★부동산 분양 정보★

▶원문 ＆ 이미지 출처: 리얼캐스트

▶입력: 2019.01.28

▶신도시 개발 최고의 성공사례 ‘강남’

신도시 개발 역사상 가장 잘 된 신도시를 꼽으라면 단연 서울의 ‘강남’입니다. 강남을 신도시로 볼 수 있냐는 시각도 있겠지만, 강남은 개발 이전까지만 해도 행정구역상 경기도 광주와 시흥에 속한 허허벌판이었습니다. 1960년대 들어 서울의 급속팽창과 이에 따른 인구 유입을 분산시키기 위해 개발된 엄연한 신도시죠. 

​이렇게 개발된 강남은 현재 대한민국 부동산의 중심으로 자리를 공고히 하고 있습니다. 특히 과거의 강남은 상상할 수 없을 정도로 성장하고 확장됐는데요. 실제 ‘강남 접근성’은 부동산 가치를 높이는 기준이 되었고, ‘준강남’과 ‘강남생활권’이란 신조어가 생겨날 정도로 지역과 의미가 확장되고 있을 정도죠.

▶'천당 아래 분당'이란 신조어를 만들어낸 ‘분당’

또 다른 잘 된 신도시로는 ‘분당’이 있습니다. 1980년대 폭등하는 집값과 낮은 주택보급률을 해소하기 위해 만들어진 1기신도시로서 ‘천당 아래 분당’이란 별칭을 만들어낼 만큼 성공적으로 안착했습니다. 특히 강남과 가까운 입지적 장점과 쾌적한 주거환경으로 수도권 대표 주거지역으로 발돋움했는데요. 높은 인기에 2000년대 초∙중반에는 3.3㎡당 평균 집값이 서울 평균을 넘어서며 수도권을 대표하는 부촌으로 자리매김했을 정도입니다. 이에 힘입어 분당은 오랜 시간이 지난 현재도 수도권 거주자들이 가장 살고 싶어하고, 또 그만큼 많은 사람이 살고 있는 신도시 중 하나로 꼽히고 있죠.

▶2기신도시도 성공사례 있다! 자족도시로 자리한 ‘판교’와 ‘광교’

2기신도시 중에서도 성공적으로 자리잡은 신도시가 있습니다. ‘판교’와 ‘광교’가 대표적입니다. 이들은 서울과 가깝다는 지리적 장점과 더불어 자족도시로의 개발이 정말 잘된 신도시인데요. 특히 판교는 탄탄한 교통망과 자족기능을 바탕으로 가장 성공적인 신도시 개발 사례로 평가됩니다. 실제 판교는 택지를 조성하면서 자족용지로 개발된 판교테크노밸리 내 기업유치를 적극적으로 병행했는데요. 그 결과 판교테크노밸리는 현재 SK케미칼, 포스코ICT, NHN 등 국내 유수 대기업들과 1,300여개의 기업이 입주하게 되었고 이에 힘입어 판교신도시는 최고의 자족도시가 됐습니다. 

​광교신도시도 자족기능이 높은 신도시입니다. 이곳 역시 택지개발과 동시에 자족용지인 광교테크노밸리에 여러 기업을 적극적으로 유치한 결과 주거시설과 함께 기업이 빠르게 자리잡으며 자족도시로서의 위상을 공고히 하고 있는데요. 특히 광교는 현재 경기도청신청사, 법조타운 조성 등이 예정돼 자족성은 더욱 커질 것으로 전망되고 있죠. 

▶교통망과 자족기능 갖춘 잘 된 신도시, 주변 지역 전체를 살린다

이처럼 잘된 신도시에서 주목할 만한 점은 인근 지역까지 도시의 범위를 확장시키고 주변 지역 전체를 살리고 있다는 것입니다. ‘강남생활권’이라는 표현으로 한강 이남 일대를 아우르는 부촌을 형성한 강남이나, 경기 남부권을 직주근접 도시로 확장시킨 분당, 판교 등이 대표적인 사례죠. 이는 이번 3기신도시 발표로 신도시를 품게 된 남양주, 과천 등에 기대감이 쏠리는 이유이기도 합니다. 

“3기신도시가 조성되는 남양주시와 하남시, 과천시, 인천 계양구 전체가 주목 받는 이유는 신도시가 성공할 경우 따라오게 되는 후광효과 때문입니다. 신도시는 그 지역 자체만 활성화 시키는 것이 목적이 아닙니다. 신도시를 통해 주변 지역 전체를 살리는 것이 목적이죠. 분당과 판교를 보면 이들은 교통망과 자족기능을 모두 갖춘 신도시로 자리하면서 이를 중심으로 도시가 확장되고, 경기 남부권을 직주 근접이 가능한 도시로 변화시켰습니다. 집값 상승을 떠나 이들이 잘 된 신도시로 평가 받는 이유 중 하나가 바로 이 점이죠” 부동산 전문가 J씨  

▶남양주와 인천 계양, 제2의 판교로 기대감 이어져

그런 면에서 남양주와 인천 계양은 성공 가능성이 높습니다. 정부가 이들 지역에 판교 테크노밸리 이상의 규모로 자족용지를 조성한다고 밝혔기 때문인데요. 계획대로라면 그 동안 저평가됐던 남양주시와 인천 계양구 일대는 자족성과 직주근접을 갖춘 자족도시로서 가치가 크게 올라갈 것으로 예상되고 있습니다. 실제로 현재 분양을 준비 중인 포스코건설의 ‘남양주 더샵 퍼스트시티’는 3기 신도시가 위치한 남양주 진접 지역에 들어설 예정이어서 간접적인 수혜가 예상됩니다. 남양주시 한 부동산 관계자의 말을 들어보시죠.

​“남양주는 3기신도시 개발과 함께 판교테크노밸리 2배 규모의 자족용지 개발을 통해 자족도시로서 거듭날 것으로 예상됩니다. 또 GTX-B노선 등의 교통개발은 남양주에서 서울로의 접근성을 더욱 높여줄 전망이고요. 이에 남양주는 그 동안의 저평가 시대를 끝낼 수 있다는 기대감으로 들썩이고 있습니다. 진접 지역이 근 10년간 가격 변화가 없던 지역임을 감안하면 바로 신도시 효과가 나타나고 있는 셈입니다” 남양주 진접읍 M부동산 관계자  

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▶과천, 하남 교산 강남 접근성 좋아 주목

또 다른 신도시인 과천과 하남도 성공 가능성이 점쳐지고 있습니다. 우수한 강남 접근성을 갖췄기 때문인데요. 특히 서초구와 바로 맞닿은 과천에 대한 기대감은 큽니다. 실제 과천은 한국경제신문이 3기신도시 발표 이후 부동산 전문가 45명에게 실시한 유망 투자지역 설문조사에서 최고 기대감 지역으로 꼽혔을 정도죠. 

“과천의 경우 다른 3기신도시들과 달리 이미 어느 정도 교통망이 갖춰져 있다는 점에서 주목 받고 있습니다. 특히 강남과 붙어있는 지리적 장점은 혹시 모를 교통 개발 지연에 따른 피해가 최소화된다는 점에서 높은 점수가 이어지고 있습니다” 과천시 부림동 S부동산 관계자

마지막으로 하남의 경우는 이번 신도시 발표로 거대 강남권 주거벨트가 형성된다는 점에서 좋은 평가를 받았습니다. 실제 하남시는 3기신도시로 지정된 교산지구가 개발되면 감일∙감북지구, 위례신도시와 함께 대규모 강남권 주거단지를 형성해 수요자들의 선호도는 더욱 높아질 것으로 예상되고 있습니다.  

▶밑그림이 선결된다면 가능성은 충분 … 섣부른 행동은 피해야 

3기 신도시 발표로 연말연초 부동산 시장이 급변하는 가운데 잘 된 신도시와 3기신도시의 가능성을 살펴봤는데요. 

이번 3기신도시는 베드타운이라는 오명을 갖는 1기신도시와 서울 접근성이 떨어지는 2기신도시의 약점을 보완하고 서울과 약 2km거리 내 조성, 수도권광역급행철도(GTX) 조성 및 지하철 연장 등의 교통망 우선 확충, 자족기능 확보 등 자족도시 개발을 위한 정부의 강한 의지가 엿보이는 것이 사실입니다. 정부의 계획대로 실행 가능한 밑그림이 선결된다면 신도시뿐만 아니라 지역 전체를 살리는 성공사례가 될 가능성이 충분하죠. 

하지만 현재 상황은 어디까지나 계획에 불과합니다. 거창한 밑그림만으로는 성공을 장담할 수 없습니다. 아직 시작 단계이고 특히 정부가 우선적으로 확충한다고 밝힌 교통개발은 과거처럼 또 다시 차일피일 미뤄질 수도 있습니다. 기대감은 높게 가져가되 꼼꼼한 확인 없이 움직여서는 안 되는 이유죠. 이상 리얼캐스트였습니다. 

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▶입력: 2019.01.28

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▶입력: 2018.12.19

▶평당 분양가 기준은 모두 ‘분양면적’

( 사진 및 이미지 : 리얼캐스트 )

[리얼캐스트=한민숙 기자]아파트나 오피스텔, 상가 모두 평당 분양가를 계산할 때 기준은 ‘분양면적’으로 동일합니다. 예를 들어 분양가가 10억원이고 분양면적이 100㎡라면 1㎡당 분양가는 1천만원(10억원/100㎡=1천만원)이 됩니다. 이를 1평(3.3㎡), 즉 평당 단가로 계산하면 3천300만원(1천만원*3.3=3천300만원)이 되는 것이죠. 

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▶상품별로 ‘분양면적’ 기준이 다르다? 

하지만 부동산 상품별로 분양면적 기준이 다른 데서 혼동이 발생합니다. 아파트는 주거전용면적과 주거공용면적만 분양면적에 포함되는데 오피스텔은 여기에 더해 기타공용면적이 추가돼서인데요.

여기에서 알아야 하는 내용이 공급면적, 분양면적, 전용면적, 계약면적 등 헷갈리는 용어입니다.

먼저 전용면적은 소유자 단독으로 사용할 수 있는 면적을 의미합니다. 예컨대 아파트와 오피스텔의 경우 현관문을 열고 들어와 사용할 수 있는 공간으로 방, 거실, 주방, 화장실 등을 말합니다. 전용면적은 아파트나 오피스텔 청약 시 주택형의 기준이 되며 등기부등본에 기재돼 과세표준으로 쓰입니다.

단, 아파트 발코니는 서비스 면적으로 주어지는 것으로 주거전용면적에 포함되지 않습니다. 많은 건설업체들이 아파트 분양 광고 시에 이 부분을 강조하는 이유입니다. 같은 전용면적이라도 서비스로 주어지는 발코니를 확장하면 실사용 공간이 더욱 늘어나서입니다. 아파트 발코니 면적은 용적률, 전용면적, 공용면적, 분양면적, 계약면적 등 어디에도 포함되지 않습니다. 

아파트 발코니의 위력은 오피스텔과 비교해 더욱 두드러지는데요. 오피스텔은 발코니 공간 제공이 원칙적으로 제한됩니다. 편의상 오피스텔에도 발코니와 유사한 공간이 제공되기도 하지만 이 경우 발코니 면적은 전용면적에 포함됩니다. 즉, 서비스로 제공되는 공간이 아닌 거죠.

공용면적은 주거공용면적과 기타공용면적으로 나뉩니다. 주거공용면적은 계단, 엘리베이터, 복도, 비상구 등 입주민들이 공용으로 사용하는 곳을, 기타공용면적은 주차장, 노인정, 관리사무소 등 부대시설이라고 보면 됩니다.

아파트의 경우 공급면적, 즉 분양면적은 전용면적과 주거공용면적을 합친 면적입니다. 기타공용면적은 분양면적에 포함되지 않죠. 공급면적과 혼동하는 용어로 계약면적이 있는데, 이는 공급면적(전용면적+주거공용면적)에 기타공용면적을 합친 면적입니다. 

하지만 오피스텔의 공급(분양)면적은 ‘전용면적+주거공용면적+기타공용면적’으로, 오피스텔 공급면적=계약면적이 됩니다. 분양가에 기타공용면적까지 포함되어 있다는 말입니다. 아파트와 오피스텔의 면적 기준이 다른 것은 아파트는 주택법, 오피스텔은 건축법을 따르기 때문입니다.

상가는 실제 점유할 수 있는 전용면적과 복도, 계단 등 공용면적으로만 구분돼 있으며 이 둘을 합친 면적이 분양면적입니다.

때문에 전용면적과 분양가가 동일하더라도 아파트와 오피스텔의 평당 분양가를 계산해 보면 오피스텔이 아파트에 비해 낮다는 것을 알 수 있습니다. 바꿔 말하면, 평당 분양가가 같더라도 오피스텔이 아파트에 비해 실 사용 공간이 좁다는 얘기입니다. 

일례로 올해 안양시에서 아파트와 오피스텔이 함께 조성되는 복합단지 공급이 있었는데요. 이 단지의 아파트 평당 분양가는 1600만원선인데 비해 오피스텔은 절반 수준인 800만원대였습니다. 단순히 전용면적만을 고려한다면 아파트의 분양가가 오피스텔보다 2배 가량 높아야 하죠. 하지만 실제 이 단지의 아파트 전용 59㎡의 최고 분양가는 4억1300만원인 반면 오피스텔 전용 65㎡ 분양가는 3억700만원이었습니다. 

▶전용률이 높으면 좋다? 

여기에서 언급되는 내용이 전용률입니다. 전용률이란 공동주택의 분양면적(또는 계약면적) 대비 전용면적이 차지하는 비율을 말하는데요. 예를 들어 분양면적이 50평으로 동일한 조건에서, 전용면적 25평은 전용률이 50%, 전용면적이 40평이면 전용률은 80%를 의미합니다. 전용률이 높을수록 실사용 공간을 더 많이 확보할 수 있는 거죠. 

​전용률 또한 분양면적으로 계산합니다. 때문에 기타공용면적이 분양면적에 포함되는 오피스텔의 경우 아파트에 비해 전용률이 낮아지게 되죠.

전용률에 특히 민감한 상품은 상가입니다. 상가 전용률은 대체로 50~60%선인데요. 단지 내 상가 전용률은 일반적으로 70%대로 높은 반면복합테마상가는 전용률이 40%대로 낮습니다.

하지만 전용률이 높다고 무조건 좋은 것은 아닙니다. 전용률이 높다는 것은 공용면적 즉, 엘리베이터나 휴게공간으로 사용할 수 있는 편의시설 등이 좁다는 것으로 고객을 위한 공간이 그만큼 좁다는 것을 의미하기 때문입니다. 전용률과 함께 적절한 배치와 구조, 설계 부분이 상가에서 더욱 강조되는 이유가 여기에 있습니다.

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▶평당 분양가의 진실

이처럼 상품별로 분양가 계산이 다르기 때문에 길거리에서 ‘평당 OOO만원대 분양 중’이라는 현수막을 아무 저항 없이 그대로 받아들여서는 안 됩니다. 상품별로 다른 평당 분양가 산정 방식을 무시하고 분양대행사에게 유리하게 평당 단가를 계산해 홍보하는 경우가 왕왕 있기 때문입니다.

또한 가격 차이를 크게 부각하기 위해서 주변에서 가장 비싼 아파트와 비교를 하거나 같은 단지 내라도 층수와 향, 동, 타입 등에 따라 차이가 있는 분양가를 무시하고 전체 평균으로 책정해 분양가를 낮아 보이게 하는 경우도 있습니다.

​때문에 평당 분양가에 숨겨진 꼼수 마케팅에 혹해 청약에 나서는 우를 범해서는 안 될 것입니다. 

▶원문 ＆ 이미지 출처: 리얼캐스트

▶입력: 2018.12.19

▶원문 ＆ 이미지 출처: 리얼캐스트

▶입력: 2018.03.12

▶프리미엄 아파트를 고르라고?!

아파트 분양시장이 안개 속입니다. 되는 곳만 되는 양극화는 심화되고 악재로 작용할 변수가 많아서 내 집 마련을 원하는 수요자들의 고민이 깊어만 가는데요. 이런 시기에 전문가들은 새로 짓는 아파트의 프리미엄을 고려하여 골라야 한다고 조언합니다. 도대체 프리미엄이 뭔데 프리미엄 붙는 아파트를 사라고 하는 걸까요? 프리미엄이란 단어의 사전적 의미는 ‘한 화폐의 가치와 같은 액수인 다른 화폐의 가치와의 차이’라고 정의되어 있습니다. 경제적 용어로 내가 매수한 금액보다 높은 시세차익을 기대한다는 뜻으로 결국 부가적인 이익을 의미합니다.

▶프리미엄이 발생하기 위한 조건은?

그렇다면 아파트 프리미엄에는 어떤 것들이 있을까요? 아파트 분양시장에서 프리미엄이 발생하기 조건은 크게 입지와 상품 두 가지로 나뉘고 여기서 다시 세부적으로 입지의 경우는 교통, 교육, 생활인프라, 자연환경, 상품은 브랜드, 평면, 커뮤니티시설, 조경 등으로 나뉘는데요. 이 중 요즘 가장 1순위로 꼽는 프리미엄 요소는 뭘까요? 바로 자연을 벗삼아 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있는 ‘환경’ 프리미엄입니다. 특히 집 안에서 바깥의 특별한 풍경을 볼 수 있는 이른바 ‘조망권’은 집값에 큰 영향을 미치는 가장 중요한 변수로 꼽힙니다.

▶요즘 최고 프리미엄은 조망권?! 

같은 지역이라도 조망권에 따라 아파트 단지의 위상이 달라지고, 같은 단지 안에서 같은 크기의 집도 조망 차이로 수억원씩 시세가 달라지기도 합니다. 한마디로 '같은 집, 다른 집값'인 거죠. 법원도 조망권에 대해 "주택 가격의 약 20%를 차지한다"는 판결을 내린바 있으니 최고의 프리미엄 요소라 할만 하죠. 최근엔 산이나 강, 공원과 호수 등을 동시에 볼 수 있는 ‘더블 조망권’. ‘트리플 조망권’, ‘영구 조망권’, ‘파노라마 뷰’라는 말까지 등장했습니다. 건설사들도 아파트 가치를 높일 수 있는 조망권 확보에 심혈을 기울이는 모습이고요. 하지만 자연환경은 한정적입니다. 그렇기 때문에 전문가들은 “그 희소성으로 인해 조망권 프리미엄이 점점 더 올라갈 것”이라 전망하는데요. 

▶같은 집 다른 집값…보이는 만큼 비싸요

실제로 조망권에 높은 프리미엄이 붙어 시세가 갈리는 사례는 곳곳에서 포착됩니다. 지난해 11월국토교통부 실거래로 신고된 서울 강남구 삼성동 '아이파크' 아파트 전용 156㎡가 그 예인데요. 한강 조망이 어려운 9층은 29억4,000만원에 거래됐지만 한강이 보이는 25층은 33억8,000만원에 거래가 이뤄졌습니다. 한강 조망 여부에 따라 집값이 4억4,000만원 차이 난 셈입니다.

▶아무나 누릴 수 없는 펜트하우스도 조망권 차이 확연히 드러나

특별한 풍경을 감상할 수 있는 최적의 구조인 같은 펜트하우스지만 어떤 것이 얼마나 보이느냐, 즉 진짜 자연 조망인지 아닌지에 따라서도 그 가치가 달리 매겨집니다. 지난해 9월 실거래된 ‘위례중앙푸르지오 1단지’ 전용 194㎡형 펜트하우스(19층)와 ‘위례아트리버푸르지오 1단지’ 전용 133㎡형 펜트하우스(15층)가 그 예입니다. 두 단지는 전용면적이 약 60여㎡가량 차이가 나긴 해도 똑같이 위례 휴먼링 내 중심권역 인프라를 누리는 펜트하우스인데 가격은 각각 22억, 20억원에 매매됐습니다. 전용면적 차이를 감안하면 비슷한 가격에 실거래된 것인데요. 층수도 평수도 작은 위례아트리버푸르지오 1단지에 왜 그리 높은 가격이 매겨진 걸까요? 그것이 바로 자연 조망권의 차이라는 게 인근 공인중개사의 전언입니다. K공인중개사의 말을 들어보시죠. 

“면적 차이가 나는 두 단지의 펜트하우스가 비슷한 가격에 실거래된 것은 자연 조망권 차이입니다. 위례중앙푸르지오의 경우는 위례 중앙광장과 주변 건물들이 조망되는 반면 위례아트리버푸르지오는 창곡천 수변공원이 쫙 내려다보이는 입지입니다. 좁고 답답하고 삭막한 단지 전경이 아닌 탁 트인 자연을 볼 수 있는 권리가 프리미엄으로 발생한 것으로 분석됩니다.”

▶짓지도 않은 공원 조망 단지 몸값 1억이상 껑충

상황이 이렇다 보니 아직 짓지도 않은 공원 조망권에도 미래가치 프리미엄이 붙어 몸값이 치솟고 있습니다. 대표적인 예가 미군기지 이전에 따라 국내 최대 규모의 센트럴파크로 탈바꿈할 용산공원입니다. 집 안팎에서 너른 녹지대의 그린프리미엄을 만끽할 수 있는 용산공원 예정지 인근 대로변에 들어선 ‘파크타워, ‘용산 시티파크’, ‘용산 아스테리움’ 등의 고층 주상복합 아파트값과 거래량이 그 방증인데요. 실제 용산공원 예정지가 바로 코앞인 ‘파크타워’의 국토부 실거래가격을 보면 1년새 1억원이상 올랐습니다. 이 단지 전용 100㎡는 작년 2월 12억5,000만원에 매매가 이뤄졌지만, 넉 달 후인 6월에는 13억4,000만원에 팔렸고 작년 말인 12월엔 14억원, 그리고 올 1월엔 15억5,000만원에 거래됐습니다. 작년 1분기만해도 3건에 불과했던 실거래량도 올 1월 한달에만 16건이나 계약될 정도로 급증했고요. 

▶조망권 프리미엄 단지 청약경쟁률도 고공행진

조망권이 최고의 프리미엄으로 꼽히며 인기가도를 달리는 건 신규 분양시장 청약경쟁률에서도 확인할 수 있습니다. 지난 한해 분양한 단지 중 1순위 평균 청약경쟁률이 높았던 상위 1~5위 단지가 숲이나 대형공원을 볼 수 있는 등 자연 조망권 프리미엄이 붙은 단지였으니까요. 작년 가장 많은 청약자가 몰려든 부산 수영구 민락동의 ‘e편한세상오션테라스2단지(E3)’와 5위에 랭크된 ‘e편한세상오션테라스3단지(E4)’의 경우 광안리 해변 조망이 가능한데다 민락공원이 인접해있고요. 2위를 차지한 대구 수성구 범어동 ‘범어네거리서한이다음’은 범어시민체육공원, 3위와 4위의 ‘대신2차푸르지오’와 ‘부산연지꿈에그린’의 경우는 각각 야미산과 백양산 조망이 가능합니다. 

▶“부(富)를 부르는 뷰(VIEW)”…조망 극대화하는 특화 설계도 속속

바야흐로 ‘부(富)를 부르는 뷰(VIEW)’시대인데요. 조망권이 곧 돈이란 인식이 확산하면서 건설사들도 다양한 조망권 특화 설계를 내놓고 있습니다. 일례로 지난해 4월 경기 일산동구 고양관광문화단지 M4블록에 분양한 '힐스테이트 킨텍스 레이크뷰'는 단지 앞의 한류천과 북동쪽의 호수공원 조망을 극대화하기 이해 3면 개방형 주동 배치로 설계했습니다. 지난해 6월 분양, 조기완판된 ‘안산 그랑시티자이 2차’도 초고층 설계와 함께 시화호 및 세계정원 경기가든(계획, 가칭) 조망 위주의 단지 배치에 저층에서도 탁 트인 개방감과 자연 조망권을 확보하도록 테라스형 오픈발코니를 적용했습니다. 

청주시 최초 도시공원 특례사업으로 오는 3월 분양을 앞둔 ‘청주 더샵 퍼스트파크’도 3.8만평 규모의 잠두봉공원과 함께 공원 안에 지어지는 아파트답게 조망권 피해 없이 공원 조망이 극대화되도록 총 1,112세대 중 일부를 테라스 특화 가구, 그것도 약 4.9m 길이의 광폭 테라스를 설치한다고 하는데요. 공원을 가장 가까이서 누릴 수 있는데다 조망권 프리미엄, 그 희소성을 향유하고 싶어서인지 분양홍보관에 이어지는 문의 중에서도 유독 테라스 특화 가구에 대해 관심을 보이는 이들이 많다는 게 관계자의 전언입니다. 

▶자연을 향유하는 조망권 가치 앞으로 점점 더 커질 것

이와 같이 조망은 아파트 가격에 민감하게 반응합니다. 수요보다 공급이 적은 만큼 희소성이 높아 그 프리미엄이 상당하죠. 특히 자연 조망권일 경우 더더욱이요. 이것이 ‘같은 집, 다른 집값’을 만들어내는 누구도 부인할 수 없는 조망권의 경제학입니다. 그러나 ‘뭐든 과하면 화를 부른다’는 말처럼 조망권도 그렇습니다. 조망 대상이 깨끗하지 못하면 조망권이 아니라 혐오시설 취급을 받는 경우도 있고요. 보통 대로변에 위치한 단지들의 조망이 좋기 마련인데 조망이 좋은 만큼 소음이 문제가 될 수 있다는 것도 고려해야 합니다. 아파트 위치마다 전망이 다르기 때문에 더 우월한 조망권을 확보하기 위해선 무엇보다 현장을 방문해 직접 눈으로 확인해보는 것도 필요하고요. 조망권 프리미엄 시대가 도래하였고 앞으로 그 가치 비중이 점점 더 커질 것은 분명하나 조망권 프리미엄의 희비가 엇갈리는 경우도 심심찮게 있으니 꼼꼼하게 따져보세요.

▶원문 ＆ 이미지 출처: 리얼캐스트

▶입력: 2018.03.12

▶출처: 부동산 114

▶입력: 2018.12.26

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"살 때부터 팔 때까지,

부동산 세금 한눈에 훑어보기"

( 투에이스의 부동산 절세의 기술 中 )

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부동산 세금이 어렵게 느껴지는 이유는 우선 종류가 많기 때문이다.

부동산은 살 때는 물론 팔 때도 세금을 내고,

가지고 있을 때에도 내고,

임대를 놓아 임대료를 받을 때에도 낸다.

시기에 따른 대략적인 세금의 종류를 훑어보자.

▣ 살 때 내는 세금 : 취득세

말 그대로 취득할 때 내는 세금이다. 이때의 취득은 돈을 주고 사는 것만 의미하는 게 아니라 승계나 명의이전 등을 통해 소유권이 넘어가는 것 전체가 해당된다. 아파트 등 주택에 대한 취득세는 매매가 6억 원 이하의 주택일 경우 1%이고, 여기에 85㎡ 이하 주택은 지방교육세 0.1%가 추가되고, 85㎡ 초과 주택은 지방교육세 0.1%와 농어촌특별세 0.2%가 추가된다. 6억 원 초과 주택과 주택 외 건물 및 토지 등은 취득세가 더 높다.

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​▣ 가지고 있을 때 내는 세금 : 재산세, 종합부동산세

부동산의 대표적인 보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)다. 주택의 재산세는 과세표준에 따라 0.1~0.4%까지 부과되며, 종합부동산세는 과세표준에 따라 0.5~2%(2019년부터는 세율 인상되어 0.5~3.2%)까지 부과된다. 종합부동산세에서는 9.13대책으로 인해 2019년부터는 과세표준 3~6억 원 구간이 신설되며, 조정대상지역 2주택 보유자를 3주택이상 보유자와 동일하게 추가 과세하니 유의 바란다.

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▣ 월세를 받을 때 내는 세금 : 종합소득세, 법인세

종합소득세(종소세)는 임대소득뿐만 아니라 근로소득이나 사업소득 등 모든 소득을 합친 후에 계산된다. 종합소득세는 소득의 규모에 따라 6~42%까지 누진세율의 상승폭이 큰 편이다. 따라서 절세 효과를 위해서는 소득을 분산하는 것이 좋다. 개인이 종합소득세를 낸다면 법인은 법인세를 낸다.

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▣ 팔 때 내는 세금 : 양도소득세, 부가가치세

투자자들이 가장 신경 쓰는 세금이 바로 양도소득세(양도세)이다. 양도세는 부동산을 산 가격과 판 가격의 차이인 ‘양도차익’에 대해 매기는 세금이다. 양도차익에서 기타 비용을 공제한 과세표준에 따라 주택은 6~42%(조정대상지역 내 2주택자는 누진세율의 10%p 중과세율인 16~52%, 3주택자 이상은 누진세율의 20%p 중과세율인 26~62%)까지 적용된다. 단, 중과세율 적용대상자는 1년 이내 단기 양도 시에는 40% 단일세율과 비교해서 세액이 큰 것을 적용한다. 양도소득세는 조건에 따라 세율이 세분화 되어 있고 공제받는 항목이 다양하다. 이것만 잘 알아도 절세효과가 상당하다.

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​▣ 명의를 넘길 때 내는 세금 : 증여세, 상속세

합당한 대가 없이 부동산 등의 자산을 다른 이에게 넘겨줄 때에는 증여세를 내고, 그것이 본인의 사망으로 인한 상속일 경우에는 상속세를 낸다. 증여세와 상속세는 기본적으로 구조와 세율(10~50%)은 비슷하다. 다만, 공제받는 내용에서 차이가 나는데 일반적으로 상속의 공제금액이 증여의 공제금액보다 크며, 상속은 일생에 한 번만 가능한데 증여는 여러 번 가능하다.

▶출처: 부동산 114

▶입력: 2018.12.26

▶출처: 리얼캐스트

▶입력: 2018.06.05

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▣ 서울과 맞닿은 서울-김포의 ‘관문’ 고촌

김포 고촌지구는 김포시 초입에 위치해 서울 강서구와 바로 맞닿아 있는 곳입니다.

김포와 서울을 이어주는 관문인 셈이죠 서울 생활권을 누릴 수 있는 입지적 장점을 갖추고 있지만, 상대적으로 개발이 지지부진하다 보니 생소했던 곳이기도 합니다.

그런데 최근 이곳의 주목도가 높아지고 있습니다. 김포 최대 규모 신도시인 한강신도시보다 낫다고 평가하는 이들도 있는데요. 그 이유는 뭘까요?

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▣ 엎어지면 서울…사실상 서울!

가장 큰 이유는 서울 접근성입니다. 실제 현재 고촌지구에서는 차량 이용 시 올림픽대로, 서울외곽순환도로 등을 통해 10분만에 서울에 진입이 가능한데요.

여기에 내년에 김포도시철도가 개통되면 서울과의 거리는 더욱 단축될 전망이죠. 일례로 김포도시철도 고촌역에서는 한 정거장만에 5•9호선과 공항철도가 지나가는 서울 강서구 김포공항역에 도달할 수 있습니다.

약 5분 정도 소요되죠. 이어 김포공항역에서 9호선을 갈아타면 마곡지구와 여의도는 각각 10분대, 20분대에 도달 가능합니다.

또 5호선으로 환승하면 광화문까지는 30분대에 갈수 있고 9호선 급행을 타면 강남의 신논현역까지 40분 정도면 도착합니다. 강서구 차량기지 이전 개발과 동시에 논의가 진행 중인 지하철 5호선 연장선(안)도 추진 중이고요.

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▣ 탈서울족의 관심 대상…마곡 대체주거지로 각광

이에 서울로 출퇴근하는 탈서울족의 관심이 모아지고 있고 특히 가까운 마곡지구의 기업 입주가 잇따르면서 수요공급의 불균형을 겪고 있는 마곡 대체 주거지로 많이 찾고 있다고 합니다.

억 소리 나는 마곡지구 집값의 절반 가격이면 이곳에서는 내 집 마련을 할 수 있기 때문이죠.

실제 신곡리 일원에 2,255세대를 선보이는 ‘캐슬&파밀리에 시티 2차’ 분양홍보관에도 지역 내 수요보다 보다는 마곡지구 내 입주 기업 종사자의 문의가 상당하다고 하는데요.

분양 관계자의 말을 들어보시죠.

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“고촌은 서울 접근성 뛰어나 탈서울족의 관심 대상이예요. 특히 기업 입주가 이어지는 마곡의 대체주거지로 부상했는데요. 이미 현장은 강서구, 영등포구 등에서 방문하는 수요가 많고, 마곡지구 내 근로자들의 문의도 꾸준합니다. 1차 당해 마감으로 낙첨되신 분들도 다시 찾고 있고요.”

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▣ 대규모 주거시설 개발…미니신도시급 아파트촌으로 탈바꿈

고촌지구 곳곳에서 진행중인 다양한 개발사업도 가치를 높이는 요소입니다.

그 중에도 대규모 주거지 개발이 눈길을 끕니다. 사실 이곳이 지리적 장점에도 불구하고 한강신도시보다 덜 알려졌던 건 상대적으로 주거시설의 개발이 더뎠기 때문입니다.

그런데 지난해 말 김포 고촌 신곡6지구에 들어서는 총 4,665가구 규모의 주거시설 개발이 본격화 됐고, 최근에는 고촌 향산리 일대 3,500여가구 규모의 아파트도 분양을 마쳤습니다.

이에 일대가 뜰썩이고 있다는 현지 공인중개사들의 말이죠.

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▣ 신규 분양 아파트 1순위 청약 마감에 조기 완판

실제 이 지역의 새 아파트에 대한 관심은 상당했는데요.

한 예로 지난해 12월 나온 ‘캐슬&파밀리에 시티 1차’는 최고 17.68대 1의 경쟁률로 1순위 당해에서 청약마감하고 계약시작 10일만에 전 가구가 주인을 찾았습니다.

또 지난 3월 향산리에서 분양한 ‘힐스테이트 리버시티’도 1만5,233명 청약자가 몰리며 평균 4.62대 1의 경쟁률로 전 가구 1순위에서 마감됐고요.

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“고촌은 그 동안 새 아파트 공급이 지지부진 했던 것이 사실입니다. 하지만 작년을 기점으로 대규모 새 아파트 공급 소식이 잇따르며 분위기가 반전되고 있습니다. 높은 관심에 좋은 성적도 받았고요.” (김포시 고촌읍 T부동산)

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▣ 굵직한 대형호재로 미래가치 ‘쑥’

고촌의 미래가치를 높여줄 다양한 개발사업도 한창입니다.

우선 고촌역세권 복합개발사업이 본격화 됐습니다. 김포시 고촌읍 신곡리 일원 472,280㎡ 규모의 부지를 2개 지구로 조성하는 이 사업은 지난 3월 한국투자증권 컨소시엄을 사업자로 선정하며 개발의 시작을 알렸는데요.

이곳은 문화특화시설단지(1지구)와 첨단특화시설단지(2지구)로 조성되며, 주거기능과 국제적 기능을 갖춘 융복합역세권으로 개발될 예정입니다.

지구 내에는 의료복합단지와 복합문화단지 등이 들어설 예정이죠.

또 고촌읍 향산리와 걸포동 일대에는 한강시네폴리스 개발이 예정돼 있습니다.

한강시네폴리스는 약 112만㎡ 규모의 문화컨텐츠 생산과 첨단 기술이 융합된 도시로 주거•산업•상업 등의 분야가 총망라된 복합공간을 목표로 조성될 계획입니다.

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▣ 신도시보다 비싼 택지지구? 한강신도시보다 가격상승폭 커

이런 연유로 고촌지구는 수요가 몰리며 집값이 크게 올랐는데요.

김포를 대표하는 한강신도시보다 집값 상승폭이 큰 것으로 조사됐습니다.

실제 부동산114에 따르면 김포 고촌은 지난 2년간(2016.05~2018.05) 집값이 9.64%가 올랐습니다. 이는 김포시 내 가장 높은 상승률이며, 김포한강신도시 내 구래동(7.91%), 운양동(7.80%), 장기동(5.64%) 등의 상승률을 훨씬 상회하는 수치입니다.

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▣ 웃돈도 ‘高高’…1년만에 수천만원 붙어 거래

또 기존 아파트에는 수천만의 웃돈이 붙어 거래가 되고 있습니다.

이 역시 한강신도시보다 높은 수준인데요. 국토교통부 실거래가에 따르면 고촌지구에 자리한 ‘수기마을힐스테이트2단지’ 전용 84㎡형은 지난 4월 4억7,000만원에 거래됐습니다.

1년전(4월 4억1,000만원) 보다 6,000만원이 뛴 가격입니다.

이는 같은 기간 한강신도시 내 위치한 ‘한강신도시 롯데캐슬’과 ‘양곡휴먼시아3단지’의 전용84㎡형이 각각 2.000만원이 오른 것과 비교하면 3배 이상이 오른 수치죠.

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▣ 한강신도시보다 더 뜨거운 고촌, 성장은 계속될

김포 고촌지구는 한강신도시에 가려져 주목을 받지 못한 것이 사실입니다. 하지만 서울과 맞닿은 입지적 장점, 개발호재 등이 맞물리면서 이곳의 가치는 날로 높아지고 있는데요. 한 부동산 관계자는 그 성장세는 앞으로 더 가속화될 것이며 한강신도시를 넘어선 김포 대표주자가 될 것이라 내다봤습니다. 이것이 고촌의 내일이 사뭇 더 궁금해지는 이유입니다.

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▶원문 ＆ 이미지 출처: 리얼캐스트

▶입력: 2018.06.05

▶출처: 리얼캐스트

▶입력: 2018.05.31

▶마곡에 직장을 둔 A씨가 김포로 간 까닭

# A씨는 최근 마곡지구로 이사를 준비하다 높은 집값에 이를 포기했는데요. 대신 새 거주지로 마곡지구와 맞닿은 김포를 택하고 이사를 마쳤습니다. 이사 후 두 달여를 거주한 A씨. 현재는 마곡지구 대비 절반 수준인 가격에 편리한 출퇴근과 주거환경을 누려 만족도가 상당하다고 하네요.

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▶마곡지구 10억원 클럽 입성

대기업 입주가 본격화되고 있는 마곡지구가 10억원 클럽에 입성했습니다. 국토교통부 실거래가에 따르면 마곡지구에 자리한 ‘마곡 힐스테이트’ 전용 84㎡형은 지난 2월 10억5,000만원, 11억원 등의 가격으로 거래되며 마곡지구 10억원 시대를 알렸는데요. 이는 강남, 서초, 송파 등의 강남권과 마포, 용산 등의 서울 도심권과 비슷한 수준의 가격대죠. 과거의 마곡지구 일대를 생각하면 바야흐로 상전벽해란 평가인데요. 마곡지구는 몇 년 전 만 해도 서울이 맞나 싶을 정도로 논밭이 펼쳐져 있던 곳이었기 때문입니다.

▶올라도 너무 올랐다…눈 돌리는 실수요자들

가격이 너무 오르다 보니 실수요자들은 오히려 이곳에서 멀어지고 있습니다. 특히 마곡지구에 입주한 기업의 임직원 등 신규 유입을 원하던 수요자들은 아직 변변한 인프라가 갖춰지지 않은 마곡에 비싼 집값을 주고 사는 것보단 보다 저렴한 그러면서도 마곡으로 출퇴근하기는 편한 새 아파트를 찾아 나서고 있습니다. 너무 오른 집값이 수요자들에게 심리적 부담감을 주고 있는 거죠. 일례로 대기업 종사자 J씨는 지난해 회사가 마곡지구로 이전하면서 마곡지구 내 집을 알아봤지만 얼마 안 가 마곡지구 거주를 포기하고 인근 지역을 알아보고 있습니다. 생각했던 것 이상으로 가격이 너무 비쌌기 때문이죠.

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“회사도 이전한 겸 마곡지구에 내 집 마련을 목적으로 집을 알아봤는데 10억원 이상의 집값을 보고 포기할 수밖에 없었습니다. 마곡지구가 미래가치도 있고 뜨고 있는 것은 알았는데 서울 강남 및 도심권과 맞먹는 수준일 줄은 상상하지 못했네요.”(L기업 종사자 J씨, 37세)

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▶1년도 안 돼 1억 오르고…초기보다 2배 이상 몸값 높아져

실제 마곡지구의 집값은 매우 빠르고 크게 올랐습니다. 국토교통부 실거래가에 따르면 마곡지구 랜드마크 단지로 평가 받는 ‘마곡엠밸리7단지’ 전용 84㎡형은 지난 3월 9억5,500만원에 거래됐는데요. 이는 1년이 안 되는 사이에 1억원 이상이 오른 것입니다. 실제 이 단지의 동일 타입은 지난 2017년 6월 8억7,700만원에 거래 된 바 있죠. 또 이는 분양 당시(2013.06 분양) 대비 2배 이상 높아진 수치입니다. 이 타입의 분양가격은 4억3,000만원선이었는데요. 이와 비교하면 현재는 무려 5억원 이상 가치가 오른 셈이죠.

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▶마곡지구 대체할 곳 어디 없나?...김포•부천•고양 주목

상황이 이렇다 보니 마곡지구와 연접해 이동이 편리한 김포, 부천, 고양 등이 대체주거지로 주목 받고 있는데요. 이들 지역은 기업 입주가 이어지는 마곡지구로의 직주근접이 가능한데다 마곡지구 아파트 반값으로 내 집을 마련할 수 있어 많은 수요자들에게 각광받고 있습니다. 실제 국토교통부 실거래가에 따르면 마곡지구와 맞닿은 김포시 고촌읍에 위치한 ‘수기마을 힐스테이트 2단지’ 전용 84㎡형은 지난 3월 4억6,000만원에 거래됐습니다. 이는 ‘마곡엠벨리 7단지’의 같은 달 거래 가격의 절반 수준이죠. 고양시 행신동 위치한 ‘서정마을 5단지’와 부천시 약대동의 ‘부천 아이파크’ 역시 지난 3월 전용 84㎡형이 각각 4억6,000만원, 4억5,000만원에 팔렸고요.

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▶마곡지구와 바로 맞닿은 김포 고촌지구에 쏠리는 관심

이 중에서도 관심이 쏠리는 곳은 바로 김포인데요. 마곡지구와 바로 붙어 있는데다, 개통을 앞두고 있는 김포도시철도를 이용하면 마곡지구로의 이동이 더욱 편리해 질 것으로 예상돼서죠. 잇따르는 개발로 주거여건도 뛰어나고요. 특히 마곡과 바로 맞닿아 있는 김포 고촌지구에 대한 주목도가 높아지고 있는데요. 실제 김포 고촌읍은 마곡지구 제1 대체주거지로 꼽힙니다. 내년 개통예정인 김도도시철도 고촌역에서 김포공항역까지 한 정거장, 5분이면 가고 김포공항에서 5호선 환승하면 마곡까지 또 4~5분이면 가는 그야말로 10분이면 닿을 수 있는 마곡 직주근접지니까요. 그것도 마곡 아파트 반값으로 말입니다. 게다가 지구 내에도 김포 고촌역세권 복합개발사업이 본격화되고 있어요. 그래서 김포 고촌지구는 사람이 몰리며 집값은 오르고 새로 나오는 신규 분양아파트는 최근의 김포 분위기와는 상반되게 연일 높은 청약경쟁률을 기록하고 있습니다.

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▶집값 상승세 뚜렷한 김포 고촌…새 아파트에는 1만여명 청약자 몰려

실제로 김포 고촌읍은 수요가 몰리며 지난 3년간 집 값이 12.21%가 올랐습니다. 이는 김포 평균 상승률(10.32%)을 상회하는 수치입니다(부동산 114 REPS). 또 지난달 김포 고촌읍에 공급된 새 아파트인 ‘힐스테이트 리버시티’는 청약접수에 무려 1만5,233명이 청약을 넣어 평균 4.62대 1의 경쟁률로 전 가구를 1순위에서 마감했죠. 이는 지난해부터 김포시에 분양한 11개 단지 중 가장 많은 청약자가 모인 수치라고 하네요.

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▶원하는 수요 아직도 많아…문의 꾸준해

뿐만 아닙니다. 이 곳으로의 이동을 원하는 수요는 아직도 많다는 게 현장의 말인데요. 일례로 내달 이곳에서 분양을 앞둔 ‘캐슬&파밀리에 시티 2차’ 분양홍보관에는 지역 내 수요보다는 서울, 특히 마곡지구 내 입주 기업 종사자의 문의가 상당하다는 게 관계자의 전언입니다. 인근 지역 공인중개사들도 집을 알아보는 대부분이 그렇다고 얘기하고요. F공인중개사사무소 관계자의 말을 들어보시죠.

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“요즘 김포가 미분양 관리지역으로 선정되면서 불안한 시장상황을 보이고 있지만, 마곡 대체주거지로 떠오르는 김포 고촌읍은 분위기가 뜨겁습니다. 마곡이 너무 비싸니, 마곡지구로 출근해야 하는 젊은 부부 수요 유입이 증가했어요. 특히 기업 입주가 본격화되다 보니 LG 등 마곡지구 입주 기업체 근로자들의 문의가 이어지고 있습니다.” (김포시 고촌읍 F공인중개사무소)

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▶불안정한 부동산 시장…지금은 현명한 선택이 필요한 때

마곡지구가 심리적인 마지노선 가격인 10억을 넘으면서 가치를 드높이고 있는 가운데, 일각에서는 집값에 거품이 꼈다는 얘기도 나오고 있습니다. 단 기간에 집값이 크게 오른 것은 다른 지역처럼 투자수요가 대거 유입된 것일 수도 있어 얼마 지나지 않아 위기가 닥칠 수도 있다는 분석이죠. 이에 부동산 전문가는 작금의 불안정한 부동산시장에서 수요자들은 실리를 추구할 필요가 있다고 조언하고 있는데요.

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“요즘같이 불안한 시장상황에서는 리스크를 줄이는 것이 중요합니다. 이에 마곡지구 등 서울 서북부로 출퇴근을 해야 하는 수요자라면 이미 집값이 한층 높아진 마곡지구나 강서구 보다는 이들의 지역 인프라를 쉽게 이용할 수 있으면서도 상대적으로 저렴한 가격의 아파트로 눈을 돌리는 것이 실리를 추구하는 현명한 선택이 될 수 있겠습니다.”(부동산 전문가 K씨)

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▶원문 및 이미지출처: 리얼캐스트

▶입력: 2018.05.31

▶출처: chosen.com 땅집GO

▶입력: 2018.07.04

▶글: 이지은 기자

▣ 기사원문 ▣

지난달 28일 오전 8시 30분 지하철이 5호선 마곡역에 정차했다. 꾸벅꾸벅 졸던 승객들은 언제 그랬냐는 듯이 일제히 일어나 밖으로 쏟아져 나왔다. 마곡역 2번 출구로 걸어나온 이들은 500m 정도 떨어진 흰색 건물로 들어갔다.

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이 건물은 마곡지구 LG사이언스파크. 현재 1만7000여명이 근무하고 있다. 건물 연면적이 17만㎡(5만3000평)로 축구장 24개 크기다. 작년 10월 LG전자를 시작으로 LG디스플레이, LG화학 등 총 8개 계열사가 입주해 ‘마곡 시대’를 상징하는 랜드마크다.

LG사이언스파크는 올 4월 20일 출범식을 가졌다. 마곡지구 입주 예상 기업은 136개. 현재 41개 기업이 입주를 마쳤다. 내년이면 에쓰오일, 이랜드, 귀뚜라미 등 기업 지사와 R&D센터도 입주한다. 마곡지구에는 아직 공사가 한창이어서 곳곳에 대형 크레인 등 건설 중장비와 건설 인력들이 오가고 있다.

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▶ 4억원에 분양한 아파트 호가 12억원 넘어

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지난 4월부터 다(多) 주택자 양도소득세 중과세가 시행된 이후 서울 주택시장은 안정세를 보이고 있다. 하지만 마곡은 지금도 집값이 오르고 있다. SH(서울주택도시공사)는 마곡지구 아파트 브랜드로 ‘엠밸리’(M.Valley) 총 1만2000여 가구를 분양했다. 마곡엠밸리 아파트 전용 84㎡ 분양가는 4억원 초중반대였지만 현재 10억원 밑으로는 매물이 거의 없다.

지하철 9호선 마곡나루역과 가장 가까운 마곡엠밸리7단지(2014년 6월 입주) 전용 84㎡ 분양가는 4억~4억3000만원이었다. 하지만 올 3월 9억9500만원에 실거래됐다. 10단지와 12단지도 같은 크기 주택이 5월 9억9000만원, 4월 10억원에 각각 팔렸다.

마곡지구에서 유일한 대기업 브랜드 아파트로 ‘대장주’격인 마곡힐스테이트(2015년 12월 입주)는 작년 9월 8억5500만원에 거래되던 전용 84㎡가 올 2월 10억5000만원에 거래되며 10억원을 돌파했다. 올 5월엔 역대 최고인 11억2000만원에 팔렸다. 1년 만에 2억6500만원이 올랐다.

마곡동의 마곡GMG공인중개사사무소 유현 대표는 “부동산 규제가 강력해 거래 자체는 활발하지 않지만 집주인들은 집값이 더 오를 것이라고 확신하는 경우가 많다”며 “84㎡ 아파트가 12억원을 호가하는 경우도 있다”고 했다. 서울 변두리였던 마곡지구 집값은 현재 강남 외곽지역보다 비싸다. KB부동산에 따르면 올 6월 기준 마곡동 아파트값은 3.3㎡(1평)당 시세는 2480만원 정도다. 송파구 외곽인 가락동(2382만원), 오금동(2422만원)보다 비싸다.

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▶“상권은 고전 중…5년 정도 있어야 안정될 것”

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가격이 치솟는 주택 시장과 달리 마곡지구 상권은 아직 고전 중이다. 기업들이 입주를 시작했지만 상권은 여전히 ‘점심 상권’에 불과하다. 마곡지구 상가들은 점심시간에는 북적거리지만 오후 5~6시만 되면 회사원들이 썰물처럼 빠져나간다. 마곡역 인근의 한 식당 주인은 “직장인들을 쓸어담아 사라지는 퇴근 셔틀 버스를 없애버리고 싶다”고 말했다.

마곡지구 상가 월세는 광화문 일대보다 비싸다. 지하철 5호선 마곡역, 9호선 마곡나루역 인근 10평 상가 임대료는 월 300만~400만원, 권리금은 5000만원에서 1억원 안팎이다. 지난해 말 기준 종각과 광화문 상가 평균 임대료가 3.3㎡당 각각 19만4700원, 12만8700원인 것과 비교하면 두 배 가량 비싸다. 마곡나루역 인근 B공인중개업소 관계자는 “광화문, 종로의 임대료 두 배를 내고 들어온 상가 주인 입장에선 점심 장사만으로 월세 내고 버티기 쉽지 않은 상황”이라고 말했다.

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LG사이언스파크 내에 사내식당, 카페, 편의시설이 풍부하다는 점도 상인들의 불만이다. LG전자에서 근무하는 이모(27)씨는 “사내 식당 메뉴가 20가지 정도로 많고, 커피값도 500원에 불과해 회사 밖으로 나가지 않는 직원도 제법 있다”고 말했다.

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마곡지구 상가들은 고전 중이지만 미래를 보고 버티는 경우가 많았다. 통상 신도시나 택지개발지구 상권이 1~2년만에 자리잡는 경우는 거의 없다. 이런 곳에선 짧게는 2~3년, 길게는 5년 이상 돼야 상권이 활성화한다. 권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “마곡은 다른 택지지구나 신도시보다 호재가 많은 편”이라며 “당장은 어렵지만 기업이 계속 들어오고 이대마곡병원(2019년), 스타필드마곡(2023년) 등이 오픈하는게 장점”이라고 말했다.

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▶“급등한 집값에 피로감 커…앞으로 더 오를까”

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최근 급상승한 마곡지구 부동산 가격이 더 오를 수 있을까. 이 지역 집주인과 부동산 중개업자들 사이에는 현재가 최고점이라는 의견과 집값이 더 오를 것이라는 의견이 분분했다. 그러나 수도권에서 마곡지구처럼 기업이 대거 입주하는 택지지구가 없다는 점에는 모두 동의했다.

남아 있는 호재도 있다. 올 9월 공항철도 마곡나루역이 개통한다. 같은 달 여의도 2배인 보타닉공원도 문을 연다. 마곡지구 중심부의 특별공급부지(8만2724㎡)는 SH가 MICE(공연·컨벤션시설)와 5성급 호텔, 쇼핑시설을 갖춘 랜드마크로 육성할 계획이다.

그러나 이미 강남 외곽 수준까지 치솟은 아파트 가격은 큰 부담이 될 전망이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “마곡지구 호재는 대부분 시장에 반영돼 집값이 ‘폭등’ 수준으로 올랐고 매수자나 매도자 모두 피로감을 느끼고 있다”며 “장기간 숨고르기 장세에 들어갔다가 지구 조성이 끝날 무렵 다시 한번 시장이 반응할 것”이라고 했다.

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▶출처: chosen.com 땅집GO

▶입력: 2018.07.04

▶글: 이지은 기자

▶지역주택조합의 특장점

1) 사업원가로 저렴하게 내집 마련 가능(일반분양대비 20~30% 정도 저렴함)

2) 청약 통장 없이 아파트 마련 가능

3) 선착순으로 동·호수 지정 가능

4) 전매제한 없이 사업승인 후 양도·양수 가능(지역별 상이)

5) 잔여물량의 일반분양을 통한 이익을 조합원에게 배당

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지역주택조합 아파트는 위의 장점에도 불구하고

계약을 함에 있어 쉽게 결정을 못하는 것이 현실입니다.

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10명 중 과반수 이상은

“지역주택조합 아파트를 하면 안된다”

“지역주택조합 아파트는 골칫거리이다”

등등 부정적인 의견이 많은 것이 사실입니다.

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왜? why? 지역주택조합 아파트에 대해 안좋은 인식을 가지고 있는 것일까?

가장 큰 이유는 다음과 같습니다.

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1. 불투명한 착공·입주 시기

2. 추가분담금

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가장 큰 이유는 위의 2가지입니다. 이를 조금 풀어서 설명해 보겠습니다.

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1. 불투명한 착공·입주 시기 (=사업지연)

조합원 계약 후 6년 정도면 입주한다고 했으나, 실제 입주까지 10년이 걸렸다.

​

2. 추가분담금

계약 시 금액(공급가, 분양가)과 다르게, 추가적으로 돈이 더 들어가더라

​

왜 이런 문제가 발생하는지 결론 먼저 얘기하면,

지역주택조합 아파트의 사업지연과 추가분담금 발생은

“조합원 모집”과 “토지 확보” 가 핵심입니다.

​

지역주택조합 아파트는 조합원이 납부한 돈으로 사업을 진행하는 방식입니다.

일반분양의 경우 사업의 주체가 시행사라면,

지역주택조합 아파트 경우 사업의 주체는 조합(조합원)입니다.

다시 말해, 지역주택조합 아파트 조합(조합원)이 시행사 라고 보시면 됩니다.

​

그렇기에 조합원 모집이 늦어진다면,

돈은 잘 모이지 않기에 사업은 늦어질 수밖에 없습니다.

​

조합원 모집이 늦어지고, 토지 확보가 늦어지면

조합설립인가와 사업승인을 받을수 없기에

결국 착공(입주)이 늦어지는 것입니다.

​

아래 표를 보시면 조금 이해가 빠르실 겁니다.

지역주택조합 아파트의 핵심은

결국 “조합원 모집” 과 “토지(땅,지주)”입니다.

​

그렇다면 추가분담금은 어떻해 발생되는지 알아보겠습니다.

쉽게 예를 들어 설명하겠습니다.

1,000세대짜리 아파트를 짓는데,

기간은 6년, 예산은 1,000억, 필요 조합원은 1,000명으로 잡았습니다

그렇다면 조합원 1명당 1억원이라는 금액을 납부하면

1,000세대 짜리 아파트를 지을 수 있습니다.

​

문제는 위와 같은 이유로 사업이 지연되어,

입주까지 예상한 6년이 아닌, 10년 만에 입주를 했고,

입주 후 정산을 해보니,

1,000억으로 잡은 예산을 넘어

총 1,100억이 들어갔다고 가정해 보겠습니다.

​

(사업이 늦어짐에 따라 운영비, 인건비, 부대비용 등등 100억원이라는 돈이 더 들어간 것입니다)

​

결국 초과된 100억원은 누가 부담을 하는 것인지?

초과된 100억원은 조합원들이 나눠 내는 것입니다.

이것이 바로 추가분담금입니다.

​

지역주택조합 아파트의 사업 주최는 조합(조합원) 입니다.

조합(조합원) 본인이, 본인 아파트를 짓기 위해 조합을 설립하고 사업을 진행한 것입니다.

​

조합(조합원) = 시행 = 대표(사장)

​

그렇기에 아파트 사업을 진행함에 있어,

이득이 발생하면 조합원들이 나눠 갖고(배당),

손해가 발생하면 조합원들이 나눠 메워야 하는 것입니다.

​

바로 “나눠 메우는 것” 이 바로 추가분담금​입니다.

​

마지막으로 정리하겠습니다.

결국 지역주택조합 아파트의 핵심은

“조합원 모집” 과 “토지(땅, 지주)”입니다.

​

“서울” 과 “서울인근지역(경기권)” 의 조합원 모집은 문제가 없습니다.

달리 말해 돈을 모으는 것은 문제가 없다라는 뜻입니다.

​

조합원 모집 지연은 지방에서나 걱정할 문제입니다.

​

그렇다면 결국 지역주택조합 아파트의 핵심은 토지(땅, 지주)로 압축됩니다.

​

이 토지(땅,지주)를 해결하는 방식에 따라 지역주택조합 아파트의 사업방식이 달라집니다.

​

▶지역주택조합 아파트 사업방식

1.토지 매입을 통한 사업방식

2.대물 방식을 통한 사업방식

3.도시개발사업을 통한 사업방식

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지역주택조합 아파트의 사업방식은 크게 위 3가지로 압축 됩니다.

​

1.토지 매입을 통한 사업방식

가장 일반적인 방법은 1번의 방식입니다.

1번 방식은 지주(땅주인)들에게 토지를 매입(보상)하는 방식입니다.

​

지주(땅주인)들이 만족할 만한 금액을 제시하고,

금액이 조율되면 “토지사용승낙서”를 작성 하고,

사업계획승인 전에 지주들에게 토지를 매입합니다.

사업게획승인 시에는 토지의 95% 이상이 조합으로 소유권이 넘어와야 합니다.

​

2.대물 방식을 통한 사업방식

1번째의 토지를 매입하는 방식이 아닌,

지주(땅주인)들에게 대물(아파트, 상가 등등)로 보상해 주는 방식입니다.

쉽게 말해 노후된 집을 내놓으면, 새집으로 돌려주는 방식입니다.

이 부분만 놓고 보면 재건축과 비슷해 보이기도 하나,

“지역주택조합의 대물 방식” 과 “재건축(뉴타운)” 과의 차이는 “보상” 이 다르다는 것입니다.

​

예를 들어 설명해 보겠습니다.

지주(땅주인)가 단독주택 90평을 가지고 있다고 가정하면,

재건축으로 진행시 34평을 넘지 않는 아파트 1채로 보상을 받지만,

지주 대물 방식은 1채 이상으로 보상이 이뤄집니다.

​

이 방식의 장점은 지주와 같이 사업을 진행한다는 것입니다.

다시 한번 얘기드리지만,

지역주택조합 아파트의 핵심은 땅(토지,지주)입니다.

지주들이 원하는 것은 하나입니다. 바로 돈입니다.

만족할 만한 보상이 이뤄지면 지주들 입장에서도 반대할 이유가 없습니다.

​

▶헌집을 내주고 새집으로 돌려 받는다!!

▶재건축처럼 초과이익환수제도 없으며!!

▶추가로 내는 돈이 없다!!(지분에 따라 상이)

​

지주들이 반대할 이유가 없습니다.

결국 지역주택조합(조합원)과 지주들이 한 배를 탔다고 보시면 됩니다.

​

3.도시개발사업을 통한 사업방식

도시개발사업은 굳이 따지자면 2번과 약간 비슷하다고 볼수 있습니다.

가장 큰 차이는 도시개발법에 따라 진행이 되고,

도시개발사업 절차의 주최는 “지주조합”입니다.

도시개발사업의 진행절차(제안서 제출·수용, 도시개발구역지정 등등)는 지주조합에서 진행하고

지역주택조합은 조합원을 모으는 것입니다. 달리 말해 사업자금(돈)을 모으는 것입니다.

​

정리 하면, 투트랙으로 사업이 진행된다고 보시면 됩니다.

▶지주조합 = 도시개발사업 절차 진행

▶지역주택조합 = 조합원모집(돈)

​

도시개발사업으로 진행시 가장 큰 장점은

첫 번째로 지주와 같이 진행을 한다는 것이고,

​

두 번째는 주택법으로 진행하는 지역주택조합방식과 달리 도시개발법에 의해 진행됩니다.

주택법에 적용을 받는 지역주택조합은 사업승인시 95% 토지 매입이 이뤄져야 하나,

도시개발사업으로 진행시에는 2/3(약 67%) 지주들의 동의만 받으면 됩니다.

​

조금더 정확히 얘기하면,

토지의 2/3 동의, 전체 지주의 1/2 동의가 이뤄지면 사업을 진행할수 있습니다.

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그렇기에 사업을 진행함에 있어 속도가 조금 더 빠르며, 안정성이 높습니다.

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추가적으로 도시개발사업으로 진행시 지주의 토지보상에 대해

환지, 수용, 혼용 방식이 있는데

지역주택조합사업은 일반적으로 환지 방식으로 진행 됩니다.

조금 더 정확히는 입체환지 방식입니다.

​

지금까지 지역주택조합의 문제점 과 핵심(안정성 확보 = 토지)

지역주택조합 사업방식에 대해 설명드렸습니다.

​

이 글은 작성한 저는 현재 분양상담사로 일하고 있는 팀장입니다.

수익성 부동산 상품(오피스텔, 상가, 오피스 등등)과 달리

지역주택조합 아파트는 선택함에 있어

편견(선입견)과 정확한 정보의 부재로

많은 분들이 가입(계약)을 망설이는 것이 안타까워 이 글을 작성하게 됐습니다.

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지역주택조합은 서민들의 “내 집 마련” 을 위해 정부에서 마련한 제도입니다.

제도 초기에는 여러 가지 문제가 있었던 것이 사실입니다.

2017년 6월 3일 주택법 개정과 안정성 확보로

예전과는 많은 것들이 변화한 것이 사실입니다.

​

지역주택조합 아파트에 계약전에

위에서 말씀들인 부분을 정확히 확인해서 피해 보시는 일이 없으시길 바랍니다.

​

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.

현재 제가 몸담고 있는 아파트 분양현장 입니다.

"도시개발사업" 으로 진행되는 있는 아파트 입니다.

자세한 내용은 아래 홈페이지 참고 하시면 됩니다.

감사합니다.

( 홈페이지: https://harborbluegimpo.modoo.at/?link=9ydgnlnq )

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김포 한강 하버블루

VIP 상담팀 김형석

직통 문의☎) 010-6788-4654(모바일 클릭시 연결)

마곡지구의 84㎡(34평형) 아파트 가격이 12억원을 넘어 섰습니다.

4~5년 전에 4억원 ~ 4억5천만원에 분양한 아파트 였습니다.

불과 4~5년 만에 적게는 2배, 많게는 3배 이상이 올랐습니다.

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마곡의 집값 상승이 가장 큰 이유는 대기업 입주(이주)입니다.

마곡지구는 서울시에서 전략적으로 R＆D 센터를 집중적으로 육성·유입시키기 위해 만들어진

서울의 마지막 신도시 같은 곳이라고 볼수 있습니다.

마곡지구는 “기업의 수” 와 “임직원수(유입된 인구수)” 에 비해

배후주택(아파트)이 현저하게 부족합니다.(초과수요)

더욱이 마곡지구 아파트의 약 70%는 임대아파트로 공급이 더욱 부족합니다.

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쉽게 말해, 아파트를 찾는 사람은 많은데

아파트가 부족한 상황입니다.(초과수요)

이러한 초과수요가 지금의 마곡지구 부동산(집값) 가격 상승을 가져온 것입니다.

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실례로 마곡현대힐스테이트의 59㎡(24평형)의 평당가격은 4,000만원을 넘어섰습니다.

여기서 더욱 중요한 것은

마곡지구의 기업입주(이주)가 아직 1/3밖에 되지 않았다는 점입니다.

향후 2~3년 동안 나머지 2/3의 기업에 추가로 입주(이주) 예정입니다.

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마곡지구의 전체 임직원수는 약 165,000명을 추산하고 있습니다.

그러니 지금까지 약 60,000명 정도의 임직원만 마곡에 들어온 셈이고,

나머지 약 100,000명이 앞으로 더 유입된다는 말입니다.

​

나머지 2/3 기업이 입주(이주) 하면,

부동산(집값) 가격은 앞으로 더 오를 것이 분명 합니다.

가격 상승 속도가 예전보다는 가파르지는 않겠지만,

보수적으로 판단해도 향후 몇 년동안 마곡지구의 부동산 가격 상승은 계속될 것으로 보입니다.

​

이와 같은 마곡지구의 부동산(집값) 가격 상승으로

사람들은 마곡에 집을 얻지 못하고,

마곡과 가까운 거리에 있는 곳으로 밀려나가고 있습니다.(경재적인 이유)

​

밀려나간 지역이 바로 “김포” 입니다.

김포는 마곡지구(강서구)의 집값 상승의 반사이익(낙수효과)을 보고 있는 지역입니다.

김포 중에서도 마곡과 가장가까운 거리에 있는 고촌이 주목받고 있는 이유도 여기에 있습니다.

​

김포 고촌이 가진 특·장점에 대해 얘기하겠습니다.

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1.서울과의 절대적인 거리

고촌은 서울과 김포의 경계에 위치하고 있습니다.

서울과의 절대적인 거리가 가깝습니다.

​

2.서울과의 접근성

고촌역(김포도시철도 2019년 07월 개통예정)에서 한정거장인 김포공항역은

공항철도, 5호선, 9호선 트리플 환승이 가능합니다.

고촌역에서 마곡까지 10분, 여의도까지 20분대, 강남까지 30분대에 접근·이동이 가능합니다.

서울외곽순환도로와 올림픽대로가 인접해 있어 사통팔달의 입지여건을 갖추고 있습니다.

​

3.김포도시철도 개통

더욱이 김포도시철도개통이 2019년 07월로 예정되어 있고.

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4.5호선 연장선(가칭 한강선)

국토교통부에서 2018.12.19.에 발표한

「2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안」 에서

5호선 연장선(가칭 한강성)이 발표되었습니다.

가칭 한강선은 현재 종점인 방화에서 연장되어

고촌을 지나 ▶ 김포 풍무 ▶ 인천검단신도시 ▶ 김포한강신도시로 이동하는 노선으로 발표가 되었습니다.

이러한 5호선 연장 프리미엄까지 더해

고촌에 대한 사람들의 관심은 날로 높아지고 있습니다.

이러한 관심은 결국 부동산가격 상승, 집값 상승으로 이어지고 있습니다.

​

다시 한번 강조합니다.

"서울과의 접근성" 과 "절대적인 거리" 가 "부동산(집값)을 결정" 합니다.

​

실제 고촌행정타운의 「한양수자인」 아파트의 평당 가격이 1,800만원대를 돌파 했습니다.

고촌의 힐스테이트 아파트 역시 평당 1,500만원이 넘어가고 있는 상황입니다.

또한 김포한강신도시의 아파트들이 미분양 일때에도

김포 고촌 아파트는 높은 경쟁률을 보였습니다.

​

그렇다면 고촌에 위치한 김포 한강 하버블루에

사람들의 이목이 집중·관심을 보이는 이유는 무엇인지 살펴보겠습니다.

​

그 이유중 가장 큰 것은 바로

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1. 가격경쟁력입니다.

주변의 아파트들의 평당가격이 1,500만원을 넘은 상황에서

김포 한강 하버블루의 평당가격은 약 930만원입니다(기준층 기준)

2. 서울과의 절대적인 거리

차량으로 이동시 마곡까지의 거리는 약 5분대입니다.

김포 한강 하버블루에서 약 950m 떨어진 지점이 김포와 서울의 경계입니다.

말그대로 서울과 김포의 경계지역에 위치하고 있습니다.

3. 서울과의 접근성(교통)

위에서도 얘기했듯이 고촌역 이용시

마곡10분, 여의도 30분대, 강남 30분대에 접근·이동이 가능하며,

서울외곽순환도로와 올림픽대로가 인접해 사통팔달 입지여건도 갖추고 있습니다.

더욱이 5호선 연장선(가칭 한강선)의 고촌역(예정)은

김포 한강 하버블루 아파트 단지 앞에 들어설 예정이어서 프리미엄은 더욱 높아지고 있습니다.

4.조망권 및 숲세권

그린벨트 해제지역인 청정지역에 들어서는 아파트입니다.

김포 한강 하버블루는

한강과 아라뱃길이 동시에 보이는 더블조망권을 갖춘 아파트입니다.

더욱이 아파트 바로 뒤에는 전호산이 위치하고 있어 숲세권도 갖추고 있습니다.

전형적인 배산임수 여건을 갖추고 있습니다.

이러한 조망권은 아파트 가격에 지대한 영향을 미치고 있습니다.

같은 아파트임에도 불구하고 조망권 확보여부에 따라

아파트 매매가의 20% 정도가 차이나는 것을 볼수 있습니다.(아래표 참조)

​

김포 한강 하버블루는

누구나 꿈꾸고,살고 싶은 아파트입니다!!

5. 실투자금 및 정책

김포 한강 하버블루는 입주전까지 들어가는 금액에 대한 부담 역시 적습니다.

(자세한 납부일정과 계약금은 유선 문의)

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중도금 60%는 무이자로 대출이 가능하며,

전매 역시 가능합니다. (투자목적으로도 활용 가능)

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이러한 이유로 사람들이 김포 한강 하버블루에 많은 관심을 보이고 있습니다.

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한강 하버블루는 살기에도 좋고 투자하기에도 너무나 좋은 아파트입니다.

거주와 투자를 동시에 가능한 아파트입니다.

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김포 한강 하버블루 홍보관은 현재 가양동에 오픈 중입니다.

상담지정제(예약제 운영)로 운영 되고 있습니다.

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문의 사항이나 홍보관 예약은

아래 번호로 전화 주시면 안내해 드리겠습니다.

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담당: 김 형 석 부장

☎) 1600-7092

☎) 010-6788-4654

▶홈페이지(클릭)◀

홈

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감사합니다.

김포 한강 하버블루 한눈에 보기~

상세 내용은 홈페이지 참조~~

홈페이지: https://harborbluegimpo.modoo.at/?link=ecyl7yeu

김포 한강 하버블루 홍보관은 현재 오픈 중입니다.

홍보관 문의 ＆ 예약은 전화 주세요~

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상담지정제 운영(예약필수)

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담당: 김 형 석 부장

☎)010-6788-4654(모바일 클릭시 연결)