 가격은 지금도 오르고 있고,

앞으로도 계속해서 상승될 것으로 보입니다.

그렇기에 입주예정인 2020 06월에는

분양가 대비 시세차익이 발생 할 것으로 보입니다.

4.공실률 및 임차수요

오피스텔은 월세를 받아 수익을 올리는

수익형 부동산 상품입니다.

월세를 받기위해서는 세입자가 필요하고,

이러한 세입자의 수요를 달리 표현하면

임차수요 혹은 배후수요라고 불립니다.

임차수요(배후수요)가 적은 곳은 공실이 발생하고,

결국 수익률(수익성)이 떨어지게 됩니다.

등촌역 와이하우스의 임차수요(배후수요)는 가히 압도적입니다.

달리 말해 공실률 적정은 전혀 하지 않으셔도 됩니다.

지금도 주변에 공실률은 0% 이고,

계속해서 인구유입이 늘어나는 곳이 강서구이기에

앞으로도 공실률 걱정은 하지 않으셔도 됩니다.

더욱이 인구가 지속적으로 유입(상승)되는 곳은

자연스럽게 부동산 가격이 상승하게 됩니다.

시세차익까지 보실수 있는 오피스텔입니다.

등촌역 와이하우스를 분양 받아 세를 놓아 수익을 올려도 좋고,

전세가로 새집에서 살아도 좋은 오피스텔입니다.

집값은 올라가고, 매달 따박따박 수익까지 올릴수 있는 오피스텔!!

살아도 좋고, 사두면 더 좋은!!

5.수익률

등촌역 와이하우스 오피스텔 수익률 계산표입니다.

현재 주변 시세(1000만원 / 90만원)를 기준으로 작성된 표입니다.

입주시점(2020년 6월)에 월세는 더 올라갈 것으로 보이고.

월세 상승은 수익률 상승을 의미합니다.

6.시세차익

위의 표는 월세를 받아 수익을 올리는 수익률을 계산한 것이고.

전세를 놓아 시세차익을 겨냥하는 것도 하나의 방법입니다.

현재 강서구의 부동산 가격 상승추세는 지속될 것으로 보입니다.

입주시점에 매매가는 분양가보다 더 높게 형성되어 있을테니.

실제 들어가는 돈(실투자금)은 매우 적은 금액으로 오피스텔 1채를 분양 받으실수 있습니다.

실례로 당사업지(등촌역 와이하우스) 바로 옆에 위치한

투웨니퍼스트 1차,2차,3차의 분양가와 현재 매매가는 다음과 같습니다.

분양가 대비 매매가가 약 4천만원~5천만원 상승한 것을 볼수 있습니다.

강서구는 신규소형주택에 대한 수요는 있으나,

실제 공급이 이를 따라가지 못하는 상황입니다.

실제로 10년 미만의 소형주택은 강서구 전체에 9% 밖에 안됩니다.

그렇기에 신규소형주택의 니즈가 높은 곳이 강서구입니다.

수요•공급 원리에 의해 “등촌역 와이하우스” 역시 계속해서 가격이 상승 할 것으로 보입니다.

시세차익이 발생한다는 얘기입니다.

부동산은 투자 불패 전략은

길(도로)과 사람(인구)에 투자하면 돈이 보입니다.

교통(길)이 갖춰져 있고,

인구(세대수)가 늘어나는 지역의 부동산 가격은

계속해서 상승할 수밖에 없습니다.

지금까지 등촌역 와이하우스에 대한 간략한 설명이었습니다.

부동산 소액 투자처를 고민하시는 분이거나

실수요자(실거주 목적)분들 모두에게 완벽한 오피스텔입니다.

현재 모델하우스는 운영중에 있으며

상담지정제(예약제)로 운영되고 있습니다.

문의 및 모델하우스 예약은 아래 번호로 전화주시면 됩니다.

지금까지 등촌역 와이하우스 이영 실장 이었습니다.

감사합니다.

등촌역 와이하우스

이 영 실장

☎)1600-7092

☎)010-6788-4654

1.사업개요

요즘 가장 핫하다는 지하철 노선은 9호선입니다. 황금노선이라고 불립니다.

9호선 등촌역 역세권 위치에 1군 건설사 요진건설의 오피스텔이 분양합니다.

오피스텔 투자에 관심이　있는 분들은 많이 들어본 건설사와 브랜드입니다.

특히 일산 요진와이시티가 높은 경쟁률을 기록했고,

분양 이후에 시세차익으로 엄청난 인기를 누리고 있습니다.

요진건설의“ 등촌역 와이하우스” 오피스텔이 등촌동에 분양을 시작 합니다.

(청약일정은 추후에 다시 공지 하겠습니다. 모델하우스는 오픈했습니다.)

2.위치

등촌역 역세권에 위치하고 있으며, 도보로는 약 3분거리(200m)에 위치하고 있습니다.

과장 없이 네이버지도나 다음지도에 보도 3분이 나오는 거리입니다.

달리 말해 남성분들 걸음으로는 시간이 더 단축 될수고 있다는 말입니다.

3.입지환경

1)임차수요(배후수요)

오피스텔은 수익형 부동산 상품입니다.

오피스텔 투자의 핵심은 수익입니다.

부동산 소액투자를 목적으로하는 분들의 목적은 당연히 수익을 올리는 것입니다.

오피스텔을 분양 받아 투자를 하는 분들은 월세를 받아 수익을 올리는 구조입니다.

월세를 받기위해 필요한 것은 당연히 세입자입니다.

쉽게 말해, 내가 세를 놨을 때 얼마나 많은 사람들이 내 오피스텔을 찾느냐가 핵심입니다.

이를 고급지게 말하면, 임차수요 혹은 배후수요라고 표현합니다.

임차수요가 많이 확보가 되어 있어야, 공실률 걱정이 없습니다.

공실률이 전제로 되지 않는 수익률(수익성)은 아무런 의미가 없습니다.

등촌역 와이하우스 반경 6km 이내에 약 47만명의 임차수요(배후수요)가 갖춰져 있습니다.

-가장 가까운 거리인 마곡지구에 16만명 이상

-상암DMC 4.4만명

-여의도 15만명

-목동 8.6만명

-김포공항 3만명

총 47만명 이라는 압도적 배후수요(임차수요)를 확보하고 있습니다.

달리 말해, 공실률은 걱정없다는 말입니다.

강서구는 현재에도 공실률 제로에 가깝습니다.

자연공실률 5% 정도를 제외하면 공실률은 0%라고 보시면 됩니다.

현재에도 공실률은 없는 상황이고, 앞으로도 공실률 걱정은 없습니다.

전국에서 인구가 가장 많은 구는 송파구이고, 그 다음이 강서구입니다.

특히 강서구의 인구는 지속적으로 상승(유입)하고 있고,

젋은 소비층이 계속적으로 유입되고 있어 미래에도 공실률(임차수요)에 대한 걱정은 안하셔도 됩니다.

이런 젋은 인구의 유입에 가장 큰 이유는 강서구 마곡지구 때문입니다.

마곡지구는 서울의 마지막 신도시라고 불리며 엄청난 속도로 발전하고 있습니다.

마곡지구에 입주할 총 기업은 약 100여개 이며, 근로자수는 약 16만5천명으로 추산하고 있습니다.

여기서 가장 핵심은 현재 100개기업(16만5천명)중에 약 1/3만 입주한 상황입니다.

나머지 2/3는 2020년까지 입주가 완료 될 예정입니다.

나머지 약 10만명의 근로자(20대~50대)가 더 늘어난다는 것입니다.

이러한 근로자는 오피스텔의 직접적인 임차수요(배후수요)입니다.

(오피스텔에 거주하는 대부분의 거주자는 70~80%가 직장인입니다)

마곡지구는 지금도 공실률이 없습니다.

그리고 또하나 중요한 것은 서울시는 마곡지구에 오피스텔 추가 공급을 중단 시킨 상황입니다.

마곡지구가 막 개발되는 시점에 오피스텔의 초과공급을 우려해 이 같은 결정을 내렸으나.

결국 서울시의 판단 착오 였습니다.

쉽게 말해 세입자 보다 오피스텔은 넘치게 되는 것으로 분석해 이와 같은 결정을 했으나

현실은 오피스텔이 부족한 현 상황입니다.

그렇다면 2020년 입주가 완료되는 시점에는 어떻해 될까요?

지금도 공실이 없는데, 사람이 더 늘어나면 어떻게 될까요?

자연스럽게 가까운 지역부터 오피스텔을 찾게 됩니다.

마곡지구와 등촌역 와이하우스의 거리는 약 2km입니다.

마곡지구의 반사이익을 직접적으로 볼수 있는 지역이라는 뜻입니다.

또한 이러한 임차수요가 결국 부동산 가격상승으로 이어지고, 결국 시세차익이 발생하게 됩니다.

2)입지환경

등촌역 와이하우스는 교통환경, 교육환경, 생활환경, 수요환경, 개발환경 등등

강서구에서 매우 훌륭한 입지환경을 갖추고 있습니다.

4.개발 환경

1)서부광역철도

서부광역철도는 부천 원종에서 화곡을 지나 홍대입구까지 연결되는 신규 노선입니다.

현재 국토부의 승인은 났으나, 차량기지 문제로 착공은 들어자기 못한 상황입니다.

2020년 내에 착공과 2025년 전에 개통이 예정되어 있습니다.

서부광역철도 개통시 등촌역 와이하우스는 더블역세권을 입지를 갖추게 되어 지금보다 더 높은 프리미엄이 예상됩니다.

2)메디 특구

강서구의 의료, 문화, 관광이 어루러진, 미라클 메디특구

의료 문화관광벨트가 형성되어 의료관광 수요 및 배후수요 증가가 예상됩니다.

3)월드컵대교

강서구와 마포구를 잇는 월드컵대교 가 2021년 개통예정입니다.

당사업지(등촌역 와이하우스)에서 월드컵대교입구까지는 약 1.5km로 매우 인접해 있으며,

월드컵대교를 통해 성산대교에 집중되는 교통량이 분산되어, 교통정체 완화에도 큰 역할을 할 것으로 보입니다.

5. 강서구 오피스텔 시장 환경

1)수도권 오피스텔 물량급증과 수익형 부동산 시장에 대한 우려감이 증폭 되고 있습니다.

그러나, 강서구는 전혀 걱정이 없습니다.

위에서 얘기한것과 같이 지속적인 인구유입(특히 20~40대 소비층)이 이뤄지고 있고

이러한 인구유입(임차수요)을 바탕으로 안정적인 수익(월세)이 발생됨과 동시에,

인구유입을 늘어남에 따라 프리미엄(시세차익)이 발행합니다.(분양가 대비 가격상승!!)

2)참고로 강서구 및 등촌동의 인구에 대한 주요지표를 살펴보겠습니다.

강서구는 전체적으로 인구가 증가하고 있고
세대수 역시 증가하고 있습니다.
각종 대형 개발호재로 앞으로도 지속적인 인구유입(증가)가 예상

등촌역 와이하우스가 위치하고 있는 등촌동 역시 지속적으로 인구 및 세대수가 늘어나고 있습니다.
달리 말해 임차수요(세입자)가 점점 확보 되고 늘어난다는 것 입니다.

경제활동이 높은 30세~50세의 비중에 약 50%입니다.
30세~50세는 달리말해 집을 구입하려는 사람 혹은 집이 필요한 사람입니다.
(이를 주택구매수요자라고 합니다)

2)주변 시세 리딩 오피스텔
투웨니퍼스트(등촌동 3BAY 2룸 오피스텔)은 분양가 대비 약 24% 가격상승(시세차익 발생)

6.유니트

1) 28A 타입

2) 28B타입

3) 29타입

7.결론

강서구 주택을 찾는 사람(주택수요은 많으나,

소형평형대 상품이 부족하고, 신규단지가 부족한 상황입니다.

강서구의 10년을 넘지 않은 소형주택은 9% 정도 밖에 되지 않습니다.

달리 말해 등촌역 와이하우스(2룸, 3BAY 의 소형주택)는 희소성을 가지고 있다는 말입니다.

달리 말해 강서구에 꼭 필요한!! 사람들이 찾고 있는!! 사람들이 원하는 오피스텔 입니다.

강서구에 가장 필요한 신규소형주택입니다.

바로 아파텔 개념의 오피스텔입니다.

그것이 바로 등촌역 와이하우스이며,

이러한 수요자들의 요구로 계속해서 가격이 상승하고 있는 것입니다.

“우리 부부는 새집에 살고 싶어요”

등촌역 와이하우스는

기존 공급상품과 퀄리티가 다른 브랜드 오피스텔입니다.

공실률 걱정없고, 안정적인 수익이 보장된 오피스텔입니다.

등촌역 와이하우스는 현재 모델하우스 오픈 중입니다.

모델하우스는 상담지정제로 운영되오니, 방문 전에 아래의 번호로 전화 주시면 됩니다.

궁금하신 점이나, 모델하우스 방문예약은 아래 번호로 연락주세요~

감사합니다.

등촌역 와이하우스

담당: 이 영 실장

☎)1600-7092

☎)010-6788-4654

9.13 부동산 대책 발표로 요즘 부동산 시장이 혼란한 상황입니다.
이번 부동산 대책 발표 내용을 간단히 한마디로 정의하면

세금은 늘리고, 대출은 줄이고, 공급은 확대 하겠다
  - 다주택자들에게 세금을 많이 부과하고
  - 주택을 이용한 투기세력을 잡고(집갑 상승의 원흉이라고 판단)
  - 공급을 늘려서 집값을 안정화 하겠다(수요공급 원리)

이번 913부동산대책 발표 내용 중에 "주택임대사업자 세제 혜택 축소 방안"도 포함되어 있습니다.
방향은 유지하되 세제(세금) 혜택이 많고, 부작용이 있다고 판단하여
기존보다 혜택을 줄였습니다. 기존 방향을 바꾼것은 아닙니다.
이 부분에 대한 자세한 내용은 아래의 URL 클릭하시면 보실수 있습니다.
https://blog.naver.com/house-info/221358841195

913 부동산 대책(주택시장 안정 방안)이 발표된 시점에 소액으로 투자를 할수 있는 
오피스텔이 재조명 되고 있습니다. (부동산 소액 투자 상품)
오늘은 강서구 오피스텔 분양 중에 "강서구청 파크뷰에버" 에 대해 소개하겠습니다.
(수익형 부동산 상품인 오피스텔 분양 ＆ 오피스텔 투자에 대해 간단히 얘기드립니다.)

2. 사업개요
총 3가지 타입으로 구성되어 있으며, 총 283호실, 1개동 입니다.
상가는 1~2층 이고, 오피스텔은 3층~18층 입니다.
분양가는 타입 ＆ 층별마다 차이가 있습니다.

3. 공실률 ＆ 수익률
오피스텔은 수익형 부동산 입니다. 투자형 상품입니다.
오피스텔은 분양 받거나 혹은 매입하시는 분들의 대부분은 월세를 받아 수익을 올리기 위함입니다.
그렇기에 가장 중요한 것이 수익성(수익률) 입니다.

그렇다면 오피스텔의 위험요소(리스크)는 무엇일까요?
바로 "공실률" 입니다.
월세를 받으려면 당연히 세입자가 들어와야 하는데, 세입자가 들어오지 않아 빈방인채로 유지 되는 것을 공실 이라고 합니다.
공실률을 전제로 하지 않는 수익률 계산은 아무 의미가 없습니다.
공실률이 없다라는 것은 그만큼 수요(세입자)가 많다는 라는 것 입니다.
이를 "임차수요가 많다" 혹은 "임차수요가 확보 됐다" 라고 표현 합니다.

더욱이 서울시는 마곡지구에 오피스텔 추가 공급을 중단한 상황입니다.
다시 말해 공급은 늘지 않고, 수요만 늘어나는 상황입니다.(초과수요 발생)

수익률 계산은 아래와 같습니다.

실투자금은 1억 5천 중에 실제 내 돈이 들어가는 것을 금액을 의미합니다.

1억 5천만원 중에 60%는 대출을 받고, 실제 내 돈은 전체분양가에 40%만 들어갑니다.
그렇다면 실투자금이 150,000,000 * 40% = 60,000,000 원 이 맞을까요? 아닙니다.
60,000,000 원에서 세입자에게 보증금을 10,000,000 원을 받으니,
실투자금은 50,000,000 원입니다.

이젠 연수익을 계산해 보겠습니다.

1년치 월세: 600,000원 * 12개월 = 7,200,000원에서 이자를 제외해야 실제 연수익이 됩니다.
대출금액은 150,000,000원의 60% 이고, 금리는 3.5% 이니,
연이자 금액은 150,000,000 * 0.6 * 0.035 = 3,150,000 원입니다.
그러니 실제 연수익은 1년치 월세에서 1년치 이자를 제외한 금액입니다.
720만원 - 315만원 = 405만원이 실제 연수익이 되는 것입니다.

그렇다면 마지막으로 수익률은 8.10%입니다.
수익률 = 실 연수익 / 실 투자금
= 4,050,000 / 50,000,0000 = 8.10%

5. 타입 ＆ 분양가
  1) A타입
    * 호실: 204개
    * 실사용 면적: 7.25평
    * 전용률: 54.42%
    * 분양가: 1억 4천만원대 후반 ~ 1억 6천만원 초반(층별 상이)

6.특장점 ＆ 내부시설

[ 결론 ]

강서구청 파크뷰에버는 현재 분양중이며
모델하우스 오픈 중입니다.

*강서구청 파크뷰에버 오피스텔
*VIP상담 전문팀
*김형석 팀장
☎) 010-6788-4654

홈페이지: https://parkviewever1.modoo.at/?link=7rqwinqb

오피스텔 투자, 부동산 소액 투자

제로금리 시대에 소액 투자처를 알아보시는 분들이 점점 늘어나고 있습니다.

많은 분들이 은행 이자보다는 더 받고 싶으나, 리스크(위험성)는 적은 투자처를 찾고 있습니다.

거두절미하고 투자를 할 때 제일 먼저 고려해야 하는 것은 수익성(수익률)입니다.

쉽게 말해 “내 돈이 얼마가 들어가고, 얼마를 받을수 있느냐?” 이게 가장 기본이고 핵심입니다.

이것를 있어 보이게 표현한 것이 “수익성”이고, 이를 수치화 한 것이 “수익률” 입니다.

수익률(수익성)도 중요하지만, 전제가 되야 할 것이 있습니다.

바로 리스크(위험성)입니다. 수익률이 좋다고(높다고) 한들,

리스크가 크다면 투자를 하기 쉽지 않겠지요.

하이 리스크 하이 리턴(high risk high return) 이라는 말이 있듯이,

위험성이 큰 상품에 투자를 하면 돌아오는 수익도 큽니다.

그러나 반대 급부로 “위험성이 크다” 라는 것은,

잘못 되면 그 만큼 손실에 대한 부분도 크다는 얘기입니다.

그렇다면 부동산 상품중에 리스크는 적으면서 수익률은 괜찮은(좋은) 상품이 뭐가 있을까요?

또한 소액으로 투자할수 있는 부동산 상품은 무엇이 있을까요?

더불어 시세차익까지 볼 수 있을지?

수익형 부동산 상품에 투자 하시는 분들이 입문과정처럼 시작하는 것이 바로 오피스텔 투자입니다.

리스크는 적고 수익은 은행 이자 보다는 높은 상품이기에

많이 분들이 “부동산 소액투자”를 고려할 때 오피스텔은 가장 먼저 떠올립니다.

그럼 지금부터는 오피스텔 투자 시, 고려해야 할 것이 무엇인지 살펴보겠습니다.

▣ 수 익 률 ▣

오피스텔은 수익형 부동산 상품입니다.

그렇기에 가장 먼저 우선시 되야 하는 것은 수익성(수익률)입니다.

쉽게 말해 전체 분양가 중에 내 돈이 얼마나 들어가고(실투자금), 얼마를 받을수 있는지(월세)입니다.

이를 수치화 한 것이 수익률입니다.

수익률은 다음과 같이 계산하는 것이 일반적입니다. 하나의 예를 들어보겠습니다.

수익률 계산은 아래와 같습니다.

(연)수익률 = 연수익 / 실투자금

실투자금은 1억 6천 중에 실제 내 돈이 들어가는 것을 금액을 의미합니다.

1억 6천만원 중에 60%는 대출을 받고, 실제 내 돈은 전체분양가에 40%만 들어갑니다.

그렇다면 실투자금이 160,000,000 * 40% = 64,000,000 원 이 맞을까요? 아닙니다.

64,000,000 원에서 세입자에게 보증금을 10,000,000 원을 받으니,

실투자금은 54,000,000 원입니다.

이젠 연수익을 계산해 보겠습니다.

1년치 월세: 600,000원 * 12개월 = 7,200,000원에서 이자를 제외해야 실제 연수익이 됩니다.

대출금액은 160,000,000원의 60% 이고, 금리는 3.5% 이니,

연이자 금액은 160,000,000 * 0.6 * 0.035 = 3,360,000 원입니다.

그러니 실제 연수익은 1년치 월세에서 1년치 이자를 제외한 금액입니다.

720만원 - 336만원 = 384만원이 실제 연수익이 되는 것입니다.

그렇다면 마지막으로 수익률은 7.11%입니다.

수익률 = 실 연수익 / 실 투자금

= 3,840,000 / 54,000,0000 = 7.11%

지금까지는 수익률을 계산하는 방법을 설명드렸습니다.

다시 한번 얘기드리지만, 오피스텔은 수익형 부동산 상품입니다.

결국 수익률이 핵심입니다.

그렇다면 수익률을 올릴수 있는 방법이 있을까요?

수익률을 계산하는 방법을 알았으니, 그 답은 어렵지 않습니다.

수익(분자)을 올리거나, 실투자금(분모)을 줄이면 수익률은 올라갑니다.

산술적으로는 쉬우나, 실제로는 이 부분이 쉽지 않은 것이 문제입니다.

수익률을 올리는 방법 - 월세(실연수익)

수익률을 올리는 방법은 월세를 더 받는 방법입니다.(분자를 키우는 방법)

월세는 수요․공급에 의해 시세가 결정이 됩니다.

쉽게 말해 방을 구하는 사람과 방을 놓는 사람의 수(양)에 따라 월세는 결정됩니다.

주변시세는 월세 60만원인데,

수익률을 올리기 위해 월세를 마음대로 올리면

세입자가 들어오지 않아 공실률이 발생할수 있습니다.

임대인(집주인) 마음대로 월세를 책정할 수는 있지만,

적정 가격이 아니라면 세입자는 들어오지 않습니다.

결국 월세는 마음대로 조정할수 없습니다.

수익률을 올리는 방법 - 분양가(실투자금)

그렇다면 수익률을 올릴수 있는 다른 방법은 무엇일까요??

주변시세 보다 낮은 가격으로 분양하는 오피스텔을 분양받는 방법입니다.(분모를 줄이는 방법)

그렇게 되면 실투자금이 줄어들게 되고, 수익률은 올라가게 됩니다.

주변 시세보다 저렴한 가격으로 구입하는 것이 수익률을 올릴 수 있는 방법입니다.

지금까지 얘기드린 것을 간단히 정리하겠습니다.

오피스텔의 핵심은 수익률!!

수익률 = 실연수익 / 실투자금

실연수익이 증가하거나, 실투자금이 줄어들면 수익률은 상승!!

▣ 시 세 차 익 ▣

오피스텔 상품은 기본적으로 월세를 받아 수익을 내는 상품입니다.

허나 어느 지역에 선택하느냐에 따라 시세차익까지 볼수 있습니다.

그렇다면 시세차익을 얻을수 있는 방법은 무엇일까요?

부동산 경기가 좋고 경제가 발전하는 상황이라면 자연스럽게 부동산 가격은 올라갑니다.

그러나 현재 대한민국 경제 발전속도는 느리며(정체), 경기는 계속해서 악화되고 있는 상황입니다.

이런 상황에서 시세차익을 볼 수 있는 부동산을 고르는 방법은 무엇일까요?

부동산 투자에 있어 실패를 보지 않고, 성공하려면 어떤 것에 집중해야 할까요?

정답은 바로 도로(길) 과 인구 입니다.

부동산 흐름(투자 흐름)

▶도로 와 길이 뚫리면,

▶주변에 인프라가 형성이 되고,

▶자연스럽게 인구가 유입(증가)되고,

▶인구 유입은 부동산 가격 상승으로 이어집니다.

도로 와 길의 개통까지 내다보려면 중단기 투자가 아닌 장기 투자로 보셔야 하며,

그만큼 리스크(위험성)도 커집니다.

그렇기에 중단기 투자로 수익을 보려며 인구(사람)에 집중하면 됩니다.

인구(사람)이 늘어나는 지역은 절대 부동산 가격이 떨어지지 않습니다.

도로(길) 와 사람(인구)에 집중하면 돈이 보인다!!

이는 오피스텔에도 동일하게 적용이 됩니다.

인구가 늘어난다는 것은 그 지역이 발전하고 개발호재가 있다는 얘기입니다.

그렇기에 인구가 늘어나는 지역의 부동산을 구입하면 시세차익(프리미엄)을 볼 수 있습니다.

또한 인구가 늘어난다는 것은 임차수요가 늘어난다는 것입니다.

(임차수요 = 월세를 놓았을 때 들어 올 세입자)

인구가 늘어나는 지역은 어떤 곳 일까?

GB(그린벨트)가 풀리거나, 신도시가 형성이되거나, 개발호재가 있는 지역 등등.

대표적으로 인구가 늘어나는 지역입니다.

최근의 대표적인 예가 강서구 마곡지구입니다.

강서구 마곡지구는 서울의 마지막 신도시라고 불리며

무서운 속도로 부동산 가격이 치솟고 있는 지역입니다.

기존에는 우장산 부근의 아파트(힐스테이트, 아이파크) 가 시세를 견인했다면

지금은 마곡지구의 아파트가 강서구의 아파트 가격을 견인하고 있습니다.(리딩 아파트)

불과 마곡지구에 5년 전에 약 5억원에 분양한 85㎡(구 34평) 아파트가

현재는 12억원을 넘어선 상황입니다.

불과 5년 사이에 약 2.5배가 상승했습니다.

마곡지구가 이처럼 부동산 가격 상승한 이유는 대기업 입주 와 그로 인한 인구 유입니다.

약 100여개의 기업과 16만5천명의 근로자수를 예상하고 있으며,

현재는 약 1/3정도가 입주했고,

2020년까지 나머지 기업이 입주를 마칠것으로 예상하고 있습니다.

여기서 주목해야 할 부부분 인구입니다.

인구가 증가하는 지역, 특히 젊은 인구가 유입되는 지역은

타지역보다 부동산 가격 상승 폭이 더 큽니다.(실제 소비자층이 유입)

강서구는 서울시에서 두번째로 인구가 많은 "구" 입니다.
송파구 다음으로 인구가 많은 구입니다.

강서구는 2020년 마곡지구의 기업입주가 완료되는 시점까지는 지속적으로 인구유입이 늘어날 것이고,

그에 따른 부동산 가격도 계속해서 상승할 것으로 예상됩니다.

부동산 소액 투자를 고려하시는 분들은

마곡지구의 직접적인 수혜를 받을수 있는 지역의 오피스텔을

눈여겨 보는 것도 하나의 좋은 투자 방법입니다.

▶더욱이 서울시는 마곡지구의 오피스텔 추가 공급을 중단했으며,

▶기업 입주가 1/3정도 밖에 안되어 있는 현 상화에도 마곡지구는 공실률이 없습니다.

▶2020년까지 나머지 2/3의 기업이 입주가 완료되면 인구는 지금보다 더 증가할 것이고

▶유입된 인구는 거주할 공간(주택)을 찾을 것이고

▶마곡지구에는 공급(주택)이 부족하기에

▶자연스럽게 마곡지구와 가까운 곳부터 찾게 될 것입니다.

▶▶마곡지구의 프리미엄을 이어 받울 수 있는 주변에 투자하는 것이 좋은 선택입니다.

지금까지 위에서 한 얘기를 종합하면 다음과 같습니다.

오피스텔의 핵심은 "수익률" 입니다.

(공실률이 전제로 된 수익률!!)

그리고 "시세차익"까지 날 수 있는 오피스텔에 투자 하시면 BEST!!

감사합니다.

강서구청 파크뷰에버

김 형 석 팀장

문의☎) 010-6788-4654

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