★부동산 분양 정보★

▶가족간 부동산 거래…방심하면 세금폭탄

[리얼캐스트=박지혜 기자] 상가 건물을 소유한 A씨는 임대료 덕분에 여유 있는 노후 생활을 즐기고 있습니다. 유일하게 걱정이 있다면 제대로 된 직장을 구하지 못하고 무직상태에 있는 아들 K씨입니다. 결국 자신의 상가에 K씨가 운영할 만한 카페를 임대 내주기로 결정했습니다. 카페가 자리를 잡을 때까지는 임대료도 안 받을 생각인데요. A씨 입장에선 가족관계인 아들에게 건물을 주는 것도 아니고, 건물사용만 허락한 셈이니 별문제 없을 것으로 판단했습니다.

하지만 A씨처럼 부모가 소유한 부동산을 자녀에게 무상으로 빌려줄 때에도 세금 증여세가 적용된다는 사실 알고 계셨나요? 만약 부모의 토지 위에 자식이 건물을 세우거나 증축해서 사용하게 된다면 이 또한 무상으로 얻은 이익으로 판단해 관련 세금을 내야 합니다.

이처럼 가족간 부동산 거래에 있어 가장 꼼꼼하게 체크할 부분이 바로 세법입니다. 현행 세법은 특수관계인 가족의 부동산 거래에 엄격한 잣대를 적용합니다. 가족이니까 괜찮을 것이란 안일한 생각으로 현금이나 부동산을 거래 시에 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수도 있습니다.

▶가족간 부동산 거래…일반적으로 증여로 추정

즉, 가족이라도 증여세법에서 정한 기준을 제대로 알지 못하면 생각지 못한 증여세를 낼 수 있다는 것입니다.

따라서, 가족 간 금전 거래에서 적용되는 원칙이 '증여 추정'입니다. 증여가 아니라는 객관적인 증빙 자료가 없을 경우에는 증여로 보는데요. 증여세를 피하기 위해서는 가족 간 거래에서도 차용증을 작성하고 실제 이자를 지급해야 합니다. 계좌이체로 돈을 주고 받을 때 대여금, 이자상환 등의 내용을 통장에 기재하면 객관성을 인정받아 증여세를 피할 수 있습니다.

거래가액이 시가보다 너무 높거나 낮은 경우라면, 세법이 정한 가액인 양도소득세를 과세하기 때문에 세법상 시가의 5%와 기준금액 3억원중 적은 금액 이내의 가액 내에서 거래를 해야 합니다.

또한 거래가액이 세법이 정한 가액보다 높거나 낮음 금액으로 거래해 이익을 보면 증여세가 과세되는데, 이러한 과세를 내지 않으려면 세법상 시사 30%와 기준금액 3억원중 적은 금액의 범위 내 거래할 수 있어야 합니다.

부동산 무상사용에 따른 이익 산출 5년간 이익 합계액이 1천만원 이상인 경우 무상사용임대료에 대해 증여세과세 임대료를 시가보다 적거나 많이 준 경우에도 증여세를 납부할 수 있습니다.

▶금전거래 시 증여세 피하려면… 차용증 작성 등 기억해야

가족한테 돈을 빌린 후 재산을 취득하거나 채무를 상환했을 경우, 세무서로부터 자금의 출처를 소명하라는 해명안내문을 받을 수 있습니다. 이때 본인의 소득, 재산 등으로 소명을 못한다면 차액은 가족한테 빌린 돈으로 취득했다고 소명해야 되는데, 가족간 별도의 자료 없이 빌린 돈이라면 세법상 차입한 돈으로 인정받기 힘듭니다.

결혼을 앞둔 J씨(29세)는 주택을 구입하기 위해 아버지로부터 2억 원을 빌렸습니다. 이 과정에서 차용증을 쓰지 않고, 별도 이자도 지급하지 않아 취득자금 출처 조사 대상이 된 J씨. 세무서로부터 약 3,000만 원의 증여세를 추징당한 J씨는 아버지에게 빌린 돈이라 나중에 집을 팔고 갚을 것이라고 설명했지만 빌렸다고 볼 만한 증거 부족으로 인해 인정받지 못했습니다.

위 사례에서도 볼 수 있듯, 일반적으로 부모가 자녀에게 돈을 빌려주는 상황이라면 자녀들의 부담을 덜기 위해 이자를 받지 않는 경우가 많습니다. 하지만 이자를 준 내역이 없을 때 증여로 간주되기 때문에 소액이라도 이자 지급한 내역을 통장 거래 내역으로 남겨두는 것이 좋습니다.

지난해 기준, 세법에서는 4.6%를 적정 이자율로 정하고 있습니다. 적정 이자율 보다 낮게 주면 그 금액만큼은 증여로 간주합니다. 예외가 있다면 그 금액이 1천만원 이하일 경우 증여세 대상에서 제외됩니다. 만약 3억원에 대해 2%의 이자율로 빌려주기로 했다면, 780만원(3억 X (4.6%-2%))이기 때문에 1천만원 미만이어서 증여세는 면제되지만, 1%의 이율로 빌려줬다면 1,080만원만큼 이자를 덜 받았기 때문에 증여세 과세 대상이 되는 것입니다.

이처럼 가족간의 거래는 부동산을 사고 파는 과정에서 예외적인 경우입니다. 가까운 관계인 만큼 거래액수를 줄이거나 세금이 가장 적게 나오는 방향으로 거래가 이뤄지게 되는데요. ‘가족이니까 괜찮겠지’라는 생각으로 꼼수를 쓰게 되면 세금폭탄을 맞을 수 있어 객관적인 자료를 통해 차입을 밝히고, 과세하지 않도록 주의해야 하겠습니다.

▶원문 ＆ 이미지 출처: 리얼캐스트

▶입력: 2019.01.29.

김포 한강 하버블루와 검단 센트럴 푸르지오 를 비교해 봤습니다.

자료 보시고 직접 판단하십시오~

자세한 정보는 홈페이지 참조(▶클릭)

대우건설(푸르지오)은 오늘 15일 검단신도시에

‘검단 센트럴 푸르지오’의 견본주택(모델하우스)을 열고 본격 분양을 시작했습니다.

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‘검단 센트럴 푸르지오‘는 검단신도시 AB16블록에 위치하고 있고,

지하 2층 ~ 지상 29층 16개 동, 총 1,540가구 규모로

100% 일반에게 분양 됩니다.

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검담 센트럴 푸르지오 분양정보에 앞서

검단신도시 내 기존 분양에 간단히 살펴 보겠습니다.

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1.검단신도시 내 분양경쟁률을 살펴보면

공공택지 3년 전매제한 규정이 적용된 이후부터

청약열기가 약간 떨어진 것이 사실입니다.

현 시점 기준, 검단신도시 내 3년 전매제한 적용단지는 3개 단지입니다.

▶검단 센트럴 푸르지오

▶검단 우미린 더퍼스트

▶검단 한신더휴

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2.기존에 분양을 마친 아파트의 분양정보는 다음과 같습니다.

검단 센트럴 푸르지오 84㎡(33평형) 분양가는 약 4억 2천입니다.

평당가격은 약 1,260만원 입니다.

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지금부터는 검단 센트럴 푸르지오 분양정보에 대해 살펴 보겠습니다.

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3. 검단 센트럴 푸르지오 분양정보

※ 분양권을 취득하더라도 무주택으로 보는 경우 ※

청약 2순위까지 모집 후, 100%계약이 되지 않아,

이후 선착순 모집으로 취득한 분양권은 주택으로 간주되지 않음.

(다만, 최초계약자에게 전매로 이를 취득할 경우는 주택으로 간주합니다.)

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여기서 하나 짚고 가겠습니다.

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검단신도시에서 거주하는 과반수 이상은

서울 생활권에 기반을 둔 사람들입니다.

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또한 우리나라 아파트는 주거 목적과 동시에 투자 목적을 갖고 있습니다.

아파트를 구입(분양)함에 있서 투자라 함은 결국 시세차익을 의미합니다.

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시세차익이라 함은

분양가(공급가) 대비, 매매가격이 얼마나 올라갔느냐 입니다.

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시세차익을 많이 본다라는 것은

저렴한 가격에 구입(분양) 후 가격 상승폭이 큰 것을 의미합니다.

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아파트 가격에 가장 큰 영향을 주는 것은

바로 "서울과의 접근성" 과 "서울과의 절대적인 거리"입니다.

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접근성이라 함은 교통을 의미하고,

절대적인 거리는 말 그대로 얼마나 가까우냐를 의미합니다.

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지금부터

인천 검단신도시의 "검단 센트롤 푸르지오" 와

김포 고촌의 "김포 한강 하버블루" 를 비교합니다.

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▣ 검단 센트럴 푸르지오 VS 김포 한강 하버블루 ▣

어떤 아파트를 선택 하시겠습니까?

어떤 아파트를 선택 하시겠습니까?

김포 한강 하버블루 홍보관(모델하우스)은

현재 오픈 중에 있습니다.

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모델하우스는 상담지정제(예약필수)로 운영됩니다.

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궁금하신 점과 예약은 아래 번호로 전화 주시면 됩니다.

( 자료: 신한은행 )

최근 은행과 세무사 사무실에 종합부동산세를 덜 내는 방법을 묻는 고객들이 늘고 있다. 1주택자인데 집을 살 계획이 있거나 현재 집을 두 채 이상 갖고 있는 다주택자들이다. 올해부터 종부세 최고 세율이 2.0%에서 3.2%로 오르고 세금을 매기는 기준인 공시가격이 상당폭 오를 예정이어서 세금을 더 내야 해서다.

13일 은행과 세무사들은 다주택자 종부세 세테크 방법으로 부부간 명의 분산과 임대사업자 등록을 꼽았다.

특히 1주택자가 집을 한 채 더 살 때는 현재 보유한 집의 명의자가 아닌 배우자 이름으로 등기하면 종부세를 덜 낸다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “지난해 9·13 부동산 대책으로 서울 등 조정대상지역 2주택 보유자와 3주택 이상 다주택자의 종부세가 늘어나는데 남편과 아내가 각각 주택 명의를 나눠 가지면 낮은 세율과 세부담 상한이 적용된다”고 설명했다.

이런 절세 방법이 가능한 이유는 종부세가 인(人)별 과세여서다. 세율은 물론 지난해 낸 종부세와 재산세 합계(보유세)액의 일정 비율로 올해 세금 증가액을 제한하는 세부담 상한은 1인당 주택수를 기준으로 판단한다. 남편이나 아내 중 한 명의 명의로 조정대상지역에 집 두 채를 갖고 있으면 2주택자로 종부세 세율은 0.6~3.2%, 세부담 상한은 200%이다. 하지만 부부가 집을 한 채씩 나눠 가지면 세율과 세부담 상한을 적용할 때 각각 1주택자가 돼 세율은 0.5~2.7%, 세부담 상한은 150%로 낮아진다.

예를 들어 남편 명의로 서울 송파구 잠실주공 5단지 아파트(전용면적 82.61㎡)를 보유한 부부가 또 남편 명의로 서초구 반포 자이 아파트(84.943㎡)를 산다면 올해 종부세(농어촌특별세 20% 포함)로 2349만 8000원을 내야 한다. 반면 아내 명의로 사면 종부세가 702만 2000원으로 1647만 6000원(70%) 줄어든다.

2주택자가 집을 사서 3주택자가 될 때도 마찬가지이다. 우 팀장은 “특히 공시가격이 가장 높은 한 채를 부부 중 1명 명의로 해야 종부세가 많이 줄어든다”고 강조했다. 남편 명의로 잠실주공 5단지 아파트와 용산구 한가람 아파트(84.96㎡)를 보유한 부부가 공시가격이 더 높은 반포 자이 아파트를 남편 명의로 사면 올해 종부세는 4028만 6000원이다. 반포 자이 아파트를 아내 명의로 구입하면 종부세는 1534만 8000원으로 2493만 8000원(62%) 감소한다.

집을 사는 것이 아니라 이미 보유한 주택의 명의를 배우자로 돌리는 경우는 오히려 세금을 더 낼 수 있어서 주의해야 한다. 고가 주택일수록 그렇다. 배우자에게 명의를 넘기면 취득세와 증여세를 내야 해서다. 남편 명의로 된 시세 20억원짜리 아파트를 아내 명의로 바꾸면 취득세(4%)는 8000만원이다. 배우자 간 증여는 6억원을 공제하지만 나머지 14억원에 40% 세율을 매겨 증여세는 5억 6000만원이 된다. 우 팀장은 “고가 주택을 가진 다주택자는 부부 사이에 명의를 나눌 경우 장기적인 종부세 절세 규모와 당장 낼 취득·증여세액을 따져봐야 한다”면서 “강북의 소형 아파트 등 시가 6억원 이하 주택은 배우자 공제를 받으면 증여세 부담이 없어 절세 효과를 누릴 수 있다”고 말했다.

기존 다주택자에게는 임대사업자 등록이 또 다른 절세 방법이다. 등록 시기와 공시가격, 주택 면적 등의 조건에 따라 다르지만 종부세 합산 배제는 물론 양도세 감면 등도 받을 수 있다.

특히 지난해 9월 13일 이전에 계약하고 계약금까지 낸 집은 임대사업자 등록이 상당히 유리하다. 공시가격 6억원(수도권 밖 3억원) 이하에 주거전용면적 85㎡ 이하면 종부세를 매기는 주택수에서 아예 빼준다. 8년 이상 장기임대하면 장기특별공제로 50%, 10년 이상이면 70% 양도세를 깎아준다. 지난해 9월 13일 이후 계약한 집이더라도 같은 조건이라면 종부세 합산 배제 혜택은 없지만 양도세 장기특별공제는 받을 수 있다.

▶원문 출처: 서울신문, 장은석 기자

▶이미지 출처: 신한은행

▶입력: 2019.02.14.

이미지 출처: pixabay.

▶원문 출처: 부자동

▶입력: 2019.01.04.

광고 전단지에 자주 보이는 달콤한 말 ‘전 세대 남향 배치’,

우리는 집을 구하는 데 있어 ‘방향’이 어디냐를 따져보고 특히 남향을 선호하는 경향이 있습니다.

부알못 씨도 아파트를 고를 때 무턱대고 남향만이 정답인 줄 알았지요. 그런데 궁금해집니다.

과연 남향이 아닌 집은 좋지 않을 걸까? 남향이 아니면 무엇이 불편한 거지?

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사실 어느 향이라도 다 장점이 있습니다.

즉 동향 서향 북향이라도 그 나름대로의 좋은 점이 있다는 것이지요.

남향만 고집할 것이 아니라 다른 방향의 장점을 따져보고 자신의 상황에 맞게 선택하는 것이 가장 좋은데요.

각 방향의 특징과 장·단점 알아보겠습니다.

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아파트의 방향은 집에 빛이 가장 많이 들어오는 창문인 거실 창을 기준으로 구분할 수 있습니다.

일조권을 확보할 수 있는 가장 중요한 요소이기 때문에 같은 아파트 단지라도 향에 따라 그 가치가 달라집니다.

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대부분 남향을 가장 선호하는 것이 일반적이지요.

그리고 남동향> 동향> 남서향> 서향> 북향 순으로 선호도가 높습니다.

하지만 각 향마다 특징이 있어 주거자 라이프 스타일을 고려해 볼 필요가 있으며,

이론적인 설명보다도 직접 현장을 방문해 일조량을 직접 확인하는 것이 가장 좋습니다.

간혹 앞 동이나 옆 동에 가려져 기대한 것보다 일조량이 부족할 수도 있기 때문이지요.

이미지 출처: pixabay.

◆ 남향

일조권이 잘 확보가 되는 남향은 전통적으로 가장 선호도가 높습니다.햇빛이 하루 종일 잘 들기 때문인데요. 특히 겨울에는 태양의 고도가 낮아 빛이 깊숙이 들어와 따뜻합니다. 또 여름에는 태양의 고도가 높아 해가 얕게 들어오기에 시원합니다. 즉 다른 방향들과 비교했을 때 상대적으로 여름엔 시원하고 겨울엔 따뜻합니다. 선호도가 높은 만큼 집값이 비싼 편이어서 낮 시간에 집을 오래 비우는 맞벌이 부부, 학교에 오래 있는 중고등학생이 있는 가정은 반드시 남향 아파트를 고르지 않으셔도 됩니다. 주로 오랜 시간 집에 있는 주부, 노인들과 어린아이들이 많은 가정에 추천됩니다.

또 자외선이 많이 들어오는 만큼 햇빛에 약한 가구들을 배치할 때 조심할 필요가 있습니다.

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◆ 동향

동향의 가장 큰 특징은 이른 아침에 햇살이 가장 먼저 들어온다는 것입니다. 따라서 오후에는 해가 적게 들어와 여름에는 시원할 수 있지만 겨울에는 추울 수 있습니다.

주로 아침 일찍 생활을 시작하고 오후에 귀가하는 직장인, 중고생 자녀와 함께 생활하는 가정에 추천되는 방향입니다.

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◆ 서향

서향은 오후 내내 햇살이 들어옵니다. 여름에는 실내온도가 높아져 더울 수 있습니다. 때문에 블라인드나 암막커튼을 이용하는 집이 많습니다.

늦은 시간까지 빛이 들어오기 때문에 늦은 오후에 집에서 생활하는 가정이나 초등학교 저학년, 유치원생과 같은 어린 자녀가 있는 가정에 추천됩니다.

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◆ 북향

북향은 가장 인기가 없는 방향으로 알려져 있고 사실 아파트에 거의 없는 방향이긴 합니다. 그러나 북향에도 장점은 있습니다.

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일단 북향은 해가 잘 들지 않고 하루 중 일조량의 변화가 크지 않다는 특징이 있습니다. 실내가 서늘해지며 어둡게 느껴질 수 있습니다. 일조량이 적은 만큼 여름에는 시원한 편이지요. 물론 겨울에는 춥겠지만요.

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주로 북향집의 경우 집중력을 필요로 하는 작업실이나, 연구실 등으로 이용할 수 있습니다. 또는 저녁에 업무를 보고 낮에 수면시간을 갖는 특수한 직장인의 경우에는 도움이 될 수 있습니다.

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하지만 빛이 잘 들어오지 않는 만큼 식물들이 잘 자라지 못하며, 실내가 쉽게 습해질 수 있고 곰팡이가 생길 수 있으므로 관리에 신경을 써야 합니다.

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▶원문 출처: 부자동

▶입력: 2019.01.04.

서울 강북을 좌우로 가로지르는 강북횡단 경전철(輕電鐵)이 생깁니다. 서울지하철 4호선엔 급행역이 들어섭니다.

서울시는 이 같은 내용이 포함된 '제2차 도시철도망 구축계획안'을 20일 발표했습니다. 이 계획에 따라 총 10개의 지하철 노선이 확충됩니다.

총 예산은 7조2302억원 입니다.

이번 발표의 핵심 사업은 2조446억원이 투입되는 강북횡단선(25.72㎞) 입니다. 목동과 청량리 사이 19개 역에 정차합니다. '강북판 9호선'으로도 불리고 있습니다.

동(東)으로는 청량리역에서 1호선, GTX-C, 면목선, 경의중앙선과 연결되고, 서(西)로는 지하철 5호선과 이어집니다. 3호선, 6호선, 우이신설선, 서부선, 9호선까지 환승 가능합니다. 2021년 착공에 들어가 완공까지 4~5년 소요된다.

5년 전 발표됐으나 사업성이 낮아 민간 업체가 나서지 않았던

면목·난곡·목동·우이신설연장선 등 4개 노선은

시가 세금을 들여 추진하기로 했습니다.

거두 절미하고 서울시 보도자료를 통해 노선에 대해 알아보겠습니다.

▶제2차 서울시 10개년 도시철도망구축계획(안) 전체노선

2028년까지 강북횡단선 등 균형발전 견인 10개 노선 추진 서울시, 제2차 서울시 도시철도망 구축계획(안) 발표 - 기울어진 운동장을 바로잡을 수 있도록 서울형 지역균형발전 지표 마련 10개 노선 계획 → 균형발전 이끌 경전철(6개), 기존선 개량(2개), 네트워크 강화 연장노선(2개)

- 강북횡단선 등 균형발전을 고려한 비강남권 철도사업 우선 재정사업 추진 → 민자제안 없던 면목, 난곡, 목동, 우이신설연장선과 강북횡단선, 노선개량 재정 투입

- 4호선 급행화 등 지자체 최초로 기존노선 개량 계획…기존 이용자 편의증진 함께 고려

- 신규수혜자 약 40만명↑, 통행시간 15%↓, 10분내 철도서비스 가능지역 63→75%

- 시의회 의견청취, 주민설명회를 거쳐 4월 중 국토교통부 승인 신청 예정

이번 '제2차 도시철도망 구축계획안' 의 핵심인 강북횡단선(목동~청량리)에

들어서는 아파트 정보를 공유 합니다.

"등촌2동주민센터" 신설역(예정) 바로 앞에 들어서는 아파트 입니다.

(↓클릭)

https://mdmark.modoo.at/?link=b39nitmu

▶원문 ＆ 이미지 출처: 리얼캐스트

▶입력: 2019.02.13

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▶침체 길어지는 지방 주택시장, 버티는 수도권 주택시장 

새 정부 들어 쏟아진 규제들이 힘을 쓰면서 주택시장의 열기가 식고 있습니다. 특히 지방은 대구 등 일부 광역시와 세종시 등 지방도시를 제외하고 침체가 길어지고 있습니다. 반면 서울을 중심으로 한 수도권의 경우 일부 약세로 돌아서긴 했지만 지방에 비해 청약열기가 치열한 곳들이 존재하고, 기존 아파트는 급매물이 일부 있으나 여전히 매도자들은 기존 가격을 고수하고 있습니다. 

▶경남 거제 인구 감소세 지속…25만명 무너지나 

지방 주택시장의 침체는 수요 즉 인구 감소에 기인합니다. 침체가 이어지는 지방도시 대부분에서 인구가 감소하고 있는 사실을 볼 수 있는데요. 경남 대표도시인 거제시의 경우 인구가 수년째 25만명의 벽에 막혀 점점 줄고 있습니다. 행정안전부의 주민등록인구현황에 따르면, 올해 1월 거제시 인구는 25만118명으로, 지난 2016년 25만7,183명에 비해 3년새 7,000명 이상 줄었습니다. 이는 거제시의 경제를 움직이는 해운업과 조선업의 침체되면서 줄어든 일자리가 인구감소로 이어졌기 때문입니다. 

▶줄어드는 인구, 떨어지는 집값

인구가 줄면 주택 구매수요가 줄기 때문에 주택시장도 침체 돼 집값이 하락합니다. 특히 철강, 조선, 자동차 등의 제조업 의존도가 높은 도시들은 이들 산업의 부진으로 취업자수가 감소하면서 집값도 하락하고 있습니다. 

앞서 소개한 경남 거제시의 경우 2015년 2월 대비 아파트 매매가 변동률은 -17.26%를 기록했습니다. 이는 경남 평균(-3.41%)을 훌쩍 넘는 수준입니다(시세출처: 부동산114). 반면 지방도시에 비해 인구 감소가 적은 수도권 일대의 경우 같은 기간 주택가격 상승률이 경기도는 평균 20.11%를 기록했고 대부분의 지역이 플러스 변동률을 기록했습니다. 

물론 인구가 줄어든 지방지역을 중심으로 지난 2~3년간 쏟아진 분양물량들의 입주가 이어지면서 공급과잉 논란도 일었습니다. 이 같은 공급과잉은 수도권에서도 발생했습니다.

▶공급과잉 홍역 치른 동탄신도시…인구 꾸준하게 유입되며 회복

경기도 동탄1,2신도시가 위치한 화성시는 수도권의 대표적인 공급과잉 지역으로 꼽힙니다. 화성시 일대는 2017년 2만1000여가구, 2018년 3만6000여가구가 입주했고 올해도 2만2000여가구가 입주할 예정입니다. 

때문에 화성시 주택가격은 눈에 띄게 둔화 됐었는데요. 2016년 5.28%를 기록했던 화성시 아파트 매매가 변동률은 2017년 1.54%로 감소했습니다. 2018년 4.21%로 회복됐지만 경기도 평균(2017년 3.72%, 2018년 6.87%)를 하회했습니다. 

그나마 동탄2신도시의 입주물량이 꾸준하게 소진되면서 2018년 반등했는데요. 화성시 인구는 2019년 1월기준 76만5107명으로 2017년 대비 10.71% 증가했습니다. 같은 기간 경기도의 평균 증가율(1.68%)을 훌쩍 웃돌았습니다. 이외에도 경기도 평택(3.07%), 김포(8.54%) 등 곳곳의 인구가 꾸준하게 증가했습니다. 

▶인구 증가 요인...불황에도잘나가는 대기업 산업시설 등 유치 

화성시, 특히 동탄1,2신도시 일대는 삼성반도체 등의 대규모 시설이 위치하고 있습니다. 근래에는 SRT동탄역 등으로 서울 및 지방으로의 교통망이 개선됐습니다. 많은 주택이 소진될 수 있었던 것은 이런 이유로 볼 수 있습니다. 

동탄신도시 남단에 위치한 평택시의 경우 세계 최대규모의 삼성전자 평택 캠퍼스 조성으로 신규 일자리와 이에 따른 다양한 경제효과가 예상되고 있습니다. 뿐만 아니라 평택브레인시티 일반산업단지가 추가 조성될 예정에 있어 기존에 분포한 산업단지들과의 시너지 효과도 기대할 수 있을 전망입니다. 이외에 현재 SRT를 이용할 수 있는 지제역은 2024년경엔 KTX까지 이용할 수 있게 됩니다. 

▶인구 30만 넘은 세종시, 50만 눈앞에 둔 평택시…인구 증가 주목 

매년 가격 상승을 기록해온 세종시의 경우 공무원 등 관련 기관 종사자들과 가족들의 유입으로 매년 인구가 증가하고 있습니다. 2015년 21만이던 인구는 올해 1월 기준, 31만6000명으로 무려 50.25% 증가했습니다. 아파트 매매가격 변동률의 경우 2015년 2월 대비 28.56% 상승했습니다. 

평택시의 경우 올해 1월말 기준, 49만6324명으로 50만명을 눈앞에 두고 있습니다. 삼성전자 평택캠퍼스와 캠프험프리스(2020년 조성완료), 스타필드 안성(2020년) 등 인구유입 요소가 충분한 만큼 50만명 달성은 무난할 전망인데요. 최근에는 인근 천안에 있는 419만㎡ 규모의 ‘국립축산과학원(성환 종축장’를 충남도와 천안시가 미국의 실리콘밸리나 중국의 선전특구와 같은 제조업 혁신거점지구로 조성하고 SK하이닉스 유치를 계획하고 있어 인접한 평택지역의 신규 인구 유입에 긍정적인 영향을 끼칠 텐데요. 이러한 인구 유입은 주택구매수요로 연결되기 쉬워 분양을 준비중인 대우조선해양의 ‘뉴비전 엘크루’ 같은 아파트들의 가치 상승에 효과적일 전망입니다.

인구 50만명인 도시는 대도시 행정특례에 따라 행정조직 규모가 확대되고 인허가와 관련해 직접 처리할 수 있는 권한이 주어지는 만큼 도시의 경쟁력도 한층 강화될 것으로 예상됩니다. 

▶인구증가 이유 있다면 미래가치도 높아 

최근 수도권과 지방 주택시장의 양극화가 심해지고, 수도권 내에서도 양극화가 나타나고 있습니다. 하지만 주목 받는 곳들의 상당수는 인구가 증가하는 곳들입니다. 또한 기업유치, 교통망 확대 등 직접적으로 인구가 증가할 수 있는 요인을 갖췄다면 주택공급이 웬만큼 몰려도 시장에서 충분히 소화가 가능하다는 것을 알 수 있습니다. 따라서 현재의 상황도 물론 중요하지만, 인구가 꾸준하게 유입될 수 있는 곳들에 대한 관심의 끈을 놓지 말아야 할 것입니다.

▶원문 ＆ 이미지 출처: 리얼캐스트

▶입력: 2019.02.13

'부동산 중개수수료' 손해 안 보고 내는 법

부동산 거래는 

매도자(임대인)과 매수인(임차인) 

양쪽이 만나야 성사되는데요.

​

이 때 거래를 성사시킨 중개인이 있다면,

중개인은 거래 당사자로부터

중개보수(수수료)를 받게 됩니다.

​

부동산 거래가 처음인 분, 익숙지 않은분들을 위해

중개보수의 모든 것에 대해

알아 보겠습니다.​

1. 소액 임차 거래는 직거래도 해볼만 하다~

​

매수인(임차인)이 직접 발품을 팔거나

인터넷을 통해 매도인(임대인)을 찾아

매매(전월세) 계약할 경우에는

​

중개인이 개입하지 않기 때문에

수수료를 내지 않아도 됩니다.

​

요즘은 이런  직거래를 위한

사이트, 인터넷 카페도 많아져서

부동산 직거래가 활발해지고 있습니다.

직거래는 일반적으로

보증금 액수가 1,000만원 이내로

대학가 원룸촌이나 고시촌 등에서

활발하게 이뤄지는 것이 일반적입니다.

​

소액 보증금 임차인들은 그림과 같이

보증금 일정 금액을

최우선으로 보장받을 수 있으므로,

굳이 공인중개사를 통해 거래하지 않아도

크게 실패할 위험이 적기 때문입니다.

​

2. 거래 금액이 크면 공인중개사를 통해 거래하는 것이 안전

그러나 거래 금액이 몇 억원에 달하는 경우의 매매ㆍ임대차 거래는

공인중개업소를 통해 계약하는 것이 일반적이고 안전합니다.

​

경험이 많은 공인중개사가

거래 양방의 신분ㆍ권리관계ㆍ특약 등을

확인한 후 계약서를 작성해주고,

​

공인중개사의 잘못으로 거래에서 사고가 발생할 경우

중개사협회로부터 손해배상을 받을 수도 있기에

​

직거래보다 훨씬 안전하게 거래할 수 있기 때문 입니다.

​

3. 부동산 중개수수료율 표에는 상한만 있다.

부동산 중개보수 요율은

지역에 따라 거의 차이가 없이 동일합니다.

​

주의할 점은 위의 표는 

중개수수료의 '상한요율'과 '한도액'을

정하고 있을 뿐이라는 것.

​

따라서 이보다 낮은 금액 내에서라면

중개인과 거래 당사자가

합의하는 금액을 내면 되는 것입니다.

​

4. 분쟁이 싫다면 거래 전 미리 합의!!

하지만 중개인들이 대부분 상한액을 요구하기 때문에

특별한 경우가 아니면

이보다 낮은 금액으로 합의(결정)보기도 어렵고

이런 과정에서

중개사와 거래인 간 분쟁이 생기기도 합니다.

​

더구나 최고가 구간의 거래라면

액수가 워낙 커지기도 하므로(0.9% 이내에서 협의)

중개보수는 거래 전에

합의하는 것이 바람직합니다.

​

최고의 구간에서는 0.5% 내외에서

합의하는 경우가 많고 일반적 입니다.

​

5.반전세 계약의 중개보수 계산 방법은?

전월세 계약의 중개보수 금액(상한) 책정 방식도

매매 계약 때와 크게 다르지 않습니다.

​

전세는 전세금을 기준으로

반전세나 월세는

보증금+(월차임*100)을 기준으로

정해진 중개보수 상한 요율을 곱해 정합니다.

​

6.수수료를 더 줬다면 환불요구, 현금영수증 발급 가능

실수로 중개사에게

상한요율(한도액) 이상을 지불했다면,

영수증이나 입금 내역을 근거로

환불을 요구하시면 됩니다.

​

또 중개보수도 소득공제가 가능하니

필요하다면 중개사에게

현금영수증을 요청하면 됩니다.

​

7.주거용 오피스텔 중개보수는 얼마??

거래 금액별로 수수료 상항요율을 두는 주택과 달리

​

오피스텔은 매매 0.5%, 전월세 0.4%

고정 요율을 적용하고 있습니다.

​

예를 들어 3억원 아파트를 매입할 때

중개보수(상한)는 3억원*0.4% = 120만원인데 비해

​

같은 가격의 오피스텔은 3억원*0.5% = 150만원으로

30만원이나 더 비싼 수수료를 내야 합니다.

이점이 다소 불합리해 개정이 필요하다는 의견도 있습니다.

​

8.중개보수는 잔금 치른 후(완료 후) 지불하자

중개보수 지급시기는 중개사와 거래 당사자가 협의로

따로 정한 것이 없으면 거래 대금 완납 후가 됩니다.

​

그런데 잔금 지급 전에

중개보수를 완납해버리면

그때부터는 중개인이 거래 진행에

나몰라라할 우려가 있습니다.

​

따라서 중개보수는 잔금을 완납한 후에,

즉, 거래가 완전히 끝나고 지급하는 것이 좋습니다.

감사합니다.

▶원문 ＆ 이미지 출처: 땅집고

▶입력: 2019.01.14

[집 없고,돈 없다면 이 금융상품을 ①HUG 3종 ]

내집마련 디딤돌 대출, 신혼부부 전용구입자금대출, 신혼희망타운전용 주택담보장기대출

부동산 시장의 자금줄이 꽉 막혔다. 지난해 하반기 국토교통부는 9.13 대책 등으로 다주택자는 물론 집을 한 채 가진 실수요자에 대해서도 대출을 강력하게 규제하기 시작했다. 하지만 정부는 무주택 서민 대출 규제는 과거보다 완화했다.

​무주택 서민이라면 정부가 공공기관을 통해 정체적으로 저금리에 빌려주는 금융상품을 잘 활용하면 내 집 마련에 유리할 수 있다. 상황에 따라 최저 연 1.2%로 대출받을 수도 있다. 현재 시중 주택담보대출 금리가 4%대라는 점을 고려하면 엄청난 금리 특혜가 주어지는 셈이다. 예를 들어 2억원을 대출받는다면, 연 4%를 적용하면 연간 이자가 800만원 수준이지만 연 1.2%를 적용하면 240만원에 불과했다.

정부가 정책적으로 운영한 주택담보대출 상품. 주택도시기금, 주택금융공사

정부가 무주택·서민을 위해 운영하고 있는 대출 상품은 크게 5가지다. 국가교통부 주택도시기금을 활용해 주택도시보증공사(HUG)가 운영하는 ▲내집마련 디딤돌대출 ▲신혼부부 전용구입자금대출 ▲신혼희망타운전용 주택담보장기대출이 있다. 주택금융공사가 지원하는 ▲보금자리대출 ▲적격대출도 대표적인 서민주택금융상품이다.

​5종의 대출 상품은 기본적으로 '무주택자'를 위해 만들었고 예외적으로 일시적인 2주택을 허용하는 상품도 있다. 무주택·서민층을 위한 정책형 대출 상품을 2차례에 걸쳐 상황에 따라 어떤 대출을 받으면 유리한지를 따져 소개한다. 1회에선 HUG가 운영하는 ▲내집마련 디딤돌대출 ▲신혼부부 전용구입자금대출 ▲신혼희망타운전용 주택담보장기대출 상품의 신청자격 요건과 금리 등에 대해 알아본다. HUG가 운영하는 상품은 주택금융공사의 대출 상품에 비해 상대적으로 대출 대상 주택 가격과 크기 제한과 엄격한 것이 특징이다.

▶ 무주택·신혼부부·다자녀 혜택 집중···분양권도 1주택

지난해 9월 이후 국토부는 신혼부부와 다자녀 가구 대상으로 한 대출 규제를 완화하고, 금리 헤택도 추가했다. HUG 대출 상품에 대해 공통적으로 신혼 부부, 다자녀 가구에 한해 합산 소득 기준을 올렸고 대출한도 역시 최대 2억4000만원까지 늘렸다. 또 자녀 수에 따라 금리우대 혜택을 추가했다.

시중은행 대출 창구 / 조선DB

​

다만 9.13 대책 이후 분양권이나 입주권을 1주택으로 규정하면서 분양권이나 입주권을 갖고 있으면 '무주택'요건이 있는 대출을 받을 수 없게 됐다. 또 실거주 원칙이 전용돼 정당한 사유없이 1개월 이내 전입하지 않고 1년 이상 실거주하지 않는 신청자의 경우 즉시 대출금을 상환해야 한다. 대출 한도는 3개 상품을 통틀어 최대 4억원이다. 하지만 대출자 소득과 지역에 따라 LTV(주택담보대출비용)·DTI(총부채상환비율) 규제가 적용돼 대출 한도가 달라질 수 있다.

▶ 다양한 우대금리가 있는 '내집마련 디딤돌 대출'

만 30세가 넘은 무주택자가 집을 사기 위해 대출을 받는다면 주택도시기금의 '디딤돌대출'을 이용하는 것이 적합하다.

​

디딤돌대출 개요. / 주택도시기금

디딤돌 대출은 외벌이나 부부의 합산 소득이 연 6000만원 이하인 무주택 가구주가 5억원 이하의 집을 구입할 때 신청할 수 있다. 생애최초·신혼·자녀가 있는 가구는 소득이 연 7000만원인 가구주도 신청할 수 있다. 대출 한도는 기본 2억원으로 신혼부부는 2억2000만원, 2자녀 이상 무주택 가구는 최대 2억4000만원이다.

기본 금리는 연 2~3.15%(고정 또는 5년 단위 변동금리)이다. 만약 '생애최초'로 주택을 구입하면서 '신혼가구'인 경우 소득에 따라 1.7~2.75%까지 금리가 낮아진다. 다자녀, 다문화, 장애인 등의 가구에는 우대금리를 적용한다. 청약저축 가입 기간과 납입 회차에 따라, 부동산 전제계약을 하는 경우, 그리고 자녁수에 따라 우대금리가 중복으로 적용 가능하다는 특징이 있다. 생애최초이면서 신혼가구인 경우는 최저 1.2% 금리까지 허용한다.

단, 지난해 9월 14일 이후 분양권이나 조합원 입주권을 보유한 후 이를 처분한 경우 생애최초 주택구입에 따른 우대금리가 적용되지 않는다.

​

디딤돌 대출 금리 및 우대 금리. / 주택도시기금

반면 가구주가 30세 이상이라도 미혼이면 대출 조건이 대폭 제한된다. 전용면적 85m²보다 작은 60m²이하 주택으로 집의 가격도 3억원을 초과할 수 없다. 대출 한도 역시 1억5000만원까지다.

​▶ 1.3% 고정금리·시세차익 절반 반환하는 '신혼희망타운 전용대출'

신혼부부라면 '신혼부부전용 구입자금대출'과 '신혼희망타운 대출'을 주목해야 한다. 생애최초로 집을 구입하는 무주택 신혼부부인 경우 대출한도와 금리, 연간 소득 조건은 신혼부부전용대출과 디딤돌대출이 똑같다. 단, 결혼한 지 5년 이내인 무주택자로 생애최초 구입하는 부부에 한해 신청이 가능하다.

​신혼부부 주택구입자금 대출 개요. / 주택도시기금

대출 금액을 늘리고 싶고, 정부가 공급하는 신혼희망타운에 입주할 예정이라면 '신혼희망타운전용 주택담보장기대출'을 이용하면 된다. 신혼희망타운 대출은 디딤돌이나 신혼부부 전용 대출보다 대출 한도가 최대 4억원으로 높다. 한국토지주택공사(LH)가 공급하여 전용 60m² 이하 신혼희망타운에 거주하는 19세 이상 무주택 신혼부부를 위한 대출 제도로 대출 기간이 20~30년으로 길고 조기 상환할 경우 수수료가 없다는 점이 장점이다. '연 1.3%의 고정금리'가 적용되며 대출한도는 신혼부부전용 구입자금보다 더 큰 4억원 이내로 주택가격의 70% 이하까지 받을 수 있다.

​

신혼희망타운 전용 주택담보대출 개요. / 주택도시기금

국토부는 비교적 저렴한 분양가에 집을 공급하고, 대출 규제를 완화해 혜택을 주는 만큼 '로또 분양'으로 전락하지 않도록 시세 차익을 공유하는 대출 상품도 내놨다. 대출신청자는 돈을 빌려 집을 산 후 집을 처분할 때 시세에 따른 손익의 50% 이내 금액을 기금과 공유해야 한다. 다만, 자녀가 생기면 자녀 수에 따라 정산 비율이 달라진다. 지난해 12월 위례에서 전국 첫 신혼희망타운 340가구 입주자를 모집했으며 앞으로 평택 고덕신도시, 수서역세권 등에도 신혼 희망타운을 더 공급할 예정이다.

​▶ 서민 무주택자는 LTV·DTI 각각 완화... 상환 능력은 고려해야

'디딤돌대출'과 '신혼부부구입 전용자금대출'의 경우 대출 한도가 최대 2억4000만원이다. LTV는 70%, DIT 60%가 적용된다. 

9.13 대책 이후 지역별로 LTV와 DTI한도가 다르기 때문에 대출 상품을 이용할 때 규제 지역에 따른 한도도 고려해야 한다. 주택금융공사 관계자는 "공사가 제시하는 무주택 서민의 요건을 충족시키면 디딤돌 대출의 경우 투기지역이라도 LTV와 DTI요건이 각각 20%포인트, 10%포인트 완화해 적용한다"고 했다.

​지역별로 달리 적용되는 LTV, DTI. / 국토교통부

집이 없고, 소득이 상대적으로 적은 편이라면 금리 헤택이 있지만 무조건 대출을 받아서는 안된다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "정부의 정책 대출을 금리가 상대적으로 저렴하지만 대출 한도가 높아 대출금 상환에 부담이 될 수도 있다"며 "본인의 수입과 자금 계획에 따라 상환 능력을 충분히 고려해 대출을 받아야 한다"고 말했다.

​▶원문 ＆ 이미지 출처: 땅집고

▶입력: 2019.01.14

▶원문 및 이미지 출처: 리얼캐스트

▶입력: 2019.01.08

[리얼캐스트=취재팀] 매년 새해 이맘때면 무주택자들은 내집마련 계획을 세우곤 합니다.

​새 정부가 들어 연이어 발표된 부동산 대책들로 좀처럼 꺾이지 않던 서울 등 수도권 집값이 지난해 하반기부터 하락세로 돌아서는 등 새해 부동산시장은 무겁게 시작했는데요.

​무주택자들은 올해 내집마련을 해야 할까요? 한다면 어떤 방법이 좋을 까요? 부동산시장 분석업체 부동산인포 권일 리서치 팀장에 새해 내집마련 전략을 들어봤습니다. 다음은 권팀장의 내집마련 전략을 재구성 했습니다. 

​▶청약통장을 최대한 활용하라

청약제도 변경 및 규제 등으로 청약통장 무용론이 제기되기도 했습니다. 그렇다고 통장가입을 주저하거나 있던 청약통장을 해약할 고민을 했다면 시간낭비를 한 것입니다. 

애초에 청약통장은 무주택자들이 집을 구하는데 필요한 목적으로 만들어 진 것입니다. 물론 이렇게 국민들로부터 모아진 자금은 주택을 짓는데 활용이 됐습니다. 무주택자들을 위해 만들어진 청약통장인데 유주택자들이 당첨이 어렵게 됐다는 이유로 제기돼 청약통장 무용론 때문에 통장을 만들지 않겠다거나 기존 통장을 해약한다는 것은 바보 같은 짓입니다.

목돈이 당장 없어도 통장은 만들고 만들었다면 유지를 해야 합니다. 청약통장 가입기간도 청약가점 확보에 필요한 만큼 유지해야 합니다. 

현재 무주택자이면서 목돈이 좀 있다면 분양 받는 것이 좋겠습니다. 다만 수도권에선 서울 분양물량은 적극적으로 청약하시는 것이 좋겠습니다. 경기 및 인천의 경우 충분히 생각하고 청약하는 것이 좋겠는데요. 앞으로 공급될 3기신도시들의 입지가 더 좋을 수 있기 때문입니다. 

적극적으로 봐야 할 서울은 분양가가 주변 시세보다 낮게 책정되기 때문에 올해도 서울 분양시장은 열기가 뜨거울 전망입니다. 

이외에 서울과의 거리간 간격을 좁힐 수 있는 수도권의 교통망 개선 지역도 관심을 가져 볼만 하겠습니다. 

▶급매물을 노려라

올해는 세법개정안 시행 등으로 거래세(양도세), 보유세 등이 증가합니다. 

지난 8일 기획재정부에서 발표한 ’2018년 세법 후속 시행령 개정안’에 따르면 1주택 비과세 요건이 강화 돼 다주택을 보유한 사람은 다주택을 보유한 기간을 제외하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간 2년을 계산하게 됩니다. 

장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 거주한 주택의 비과세 요건은 ‘최초로 거주한 주택’만 비과세를 허용하는 등 다주택자 들의 세부담이 특히 가중 돼 이들로부터 시세보다 저렴한 가격의 매물들이 속속 나올 수 있을 전망입니다. 

또한 최근 송파 헬리오시티(9510가구) 입주로 주변을 중심으로 시세가 하락하고 있고 올 하반기에는 서울 강동구 일대로 대단지 아파트들의 입주가 이어질 전망이어서 이들 지역에서도 급매물을 매입할 수 있을 것으로 보입니다. 

▶증가 예상되는 경매 물건도 주목

주택가격하락 소식으로 시작된 2019년 부동산시장은 경매 물건이 증가할 전망입니다. 금리인상, 대출규제 등에 경기회복이 더딜수록 가능성은 더 높은데요. 

일반적으로 경매시장이 호황이면 경매에 참여하는 응찰자도 늘어나고 낙찰가율도 높아집니다. 요즘의 경우 주택가격이 하락했다는 곳들이 확대 돼 경매시장도 호황이라고 말할 수 없습니다. 

경매는 좀더 저렴한 가격에 주택을 보유할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만 해당 물건에 대한 정보 및 현장, 권리분석 등에 대한 준비가 선행 돼야 하겠습니다. 더불어 경락잔금대출 등 경매대출도 기존의 주택담보대출처럼 규제를 받기 때문에 자금사정을 충분히 고려하고 경매에 나서야 합니다.

​

▶주택시장 바닥은 기다리는 것은 감나무에서 감 떨어지는 것을 기다리는 격

끝으로 권 팀장은 집값이 바닥이 되기를 기다리는 것은 내집마련을 하는데 있어서 좋은 행동이 아니라고 말합니다.

“많은 사람들이 바닥에 매입해 꼭대기에 팔기를 바라지만 바닥은 지나봐야 아는 것이죠. 매수하기 좋은 때는 기존보다 싼 물건이 있을 때입니다. 이는 지역, 상품마다 다 다릅니다. 오늘도 무작정 바닥 이길 기다리는 사람에겐 내집마련은 아직도 먼 이야기 일 수밖에 없습니다. 적극적이면서 객관적인 시각으로 시장을 보고 움직이는 것이 좋습니다.”

▶원문 및 이미지 출처: 리얼캐스트

▶입력: 2019.01.08