★부동산 분양 정보★

▶ 전매가능 오피스텔
▶ 강남권 최저분양가
▶ 계약즉시 시세차익
▶ 실투자금 2천만원대,
▶ 2천만원대로 잠실 오피스텔 1채 소유
▶ 9.8호선 1분, 더블초역세권
▶ 올림픽공원이 바로 앞

홈페이지: https://htower.creatorlink.net/

잠실 H타워 오피스텔은 현재 선착순 호실 지정 중 입니다.

비교할수 없는 특장점으로 빠르게 호실이 지정되고 있습니다.

관심 있는 분들은 서둘러 주셔야 합니다.

감사합니다.

정부는 지난 12.16 부동산 대책이 발표 됐습니다.

9억원 이상 주택 대출에 대해 강한 규제를 하겠다는 정책 입니다.

이번 규제는 다주택자에 대한 규제 뿐만 아니라, 1,2주택자에 대한 규제도 동시에 포함되는 내용입니다.

주택 가격 상승이 너무나 가파르다는 판단하에 고강도 규제를 내놓았습니다.

이런한 규제로 집값 상승률은 안정화 되는듯 보이고는 있습니다.

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여기서 중요한 것은 갈 길을 잃은 투자수요가 수익형 부동산쪽으로 이동하고 있다라는 점 입니다.

아파트에 투자하기에는 적절한 타이밍이 아니라는 판단하에 상대적으로 규제가 거의 없는 수익형 부동산으로 투자수요가 이동하고 있는 상황입니다.

계속되는 금리 인하로 부동산 투자수요가 자연스럽게 수익형 부동산으로 이동하고 있습니다.

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한국은행이 기준금리 추가 인하를 단행했습니다. 2년 만에 최저입니다.

지난(2019년) 7월에 1.75%에서 1.5%로 인하, 10월에는 1.5%에서 1.25%로 추가로 기준금리를 인하했습니다.

이러한 기준금리 인하와 정부의 부동산(아파트) 고강도 규제로 인해 최근 수익형 부동산으로 투자수요가 몰리고 있는 상황입니다.

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‘수익형 부동산 상품’ 中 가장 접근하기 수월한 상품이 ‘오피스텔 투자(분양)’ 입니다.

들어가는 금액이 적고, 안정적이라는 점에서 소액 부동산 투자를 고려하는 분들이 가장 먼저 접근하는 상품입니다.

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오피스텔 투자를 함에 있어 우선 고려되는 것이 있습니다.

바로 ‘안전성’ 과 ‘수익성’ 그리고 '환금성' 입니다.

쉽게 풀어 설명드리겠습니다.

" 안정성 확보 "

안전성이 확보됐다라는 것은

‘매입가(분양가)’보다 떨어지지 않는 것이고,

월세를 통해 수익을 올리는 상품이니 만큼, 공실(빈방)이 없다라는 의미입니다.

" 수익성이 좋다 "

수익성이 좋다라는 것은

투자금액 대비 수익을 많이 올렸다라는 것이고,

일반적인 부동산가격 상승속도보다 높게·빠르게 상승했을 때를 의미입니다.

​

수익성이 좋아야 또는 수익률이 높아야

“거기 투자해서 재미봤어, 돈벌었어” 라는 말이 나오는 것입니다.

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" 환금성이 좋다 "

환금성이 좋다 라는 것은

환금성이란 함은 자산(부동산)을 현금화하는데 걸리는 시간이라고 생각하시면 됩니다.

환금성이 좋다라 함은 자산(부동산)을 현금화하는데 걸리는 시간이 짧고 쉽게 할수 있다 라는 말입니다.

달리 말하면, 내 부동산 상품을 구입하고 싶은 수요자가 많다라는 말입니다.

" 안전성 ＆ 수익성 동시 충족 "

그렇다면 부동산 투자 시, 어디 지역이 안전할까요?(안전성 확보)

투자금액을 고려하지 않는다면 당연히 강남권일 것입니다.

마이너스피(P)의 위험성도 없고, 공실에 대한 걱정도 없기 때문입니다.

​

그렇다면 안전상이 보장되는 강남권에 투자를 한다면 수익성까지 보장이 될까요?

투자금 대비 수익이 좋을 때,

보통 우리는 “수익성이 좋다, 거기서 재미봤다” 라는 말이 나옵니다.

하지만 강남권에는 수익성 좋은·높은 상품은 그리 많지 않습니다.

또한 투자 시에도 높은 가격으로 투자금액 역시 높아질 수밖에 없습니다.

​

월세 수익만을 고려해서 쉽게 예를 하나 들어보겠습니다.(공실이 없다라는 전제)

경기권 오피스텔을 2억원에 분양 받아 월세를 60만원 받는 것과

강남권 오피스텔을 4억원에 분양 받아 월세를 120만원 받는 것은 동일한 수익률입니다.

그렇다면 어디에 투자를 하는 것이 맞는 걸까요?

경기권의 2억원짜리 오피스텔을 투자하고 나머지 2억원으로 다른 곳에 투자를 하거나,

또는 경기권의 2억원 오피스텔을 2채 분양받아, 나중에 상황에 따라 한 채를 정리 할 수 있도록 하는 것이 맞습니다(환금성)

​

단, '안전성'이 '수익성'을 보장해 주는 것은 아닙니다!!

'안전성'과 '수익성'이라는 두 마리 토끼를 잡기는 어려운 일입니다.

​

한정된 예산으로 안전하면서 수익성이 높은 상품·지역을 찾는다는 것은 정말 어렵습니다.

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아래의 내용은 안전성과 수익성을 동시에 누릴수 있는 지역·상품입니다.

더욱이 전매가 되는 상품이기에 환금성 역시 갖추고 있는 오피스텔 상품입니다.

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그전에 앞서 하나만 먼저 짚고 넘어 가겠습니다.

" 부동산 언제 가격이 오를까요? "

1. 헌 것이 새것이 될 때(재개발, 재건축)

​

2. 낮은 건물이 높은 건물이 될 때

(부동산가치 상승 = 부동산가격 상승)

​

3. 개발호재가 있을 때

(좋은 일 = 지하철 개통, 도로 개통 등등)

​

4. 사람이 늘어나는 지역 or 사람이 많은 지역

(=기업 ＆ 종사자수가 많은 곳)

위와 같은 조건이 충족이 될 때 부동산 가격은 상승합니다.

또한 일반적인 부동산 가격 상승속도보다 더 가파르게 상승하기에

“거기 투자해서 돈 벌었다. 재미 봤다” 라는 말이 나오는 것입니다.

​

서론이 길었습니다.

지금부터는 제가 추천드리는 지역과 상품입니다.

부동산 소액투자를 생각하시는 분들은 집중해서 읽어 주시기 바랍니다.

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송파구 상업지역 내에 위치한 오피스텔 상품입니다.

" 상업지역 부지 "

우리나라 토지 중 가장 희소성이 있고, 가장 비싼 곳은 상업지역땅 입니다.

전 국토의 1%가 되지 않습니다.

가장 희소성이 있고, 가장 높은 건물을 올릴수 있는 땅이기에 가장 비싼 땅입니다.

​

강남권의 상업지역은 이미 개발이 모두 끝난 상황입니다. 너무나 당연한 것이지요!

쉽게 말해, 강남권의 상업지역에는 건물이 모두 지어진 상황입니다.

건물이 지어지지 않은 땅이 없다라는 말이지요!

​

이런 강남권 상업지역에 약 2만평이 재개발 된다면 믿으시겠습니까?

주거지역(주택,빌라,아파트)의 재개발·재건축이 아닙니다. 상업지역입니다.

상업지역 땅 2만평이 뒤집어 진다는 얘기입니다.

​

상업지역의 건물 몇 개는 부셨다가 다시 올릴수는 있으나,

상업지역 2만평이 뒤짚어지는 일이 강남권에 있을까요?

​

결론부터 말하면, 그런 지역이 있습니다.

그곳이 바로 아래의 지도에 표시되어 있는 송파구 상업지역입니다.

송파구 상업지역 중 가장 오른쪽 부분이 모텔들이 집중되어 있던 곳입니다.

이 지역은 1988년 서울올림픽 당시 신천역 모텔촌과 함께 관광객에게 저가의 숙소를 제공하기 위해 조성된 곳입니다.

​

하지만 송파구 잠실동·신천동이 고급 주거지로 자리 잡은 상황에서도

두 곳의 모텔촌은 유흥가로 남아서 민원이 끊이지 않아고, 송파구 입장에서도 눈에 가시였던 지역입니다.

결국 이 모텔촌은 올해까지 철거(리모델링) 해야 합니다.

​

조금 더 상세하게 설명드리겠습니다.

롯데백화점(롯데월드) ~ 석촌호수 ~ 방이먹자골목 ~ 올림픽공원에 걸쳐

총 231㎡(약70만평)이 ‘잠실관광특구’로 2012년 3월에 지정 됐습니다.

서울에서 가장 넒은 면적이며, 강남권 내에서 최초로 지정 된 곳이 잠실관광특구입니다.

잠실관광특구는 연(年) 약 300만명의 관광객들이 다녀 가는 곳입니다.

이런 곳의 모텔촌은 송파구 입장에서는 눈의 가시였습니다.

​

또한 송파구의 위상이 올라가면서 강남3구라 불리고,

관광특구로 지정 되어 외국인 관광객들이 몰리는 상황에서

결국 송파구는 방이동 모텔골목을 철거 또는 리모델링하라는 결정을 하게 된 것입니다.

​

아래 기사는 방이동 모텔골목에 대한 매일경제 기사 입니다.

" 매일경제 기사 (방이동 모텔골목 대변신.....) "

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2019/01/8854/

정확히는 방이동 모텔골목에 위치한 모텔들은

2020년까지 관광객을 유치 가능한 수준의 호텔급으로 리모델링(업그레이드)을 하거나

철거를 해야 하는 상황입니다.

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이 모텔들이 몰려 있던 곳이 아래의 지역입니다.

이 지역이 약 2만평입니다.

바로 이지역이 오피스텔 대단지로 바뀌고 있습니다.

지금 현재도 대부분의 모텔들이 철거되고, 오피스텔들이 들어섰거나 분양중·공사중, 분양예정입니다.

자~~~~ 여기서 다시 한번 강조드립니다!!

헌게 새것이 될 때, 부동산 가격은 오릅니다(재개발·재건축)

일반적인 상승속도보다 빠르고,가파르게 상승해야 수익성이 좋은 것입니다.

 넘치는 개발호재Ⅰ

 - 9호선 한성백제역 개통 ＆ 9.8.2호선 트리플 역세권

또한 이곳은 개발호재(좋은 일) 역시 넘치는 지역입니다.

9호선 3단계 노선 중 ‘한성백제역’이 개통됐습니다.

지하철 9호선은 총 5단계를 진행이 되며, 2019년 현재 3단계까지 개통이 된 상황이고, 지하철 노선 중 가장 많은 사람이 이용하는 노선입니다. 그 만큼 주요 지역을 지나가는 라인입니다.

지하철 9호선은 지하철 노선 중에 유일하게 강남3구(송파구,강남구,서초구)를 통과하는 노선이고,

여의도를 거쳐 요즘 핫한 마곡지구를 지나 김포공항까지 이어지는 노선입니다.

지하철 노선색도 황금색이고, 중요 지역을 관통하기에 황금노선이라고 불리고 있습니다.

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예전에는 지하철 2호선 라인에 투자를 하면 실패가 없다고 했으나, 최근에는 지하철 9호선입니다.

또한 이 지역은 9호선 한성백제역 뿐만아니라, 지하철 8호선 몽촌토성역과의 거리역시 가까우며, 2호선 잠실역 역시 도보로 이동이 가능한 곳입니다.

 넘치는 개발호재Ⅱ 

 - 재건축 아파트(이주 완료, 입주까지 약 3~ 4년 소요)

또 다른 좋은 일(개발호재)은 바로 건너편에 진행되는 재건축 아파트입니다.

진주·미성·크로바 재건축이 진행중입니다.

이미 이주가 끝났고,철거가 시작된 상황입니다.

입주까지 3~4년 정도 소요 될 것으로 보입니다.

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중요한 것은 이 재건축 단지의 84㎡(33평형)의 조합원 딱지가 18억~19억 사이에 거래가 됐다라는 것입니다.

잠실의 엘리트라고 불리는 엘스·리센츠·트리지움 아파트의 84㎡(34평)의 아파트 가격이 아직 20억원을 도달하지 못한 상황에서

진주·미성·크로바의 34평형 조합원 딱지가 18~19억에 거래됐다라는 것은 입주 시점에는 20억원은 훌쩍 넘어갈것이라는 것입니다.

이러한 호재와 부동산가격 상승은 당연히 가까운 지역부터 효과를 미칩니다.

​

진주·미성·크로바 재건축은 아파트는 오피스텔 단지 바로 건너편에 위치하고 있습니다.

 넘치는 개발호재 Ⅲ 

 - 국제교류복합지구(60만평, 강남구~송파구)

또 다른 개발호재는 바로 국제교류복합지구 사업입니다.

고부가치사업인 국제업무, 전시‧컨벤션 등 마이스(MICE) 산업을 유치하기 위한 서울시의 전략적인 사업입니다.

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국제교류복합지구는 큰 규모와 파급효과가 큰 사업이라 전체를 설명하기에는 내용이 너무 길어지니 간단히 핵심만 짚고 넘어가겠습니다.

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서울시는 코엑스~잠실종합운동장을 잇는 199만㎡(약 60만평)에 달하는 지역을 국제교류복합지구로 지정했습니다.

국제업무, 전시‧컨벤션 등 마이스(MICE) 산업 중심으로 계획적 개발하기 위해 사업입니다.

국제교류복합지구의 핵심 사업은 '현대GBC'와 '영동대로 지하공간 복합개발'입니다.

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▶현대GBC(글로벌 비지니스 센터)

현대GBC는 현대자동차 통합사옥입니다. 현대자동차가 삼성동의 한국전력부지를 매입해 진행하는 사업입니다. 사업승인이 난 상황이며, 착공은 내년 상반기에 착공해 완공은 2026년으로 예정되어 있습니다.

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( 현대 GBC 관련기사↓)

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2019120208415810017

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여기서 핵심(부동산 투자자 입장)은 현대GBC로 인해 창출되는 직·간접적인 일자리가 약 120만개 이상이라는 점입니다. 이 엄청난 수요가 9호선을 타고 잠실 쪽으로 넘어온다라는 것입니다.

잠실지역은 현재에도 공실이 없는 지역이고, 향후 임차수요(세입자) 가 폭발적으로 증가 할 시에는 월세와 매매가는 더 큰 폭으로 뛸것입니다!!

현대GBC는 9호선 봉은사역 바로 앞에 위치하고 있으며,

송파 오피스텔 대단지는 9호선 한성백제역 와 초역세권 입니다.

봉은사 ~ 한성백제역은 6정거장, 약 15분 정도 소요되는 아주 가까운 거리입니다.

▶영동대로 지하공간 복합개발

국제교류복합지구의 또 다른 핵심사업은 영동대로 지하공간 복합개발입니다.

영동대로 지하공간에 잠실야구장의 30배 면적에 달하는 서울과 수도권의 교통허브이자 세계적 명소를 목표로 진행되는 사업입니다.

그 중에서도 복합환승센터에는 6개의 철도 노선과 기존 9·2호선 총 8개의 철도노선이 맞물리게 됩니다.

교통이 좋아야 사람들의 이동이 편리하고, 사람들이 모일 수 있습니다. 사람(인구)가 증가하는 지역의 부동산 가격은 상승합니다.

한 곳에 8개의 철도노선이 물리는 곳은 세계적으로도 찾아 보기 힘듭니다.

국제교류복합지구를 전략적으로 키우기 위한 서울시의 전략과 목표가 그대로 보이는 부분입니다.

이러한

① 모텔골목 철거(리모델링)와

② 9호선 개통

③ 아파트 재건축

④ 국제교류복합지구의 직접 수혜로 인해

방이동 상업지역의 땅값은 매우 가파르게 상승하고 있습니다.

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불과 2017년에 평당(3.3㎡) 4천~5천만원이었던 땅값이 2018년 에는 이미 8천만원을 넘어섰고,

2019년 5월경에는 약 9천만원, 동년(2019년) 7월에는 이미 9천5백만원에 거래가 됐습니다.

2019년 하반기부터는 이 지역의 땅값은 1억2천만원을 호가 하고 있습니다.

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바로 붙어있는 상업지역의 최근(2019년 1월) 거래가가 평당(3.3㎡) 약 2억7천만원에 거래된 것을 감안한다면, 아직까지 지가 상승은 더 될것으로 판단됩니다.(상승여력이 충분함)

" 부동산 가격(분양가)은 땅값이 결정 "

부동산 가격(분양가)은 결국 토지비(땅값)에 의해 결정됩니다.

땅값이 비싼 지역은 낮은 지역에 비해 분양가가 높고, 부동산 가격이 높게 책정됩니다.

​

쉽게 예를 들어

동일 시점에 강남권과 지방에 34평의 아파트를 분양한다고 가정해 보겠습니다.

강남권은 분양가가 20억이고, 지방은 10억원이라고 하겠습니다.

​

이와 같은 분양가의 차이는 왜 나는 걸까요??

분양가는 크게 토지비와 건축비로 나뉩니다.

건축비는 동일시점에 전국이 비슷한 수준입니다.

결국 토지비(땅값)의 차이가 분양가의 차이를 만드는 것입니다.

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방이동 상업지역은 현재 땅값이 가파르게 상승하고 있습니다.

이러한 땅값 상승은 분양가 상승으로 이어지기에, 하루가 다르게 분양가가 높아지고 있습니다.

또한 기존 입주 오피스텔들은 계속해서 매매가가 상승하고 있습니다.( P/프리미엄 이 붙고 있음 )

"잠실 지역은 초과수요 지역

(공급이 적고, 수요가 많음) "

더욱이 잠실지역은 타지역에 비해 오피스텔수가 적고, 세입자가 많은 지역이라(초과수요)

공실도 없는 곳입니다.

(찾는 사람이 많아야 부동산 가격은 상승합니다. 강남의 부동산 가격이 떨어지지 않는 이유)

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아래 소개드릴 잠실 H타워 오피스텔은 제가 직접 컨설팅·분양하고 있는 곳입니다.

위의 모든 이점·장점·수혜 및 시세차익을 볼수 누릴수 있는 오피스텔입니다.

총 98세대로 들어서고, 지하 3층 ~ 지상 17층 오피스텔입니다.

타입은 총 7개로 구성됩니다.

​전타입 모두 1.5 룸으로 입니다.

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또한 잠실에 없던 진정한 풀옵션 오피스텔 입니다.

LG스타일러, 삼성 비스포크 냉장고까지!! 모든 것을 갖춘 오피스텔 입니다.

▶9·8호선 더블초역세권(도보1~2분)이고, 2호선 역시 도보 7분 거리입니다.(트리플 역세권)

▶약 44만평의 올림픽공원을 내 집 앞마다처럼 누릴수 있는 곳입니다.(숲세권,공세권)

▶또한 먹자골먹도 바로 인근에 위치하고,(먹세권)

▶롯데월드타워, 롯데백화점(쇼핑몰)은 도보로 이동이 가능할 만큼 가까운 곳에 위치하고 있습니다.(몰세권)

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서울시의 1인가구는 전체 가구수의 30%를 넘어선 상황입니다.

방이동 오피스텔 대단지는 1인가구를 위한 모든 것을 갖춘 지역으로 변모 할 것입니다.

​

투자자분들이 가장 궁금해 하는 타입별 분양가와 납부일정 아래번호로 전화 주시거나, 문자 혹은 자료 요청하시면 안내해 드리겠습니다.

​

확실한 부분은 강남권 최저분양가라는 것입니다. 강북권보다 저렴한 분양가 입니다.

또한 현재 방이동의 더블초역세권(9·8호선) 입지에 분양하는 오피스텔 분양가 중 저렴합니다.

이유는 다른 오피스텔 보다 일찍 토지를 저렴하게 매입했기에 가능합니다.

​

쉽게 말해 계약즉시 시세차익을 보실수 있는 곳이며,

지금도 지가(땅값) 상승에 따른 분양가 상승중이니, 앞으로 시세차익은 점점 더 커질 것으로 예상됩니다.

​

또한 갭투자(전세)로 접근 할 시에는 계약금 10%로 잠실 오피스텔 한 채를 소유하실수 있고, 그에 따른 시세차익을 보실수 있습니다. (오피스텔의 전세가율은 90% 전후)

​

조금 더 상세한 상담이 필요하신 분은 아래 번호로 전화 주시면 돕니다.

▶ 잠실 H타워 오피스텔

▶ VIP 담당팀 김 형 석 팀장

☎)010-6788-4654(클릭)

" 종합 정리 "

이제 정리하겠습니다.

​

투자란? 내돈이 얼마가 들어가고, 얼마를 벌수 있느냐?(수익성·수익률)

그리고 안전한가? 위험성은 무엇인가?(안전성) 로 간단히 정리 할 수 있습니다.

​

계약즉시 시세차익이 발해하는 곳이니, 당연히 마이너스피는 걱정할 필요조차 없습니다.

또한 세입자(수요)는 넘치고, 오피스텔(공급)은 부족하니 공실 걱정 또한 없습니다(초과수요)
즉, 안전성은 확보 되었고, 수익성 역시 보장된 상황입니다.

​대부분의 오피스텔들은 ‘월세’와 ‘수익률’로 경쟁을 합니다.
잠실 H타워 오피스텔은 ‘월세’와 ‘고수익률’은 기본(덤,보너스)입니다.
핵심·메인은 ‘시세차익’ 이라고 자신있게 말씀드립니다.

" 그랜드오픈 ＆ 선착순 청약 진행 중 "

지금까지 설명드린 특,장점에 많은 분들이 공감하여, 분양이 빠르게 진행되고 있습니다.

관심 있는 분들은 서둘러 주셔야 합니다.

​

지금까지 이 글을 작성한 사람은

잠실 H타워 오피스텔의 컨설팅을 맡고 있는 김형석 팀장입니다.

전화 또는 모델하우스 내방 시, 이 지역의 전체적인 분석·컨설팅 도와 드리겠습니다.

​

긴글 읽어 주셔서 감사합니다.

▶ 관심고객 등록(모델하우스 위치 ＆ 자료 요청) (클릭)

▶ 모델하우스 위치 전송 요청 (클릭)

정부의 고강도 '부동산 규제'와 최근 '기준금리 인하'로 '수익형 부동산'에 관심이 높아지고 있습니다.

부동산 투자시 핵심은 인구와 교통

부동산 투자를 함에 있어 가장 우선적으로 고려사항은 무엇일까요?

결론부터 말하면, 인구(사람)와 교통입니다.

또한 주변보다 저평가 되어 있는 지역에 투자해야 높은 수익을 낼 수 있습니다.

​

같은 맥락에서

강남이 강남일 수밖에 없는 이유는 인구(기업)와 교통입니다.

강남은 모든 것을 다 갖추고 있는 지역입니다.

기업(인구), 교통, 학군, 생활편의시설, 문화생활시설 등등 모든 것을 갖추고 있습니다.

이 중에서도 부동산에 가장 큰 영향을 주는 것은 인구(기업) 와 교통입니다.

​

강남3구의 부동산 가격 상승을 비춰본다면,

부동산 투자를 함에 있어 가장 고려해야 할 부분은

인구가 늘어나는 지역이거나, 현재 인구가 많고 줄어들지 않을 지역!!

교통인프라가 충분히 갖춰져 있거나, 혹은 앞으로 좋아질 지역에 투자를 해야 합니다.

​

투자금이 충분하다면 강남3구에 투자를 하는게 가장 안전합니다.

단, 안전성이 수익성을 보장해 주지는 않습니다.

강남3구 中 마지막 노른자 땅은??

그렇다면 강남3구 지역 중에 안정성과 수익성을 갖춘 지역은 있을까요??

강남3구에 위치하기에 안정성을 갖추고 있고, 주변보다 저평가 되어 수익성 역시 보장되는 지역이 있습니다.

​

바로 송파구 방이동의 상업지역입니다.

​

아래의 지도의 붉은색 부분이 송파구 잠실 인근의 상업지역입니다.

(참고로 상업지역의 지가가 가장 높습니다)

1번 지역은 롯데월드타워와 롯데백화점을 필두로 개발이 끝난 상황입니다.

​

하지만 2번 지역은 얘기가 다릅니다.

2번 지역 중에 A지역은 방이동 먹자골목입니다.

지가(땅값) 변칙적(수직) 상승

오늘 설명드릴 지역이 바로 B지역입니다.

이 지역은 숙박촌(모텔골목) 이었습니다.

여러 가지 개발호재와 이슈로 지가(땅값) 수직 상승하고 있는 중입니다.

​

방이동 숙박촌의 지가는 약2년전까지 평당(3.3㎡) 약 5,000만원 이었고

약 1년전에는 평당 7,500만원 수준, 현재는 1억원 이상으로 올라간 상황입니다.

부동산 가격은 결국 지가(땅값)가 결정합니다.

​

평균적인 지가 상승률과 다르게 변칙적으로 상승하고 있는 지역에 투자를 한다면,

수익성은 따라 올 수밖에 없습니다.

그렇다면 왜 이렇게 지가가 수직적으로 상승하고 있는지에 대해 설명드리겠습니다.

방이동 모텔골목 대변신

이 모텔촌은 1988년 서울올림픽 당시 신천역 모텔촌과 함께 관광객에게 저가의 숙소를 제공하기 위해 조성했던 곳입니다.

허나 시간이 흘러 송파구가 강남3구라 불리고,

잠실동·신천동이 고급 주거지로 잡리 잡은 상황에서도 두 곳의 모텔촌은 유흥가로 남아서원 민이 끊이지 않았습니다.

이후 서울시는 방이동 모텔촌 문제를 해결하기 위해 숙박·위락시설 건축을 전면 불허하고,

대지면적 1,500㎡ 이상 공동개발 시 건물 높이 100m 이상을 허용하는 지구단위계획을 2009년 확정고시했습니다.

​

방이동 모텔촌은 2020년까지 비즈니스 용도, 관광객을 유치할수 있는 고급 호텔로 리모델링을 하거나 철거를 해야 합니다.

​

이미 많은 모텔들이 철거되고, 그 자리에 오피스텔이 입주했거나, 공사 중입니다.

잠실 인근에 유일하게 큰 개발이슈가 남아있는 지역입니다.

위에서 봤듯이 잠실 인근의 넓은 주거지역 중에 상업지역은 한정적이고,

상업지역 중에 유일하게 개발이슈가 남아있는 곳입니다.

​

모텔 철거(리모델링)과 9호선 개통(한성백제역) 이슈로 방이동 상업지역 지가가 수직적으로 상승하고 있는 것 입니다.

9호선(3단계) 한성백제역 개통

이 지역의 또 다른 개발호재는 9호선 개통입니다.

기존에 8호선 몽촌토성역은 개통이 된 상황이었고,

작년(2018년) 12월에게 9호선 3단계가 개통이 되면서, 한성백제역이 생겼습니다.

9호선 개통으로 강남권으로 이동이 더욱더 용이해졌습니다.

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9호선은 황금노선이라고 불리고 있습니다.

지하철 노선중에 유일하게 강남3구(송파구,강남구,서초구)를 모두 지나는 노선이고, 여의도와 마곡지구까지 이어지는 노선입니다.

또한 9호선 4,5단계 개통도 계획되어 있어, 9호선의 파급효과는 더욱더 커질 것으로 보입니다.

재건축 아파트 개발호재

인근의 또 다른 개발호재는 재건축 아파트입니다.

바로 건너편에 진주아파트, 미성타운아파트, 크로바맨션이 재건축이 진행중입니다.

기존 입주민들의 이주가 끝난 상황입니다. 곧 철거를 시작하고 착공이 들어가면 입주까지 약 3년반에서 4년정도 소요 될 것으로 보입니다.

이 아파트 단지의 뒤쪽에 위치한 파크리오 아파트는 12년차입니다.

파크리오 아파트 16평형(전용11평)의 가격은 약 8억원 이고, 34평형(전용25평)의 가격은 약 17억원입니다.

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재건축 진행중인 진주아파트의 34평형(84㎡)의 기존 거래가는 약 18~19억원입니다.

재건축이 끝나고 입주하게 되면 20억원이 훌쩍 넘어갈 것은 너무나 당연합니다.

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신규아파트 입주의 영향은 당연히 가까운 지역부터 파급효과를 가져옵니다.

방이동 상업지구는 이 재건축 바로 건너편에 위치하고 있으니, 부동산 가격 상승에 가장 수혜를 보는 지역입니다.

국제교류복합지구(현대GBC, GTX-A, GTX-C)

또 다른 개발호재로는 강남구 삼성동(코엑스) ~ 송파구 잠실동(잠실종합운동장)을 잇는 199만㎡에 달하는 지역을 국제교류복합지구입니다.

국제업무, 전시‧컨벤션 등 마이스(MICE) 산업 중심으로 계획적 개발을 추진하고 있습니다.

국젝류복합지구의 사업 중의 핵심은 현대GBC(글로벌 비니지스 센터) 와 영동대로 지하공간 복합개발 사업입니다.

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현대GBC(현대 글로벌 비즈니스 센터)는 우리라나에서 가장 높은 건물로 569m로 건축될 예정입니다.

121만개 이상의 일자리 창출을 예상하고 있습니다.

또한 영동대로 지하공간 복합개발사업은 서울시와 국토부가 함께 6개 철도 노선의 통합역사를 구축하고 주변개발과 연계한 지하공간을 조성하는 사업입니다.

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현재의 2호선(삼성역), 9호선(봉은사역), 삼성~동탄 급행철도, GTX-A, GTX-C(KTX 의정부 연장), 위례~신사선 총 6개 철도 노선의 통합역사룰 구축하는 사업

종합 정리

▶부동산 가격은 결국 지가(땅값)에 따라 결정됩니다.

▶잠실 지역의 상업지역 중 개발이 끝나지 않은 곳은 방이동 모텔촌입니다.

▶모텔촌 철거＆리모델링 이슈, 9호선 개통 호재, 재건축 이슈, 국제교류복합지구 사업이 맞물려 지가(땅값)가 변칙적(수직) 상승하고 있습니다.

▶지가 상승은 부동산 가격 상승으로 이어지는 것은 너무나 당연한 결과.

▶강남3구이기에 부동산 가격 하락은 당연히 걱정할 필요없고(리스크 적음)

▶방이동은 주변보다 저평가 되었던 지역이기에 지금부터가 시작인 곳입니다.(수익성 보장)

▶지금이 방이동 상업지역에 투자할 적기입니다.

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방이동 소액투자 물건(상품)

이러한 방이동 모텔촌이 오피스텔로 변모하고 있습니다.

오피스텔은 소액투자로 하기에 너무나 좋은 상품입니다.

제로금리시대, 금리인하, 상가 수익률 하락, 아파트 규제 강화 등으로 오피스텔 투자에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

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오늘 소개해드릴 상품은 방이동 오피스텔 분양 물건 중 ‘잠실 어반로프트 올림픽파크’입니다.

방이동 상업지역에 들어서는 오피스텔입니다.

위에서 얘기드린 방이동의 현재＆미래가치를 모두 누릴수 있는 오피스텔입니다.

공실률 걱정없고, 강남3구 오피스텔 분양가 중 가장 저렴합니다.

그렇기에 수익률 역시 높습니다.

또한 방이동의 개발호재와 이슈를 모두 누릴수 있는 오피스텔이기에 시세차익까지 보실수 있는 상품입니다.

​

가치를 아는 당신!

당신을 설레게 하는 작품!

잠실이 가다려온 단 하나의 작품을 당신께 소개합니다.

위의 내용이 길었기에,

‘잠실 어반로프트’의 특·장점만 간단히 요약해 드리겠습니다.

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궁금하신 점은 전화주시면 자세히 설명드리겠습니다.

▣ 잠실 어반로프트 오피스텔 ▣

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★ '강남3구 + 더블초역세권' 입지

★ 강남3구 최저 분양가

★ 高 수익률, 공실률 0%

★ 시세차익까지 발생!(지가 수직적 상승 中)

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★ 강남3구 마지막 노른자 입지!

★ 부동산은 타이밍입니다.

★ 지금은 '송피구 방이동' 입니다.

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▣ 입지요건 ▣

  ▶ 초역세권: 9.8호선 도보1분, 2호선 도보 10분

  ▶ 숲세권(힐링라이프): 올림픽공원 바로 앞, 석촌호수 도보 7분

  ▶ 몰세권: 롯데월드타워, 롯데백화점

  ▶ 의세권: 아산병원

  ▶ 관세권: 송파구청

  ▶ 먹세권: 방이먹자골목

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▣ 배후수요 ＆ 개발호재 ▣

  ▶ 직주근접 대기업 多

  ▶ 롯데월드타워

  ▶ 잠실관광특구 內 기업 多

  ▶ 국제교류복합지구(삼성~송파): 일자리 8만개 증가

  ▶ 현대GBC(구 한전부지): 일자리 120만개 증가

  ▶ GTX-A,GTX-C,위례~신사선(영동대로 지하공간 복합개발)

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★계약금 10%

★중도금 60% 무이자 대출

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★소액투자 가능

★2천만원으로 오피스텔이 한 채 가능!! (전세가율 90% 이상)

​

★회사보유분, 로얄층 마감임박★

★담당지정제 운영(예약필수)★

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▶VIP 담당팀 김형석 팀장

☎)010-6788-4654(모바일 클릭시 연결)

​

감사합니다.

정부의 8.2 부동산대책과 9.13부동산대책의 규제속에 수익형 부동산 상품이 반사이익을 보고있습니다.

또한 최근에 금리인하로 인한 수익률 상승으로 수익형 부동산에 대한 투자수요가 고개를 돌리고 있습니다.

수익형 부동산 상품의 핵심은 ‘수익률’입니다.

단 ‘공실률’이 없다라는 전제하의 수익률 계산이 의미가 있는 것입니다.

최근 서울의 상가 평균 수익률은 1%~2% 사이이고, 높은 곳이 3%대 입니다.

오피스텔 평균 수익률은 4%~5%입니다.

이렇기에 상가보다 오피스텔로 투자수요가 이동하고 있습니다.

오피스텔 투자(분양)시 반드시 고려해야 할 부분이 ‘수익률 ’과 ‘공실률’입니다.

현재 주변의 공실률은 어떤지? 앞으로의 공실률은 어떠할지? 입니다.

공실률이 없다라는 얘기는 배후수요가 많다라는 얘기입니다.

쉽게 말해, 오피스텔의 수보다 찾는 수요자(세입자)가 많으면 공실은 없습니다.

( 부동산은 초과수요 발생 시, 가격이 상승하게 됩니다 )

정리하겠습니다.

투자라 함은 쉽게 말해

내 돈이 얼마가 들어가고, 얼마를 벌수 있느냐입니다.

이를 수치화 한 것이 수익률입니다.

그리고 리스크(위험성)가 많고 적음을 따져야 합니다.

오피시텔 투자(분양) 역시 수익률이 생명이며,

오피스텔 투자(분양)에 있어 리스크는 결국 공실률입니다.

공실률은 결국 배후수요(임차수요) 확보에 달려 있는 것입니다.

금일 살펴 볼 지역은 송파구 방이동 지역의 오피스텔 입니다.

최근 방이동 모텔 골목이 오피스텔 촌으로 변화고 있습니다.

1988년 올림픽을 개최하면서, 부족한 숙박시설을 마련하기 위해 방이동에 숙박시설을 대거 만들었습니다.

허나 올림픽이 끝나고 모텔에 대한 주민들의 끊임없는 민원으로 인해, 송파구는 결국 해결책을 내 놓았습니다.

오는 2020년까지 4성급으로 리모델링을 하거나, 전부 철거를 해야 하는 상황입니다.

방이도 모텔골목이 새롭게 변하고 있습니다.

신규 오피스텔들이 들어서고 있는 상황입니다.

방이동 오피스텔에 주목해야 할 이유를 설명드리겠습니다.

1. 공실률 0%, 배후수요(직주근접)

방이동 오피스텔은 현재 공실이 없습니다.

주변의 대기업과 9호선 한성백제역 개통으로 강남권에 직장이 있는 지작인들의 수요자까지 이동해 왔기에 공실은 없는 상황입니다.

대표적인 직주 근접 대기업으로는 한미약품, 롯데월드타워, 삼성SDS, 아산병원 등이 있습니다.

방이동에만 약 4.389개의 기업체와 33,378명의 배후수요를 확보하고 있기에 공실률 걱정은 전혀 없습니다.

2. 미래의 공실률과 개발호재

현재 공실률도 중요하지만, 앞으로(미래)의 공실률 역시 중요합니다.

방이동의 가장 큰 호재는 9호선 개통입니다.

9호선이 한성백제역 개통전에는 강남권에 직장을 둔 수요자들이 방이동 오피스텔까지 넘어오지 않것이 사실입니다.

그러나 9호선 개통으로 강남권 수요자가 까지 남어오는 상황입니다.

또한 삼성동 일대의 국제교류복합지구 개발로 인해 고용인구수가 140만명 증가할 것으로 예상하고 있습니다.

국제교류복합지구는 삼성동과 종합운동장 일대를 개발 및 리모델링하는 사업입니다.

위치는 강남구 삼성동 167 일대 ~ 송파구 잠실동 10 일대이고,

면적은 약 192만㎡(약 58만평) 으로 압도적으로 큽니다.

철저히 오피스텔 투자(분양)자자의 입장에서 고려해 보겠습니다.

국제교류복합지구 사업중에 가장 큰 개발호제는 현대 GBC(글러벌 비즈니스 센터) 와 영동대로 지하공간 복합개발입니다.

구 한국전력 부지를 현대 자동차에서 매입하고, 이 자리에 ‘현대 GBC’ 가 들어섭니다.

현대 GBC 에서만 121만개의 일자리 증가를 예상하고 있습니다.

또한 영동대로 지하공간 복합개발의 가장 큰 사업은 광역복합환승센터입니다.

광역복합환승센터 내에는 GTX-A, GTX-C(KTX 동북부 연장), 위례~신사선등이 지나갑니다.

부동산 투자에 있어 가장 고려해야 할 부분이 인프라입니다.

그 중에 가장 중요한 것이 교통 인프라입니다.

강남이 강남일 수밖에 없는 이유는 교통과 기업입니다.

교통을 중심으로 사람들이 움직이고 부동산(자금)이 움직입니다.

강남불패가 나온이유도 여기 있습니다.

3. 시세차익

오피스텔은 일반적으로 시세차익을 바라보고 하는 투자상품이 아닙니다.

그러나 어느 지역이냐에 따라 시세차익이 발생하기도 합니다.

대표적인 지역이 바로 마곡지구입니다.

마곡지구는 판교와 같이 대기업들이 유입(직장인 증가)되면서, 부동산 가격이 미친 듯이 올라가고 있는 상황입니다.

불과 5년전에 분양한 전용면적 84㎡의 아파트가격 약 3배 상승했습니다.

4억 5천 정도의 분양가였으나, 현재 최고가는 13억원을 넘어섰습니다.

오피스텔 매매가 역시 상승했습니다.

전용 6평미만(원룸)은 약 5천만원 상승

전용 6평이상(원룸)은 약 8천만원 상승

전용 9평이상(1.5)은 약 1억원 이상이 상승한 상황입니다.

시세차익이라 함은 간단히 말하면, 매입가(분양가)와 매도가의 차액입니다.

이를 P(프리미엄)라고 표현하기도 합니다.

결국 이러한 시세차익은 수요와 공급이 결정합니다.

마곡과 같이 초과수요가 높게 발생하는 지역은 오피스텔임에도 불구하고 시세차익이 발생합니다.

마곡지구에 오피스텔 분양이 금지 된 상황이기에 마고지구 내의 오피스텔은 당연히 공실은 없습니다.

그렇기에 주변 지역(가양동, 등촌동, 염참동)으로 수요자들이 이동하고 있는 상황입니다.

그리고 이 수요자들이 잡기 위해 주변 지역에 신규 오피스텔 분양을 많이 하고 있는 상화입니다.

이는 방이동 역시 마찬가지입니다.

현재의 직주 근접 배후수요만으로도 공실없이 월세를 받을수 있으나,

삼성동의 국제교류복합지구 개발로 인해 수요자들이 엄청나게 늘어나고,

9호선 개통으로 이 수요자들을 안을수 있게 됐습니다

또한 영동대로 지하공간 복합개발의 광역복합환승센터로 교통 인프라가 엄청나게 늘어나게 되는 상황입니다.

이러한 영향으로 방이동 오피스텔은 시세차익까지 볼수 있습니다

소위 강남 3구라고 불리는 지역에 방이동 오피스텔처럼 저렴한 분양가는 존재하지 않습니다.

또한 더블역세권, 9호선이 지나가는 지역에 이와 같은 분양가는 없습니다.

부동산은 타이밍입니다!!

지금은 방이동 오피스텔입니다!!

될 지역은 됩니다!!

지금부터는 현재 방이동에 분양하고 있는 오피스텔 한곳을 설명하겠습니다.

최근 방이동 일대에 분양한 오피스텔 중 가장 저렴한 분양가이고,

8.9호선 더블초역세권 자리에 위치하고 있습니다.(도보 1분)

#현장명: 잠실 어반로프트 올림피파크

방이동 직주 근접 배후수요는 물론, 강남의 배후수요까지 모두 안을수 있는 자리에 위치하고 있습니다.

이러한 배후수요로 공실률 걱정없고, 수익률 높은 오피스텔입니니다.

★ 공실률 0%, 높은 수익률(↑)

★ 방이 오피스텔 분양가 中 가장 저렴(최근)

★ 시세차익까지 발생!

■ 역세권: 2,8,9호선 트리플 역세권

    ( 8.9호선 도보 1분-초역세권 )

■ 숲세권: 올림픽공원 바로 앞

▶ 넘치는 세입자(배후수요)

▶ 현 공실률 0%, 미래 공실률 0%

▶ 가장 저렴한 분양가(최근 송파)

■ 현대GBC 일자리 121만개 증가

■ 국제교류복합지구 직접 수혜지역

■ GTX-A,C 직접 수혜지역

■ 방이동 지가 상승 1위

★ 계약금 10%

★ 중도금 60% 무이자 대출

▶정보제공: 잠실 어반로프트 김 형 석 팀장

홈페이지: https://urbanloftjamsil.modoo.at/?link=4bxfgftj

​

잠실 어반로프트 VIP 담당팀

김 형 석 팀장

​

▶모델하우스 위치 전송(클릭)

▶관심고객 등록(클릭)

▶모델하우스 예약: 1600-7092

▶문의 ＆ 상담: 010-6788-4654

정부의 고강도 부동산 규제로 인해 수익형 부동산이 반사이익을 보고 있습니다.

다른 한편에서는 수익률 감소로 수익형 부동산의 메리트가 예전보다 줄어들었다는 얘기도 나오고 있습니다.

수익률이 감소 됐다고 하더라도, 은행 예금금리가 낮은 상황에서 투자자들은 여전히 수익형 부동산으로 몰리고 있습니다.

얼마전 한국은행의 기준금리 인하로 인해 수익형 부동산의 수익률이 상승할 것으로 보입니다.

​

단 어느지역을 선택하느냐가 핵심입니다.

될 지역은 됩니다!

‘될 지역’ 이라 함은 결국 사람(인구)이 늘어나는 지역입니다.

​

오늘 살펴볼 지역은 송파구 방이동에 들어서는 잠실 어반로프트 오피스텔입니다.

최근 9호선 개통(3단계개통: 종합운동장~보훈병언)과 방이동 숙박촌 리로델링 사업으로 방이동 모텔촌 골목이 환골탈퇴하고 있습니다.

​

방이동 오피스텔 중 잠실 어반로프트를 주목해야 가장 큰 이유는 분양가입니다.

최근 방이동에 분양한 오피스텔 중에 가장 저렴한 분양가입니다.

분양가가 상대적으로 낮다라는 것은 수익률이 높다라는 것입니다.

​

오피스텔은 수익형 상품이니 만큼 가장 중요한 것은 수익률입니다.

수익률은 단 공실률이 전제가 되야 의미가 있습니다.

​

‘ 수익률 = 실수익 / 실투자금 ’입니다.

실투자금이 적게 들어갈수록(분양가가 낮을수록), 수익(월세)이 높을수록 수익률은 올라갑니다.

​

현재 방이동 오피스텔은 공실이 없습니다.

직주근접 대기업들로 인해 현재의 공실률은 0%입니다.

가장 대표적인 직주근접 대기업은 한미약품, 롯데월드타워, 삼성SDS, 아산병원 등이 있어

배후수요는 지금도 충분한 상황입니다.

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그렇다면 앞으로의 공실률, 수익률은 어찌 될까요?

​

공실률은 결국 임차인이 얼마나 확보되었느냐입니다.

쉽게 말해 세입자가 얼마나 있느냐입니다.

현재는 세입자가 많아 공실 걱정이 없으나,

앞으로 줄어들지 늘어날지가 핵심입니다.

​

배후수요(임차수요)의 관점에서 바라봤을 때,

가장 큰 개발호재는 삼성동의 국제교류복합지구입니다.

강남구 삼성동 일대부터~ 송파구 잠실동 종합운동장 일대를 개발 리모델링 하는 엄창남 규모의 사업입니다.

면적은 약 1,920,000㎡ 이고, 사업내용은 다음과 같습니다.

- 글로벌 비즈니스 거점 및 도심형 마이스(MICE) 복합단지 조성

- 국제스포츠 이벤트 중심 스포츠 메가 조성 및 대중교통의 허브 구축

- 대중문화사업 중심 및 한강·탄천 시민여가 공간 조성

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국제교류복합지구의 핵심 사업은 '현대GBC'입니다.

예전 한국전력부지를 현대자동차에서 인수했고,

이 부지에 우리나라에서 가장 높은 건물인 현재GBC 가 들어섭니다.

[ 현대 GBC ]

- MICE 핵심기능을 제고하는 차별화된 전시·컨벤션 (전용 16,500㎡)

- 시민과 국내외 방문객이 함께 누리고 즐기는 세계 수준의 공연장 (2,000석)

- MICE 및 국제업무 기능을 지원하는 관광숙박시설 (265실)

- 서울의 미래를 조망하는 최상층 전망대 (전용 3,000㎡)

- 국제기구 클러스터를 위한 글로벌 센터 계획

- 미래를 견인하는 친환경 랜드마크 계획

​

현대GBC 완공 시, 일자리가 1,210,000개 늘어날 것으로 예측하고 있습니다.

일자리 증가는 결국 인구증가이고, 결국 오피스텔을 투자하는 입장에서는 임차수요(배후수요)가 늘어난다는 의미입니다.(공실률과 직결)

​

국제교류복합지구의 또 다른 큰 사업은 바로 ‘영동대로 지하공간 복합개발’입니다.

그 중 ‘광역복합환승센터’가 핵심입니다.

GTX-A, GTX-C, KTX동북부 연장선, 위례~신사선이 이 ‘광역복합환승센터’로 연결이 됩니다.

​

부동산은 결국 교통을 중심으로 움직입니다.

교통인프라가 가장 중요합니다. 교통과 사람은 같이 움직이게 됩니다.

사람이 늘어난다는 것은 부동산 투자 입장에서는 가장 중요한 부분입니다.

​

결론은 이렇습니다.

​

오피스텔의 핵심은 수익률, 공실률입니다.

방이동 일대의 오피스텔은 현재 공실률 0% 이고, 앞으로 공실 걱정도 없습니다.

​

또한 잠실 어반로프트는 주변보다 낮은 분양가로 수익률 역시 주변보다 높습니다.

​

강남3구의 더블초역세권 입지의 오피스텔이 이 분양가라는 것은 실로 놀라운 일입니다.

또한 올림픽공원이 바로 앞에 있고(숲세권), 주변의 먹자골목 부터 생활편의시설까지 모든 인프라를 갖춘 곳 입니다.

​

잠실 어반로프트는 총 4가지 타입으로 구성이 됩니다.

분양가는 184,900,000부터 시작이며, 층별,호수별 차이가 있습니다.

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잠실 어반로프트는 최근의 1인가구 트렌드를 반영한 소형평형대로 구성이 되며,

에네지 절감시스템부터 풀옵션(풀파니쉬드) 과 스마트 홈 오토 시스템까지 모든 것을 완벽히 갖춘 오피스텔입니다.

잠실 어반로프트 모델하우스는 현재 운영중입니다.

모델하우스에는 상담지정제(예약제)로 운영되고 있습니다.

아래의 번호로 전화 주시면 됩니다.

​

부동산은 타이밍입니다!!

될 지역은 됩니다!!

지금 방이동 오피스텔입니다!!

​

'최소의 비용'으로 '최대의 수익'을 내는 것이 '투자'입니다.

완벽한 분석으로 만족하는 상담 진행해 드립니다.

홈페이지: http://urbanloft.creatorlink.net/

​

잠실 어반로프트 VIP 담당팀

김형석 팀장

​

감사합니다.

​

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▶모델하우스 예약: 1600-7092

▶문의 ＆ 상담: 010-6788-4654

서울 전지역의 집값 상승이 심상치 않습니다.

이러한 집값 상승으로 잡기위해 지난 9월 13일에 정부는 칼을 꺼내들었습니다.
9.13부동산 정책을 발표 했고 21일에는 공급 계획을 발표했습니다.
  
9.13부동산 정책은 칼을 꺼내들어다기 보다는
진통제 수준이라고 표현하는게 가장 정확할 듯 합니다.

언론에서는 종부세(종합부동산세) 에 포커스를 맞춰 보도 하지만,
가장 중요한 부분은 대출 규제(LTV)입니다.
이것이 더 효과적인 진통제 역할을 할 것으로 보입니다.
  
이런 상황에서도 강서구의 최근 몇 년간의 집값 상승률이 심상치 않습니다.
강서구의 집값(부동산) 가격 상승과
그에 따른 오피스텔 투자(분양)에 대해 살펴보겠습니다.
  
2017년 10월 기준으로 강남 4구(강남∙서초∙송파∙강동구)를 제외하면
서울에서 가장 인기가 많은 지역은 어디일까요?
  
한 부동산 업체의 조사결과에 따르면 
서울 아파트 최근 3년간 가격 상승률 자료를 분석한 결과,
가장 집값이 크게 오른 지역은 강서구(27.21%)로 조사됐습니다.
  
그 뒤를 이어
양천구 23.13% , 성동구 22.95% , 마포구 21.62% , 노원구 21.44% , 영등포구 21.27% 순으로
가격이 상승했습니다.

가격상승률 상위 6곳에 서남권 3곳(강서, 양천, 영등포)이 포함되어 있습니다.
서울 서남권 부동산시장의 약진이 돋보였던 2017년 이었습니다.
  
서남권으로의 인구 유입을 주도하는 지역은 바로 강서구입니다.
통계청의 2016년 자료에 따르면
강서구는 송파구에 이어 두 번째로 인구가 많은 곳입니다.
전년 대비 인구 변동율은 1.09%로
서울에서 가장 큰 폭으로 인구가 증가하는 지역이기도 합니다. 
(특히 젊은 인구의 유입이 많은 지역이기도 합니다)

사진자료: 부동산114, 출처: 리얼케스트

강서구 인구 추이

강서구 연령분포

강서구의 인구 유입(증가)에 가장 힘을 보탠 것은 마곡지구 개발입니다.
현재 마곡지구 산업단지에는
LG사이언스파크, 롯데, 신세계, 대한해운, 에스오일, 이랜드, 코오올 등등의
기업이 입주했거나, 입주예정(확정)입니다.
2020년 까지는 전체(약 100여개) 기업이 입주할 것으로 예상됩니다.
현재는 전체 기업의 약 1/3만 입주한 상황입니다.

마곡지구에 전체 기업 입주시에
약 100여개의 기업과 16만5천명의 근로자수를 예상하고 있습니다.
이러한 기업입주로 인해 인구가 폭발적으로 증가했고,

2020년 까지 추가적인 인구유입(증가)이 예상됩니다.

마곡지구 개발도

수요,공급에 따라 인구가 유입되는 곳은 부동산 가격이 상승하기 마련입니다.
특히 실제 소비자층인 젋은 인구가 많고,

젋은 인구(실소비층)의 유입이 많은 지역은 부동산 가격은 가파르게 상승합니다.

이미지: 마곡지구(출처: 이데일리), 자료출처: 리얼케스트

강서구 마곡지의 기업유입 및 근로자(인구) 유입으로

마곡지구와 주변 지역(가양동, 등촌동, 방화동 등등) 의 부동산 가격이
최근 몇 년사이에 가파르게 상승했습니다.
  
국민주택이라고 불리는 85㎡ 아파트(마곡지구) 가격이 12억을 넘어선 상황입니다.
이 아파트는 불과 5년 전에 분양 했을 당시 가격은 약 4억 5천만원 정도 였습니다.
5년 사이에 약 2.5배 상승했습니다.

집값이 올랐다는 것은 결국 부동산 가격이 올랐다는 말입니다.
마곡지구의 부동산 가격은 지금도 계속해서 오르고 있습니다.

오피스텔의 경우에도 마찬가지입니다.
마곡지구의 전용면적 7평미만의 원룸 오피스텔은
분양가 대비 약 4천만원~5천만원 프리미엄이 붙었고,
7평이상의 원룸 오피스텔은 약 7천~8천만원
1.5룸과 2룸은 1억원 이상의 프리미엄(피)이 붙었습니다.
결국 시세차익을 볼수 있다는 말입니다.

< 마곡지구 내 오피스텔(전용 7평미만) 프리미엄(피, 시세차익) >

마곡지구 내 오피스텔(전용 7평미만) 프리미엄(피, 시세차익)

그렇다면 지금 마곡지구의 오피스텔을 분양 받거나, 구입하는 것이 맞는 것인가?
결론부터 말하자면 마곡지구에 현 시점의 오피스텔 투자 혹은 분양 받을 시점이 아닙니다.
  
위에서 말한 것처럼 마곡지의 오피스텔은 이미 프리미엄이 약 작은 평수는 4천에서 5천만원,
큰평수는 1억원 이상이 오른 상황입니다.
시세차익이라는 재미를 보기에는 늦은 시점입니다.
  
더욱이 서울시는 마곡지구의 오피스텔 추가 공급을 중단한 상황입니다.
달리 말해 더 이상 마곡지구에 오피스텔 분양은 없다는 얘기입니다.
얼마 전에 분양한 “매그넘793”이 마곡지구의 마지막 오피스텔 분양이었습니다.
  
하지만 마곡지구는 2020년까지 나머지 기업(2/3, 약 10만명)이 입주가 계획되어 있습니다.
그렇다면 이 수요(세입자)는 자연스럽게 주변지역으로 흘러들게 됩니다.
주변 지역이 고스란히 혜택을 볼수 있다는 얘기입니다.(반사이익)
  

또한 9.13부동산 대책 이후
부동산 소액 투자를 고려하시는 분들이
다시 한번 오피스텔 투자(분양)에 주목하고 있습니다.
그 이유는 간단 합니다.
  
1) 아파트 청약시
금액에 관계없이 주택 숫자 합산에 포함되지 않고,
청약시에도 무주택 자격을 유지할 수 있습니다.
  
2) 세금 부분
가격이 얼마든 종부세(종합부동산세) 과세 대상에서 빠져 있습니다.
임대주택사업자 등록시 여전히 다양한 세제 혜택 누릴 수 있습니다.
  
3) 대출 부분
오피스텔은 “주택법”상 주택이 아닙니다.
다주택자 선정 기준에서 제외됐습니다.
다시 말해, 담보 및 전세대출 규제까지도 피해갈 수 있습니다.
쉽게 말해 오피스텔은 대출 시에는 
주택담보대출비율(LTV)도 40%인 아파트에 비해 훨씬 높게 받을 수 있습니다.

그럼 지금부터는 강서구에서 “마곡지구의 프리미엄”을 그대로이어 받을수 있고,

9호선 황금라인 역세권에 위치한 오피스텔에 대해 소개해드리겠습니다.

마곡지구와 불과 2.5km(10분거리) 떨어져 있으며
훌륭한 입지여건을 갖춘 오피스텔이 있습니다.
  
요즘 황금라인이라고 불리는 9호선 더블역세권에 위치한 “등촌역 와이하우스”입니다.
오피스텔 투자(분양)을 해보신 분들은 많이 들어본
1군 건설사 요진건설의 오피스텔입니다.

5.수익률
등촌역 와이하우스 오피스텔 수익률 계산표입니다.
현재 주변 시세(1000만원 / 90만원)를 기준으로 작성된 표입니다.
입주시점(2020년 6월)에 월세는 더 올라갈 것으로 보이고.
월세 상승은 수익률 상승을 의미합니다.

6.시세차익
위의 표는 월세를 받아 수익을 올리는 수익률을 계산한 것이고.
전세를 놓아 시세차익을 겨냥하는 것도 하나의 방법입니다.
  
현재 강서구의 부동산 가격 상승추세는 지속될 것으로 보입니다.
입주시점에 매매가는 분양가보다 더 높게 형성되어 있을테니.
실제 들어가는 돈(실투자금)은 매우 적은 금액으로
오피스텔 1채를 분양 받으실수 있습니다.
  
실례로 당사업지(등촌역 와이하우스) 바로 옆에 위치한
투웨니퍼스트 1차,2차,3차의 분양가와 현재 매매가는 다음과 같습니다.
분양가 대비 매매가가 약 4천만원~5천만원 상승한 것을 볼수 있습니다.

강서구는 신규소형주택에 대한 수요는 있으나,
실제 공급이 이를 따라가지 못하는 상황입니다.
실제로 10년 미만의 소형주택은 강서구 전체에 9% 밖에 안됩니다.

그렇기에 신규소형주택의 니즈가 높은 곳이 강서구입니다.
수요•공급 원리에 의해 “등촌역 와이하우스” 역시
계속해서 가격이 상승 할 것으로 보입니다.
시세차익이 발생한다는 얘기입니다.
  
부동산은 투자 불패 전략은
길(도로)과 사람(인구)에 투자하면 돈이 보입니다.

교통이 갖춰져 있고,
인구(세대수)가 늘어나는 지역의 부동산 가격은
계속해서 상승할 수밖에 없습니다.
지금까지 등촌역 와이하우스에 대한 간략한 설명이었습니다.
부동산 소액 투자처를 고민하시는 분이거나
실수요자(실거주 목적)분들 모두에게 완벽한 오피스텔입니다.
  
현재 모델하우스는 운영중에 있으며
상담지정제(예약제)로 운영되고 있습니다.
  
문의 및 모델하우스 예약은 아래 번호로 전화주시면 됩니다.
  
지금까지 등촌역 와이하우스 김형석 팀장 이었습니다.
감사합니다.
  
등촌역 와이하우스
김 형 석 팀장
☎)1600-7092
☎)010-6788-4654 

등촌역 와이하우스 모델하우스 촬영영상 공유합니다.

현재 모델하우스 운영중(오픈중)입니다.

직접 오셔서 보시고, 설명들어보시면 100% 만족하십니다~

▣ 등촌역 요진 와이하우스 ▣

★ 9.13 부동산 대책 이후

요즘 가장 HOT 한 “강서구 오피스텔”★

*더블역세권: 9호선 등촌역(3분)+증미역

*공실률 0%(넘치는 세입자)

*압도적 배후수요(마곡,여의도 등 약44만명)

*3룸(방2,거실1-3bay)구조

*단지형 소형아파트(총2개동)

*지하2층~지상15층, 252세대

*아파트형 오피스텔(★풀옵션★)

*대지면적:1,080평

*100% 자주식 주차(광폭)

*분양가:2억6천~2억8천

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*2020년 6월 입주예정

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▶모델하우스 오픈中

★상담지정제 운영★

▶담당: 이영 실장

☎)1600-7092

9.13 부동산 대책 발표 이후

다시 한번 오피스텔 투자가 주목받고 있습니다

부동산 소액 투자를 생각하시는 분들에게는 호재입니다.

그 이유는 간단합니다.

1) 아파트 청약시

금액에 관계없이 주택 숫자 합산에 포함되지 않고,

청약시에도 무주택 자격을 유지할 수 있습니다.

2) 세금부분

가격이 얼마든 종부세(종합부동산세) 과세 대상에서 빠져 있습니다.

임대주택사업자 등록시 여전히 다양한 세제 혜택 누릴 수 있습니다.

3) 대출 부분

오피스텔은 “주택법”상 주택이 아닙니다.

다주택자 선정 기준에서 제외됐습니다.

다시 말해, 담보 및 전세대출 규제까지도 피해갈 수 있습니다.

쉽게 말해 오피스텔은 대출 시에는

주택담보대출비율(LTV)도 40%인 아파트에 비해 훨씬 높게 받을 수 있습니다.

(보통 60%이고 많게는 70%)

이런 상황에서 각광을 받고 있는 강서구 등촌역 인근에

요진건설(1군 건설사) 의 오피스텔이 들어섭니다.

사업명은 등촌역 와이하우스입니다.

1.사업개요

오피스텔 252호실, 지하2층~지상15층, 2개동 으로 구성됩니다.

요즘 수요자들이 많이 찾는 3룸(2룸, 1거실, 3bay) 로 이뤄져 있습니다

타입은 크게 A,B,C 3개 타입니다.

대지면적은 약 1,070평입니다.

입주 예정은 2020년 06월 입니다.

2.위치

등촌역 와이하우스는 요즘 황금라인이라고 불리는

지하철 9호선 등촌역 3분거리(약 200m)에 위치 합니다.

9호선은 여의도와 강남을 갈수 있는 말그대로 황금노선입니다.

더욱이 서부광역철도 개통시,

더블역세권 입지를 갖추게 되어

그 가치는 더욱더 상승할 것으로 보입니다.

3.타일별 분양가

등촌역 와이하우스는 총 3개의 타입으로 구성되어 있습니다.

2층은 요즘 유행하는 테라스 구조로 되어 있습니다.

- A타입 -

- B타입 -

- C타입 -

강서구의 부동산 가격은 미친 듯이 오르고 있습니다.

가장 큰 이유는 인구의 유입이고,특히 젊은 소비층의 유입니다.

젊은 인구의 유입에 가장 큰 이유는 마곡지구입니다.

마곡지구의 100여개의 기업, 16만 5천명의 유입이 시작됐기 때문입니다.

마곡지구는 현재 약 1/3만 입주한 상황이고, 2020년까지 나머지 2/3가 입주가 완료 됩니다.

다시 말해 강서구의 부동산 가격은 지금도 오르고 있고,

앞으로도 계속해서 상승될 것으로 보입니다.

그렇기에 입주예정인 2020 06월에는

분양가 대비 시세차익이 발생 할 것으로 보입니다.

4.공실률 및 임차수요

오피스텔은 월세를 받아 수익을 올리는

수익형 부동산 상품입니다.

월세를 받기위해서는 세입자가 필요하고,

이러한 세입자의 수요를 달리 표현하면

임차수요 혹은 배후수요라고 불립니다.

임차수요(배후수요)가 적은 곳은 공실이 발생하고,

결국 수익률(수익성)이 떨어지게 됩니다.

등촌역 와이하우스의 임차수요(배후수요)는 가히 압도적입니다.

달리 말해 공실률 적정은 전혀 하지 않으셔도 됩니다.

지금도 주변에 공실률은 0% 이고,

계속해서 인구유입이 늘어나는 곳이 강서구이기에

앞으로도 공실률 걱정은 하지 않으셔도 됩니다.

더욱이 인구가 지속적으로 유입(상승)되는 곳은

자연스럽게 부동산 가격이 상승하게 됩니다.

시세차익까지 보실수 있는 오피스텔입니다.

등촌역 와이하우스를 분양 받아 세를 놓아 수익을 올려도 좋고,

전세가로 새집에서 살아도 좋은 오피스텔입니다.

집값은 올라가고, 매달 따박따박 수익까지 올릴수 있는 오피스텔!!

살아도 좋고, 사두면 더 좋은!!

5.수익률

등촌역 와이하우스 오피스텔 수익률 계산표입니다.

현재 주변 시세(1000만원 / 90만원)를 기준으로 작성된 표입니다.

입주시점(2020년 6월)에 월세는 더 올라갈 것으로 보이고.

월세 상승은 수익률 상승을 의미합니다.

6.시세차익

위의 표는 월세를 받아 수익을 올리는 수익률을 계산한 것이고.

전세를 놓아 시세차익을 겨냥하는 것도 하나의 방법입니다.

현재 강서구의 부동산 가격 상승추세는 지속될 것으로 보입니다.

입주시점에 매매가는 분양가보다 더 높게 형성되어 있을테니.

실제 들어가는 돈(실투자금)은 매우 적은 금액으로 오피스텔 1채를 분양 받으실수 있습니다.

실례로 당사업지(등촌역 와이하우스) 바로 옆에 위치한

투웨니퍼스트 1차,2차,3차의 분양가와 현재 매매가는 다음과 같습니다.

분양가 대비 매매가가 약 4천만원~5천만원 상승한 것을 볼수 있습니다.

강서구는 신규소형주택에 대한 수요는 있으나,

실제 공급이 이를 따라가지 못하는 상황입니다.

실제로 10년 미만의 소형주택은 강서구 전체에 9% 밖에 안됩니다.

그렇기에 신규소형주택의 니즈가 높은 곳이 강서구입니다.

수요•공급 원리에 의해 “등촌역 와이하우스” 역시 계속해서 가격이 상승 할 것으로 보입니다.

시세차익이 발생한다는 얘기입니다.

부동산은 투자 불패 전략은

길(도로)과 사람(인구)에 투자하면 돈이 보입니다.

교통(길)이 갖춰져 있고,

인구(세대수)가 늘어나는 지역의 부동산 가격은

계속해서 상승할 수밖에 없습니다.

지금까지 등촌역 와이하우스에 대한 간략한 설명이었습니다.

부동산 소액 투자처를 고민하시는 분이거나

실수요자(실거주 목적)분들 모두에게 완벽한 오피스텔입니다.

현재 모델하우스는 운영중에 있으며

상담지정제(예약제)로 운영되고 있습니다.

문의 및 모델하우스 예약은 아래 번호로 전화주시면 됩니다.

지금까지 등촌역 와이하우스 이영 실장 이었습니다.

감사합니다.

등촌역 와이하우스

이 영 실장

☎)1600-7092

☎)010-6788-4654

1.사업개요

요즘 가장 핫하다는 지하철 노선은 9호선입니다. 황금노선이라고 불립니다.

9호선 등촌역 역세권 위치에 1군 건설사 요진건설의 오피스텔이 분양합니다.

오피스텔 투자에 관심이　있는 분들은 많이 들어본 건설사와 브랜드입니다.

특히 일산 요진와이시티가 높은 경쟁률을 기록했고,

분양 이후에 시세차익으로 엄청난 인기를 누리고 있습니다.

요진건설의“ 등촌역 와이하우스” 오피스텔이 등촌동에 분양을 시작 합니다.

(청약일정은 추후에 다시 공지 하겠습니다. 모델하우스는 오픈했습니다.)

2.위치

등촌역 역세권에 위치하고 있으며, 도보로는 약 3분거리(200m)에 위치하고 있습니다.

과장 없이 네이버지도나 다음지도에 보도 3분이 나오는 거리입니다.

달리 말해 남성분들 걸음으로는 시간이 더 단축 될수고 있다는 말입니다.

3.입지환경

1)임차수요(배후수요)

오피스텔은 수익형 부동산 상품입니다.

오피스텔 투자의 핵심은 수익입니다.

부동산 소액투자를 목적으로하는 분들의 목적은 당연히 수익을 올리는 것입니다.

오피스텔을 분양 받아 투자를 하는 분들은 월세를 받아 수익을 올리는 구조입니다.

월세를 받기위해 필요한 것은 당연히 세입자입니다.

쉽게 말해, 내가 세를 놨을 때 얼마나 많은 사람들이 내 오피스텔을 찾느냐가 핵심입니다.

이를 고급지게 말하면, 임차수요 혹은 배후수요라고 표현합니다.

임차수요가 많이 확보가 되어 있어야, 공실률 걱정이 없습니다.

공실률이 전제로 되지 않는 수익률(수익성)은 아무런 의미가 없습니다.

등촌역 와이하우스 반경 6km 이내에 약 47만명의 임차수요(배후수요)가 갖춰져 있습니다.

-가장 가까운 거리인 마곡지구에 16만명 이상

-상암DMC 4.4만명

-여의도 15만명

-목동 8.6만명

-김포공항 3만명

총 47만명 이라는 압도적 배후수요(임차수요)를 확보하고 있습니다.

달리 말해, 공실률은 걱정없다는 말입니다.

강서구는 현재에도 공실률 제로에 가깝습니다.

자연공실률 5% 정도를 제외하면 공실률은 0%라고 보시면 됩니다.

현재에도 공실률은 없는 상황이고, 앞으로도 공실률 걱정은 없습니다.

전국에서 인구가 가장 많은 구는 송파구이고, 그 다음이 강서구입니다.

특히 강서구의 인구는 지속적으로 상승(유입)하고 있고,

젋은 소비층이 계속적으로 유입되고 있어 미래에도 공실률(임차수요)에 대한 걱정은 안하셔도 됩니다.

이런 젋은 인구의 유입에 가장 큰 이유는 강서구 마곡지구 때문입니다.

마곡지구는 서울의 마지막 신도시라고 불리며 엄청난 속도로 발전하고 있습니다.

마곡지구에 입주할 총 기업은 약 100여개 이며, 근로자수는 약 16만5천명으로 추산하고 있습니다.

여기서 가장 핵심은 현재 100개기업(16만5천명)중에 약 1/3만 입주한 상황입니다.

나머지 2/3는 2020년까지 입주가 완료 될 예정입니다.

나머지 약 10만명의 근로자(20대~50대)가 더 늘어난다는 것입니다.

이러한 근로자는 오피스텔의 직접적인 임차수요(배후수요)입니다.

(오피스텔에 거주하는 대부분의 거주자는 70~80%가 직장인입니다)

마곡지구는 지금도 공실률이 없습니다.

그리고 또하나 중요한 것은 서울시는 마곡지구에 오피스텔 추가 공급을 중단 시킨 상황입니다.

마곡지구가 막 개발되는 시점에 오피스텔의 초과공급을 우려해 이 같은 결정을 내렸으나.

결국 서울시의 판단 착오 였습니다.

쉽게 말해 세입자 보다 오피스텔은 넘치게 되는 것으로 분석해 이와 같은 결정을 했으나

현실은 오피스텔이 부족한 현 상황입니다.

그렇다면 2020년 입주가 완료되는 시점에는 어떻해 될까요?

지금도 공실이 없는데, 사람이 더 늘어나면 어떻게 될까요?

자연스럽게 가까운 지역부터 오피스텔을 찾게 됩니다.

마곡지구와 등촌역 와이하우스의 거리는 약 2km입니다.

마곡지구의 반사이익을 직접적으로 볼수 있는 지역이라는 뜻입니다.

또한 이러한 임차수요가 결국 부동산 가격상승으로 이어지고, 결국 시세차익이 발생하게 됩니다.

2)입지환경

등촌역 와이하우스는 교통환경, 교육환경, 생활환경, 수요환경, 개발환경 등등

강서구에서 매우 훌륭한 입지환경을 갖추고 있습니다.

4.개발 환경

1)서부광역철도

서부광역철도는 부천 원종에서 화곡을 지나 홍대입구까지 연결되는 신규 노선입니다.

현재 국토부의 승인은 났으나, 차량기지 문제로 착공은 들어자기 못한 상황입니다.

2020년 내에 착공과 2025년 전에 개통이 예정되어 있습니다.

서부광역철도 개통시 등촌역 와이하우스는 더블역세권을 입지를 갖추게 되어 지금보다 더 높은 프리미엄이 예상됩니다.

2)메디 특구

강서구의 의료, 문화, 관광이 어루러진, 미라클 메디특구

의료 문화관광벨트가 형성되어 의료관광 수요 및 배후수요 증가가 예상됩니다.

3)월드컵대교

강서구와 마포구를 잇는 월드컵대교 가 2021년 개통예정입니다.

당사업지(등촌역 와이하우스)에서 월드컵대교입구까지는 약 1.5km로 매우 인접해 있으며,

월드컵대교를 통해 성산대교에 집중되는 교통량이 분산되어, 교통정체 완화에도 큰 역할을 할 것으로 보입니다.

5. 강서구 오피스텔 시장 환경

1)수도권 오피스텔 물량급증과 수익형 부동산 시장에 대한 우려감이 증폭 되고 있습니다.

그러나, 강서구는 전혀 걱정이 없습니다.

위에서 얘기한것과 같이 지속적인 인구유입(특히 20~40대 소비층)이 이뤄지고 있고

이러한 인구유입(임차수요)을 바탕으로 안정적인 수익(월세)이 발생됨과 동시에,

인구유입을 늘어남에 따라 프리미엄(시세차익)이 발행합니다.(분양가 대비 가격상승!!)

2)참고로 강서구 및 등촌동의 인구에 대한 주요지표를 살펴보겠습니다.

강서구는 전체적으로 인구가 증가하고 있고
세대수 역시 증가하고 있습니다.
각종 대형 개발호재로 앞으로도 지속적인 인구유입(증가)가 예상

등촌역 와이하우스가 위치하고 있는 등촌동 역시 지속적으로 인구 및 세대수가 늘어나고 있습니다.
달리 말해 임차수요(세입자)가 점점 확보 되고 늘어난다는 것 입니다.

경제활동이 높은 30세~50세의 비중에 약 50%입니다.
30세~50세는 달리말해 집을 구입하려는 사람 혹은 집이 필요한 사람입니다.
(이를 주택구매수요자라고 합니다)

2)주변 시세 리딩 오피스텔
투웨니퍼스트(등촌동 3BAY 2룸 오피스텔)은 분양가 대비 약 24% 가격상승(시세차익 발생)

6.유니트

1) 28A 타입

2) 28B타입

3) 29타입

7.결론

강서구 주택을 찾는 사람(주택수요은 많으나,

소형평형대 상품이 부족하고, 신규단지가 부족한 상황입니다.

강서구의 10년을 넘지 않은 소형주택은 9% 정도 밖에 되지 않습니다.

달리 말해 등촌역 와이하우스(2룸, 3BAY 의 소형주택)는 희소성을 가지고 있다는 말입니다.

달리 말해 강서구에 꼭 필요한!! 사람들이 찾고 있는!! 사람들이 원하는 오피스텔 입니다.

강서구에 가장 필요한 신규소형주택입니다.

바로 아파텔 개념의 오피스텔입니다.

그것이 바로 등촌역 와이하우스이며,

이러한 수요자들의 요구로 계속해서 가격이 상승하고 있는 것입니다.

“우리 부부는 새집에 살고 싶어요”

등촌역 와이하우스는

기존 공급상품과 퀄리티가 다른 브랜드 오피스텔입니다.

공실률 걱정없고, 안정적인 수익이 보장된 오피스텔입니다.

등촌역 와이하우스는 현재 모델하우스 오픈 중입니다.

모델하우스는 상담지정제로 운영되오니, 방문 전에 아래의 번호로 전화 주시면 됩니다.

궁금하신 점이나, 모델하우스 방문예약은 아래 번호로 연락주세요~

감사합니다.

등촌역 와이하우스

담당: 이 영 실장

☎)1600-7092

☎)010-6788-4654

9.13 부동산 대책 발표로 요즘 부동산 시장이 혼란한 상황입니다.
이번 부동산 대책 발표 내용을 간단히 한마디로 정의하면

세금은 늘리고, 대출은 줄이고, 공급은 확대 하겠다
  - 다주택자들에게 세금을 많이 부과하고
  - 주택을 이용한 투기세력을 잡고(집갑 상승의 원흉이라고 판단)
  - 공급을 늘려서 집값을 안정화 하겠다(수요공급 원리)

이번 913부동산대책 발표 내용 중에 "주택임대사업자 세제 혜택 축소 방안"도 포함되어 있습니다.
방향은 유지하되 세제(세금) 혜택이 많고, 부작용이 있다고 판단하여
기존보다 혜택을 줄였습니다. 기존 방향을 바꾼것은 아닙니다.
이 부분에 대한 자세한 내용은 아래의 URL 클릭하시면 보실수 있습니다.
https://blog.naver.com/house-info/221358841195

913 부동산 대책(주택시장 안정 방안)이 발표된 시점에 소액으로 투자를 할수 있는 
오피스텔이 재조명 되고 있습니다. (부동산 소액 투자 상품)
오늘은 강서구 오피스텔 분양 중에 "강서구청 파크뷰에버" 에 대해 소개하겠습니다.
(수익형 부동산 상품인 오피스텔 분양 ＆ 오피스텔 투자에 대해 간단히 얘기드립니다.)

2. 사업개요
총 3가지 타입으로 구성되어 있으며, 총 283호실, 1개동 입니다.
상가는 1~2층 이고, 오피스텔은 3층~18층 입니다.
분양가는 타입 ＆ 층별마다 차이가 있습니다.

3. 공실률 ＆ 수익률
오피스텔은 수익형 부동산 입니다. 투자형 상품입니다.
오피스텔은 분양 받거나 혹은 매입하시는 분들의 대부분은 월세를 받아 수익을 올리기 위함입니다.
그렇기에 가장 중요한 것이 수익성(수익률) 입니다.

그렇다면 오피스텔의 위험요소(리스크)는 무엇일까요?
바로 "공실률" 입니다.
월세를 받으려면 당연히 세입자가 들어와야 하는데, 세입자가 들어오지 않아 빈방인채로 유지 되는 것을 공실 이라고 합니다.
공실률을 전제로 하지 않는 수익률 계산은 아무 의미가 없습니다.
공실률이 없다라는 것은 그만큼 수요(세입자)가 많다는 라는 것 입니다.
이를 "임차수요가 많다" 혹은 "임차수요가 확보 됐다" 라고 표현 합니다.

더욱이 서울시는 마곡지구에 오피스텔 추가 공급을 중단한 상황입니다.
다시 말해 공급은 늘지 않고, 수요만 늘어나는 상황입니다.(초과수요 발생)

수익률 계산은 아래와 같습니다.

실투자금은 1억 5천 중에 실제 내 돈이 들어가는 것을 금액을 의미합니다.

1억 5천만원 중에 60%는 대출을 받고, 실제 내 돈은 전체분양가에 40%만 들어갑니다.
그렇다면 실투자금이 150,000,000 * 40% = 60,000,000 원 이 맞을까요? 아닙니다.
60,000,000 원에서 세입자에게 보증금을 10,000,000 원을 받으니,
실투자금은 50,000,000 원입니다.

이젠 연수익을 계산해 보겠습니다.

1년치 월세: 600,000원 * 12개월 = 7,200,000원에서 이자를 제외해야 실제 연수익이 됩니다.
대출금액은 150,000,000원의 60% 이고, 금리는 3.5% 이니,
연이자 금액은 150,000,000 * 0.6 * 0.035 = 3,150,000 원입니다.
그러니 실제 연수익은 1년치 월세에서 1년치 이자를 제외한 금액입니다.
720만원 - 315만원 = 405만원이 실제 연수익이 되는 것입니다.

그렇다면 마지막으로 수익률은 8.10%입니다.
수익률 = 실 연수익 / 실 투자금
= 4,050,000 / 50,000,0000 = 8.10%