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▶가족간 부동산 거래…방심하면 세금폭탄

[리얼캐스트=박지혜 기자] 상가 건물을 소유한 A씨는 임대료 덕분에 여유 있는 노후 생활을 즐기고 있습니다. 유일하게 걱정이 있다면 제대로 된 직장을 구하지 못하고 무직상태에 있는 아들 K씨입니다. 결국 자신의 상가에 K씨가 운영할 만한 카페를 임대 내주기로 결정했습니다. 카페가 자리를 잡을 때까지는 임대료도 안 받을 생각인데요. A씨 입장에선 가족관계인 아들에게 건물을 주는 것도 아니고, 건물사용만 허락한 셈이니 별문제 없을 것으로 판단했습니다.

하지만 A씨처럼 부모가 소유한 부동산을 자녀에게 무상으로 빌려줄 때에도 세금 증여세가 적용된다는 사실 알고 계셨나요? 만약 부모의 토지 위에 자식이 건물을 세우거나 증축해서 사용하게 된다면 이 또한 무상으로 얻은 이익으로 판단해 관련 세금을 내야 합니다.

이처럼 가족간 부동산 거래에 있어 가장 꼼꼼하게 체크할 부분이 바로 세법입니다. 현행 세법은 특수관계인 가족의 부동산 거래에 엄격한 잣대를 적용합니다. 가족이니까 괜찮을 것이란 안일한 생각으로 현금이나 부동산을 거래 시에 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수도 있습니다.

▶가족간 부동산 거래…일반적으로 증여로 추정

즉, 가족이라도 증여세법에서 정한 기준을 제대로 알지 못하면 생각지 못한 증여세를 낼 수 있다는 것입니다.

따라서, 가족 간 금전 거래에서 적용되는 원칙이 '증여 추정'입니다. 증여가 아니라는 객관적인 증빙 자료가 없을 경우에는 증여로 보는데요. 증여세를 피하기 위해서는 가족 간 거래에서도 차용증을 작성하고 실제 이자를 지급해야 합니다. 계좌이체로 돈을 주고 받을 때 대여금, 이자상환 등의 내용을 통장에 기재하면 객관성을 인정받아 증여세를 피할 수 있습니다.

거래가액이 시가보다 너무 높거나 낮은 경우라면, 세법이 정한 가액인 양도소득세를 과세하기 때문에 세법상 시가의 5%와 기준금액 3억원중 적은 금액 이내의 가액 내에서 거래를 해야 합니다.

또한 거래가액이 세법이 정한 가액보다 높거나 낮음 금액으로 거래해 이익을 보면 증여세가 과세되는데, 이러한 과세를 내지 않으려면 세법상 시사 30%와 기준금액 3억원중 적은 금액의 범위 내 거래할 수 있어야 합니다.

부동산 무상사용에 따른 이익 산출 5년간 이익 합계액이 1천만원 이상인 경우 무상사용임대료에 대해 증여세과세 임대료를 시가보다 적거나 많이 준 경우에도 증여세를 납부할 수 있습니다.

▶금전거래 시 증여세 피하려면… 차용증 작성 등 기억해야

가족한테 돈을 빌린 후 재산을 취득하거나 채무를 상환했을 경우, 세무서로부터 자금의 출처를 소명하라는 해명안내문을 받을 수 있습니다. 이때 본인의 소득, 재산 등으로 소명을 못한다면 차액은 가족한테 빌린 돈으로 취득했다고 소명해야 되는데, 가족간 별도의 자료 없이 빌린 돈이라면 세법상 차입한 돈으로 인정받기 힘듭니다.

결혼을 앞둔 J씨(29세)는 주택을 구입하기 위해 아버지로부터 2억 원을 빌렸습니다. 이 과정에서 차용증을 쓰지 않고, 별도 이자도 지급하지 않아 취득자금 출처 조사 대상이 된 J씨. 세무서로부터 약 3,000만 원의 증여세를 추징당한 J씨는 아버지에게 빌린 돈이라 나중에 집을 팔고 갚을 것이라고 설명했지만 빌렸다고 볼 만한 증거 부족으로 인해 인정받지 못했습니다.

위 사례에서도 볼 수 있듯, 일반적으로 부모가 자녀에게 돈을 빌려주는 상황이라면 자녀들의 부담을 덜기 위해 이자를 받지 않는 경우가 많습니다. 하지만 이자를 준 내역이 없을 때 증여로 간주되기 때문에 소액이라도 이자 지급한 내역을 통장 거래 내역으로 남겨두는 것이 좋습니다.

지난해 기준, 세법에서는 4.6%를 적정 이자율로 정하고 있습니다. 적정 이자율 보다 낮게 주면 그 금액만큼은 증여로 간주합니다. 예외가 있다면 그 금액이 1천만원 이하일 경우 증여세 대상에서 제외됩니다. 만약 3억원에 대해 2%의 이자율로 빌려주기로 했다면, 780만원(3억 X (4.6%-2%))이기 때문에 1천만원 미만이어서 증여세는 면제되지만, 1%의 이율로 빌려줬다면 1,080만원만큼 이자를 덜 받았기 때문에 증여세 과세 대상이 되는 것입니다.

이처럼 가족간의 거래는 부동산을 사고 파는 과정에서 예외적인 경우입니다. 가까운 관계인 만큼 거래액수를 줄이거나 세금이 가장 적게 나오는 방향으로 거래가 이뤄지게 되는데요. ‘가족이니까 괜찮겠지’라는 생각으로 꼼수를 쓰게 되면 세금폭탄을 맞을 수 있어 객관적인 자료를 통해 차입을 밝히고, 과세하지 않도록 주의해야 하겠습니다.

▶원문 ＆ 이미지 출처: 리얼캐스트

▶입력: 2019.01.29.

( 자료: 신한은행 )

최근 은행과 세무사 사무실에 종합부동산세를 덜 내는 방법을 묻는 고객들이 늘고 있다. 1주택자인데 집을 살 계획이 있거나 현재 집을 두 채 이상 갖고 있는 다주택자들이다. 올해부터 종부세 최고 세율이 2.0%에서 3.2%로 오르고 세금을 매기는 기준인 공시가격이 상당폭 오를 예정이어서 세금을 더 내야 해서다.

13일 은행과 세무사들은 다주택자 종부세 세테크 방법으로 부부간 명의 분산과 임대사업자 등록을 꼽았다.

특히 1주택자가 집을 한 채 더 살 때는 현재 보유한 집의 명의자가 아닌 배우자 이름으로 등기하면 종부세를 덜 낸다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “지난해 9·13 부동산 대책으로 서울 등 조정대상지역 2주택 보유자와 3주택 이상 다주택자의 종부세가 늘어나는데 남편과 아내가 각각 주택 명의를 나눠 가지면 낮은 세율과 세부담 상한이 적용된다”고 설명했다.

이런 절세 방법이 가능한 이유는 종부세가 인(人)별 과세여서다. 세율은 물론 지난해 낸 종부세와 재산세 합계(보유세)액의 일정 비율로 올해 세금 증가액을 제한하는 세부담 상한은 1인당 주택수를 기준으로 판단한다. 남편이나 아내 중 한 명의 명의로 조정대상지역에 집 두 채를 갖고 있으면 2주택자로 종부세 세율은 0.6~3.2%, 세부담 상한은 200%이다. 하지만 부부가 집을 한 채씩 나눠 가지면 세율과 세부담 상한을 적용할 때 각각 1주택자가 돼 세율은 0.5~2.7%, 세부담 상한은 150%로 낮아진다.

예를 들어 남편 명의로 서울 송파구 잠실주공 5단지 아파트(전용면적 82.61㎡)를 보유한 부부가 또 남편 명의로 서초구 반포 자이 아파트(84.943㎡)를 산다면 올해 종부세(농어촌특별세 20% 포함)로 2349만 8000원을 내야 한다. 반면 아내 명의로 사면 종부세가 702만 2000원으로 1647만 6000원(70%) 줄어든다.

2주택자가 집을 사서 3주택자가 될 때도 마찬가지이다. 우 팀장은 “특히 공시가격이 가장 높은 한 채를 부부 중 1명 명의로 해야 종부세가 많이 줄어든다”고 강조했다. 남편 명의로 잠실주공 5단지 아파트와 용산구 한가람 아파트(84.96㎡)를 보유한 부부가 공시가격이 더 높은 반포 자이 아파트를 남편 명의로 사면 올해 종부세는 4028만 6000원이다. 반포 자이 아파트를 아내 명의로 구입하면 종부세는 1534만 8000원으로 2493만 8000원(62%) 감소한다.

집을 사는 것이 아니라 이미 보유한 주택의 명의를 배우자로 돌리는 경우는 오히려 세금을 더 낼 수 있어서 주의해야 한다. 고가 주택일수록 그렇다. 배우자에게 명의를 넘기면 취득세와 증여세를 내야 해서다. 남편 명의로 된 시세 20억원짜리 아파트를 아내 명의로 바꾸면 취득세(4%)는 8000만원이다. 배우자 간 증여는 6억원을 공제하지만 나머지 14억원에 40% 세율을 매겨 증여세는 5억 6000만원이 된다. 우 팀장은 “고가 주택을 가진 다주택자는 부부 사이에 명의를 나눌 경우 장기적인 종부세 절세 규모와 당장 낼 취득·증여세액을 따져봐야 한다”면서 “강북의 소형 아파트 등 시가 6억원 이하 주택은 배우자 공제를 받으면 증여세 부담이 없어 절세 효과를 누릴 수 있다”고 말했다.

기존 다주택자에게는 임대사업자 등록이 또 다른 절세 방법이다. 등록 시기와 공시가격, 주택 면적 등의 조건에 따라 다르지만 종부세 합산 배제는 물론 양도세 감면 등도 받을 수 있다.

특히 지난해 9월 13일 이전에 계약하고 계약금까지 낸 집은 임대사업자 등록이 상당히 유리하다. 공시가격 6억원(수도권 밖 3억원) 이하에 주거전용면적 85㎡ 이하면 종부세를 매기는 주택수에서 아예 빼준다. 8년 이상 장기임대하면 장기특별공제로 50%, 10년 이상이면 70% 양도세를 깎아준다. 지난해 9월 13일 이후 계약한 집이더라도 같은 조건이라면 종부세 합산 배제 혜택은 없지만 양도세 장기특별공제는 받을 수 있다.

▶원문 출처: 서울신문, 장은석 기자

▶이미지 출처: 신한은행

▶입력: 2019.02.14.

▶출처: 부동산 114

▶입력: 2018.12.26

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"살 때부터 팔 때까지,

부동산 세금 한눈에 훑어보기"

( 투에이스의 부동산 절세의 기술 中 )

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부동산 세금이 어렵게 느껴지는 이유는 우선 종류가 많기 때문이다.

부동산은 살 때는 물론 팔 때도 세금을 내고,

가지고 있을 때에도 내고,

임대를 놓아 임대료를 받을 때에도 낸다.

시기에 따른 대략적인 세금의 종류를 훑어보자.

▣ 살 때 내는 세금 : 취득세

말 그대로 취득할 때 내는 세금이다. 이때의 취득은 돈을 주고 사는 것만 의미하는 게 아니라 승계나 명의이전 등을 통해 소유권이 넘어가는 것 전체가 해당된다. 아파트 등 주택에 대한 취득세는 매매가 6억 원 이하의 주택일 경우 1%이고, 여기에 85㎡ 이하 주택은 지방교육세 0.1%가 추가되고, 85㎡ 초과 주택은 지방교육세 0.1%와 농어촌특별세 0.2%가 추가된다. 6억 원 초과 주택과 주택 외 건물 및 토지 등은 취득세가 더 높다.

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​▣ 가지고 있을 때 내는 세금 : 재산세, 종합부동산세

부동산의 대표적인 보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)다. 주택의 재산세는 과세표준에 따라 0.1~0.4%까지 부과되며, 종합부동산세는 과세표준에 따라 0.5~2%(2019년부터는 세율 인상되어 0.5~3.2%)까지 부과된다. 종합부동산세에서는 9.13대책으로 인해 2019년부터는 과세표준 3~6억 원 구간이 신설되며, 조정대상지역 2주택 보유자를 3주택이상 보유자와 동일하게 추가 과세하니 유의 바란다.

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▣ 월세를 받을 때 내는 세금 : 종합소득세, 법인세

종합소득세(종소세)는 임대소득뿐만 아니라 근로소득이나 사업소득 등 모든 소득을 합친 후에 계산된다. 종합소득세는 소득의 규모에 따라 6~42%까지 누진세율의 상승폭이 큰 편이다. 따라서 절세 효과를 위해서는 소득을 분산하는 것이 좋다. 개인이 종합소득세를 낸다면 법인은 법인세를 낸다.

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▣ 팔 때 내는 세금 : 양도소득세, 부가가치세

투자자들이 가장 신경 쓰는 세금이 바로 양도소득세(양도세)이다. 양도세는 부동산을 산 가격과 판 가격의 차이인 ‘양도차익’에 대해 매기는 세금이다. 양도차익에서 기타 비용을 공제한 과세표준에 따라 주택은 6~42%(조정대상지역 내 2주택자는 누진세율의 10%p 중과세율인 16~52%, 3주택자 이상은 누진세율의 20%p 중과세율인 26~62%)까지 적용된다. 단, 중과세율 적용대상자는 1년 이내 단기 양도 시에는 40% 단일세율과 비교해서 세액이 큰 것을 적용한다. 양도소득세는 조건에 따라 세율이 세분화 되어 있고 공제받는 항목이 다양하다. 이것만 잘 알아도 절세효과가 상당하다.

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​▣ 명의를 넘길 때 내는 세금 : 증여세, 상속세

합당한 대가 없이 부동산 등의 자산을 다른 이에게 넘겨줄 때에는 증여세를 내고, 그것이 본인의 사망으로 인한 상속일 경우에는 상속세를 낸다. 증여세와 상속세는 기본적으로 구조와 세율(10~50%)은 비슷하다. 다만, 공제받는 내용에서 차이가 나는데 일반적으로 상속의 공제금액이 증여의 공제금액보다 크며, 상속은 일생에 한 번만 가능한데 증여는 여러 번 가능하다.

▶출처: 부동산 114

▶입력: 2018.12.26